作 者丨吳斌

編 輯丨李瑩亮

圖 源丨新華社

在美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)暴力加息之際，美國(guó)房貸利率也在持續(xù)狂飆，一年翻了一倍多。

本周美國(guó)30年期固定抵押貸款的平均利率已經(jīng)突破6%，創(chuàng)下2008年以來(lái)的最高水平。

美國(guó)住房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）15日公布的貸款商調(diào)查顯示，30年期固定抵押貸款的平均利率本周攀升至6.02%，高于上周的5.89%，更是遠(yuǎn)高于一年前的2.86%。另一方面，盡管高利率下需求減弱，但美國(guó)的房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行，目前平均房?jī)r(jià)略低于37萬(wàn)美元，仍高于一年前。

與此同時(shí)，“買房難”也催生了“租房熱”。

亞洲房產(chǎn)科技公司居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房?jī)r(jià)和按揭利率雙雙高企，買房負(fù)擔(dān)讓很多人特別是年輕家庭推遲買房，他們也加入了租房大軍。另外，疫情改變了人們的工作和居家習(xí)慣，更多人搬出合租房或家人同住房，選擇單獨(dú)居住。美國(guó)政府在疫情期間實(shí)施的不得驅(qū)趕拖欠房租的租客的保護(hù)政策也已到期，種種因素導(dǎo)致租房市場(chǎng)上需求增加，租金不可避免上漲。

更糟糕的是，“火爆”租房市場(chǎng)還會(huì)加劇通脹壓力。中國(guó)銀行研究院高級(jí)研究員王有鑫對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，目前房屋租金大幅上漲，考慮到加息短期并未有效壓制房?jī)r(jià)，基于利息支付成本提高，居民買房需求將被迫延后，將更多通過(guò)租房來(lái)滿足居住需求，如此將推動(dòng)房租繼續(xù)維持在高位，短期租金可能無(wú)法明顯回落，從而可能削弱加息對(duì)通脹的抑制作用。

房貸利率“破6”打壓需求

高漲的房貸利率正嚴(yán)重?cái)D壓貸款需求。

抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）14日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月9日當(dāng)周，抵押貸款購(gòu)房申請(qǐng)比2021年同期下降了29%。衡量抵押貸款申請(qǐng)量的市場(chǎng)綜合指數(shù)較前一周下降了1.2%。MBA再融資指數(shù)較前一周下降了4%，較去年同期下降了83%。

對(duì)此，MBA首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬爾·坎（Joel Kan）表示，更高的抵押貸款利率已經(jīng)導(dǎo)致更多的購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)。

王有鑫對(duì)記者分析稱，在房貸利率突破6%背后，美國(guó)利率中樞快速上行將對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和按揭貸款領(lǐng)域帶來(lái)較大影響。

一是居民家庭購(gòu)房成本大幅上升，房地產(chǎn)銷售將進(jìn)一步回落，7月新建住房銷售同比下降29.6%。

二是存量貸款的利息支付成本提高，將加大居民償債壓力，在金融資產(chǎn)價(jià)格大幅下跌背景下，家庭資產(chǎn)負(fù)債表趨于惡化，貸款違約風(fēng)險(xiǎn)提高。

對(duì)于高利率下的困境，野村控股全球市場(chǎng)研究主管Rob Subbaraman直白地表示：“在經(jīng)通脹調(diào)整后的實(shí)際工資下降之際，利率大幅上升，這可能是背負(fù)債務(wù)的年輕家庭一生中從未經(jīng)歷過(guò)的事。”

其實(shí)在房貸利率“破6”之前，需求就已經(jīng)急劇放緩。美國(guó)商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，7月新屋銷售環(huán)比驟降12.6%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后年率為51.1萬(wàn)套，創(chuàng)下2016年1月以來(lái)最低，7月新屋銷售同比更是暴跌了29.6%。

雖然需求放緩，但房?jī)r(jià)仍處于高位。7月新房?jī)r(jià)格中位數(shù)為43.94萬(wàn)美元，比一年前猛漲8.2%，僅略低于此前創(chuàng)紀(jì)錄的45.82萬(wàn)美元。

但不管怎樣，全球緊縮浪潮下樓市降溫的趨勢(shì)已經(jīng)不可避免。居外IQI集團(tuán)二季度全球房?jī)r(jià)報(bào)告顯示，從房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的勢(shì)頭來(lái)看，世界上大多數(shù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在都有放緩跡象。在迄今為止發(fā)布房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的全球58個(gè)住房市場(chǎng)中，49個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)上漲，9個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)下降。在對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行通脹調(diào)整后，只有34個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)上漲，24個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)實(shí)際下降。

租房市場(chǎng)“熱火朝天”

在高房?jī)r(jià)和貸款成本飆升之際，美國(guó)樓市整體有所降溫，但租房市場(chǎng)卻是“熱火朝天”。

8月29日Z(yǔ)umper公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)新上市一居室住宅的月租金中值為1486美元，比2021年8月上漲11.8%，也超過(guò)今年7月觸及的紀(jì)錄高位。美國(guó)超半數(shù)城市的租金出現(xiàn)兩位數(shù)上漲，部分城市的漲幅超過(guò)30%。紐約仍然是房租最貴的地方，一居室租金中值同比上漲39.9%，兩居室公寓的租金則同比上漲46.7%。在紐約5個(gè)行政區(qū)中，曼哈頓區(qū)房租最高，月租金高達(dá)4212美元，比去年上漲27%。

北美購(gòu)房網(wǎng)創(chuàng)始人、CEO林海濤對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，我們?cè)谖餮艌D的物業(yè)管理公司替國(guó)內(nèi)投資者打理三百套出租房?，F(xiàn)在西雅圖的租房市場(chǎng)，獨(dú)立屋和公寓樓的差別很大，獨(dú)立屋出租房在今年上半年非常搶手，大部分租金都上漲了10%-20%。我們一個(gè)位于西雅圖Clyde Hill的獨(dú)立屋，去年租金是8500美元，今年2月份新租客租金為1萬(wàn)美元。公寓樓出租市場(chǎng)就截然相反，在市場(chǎng)出租的公寓非常多，競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，不少公寓都需要降價(jià)來(lái)出租。公寓和獨(dú)立屋出租市場(chǎng)的分化背后，除了房源供應(yīng)量的分化，還由于新冠疫情導(dǎo)致居家辦公流行，很多工薪階層選擇不在市中心居住。

與此類似的是，安薩里也表示，相對(duì)于其他類型住宅，獨(dú)立屋需求更大。獨(dú)立屋是美國(guó)家庭住宅的主要形式，在南部地區(qū)，十幾萬(wàn)美元就可以買到一套。如用貸款，則投入可以低至房款的20%，每月租金可達(dá)1千多美元，出租回報(bào)率可高達(dá)10%。

另一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，對(duì)于許多在沿海地區(qū)買不起房的打工人來(lái)說(shuō)，網(wǎng)上異地買房不失為一個(gè)好辦法，通過(guò)Roofstock等網(wǎng)站在全美各地尋找租售比高的房源，然后對(duì)外出租，賺取投資回報(bào)。

對(duì)此，Roofstock聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官加里·比斯利（Gary Beasley）表示，他們的許多客戶都是沿海地區(qū)的科技員工，年薪在20萬(wàn)到30萬(wàn)美元之間。這些買家需要支付約30萬(wàn)美元的首付才能在自己的社區(qū)購(gòu)買住宅。但要是去外州情況就不同了，首付4萬(wàn)美元，他們就可以在成本較低的市場(chǎng)買到房子，收取租金，帶來(lái)穩(wěn)定的利潤(rùn)。

安薩里向記者分析稱，傳統(tǒng)上，個(gè)人投資房產(chǎn)以就近為宜，以方便個(gè)人打理。但是科技改變了投資生態(tài)，大數(shù)據(jù)和云計(jì)算讓個(gè)人可以像投資股票一樣投資那些線上精準(zhǔn)推送的房源，而外國(guó)買家也能遠(yuǎn)距離跨境投資房產(chǎn)，專業(yè)的第三方物業(yè)管理公司也解決了物業(yè)管理問(wèn)題。疫情使得美國(guó)東西海岸白領(lǐng)紛紛把目光移向了房?jī)r(jià)實(shí)惠的南部陽(yáng)光州，夏洛特（Charlotte）、奧蘭多（Orlando）、杰克遜維爾（Jacksonville）、伯明翰（Birmingham）、坦帕（Tampa）、納什維爾（Nashville）等東南部城市成為熱門選擇。

“火爆”租房市場(chǎng)加劇通脹壓力

對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)而言，顯然并不希望看到租房市場(chǎng)如此“火爆”。

在美國(guó)勞工部13日公布的8月CPI報(bào)告中，住房成本繼續(xù)攀升，8月住房成本指數(shù)環(huán)比上漲0.7%，高于7月的0.5%，創(chuàng)下了1991年以來(lái)的最大月漲幅。租金漲幅更是同比達(dá)到6.7%，創(chuàng)有紀(jì)錄以來(lái)的最高水平，環(huán)比亦大幅上漲了0.7%。

需要注意的是，住房成本是美國(guó)CPI構(gòu)成中最大的組成部分，權(quán)重約占三分之一，住房成本往往也會(huì)成為美聯(lián)儲(chǔ)決定加息路徑的重要指標(biāo)。一些分析師更是預(yù)計(jì)，隨著更多租約到期并體現(xiàn)更高的市場(chǎng)價(jià)格，未來(lái)幾個(gè)月租金可能還有更多的上行空間。

頑固的通脹壓力也意味著，美聯(lián)儲(chǔ)下周大概率將繼續(xù)暴力加息75個(gè)基點(diǎn)。美國(guó)前財(cái)長(zhǎng)薩默斯表示，為了控制通脹，美聯(lián)儲(chǔ)可能最終不得不將利率上調(diào)至4.3%以上。

王有鑫分析稱，雖然美國(guó)CPI同比增速已連續(xù)2個(gè)月下行，但8月CPI同比增速回落不及預(yù)期，核心CPI增速不降反升，表明美國(guó)通脹仍然頑固，緊縮貨幣政策效果有限。這意味著美聯(lián)儲(chǔ)將繼續(xù)堅(jiān)定地實(shí)施緊縮性貨幣政策，加息幅度也將高于之前預(yù)期，到年底前聯(lián)邦基金利率可能會(huì)超過(guò)4%。

另一方面，美聯(lián)儲(chǔ)可能也不會(huì)很快降息。王有鑫預(yù)測(cè)，為鞏固緊縮貨幣政策對(duì)抑制通脹的效果，即使年底或明年初美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入衰退，美聯(lián)儲(chǔ)可能也不會(huì)立即考慮降息。

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本期編輯 劉雪瑩 實(shí)習(xí)生 林曦瑩