金融幫消息：最近，各大社交平臺關于轉貸的廣告越來越多。對于5-6%房貸利率人來說，可以「轉」成4字頭甚至是3字頭，乍一聽是不是很有吸引力？說不心動絕對是假的。誰都希望自己的房貸利率能夠低一點，再低一點。畢竟房貸的期限最少10年最長也要30年。每個月少一點，到最后也會是一筆天文數字。

沒有對比就沒有傷害

今年8月份，央行公布最新一期LPR，1年期LPR為3.65%，5年期LPR由4.45%下降至4.3%。1年期下調5個基點，5年期下調15個基點，比預期還多了5個基點，超出預期。隨后多家銀行開始執(zhí)行首套房最低4.25%的房貸利率，創(chuàng)下歷史新低。對比以往6%以上的高利率，不少網友自嘲“大冤種”、被割韭菜。

根據上圖為例，貸款100萬，按揭30年，4.25%利率照比6.25%，總本息減少60萬元，月還款減少1666.67元。如貸款200萬。月還款額減少1666.67*2=3333.34元，總本息減少120萬元。

在此巨大差異的背景下，特別是高位站崗的購房者，紛紛尋找能降低利率的辦法，同時也被降低利率轉貸的廣告所吸引。

“轉貸”葫蘆里賣的是什么藥？

近期，很多粉絲通過后臺留言咨詢個人住房貸款“轉貸降息”的事情。出于職業(yè)的敏感性，我們查看目前個人住房貸款的相關政策，又做了一番調查。因此「金融幫」注意到，在各大社交平臺出現很多轉貸的廣告，以“降息成功”，“房貸利率5.8、6.2轉3.8”，“100萬節(jié)省23萬”，“每月少還2000多”，“有房產就行”等廣告詞層次不窮。而醒目的標題更是直戳購房者最弱軟的心弦，直指購房者的錢袋子，著實誘人！

首先，購房者絕大多數對政策的了解是不夠清晰。當大家看到各種吸引眼球的廣告信息時，潛意識里都以為是利率降了，可以向銀行從新申請新利率的還款方案，然而并不是這樣。

根據目前相關規(guī)定，凡是“首房首貸”，后面繳存了公積金，達到符合的條件后，就可以把商業(yè)個人住房貸款申請轉成公積金貸款（商轉公），公積金貸款的利率3.35%左右。除了上面有條件“商轉公”之外，利率直接由6.2%轉到3.8%，目前沒有這項政策出臺，

經過「金融幫」調查發(fā)現，所謂的“房貸利率5、6開頭轉成3開頭”，實際上是一種打擦邊球的作法，偷換概念轉成經營貸。結清房貸后辦理解押，然后再到銀行重新抵押申請經營性貸款。由于相關的政策支持經營貸利率較低，這一來一去就起到了降低房貸利率的目的。細算算利率確實能降低很多，算下來也確實能省很多很多錢。

通過各銀行梳理，經營貸普聯利率4%以下，還款方式照比房貸更多樣化更靈活，資金使用率更高。以“先息后本”“隨借隨還”“一次性還本付息”“按期付息還本”等為代表?？偠跃褪翘崆斑€掉按揭，再轉成利率低于4%的經營貸。這么低的利率，這么靈活的還款方式，所以深受大家的關注。

針對上述情況是否可操作？有無風險問題？

首先要搞清楚經營貸的必備條件：一、房子得有房產證（購房合同不行）；二、房本是在未抵押、未執(zhí)行查封的狀態(tài)（可進行自由交易）；三、自己或者直系親屬名下要有企業(yè)或者個體工商戶；四、征信要良好，有的銀行對負債率也有要求。

根據上面所說的情況，大家應該明白不夠條件的照樣不能轉。如果你剛好夠條件，那么在理論上是可行的。如果你僥幸辦理成功，并不是萬事大吉，雖然省錢了，利息變低了，但同樣也會面臨諸多不利因素。主要表現有：法律風險，抽貸、斷貸風險，后期利率上浮等風險。

「金融幫」提醒大家：不夠條件的千萬別硬往上湊，費時費事費錢擔風險。夠條件的也要三思而后行，雖然能省錢，能省很多錢，但是要承擔的風險不比硬湊的風險小多少。兩者無論是哪種，一旦出現風險問題都足夠喝一壺，絕非危言聳聽。

一、法律風險

為止「金融幫」咨詢了銀行專業(yè)人士：經營用途貸款、個人信用貸、個人消費貸、信用卡等資金流入房地產，是明文規(guī)定的禁止行為也是違規(guī)行為。通過這種方式“轉貸”，已經構成變相將信貸資金流入房地產。目前銀行對于資金的流向重點關注重點審查，尤其對剛解壓的房產，貸前會很仔細的審查其資金來源，貸后也會審查其資金流向。

去年3月，人民銀行、銀保監(jiān)會和住建部三部門曾聯合印發(fā)《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》，督促銀行業(yè)金融機構進一步強化審慎合規(guī)經營，嚴防經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域。

同時對于硬湊條件的這一類，法律風險系數會更高，因為你要注冊新的執(zhí)照，這里面涉及到稅務、記賬、對公流水、工商檢查等，這些都有可能出現問題。而一旦發(fā)現有虛假經營或者其他問題，不僅僅是面臨提前收回貸款那么簡單，更有可能涉及到騙貸的刑事責任。

二、抽貸、斷貸風險

抽貸：硬湊條件這一類就不多說了，銀行發(fā)現相關問題，肯定會要立即收回貸款，讓你提前還貸。同時如銀行審查到你的信貸資金流入房地產，也會立即收回貸款。這就是抽貸的風險。

斷貸 ：「金融幫」通過各銀行梳理，經營貸實際授信最多10年。而授信期限不是貸款期限，大部分都需要每2-3年就要續(xù)貸一次，甚至有每年續(xù)貸一次。續(xù)貸一次就意味著還一次本息并且查詢一次征信，如果這期間你的征信出現問題或者無法拿出資金來過橋，就有斷貸的風險。

友情提示：如果你因為上述問題被抽貸、斷貸了，如果銀行收不回貸款會有什么后果？看看市面上那么多法拍房就明白了。在一個，不要想著銀行能睜只眼閉只眼，近年來銀行等金融機構因將個人貸、經營貸流入房地產市場被監(jiān)管重罰的案例并不少見。

三、后期利率上浮等風險

個人住房貸款的利率自簽訂合同起，基本上不會有太大變化，很穩(wěn)定。但抵押貸、經營貸的利率，有這隨時上調的可能。同時如信貸資金被審查出來流入房地產市場，不僅僅會被銀行提前收回結清所有的貸款，更有可能要求支付違約金并利息翻倍這點也是很大的風險之一。