文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李奕和 魏薇

“但凡有一絲微光，就應(yīng)該當(dāng)是光明所在往前走，我相信點(diǎn)點(diǎn)微光最后終能燎原?！弊源饲鞍l(fā)出“行業(yè)已經(jīng)筑底，正在緩慢回升”的言論后，萬(wàn)科郁亮在近日的交流會(huì)又一次為行業(yè)打氣。

但黎明前，往往也是最黑暗的時(shí)刻。更多的房企，對(duì)自己能否堅(jiān)持到行業(yè)黎明的到來(lái)，充滿不確定性。畢竟，已經(jīng)涉險(xiǎn)的它們，挑戰(zhàn)除了來(lái)自市場(chǎng)的預(yù)期，也來(lái)自千萬(wàn)投資者和債權(quán)人。

而如今，債權(quán)人的耐心正一點(diǎn)點(diǎn)耗盡。在長(zhǎng)時(shí)間的等待中，他們開(kāi)始用一種近乎“殺雞取卵”、“涸澤而漁”的勇氣和方式，求得保全自身的利益。

9月8日，融創(chuàng)中國(guó)公告，其收到陳淮軍作為呈請(qǐng)人向香港高等法院提出對(duì)該公司的清盤呈請(qǐng)。內(nèi)容有關(guān)融創(chuàng)未償還呈請(qǐng)人持有的優(yōu)先票據(jù)，涉及本金2200萬(wàn)美元及應(yīng)計(jì)利息。

這已是近段時(shí)間以來(lái)，房企公開(kāi)披露的多起清盤呈請(qǐng)之一。

就在同一天，佳源國(guó)際亦公告，其于9月6日接獲一份針對(duì)公司的清盤呈請(qǐng)。涉及第一批2022年10月票據(jù)到期而應(yīng)付的1450萬(wàn)美元債務(wù)及其應(yīng)計(jì)利息。呈請(qǐng)人為獨(dú)立于佳源國(guó)際及其關(guān)聯(lián)人士第三方的自然人楊敏。

除此之外，自去年下半年以來(lái)至今一年多的時(shí)間里，還有花樣年、大發(fā)地產(chǎn)、福晟國(guó)際、佳源國(guó)際、泛?？毓?、中國(guó)恒大、天譽(yù)置業(yè)、新力控股等多家房企，被債權(quán)人提起清盤呈請(qǐng)。

當(dāng)中，不乏規(guī)模、影響力較大的品牌房企。

面對(duì)迎面而來(lái)、怒氣沖沖的債權(quán)人，房企可以尋求法律意見(jiàn)積極展開(kāi)抗辯，或就相關(guān)事宜與債權(quán)人達(dá)成和解。當(dāng)然，在債務(wù)重組的最緊要關(guān)頭，以時(shí)間換空間，獲得踹息之機(jī)，成為房企化解清盤危機(jī)更重要方式。

同于9月8日，中國(guó)恒大公告，佳盛環(huán)球?qū)ζ浒l(fā)起的清盤呈請(qǐng)聆訊延期至11月28日。而在三天前，它剛宣布將清盤呈請(qǐng)聆訊延至11月7日。這已是中國(guó)恒大清盤聆訊的第三次延期。

融創(chuàng)“極力反對(duì)”

融創(chuàng)此次清盤呈請(qǐng)的發(fā)起人名為陳淮軍，涉及本金2200萬(wàn)美元及應(yīng)計(jì)利息，約1.5億元人民幣，案件聆訊時(shí)間擬定于2022年11月16日上午9點(diǎn)30分。

據(jù)悉，此人是安徽金大地集團(tuán)老板，祖籍安徽桐城，生長(zhǎng)于淮南。

據(jù)陳淮軍在一次采訪中的自述，他從小在部隊(duì)大院長(zhǎng)大，畢業(yè)后先到企業(yè)工作，父親當(dāng)年是當(dāng)?shù)匾患宜帍S的廠長(zhǎng)。從企業(yè)出來(lái)后，他做過(guò)藥品銷售員，開(kāi)過(guò)塑料廠，做過(guò)藥品經(jīng)營(yíng)等，積累了人生的第一桶金。一次偶然的賣地動(dòng)作讓他發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)領(lǐng)域大有可為，從而轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)。那一年的他只有26歲。隨后，陳淮軍在淮南成立了建筑、裝修等8個(gè)相關(guān)公司，正式開(kāi)啟了房地產(chǎn)事業(yè)。如今，他已入加拿大籍，現(xiàn)長(zhǎng)期居住在香港。

相比于規(guī)模房企，金大地的名號(hào)并不算響亮。資料顯示，金大地成立于1997年，已在安徽省合肥、淮南等城市相繼開(kāi)發(fā)了土地局培訓(xùn)大廈、金地賓館、人壽保險(xiǎn)公司辦公樓、潤(rùn)豐賓館、鑫舜大廈等項(xiàng)目。在安徽房協(xié)發(fā)布的2021年安徽房企50強(qiáng)榜單中，金大地位列第41位。

對(duì)于陳淮軍的清盤呈請(qǐng)，融創(chuàng)似乎并沒(méi)有過(guò)分在意。其在公告中稱，本次清盤行為是單個(gè)債權(quán)人的激進(jìn)行為，該債權(quán)人持有金額占比極小，公司將極力反對(duì)呈請(qǐng)，呈請(qǐng)的提出不代表呈請(qǐng)人能成功對(duì)公司進(jìn)行清盤。針對(duì)其未通過(guò)信托行而直接發(fā)起清盤呈請(qǐng)的法律有效性也有待論證和法院聆訊，公司將采取一切措施抗辯。此清盤呈請(qǐng)不會(huì)對(duì)公司的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和推進(jìn)債務(wù)重組工作造成實(shí)質(zhì)性影響。

為了緩解流動(dòng)性危機(jī)，無(wú)論是公司本身還是孫宏斌個(gè)人都做出了不小努力。

從去年下半年開(kāi)始，融創(chuàng)持續(xù)通過(guò)股東借款、股權(quán)融資、資產(chǎn)出售等方式籌集資金。去年11月，孫宏斌還自掏腰包，將4.5億美元資金以無(wú)息借款形式提供給融創(chuàng)中國(guó)經(jīng)營(yíng)發(fā)展使用；今年4月，又為“20融創(chuàng)01”提供不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保，該筆債券的本金余額為40億元。

目前，融創(chuàng)共存續(xù)12筆美元債，合計(jì)發(fā)行規(guī)模為77.62億美元。今年以來(lái)，融創(chuàng)已成功展期3筆境內(nèi)債，分別為“20融創(chuàng)01”、“16融創(chuàng)05”以及“16融創(chuàng)07”，合計(jì)規(guī)模超80億元。

清盤呈請(qǐng)多了起來(lái)

投資者和債券人的耐心，正被長(zhǎng)時(shí)間毫無(wú)結(jié)果的等待一點(diǎn)點(diǎn)耗盡，已是地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的事實(shí)。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，近一年的時(shí)間里，已有花樣年、天山發(fā)展控股、嘉年華國(guó)際、大發(fā)地產(chǎn)、福晟國(guó)際、佳源國(guó)際、泛?？毓?、中國(guó)恒大、天譽(yù)置業(yè)、新力控股、融創(chuàng)中國(guó)等逾10家房企被債權(quán)人提起清盤呈請(qǐng)。

這些房企，多為近段時(shí)間以來(lái)陷入債務(wù)危機(jī)的企業(yè)。市場(chǎng)預(yù)期下降，營(yíng)收回款受到影響，房企償債能力遭到質(zhì)疑，債權(quán)人為保自身權(quán)益，開(kāi)始不留情面。

從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，對(duì)房企提起清盤呈請(qǐng)的不僅有公司企業(yè)這一類市場(chǎng)主體，個(gè)人作為呈請(qǐng)人的不在少數(shù)。如9月8日，融創(chuàng)中國(guó)和佳源國(guó)際最新披露的兩起清盤呈請(qǐng)，呈請(qǐng)人均為單個(gè)自然人。

值得一提的是，在行業(yè)的下行周期里，雖然債權(quán)人對(duì)房企提起的清盤呈請(qǐng)有所增多，但就結(jié)果而言，法院最終裁定企業(yè)清盤的還不多見(jiàn)，僅有兩起。

7月1日，北京金融資產(chǎn)交易所披露的信息顯示，泛?？毓删惩飧綄俟局蟹嚎毓筛綄俟痉汉Ｍ顿Y第二、泛海投資第三因資金不足無(wú)法執(zhí)行，最終被境外法院于2022年6月裁定破產(chǎn)。

據(jù)悉，該清盤呈請(qǐng)主要涉及泛海投資第二需向匈牙利北布達(dá)佩斯稅務(wù)及海關(guān)局、泛海投資第三需向債權(quán)人支付的多項(xiàng)稅項(xiàng)債務(wù)分別為380萬(wàn)港元、150萬(wàn)港元。但據(jù)泛?？毓煞Q，上述清盤令尚未為最終及可強(qiáng)制執(zhí)行，其已經(jīng)就該兩起清盤令提出上訴。

相比乖乖就范，選擇坐以待斃，企業(yè)為了自保，面對(duì)洶涌而來(lái)的清盤呈請(qǐng)，更多會(huì)選擇適度延期，以換取操作空間。特別對(duì)正在進(jìn)行債務(wù)重組的房企更是如此。

今年6月24日，佳盛環(huán)球向香港高等法院提出對(duì)中國(guó)恒大的清盤呈請(qǐng)，涉及中國(guó)恒大的財(cái)務(wù)義務(wù)金額為8.625億港元。據(jù)了解，佳盛環(huán)球背后的最終實(shí)際控制人是一位29歲的香港青年連浩民。

2021年3月，連浩民的佳盛環(huán)球及旗下另一家公司，大圣資產(chǎn)管理有限公司管理的Dol-Fin PHL Fund SPC控制的凱尚國(guó)際，曾認(rèn)購(gòu)入局房車寶，二者分別認(rèn)購(gòu)7.5億港元，各持股0.459%。根據(jù)對(duì)賭協(xié)議，若房車寶在投資方入股1年之后還沒(méi)上市，恒大要以1.15倍本金贖回。

這位向恒大追債的青年才俊來(lái)頭不小。公開(kāi)資料顯示，連浩民是大圣集團(tuán)的創(chuàng)始人，旗下有大圣證券有限公司、大圣資產(chǎn)管理有限公司。除了金融玩家的身份之外，他還是香港特區(qū)第六屆選舉委員會(huì)委員，當(dāng)選時(shí)間是2021年9月。關(guān)于他的背景，有媒體曝出，連浩民是有“公海賭王”之稱的商人連卓釗的兒子。

佳盛環(huán)球?qū)χ袊?guó)恒大提起的清盤呈請(qǐng)，聆訊時(shí)間原本定于2022年8月31日，目前已被多次延期。根據(jù)9月8日最新公告，清盤呈請(qǐng)聆訊已被延期至11月28日。

像恒大一樣進(jìn)行過(guò)多次延期呈請(qǐng)聆訊的，還有天山發(fā)展控股和福晟國(guó)際。

3月19日，因未能按約定向呈請(qǐng)人支付欠負(fù)的本金額及違約利息合共7148.3973萬(wàn)港元，福晟國(guó)際接獲銀順(香港)投資向百慕達(dá)高等法院提出的清盤呈請(qǐng)。該呈請(qǐng)聆訊先后經(jīng)歷四次延期，目前已被押后至2022年12月16日。

而天山發(fā)展控股更甚。因牽涉未償還債券2億港元，Dynasty Global Holdings Limited（盛世王朝集團(tuán)）于去年12月29日向天山發(fā)展控股提出清盤呈請(qǐng)。隨后，該呈請(qǐng)聆訊經(jīng)過(guò)八次延期，最新已被延至2022年10月3日進(jìn)行。

當(dāng)然，在延期之外，清盤呈請(qǐng)最終被駁回、撤銷的也不在少數(shù)。如針對(duì)嘉年華國(guó)際、大發(fā)地產(chǎn)、佳源國(guó)際、中泛控股（泛?？毓筛綄俟荆┑亩嗥鹎灞P呈請(qǐng)，在經(jīng)過(guò)與債權(quán)人達(dá)成和解，或經(jīng)法院最終裁定后，予以撤銷。

這樣的現(xiàn)象或跟房企清盤呈請(qǐng)涉及的金額普遍較低有所關(guān)系。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，上述清盤呈請(qǐng)涉及的均僅為極個(gè)別的債權(quán)人，金額從幾十萬(wàn)美元到幾億美元不等。

然而在經(jīng)歷債務(wù)危機(jī)的房企中，這樣的數(shù)額相比之下，只是很小的一部分。

此前，對(duì)于清盤呈請(qǐng)的延期，中國(guó)恒大行政總裁、執(zhí)行董事肖恩在接受媒體采訪時(shí)就表示，佳盛環(huán)球呈請(qǐng)所涉及的債務(wù)，不到集團(tuán)全部境外債務(wù)的1%。融創(chuàng)方面對(duì)其最新的清盤呈請(qǐng)也稱，本次清盤行為是單個(gè)債權(quán)人的激進(jìn)行為，該債權(quán)人持有金額占比極小。

以時(shí)間換空間

被債權(quán)人提起清盤呈請(qǐng)時(shí)，不少房企已在債務(wù)重組的進(jìn)程中，而債權(quán)人的“個(gè)人行為”或有可能打亂房企的整體重組計(jì)劃。因此，面對(duì)清盤呈請(qǐng)時(shí)，房企給予的態(tài)度大多是“極力反對(duì)”。

債務(wù)重組是指在不改變交易對(duì)手方的情況下，經(jīng)債權(quán)人和債務(wù)人協(xié)定或法院裁定，就清償債務(wù)的時(shí)間、金額或方式等條件重新達(dá)成協(xié)議的交易。

但對(duì)高杠桿的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，重組會(huì)涉及多方利益；加之行業(yè)正處在下滑態(tài)勢(shì)，銷售端情況不佳，收購(gòu)方和出險(xiǎn)房企對(duì)資產(chǎn)的預(yù)期存在較大差距，多重因素疊加之下，重組的達(dá)成非常艱難。

債務(wù)違約發(fā)生后，已有包括恒大、融創(chuàng)、世茂、龍光、華夏幸福等在內(nèi)的多家房企走上了重組之路。截至目前，部分出險(xiǎn)房企在債務(wù)重組上取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

從2018年第一次面臨資金危機(jī)，到2021年正式陷入債務(wù)危機(jī)，華夏幸福的重組過(guò)程也是一波多折。2021年底，華夏幸福給出了化債樣本，擬通過(guò)“賣、帶、展、兌、抵、接”等方式對(duì)金融債務(wù)進(jìn)行重組。

截至2022年8月底，《債務(wù)重組計(jì)劃》中的金融債務(wù)已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)為1203.15億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)107.70億元。

7月，富力為自己尋求了更長(zhǎng)的喘息時(shí)間，成功對(duì)10只總規(guī)模約50億美元的境外債券整體展期3-4年。

這10只美元債將在2022-2024年到期，利率在5.75%-12.375%不等。富力承諾給發(fā)出同意指令的合資格持有人或不合格票據(jù)持有人，按照每1000美元的票據(jù)本金支付5美元的同意費(fèi)或款項(xiàng)。

境內(nèi)債方面，富力已對(duì)今年4月和5月到期的兩筆債券展期一年，共計(jì)33.5億元。

對(duì)于重組方案，恒大已然爽約，從年初定下的7月底，推遲至今年年底前公布。

融創(chuàng)也選擇了同樣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。其表示，現(xiàn)階段已開(kāi)始與債權(quán)人小組顧問(wèn)積極溝通初步重組方案，目前很大部分債權(quán)人對(duì)公司通過(guò)債務(wù)重組表示支持，計(jì)劃在2022年年內(nèi)對(duì)外公布重組方案；公司也將繼續(xù)努力維持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)人盡快以最大幅度回收債權(quán)。