撰文 | 維舟 中歐商業(yè)評論首席評論員
吳歆彤 CEIC中國宏觀經(jīng)濟(jì)高級研究員
責(zé)編 | 施楊
雖然樓市的起伏在過去一些年里也是常有的事，但今年格外寒冷，可能每個人都多多少少聽說過這樣的事：買好的房子，還沒交房，房價已經(jīng)跌去了幾十萬，但不僅自己貸款還得交，而且就算想脫手都沒人接。
像這樣的處境，很多人都是頭一回遇到，但除了自己的直觀感受，可能并不清楚究竟有多“寒冷”。借助環(huán)亞經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)（CEIC）整理的全國70個大中城市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，我們可以看出，這一輪的樓市遇冷是實實在在的：始于2020年秋季的史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控，疊加上疫情防控因素，從今年2月以來，大部分城市的房價都進(jìn)入了下降區(qū)間。
不僅如此，這一下跌趨勢正在各城市中快速擴(kuò)散：今年年初，70個城市中，僅有20個城市新房價格同比下跌，而7月這一數(shù)字已經(jīng)達(dá)到了48個，占比高達(dá)69%。與此形成鮮明對比的是，疫情前的2019年，70個城市每月平均僅有0.67個城市新房房價同比下跌。
數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計局 CEIC
70個大中城市范圍：
- 一線（4）：北京、上海、廣州、深圳
- 二線（31）：天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊
- 三線（35）：唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚(yáng)州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺、濟(jì)寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關(guān)、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理
二手房市場表現(xiàn)同樣疲軟，今年7月，70城中有61城的二手房價格同比下跌，占比高達(dá)87%。從2020年秋季以來房地產(chǎn)交易的狀況來看，二手房受政策調(diào)控的影響更大，這既是因為市場對相關(guān)規(guī)定的反應(yīng)和買房者對新住宅的偏好，恐怕也是因為土地財政使得各地城市更愿意激勵新地產(chǎn)的開發(fā)，而抑制二手房的交易。
不過值得說明的是，盡管價格同比普遍下跌，平均來看，降幅卻是有限的。7月份，三線35城房價平均同比下跌3.34%，降幅較上月的2.94%進(jìn)一步擴(kuò)大。同期，二線31城房價同比僅下跌0.5%，而一線4城房價仍保持正增長，同比上調(diào)3.1%。
數(shù)據(jù)來源：CEIC
為什么會這樣？原因可能是頭部城市受到此輪房市下行的影響相對較小，而市場層級較低的城市，受到的沖擊更大。不過，考慮到上一輪2015年秋冬的調(diào)控中，一線城市下降更劇烈，這似乎也表明，近幾年來一線城市受到了更嚴(yán)格的管控，而三線則相對寬松，以至于更容易出現(xiàn)供過于求的過熱現(xiàn)象，當(dāng)市場需求萎縮時，所受到的沖擊也就更大。
由于國家城市發(fā)展的基本規(guī)劃是在落戶、批地等方面嚴(yán)控超大城市的規(guī)模，避免出現(xiàn)“城市病”，同時鼓勵發(fā)展小城鎮(zhèn)，因此近幾輪房地產(chǎn)調(diào)控的基本規(guī)律之一，就是調(diào)控的力度上一線最嚴(yán)，依次往下，而放松時則是從底下三四線開始，一線最后才會放開。在這種情況下，一線城市房價的高企可說是“供不應(yīng)求”，想買的人很多，但供給太少；而往下去則狀況相反，市場其實沒那么大，但卻因為管控較松而蓋了超出本地市場需求的房子。
陸銘、陳釗在《大國治理：發(fā)展與平衡的空間政治經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書中研究得出結(jié)論：國內(nèi)為了扶持內(nèi)地二三四線城市，將用地指標(biāo)更多配置在人口流出的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，結(jié)果是扭曲了市場，“本身就是嚴(yán)重的資源空間錯配”，結(jié)果是大量新城建在人口流出地，投資回報不高，地方政府債務(wù)不斷累積，而一線城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)土地和住宅供給不足，抬升了房價。
盡管平均來看，國內(nèi)城市房價并未出現(xiàn)價格大幅下降的情況，但成交量同比卻收縮了很多。根據(jù)國信披露的65城新建住宅交易數(shù)據(jù)（與國家統(tǒng)計局的70城范圍不同），7月份新房交易量平均同比下跌36.4%，此前的4月份，交易量一度同比下挫超過50%。
數(shù)據(jù)來源：CEIC
更重要的是，人們的心理預(yù)期已發(fā)生了重大變化：根據(jù)城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，2018年春，全國有近37%的城市居民預(yù)期下一季度房價將會上漲，但到2020年秋本輪調(diào)控開始時已跌到只有1/4，而在上海封城之后，今年6月這一指數(shù)已降到了五年來的最低，僅為16%——這還是在河南爆雷之前的，現(xiàn)在很可能又已創(chuàng)下了新低。
房子也是一種特殊的商品，難免“追漲殺跌”，因為人們之所以愿意掏空“六個錢包”來買房，并不一定只是因為住房的剛需，也需要一種對未來的樂觀預(yù)期：如果你覺得房價會繼續(xù)上漲，那么這就是包賺不賠的投資保值手段，甚至唯恐買遲了；反過來，如果失去了這種預(yù)期，那么退潮是不可避免的。
交易量的萎縮，不僅是因為想買的人少了，也是因為愿意賣的人也少了。就像我周圍的不少朋友，總覺得現(xiàn)在賣就是純虧本，反正也不著急用錢，不如再等等；而買房的人則預(yù)期還有可能再跌，在這樣對未來的不同預(yù)期之下，結(jié)果就是市場的疲軟。
毫無疑問，這一輪的房地產(chǎn)降溫、一二三線市場房價走勢的不同表現(xiàn)，都證明調(diào)控的“有形之手”仍是影響樓市的重要因素，樓市要回溫，“放松調(diào)控”肯定也是相當(dāng)關(guān)鍵的先決條件之一，各地近期也確實在推出五花八門的各種購房獎勵政策，尤其是在相對寬松的三線城市：
- 山東聊城：青年人在主城區(qū)購買首套住房，財政給予5萬元購房消費(fèi)券；
- 湖北襄陽：高層次人才住房公積金貸款額度上限210萬元；
- 河南周口：居民購買一套房已結(jié)清貸款的，第二套住房首付按首套執(zhí)行；
- 浙江紹興越城區(qū)：購買新房給予商業(yè)貸款第一年利息額的15%貼息。
類似這樣的，各地還有很多，但問題是，盡管這樣變著法地刺激，但市場并不見起色，這首先是因為真正需求較多的一二線城市仍未松動，更重要的是：當(dāng)下正面臨著全新的局面，“放松調(diào)控”已經(jīng)成了樓市回暖“必要但不充分”的條件，僅僅這么做已經(jīng)不夠了。
自1998年住房商品化改革以來，國內(nèi)商品房均價在20年間漲了4.2倍（據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)），這有諸多方面的因素，比如缺乏投資渠道（股市不景氣時，更會鼓勵熱錢涌入樓市）、急驟的城市化進(jìn)程、人們改善居住生活的熱切愿望，但最重要的一點(diǎn)，說到底是人們手里得有錢買房，而這不僅僅是當(dāng)下全家人手里的錢，還包括未來一段時間內(nèi)對自己的收入預(yù)期，要不然拿什么來還貸？
因此，樓市要反彈，一個更重要的因素是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的回暖。在疫情防控之下，越來越多的人發(fā)現(xiàn)賺錢不易，更不敢做長遠(yuǎn)的投資規(guī)劃或大件的消費(fèi)，確保現(xiàn)金流的穩(wěn)定才是王道，這種普遍的心態(tài)勢必打擊人們買房的信心，甚至連“剛需”的房子都可能會推遲或觀望。說到底，以前往往是靠樓市來救經(jīng)濟(jì)，但現(xiàn)在要“救樓市”，根本上得先“救經(jīng)濟(jì)”。
哪些城市更值得看好？
這一波的樓市興衰，很可能帶來的一個深遠(yuǎn)沖擊是：加劇已有的城市分化。雖然這一分化的跡象在2019年房地產(chǎn)牛市的時候就已出現(xiàn)，但在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下行、樓市降溫的大環(huán)境下，基礎(chǔ)較為薄弱的城市會率先挺不住，而那些底子較好的城市更有可能熬過來，成為人才、資金的避風(fēng)港，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
在所有城市的房地產(chǎn)市場中，最先值得注意的是鄭州，畢竟這是今年樓市爆雷的震中。那么為什么是鄭州？鄭州的爆雷究竟有多大的代表性？——換言之，鄭州的問題是否意味著其它城市也會遲早爆發(fā)類似的問題？
數(shù)據(jù)來源：CEIC
從近年新房成交的數(shù)據(jù)來看，鄭州的房地產(chǎn)市場確實早就過熱了。2019年，鄭州每月成交的新房高達(dá)18478套，這個數(shù)字在所有70個城市中位列第一，超過了武漢（17478套）、上海（11380套）、成都（10622套）、杭州（9357套）、廣州（7302套）、北京（5387套），考慮到它的人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)體量，這是一個令人驚詫的突出表現(xiàn)。在巔峰的2020年11月，鄭州單月新成交的新房竟高達(dá)32088套！
在本輪房地產(chǎn)調(diào)控開始后，鄭州的樓市已經(jīng)開始逐漸降溫，2020和2021年新房成交量分別同比下降11%和29%，今年1-7月更是暴跌48%——這種加速不僅說明了調(diào)控的成效，也證明當(dāng)?shù)貎?nèi)需已經(jīng)乏力。
不過，盡管如此，今年月均新房成交量仍達(dá)到7018套之多，略低于杭州（7496套），但超過了廣州（6444套）、南京（6159套）和北京（5083套）。從我之前對鄭州的實地了解來看，這座城市對河南省內(nèi)外的1億多人來說仍是最好的選擇之一，也正是這樣的預(yù)期在支撐著人們繼續(xù)涌入鄭州尋求生活的改善，這是鄭州渡過難關(guān)并實現(xiàn)城市轉(zhuǎn)型最重要的壓艙石。
今年以來，雖然房價負(fù)增長是各地普遍且持續(xù)的現(xiàn)象，但仍有少數(shù)城市在個別月份出現(xiàn)交易套數(shù)同比正增長。7月份，僅有上海、成都、武漢月交易量過萬，分別是16527、16153、12393套。成都尤其是一線城市以外新房成交最活躍的城市，在二手房成交方面，國信披露的45城數(shù)據(jù)中，在上海數(shù)據(jù)不可得的情況下，7月份成都一騎絕塵，當(dāng)月成交了17296套，遙遙領(lǐng)先排在第二的南京（8465套）。
數(shù)據(jù)來源：CEIC
上海的樓市一向相當(dāng)堅挺。2019年每月平均成交新房11380套，2020年初受疫情影響明顯下滑，此后雖然2020年秋開始樓市調(diào)控，各地房價逐漸下降，但2020-21年上海的新房成交量還分別增長了2%和26%，明顯地逆勢上揚(yáng)。
今年春的封城對上海房市沖擊巨大，3月初疫情爆發(fā)，3月28日全市封城，到6月1日正式解封，結(jié)果是這三個月上海只分別成交了7766套、949套和1057套，比去年同期分別暴跌56%、94%和91%。然而，如果刨除這三個月，那么上海今年另五個月平均每月新房成交仍達(dá)到14647套，甚至比去年全年平均的14536套還高出1%，可說迅速回溫。
實際上，從去年起，上海就已悄悄放寬了落戶政策，尤其是“五大新城”規(guī)劃的公布，標(biāo)志著上海正式加入城市之間的“搶人大戰(zhàn)”，封城之后為了加快復(fù)蘇，則肯定推動了上海邁出更大的步子。如果想落戶上海，這兩年可能是最好的時機(jī)。對很多人來說，在一線城市買房是一舉三得：既可自住，也作為投資手段，但由此在當(dāng)?shù)芈鋺艋蛟S才是更具吸引力的。
數(shù)據(jù)來源：CEIC
深圳本來一向是中國樓市周期的領(lǐng)頭羊，2009、2015和2019年這三波樓市有一個共同的輪動邏輯，就是從深圳開始，隨后是廣州、上海、北京，然后帶動二線城市，最后波及三四線城市，然而到今年，深圳樓市卻呈現(xiàn)出一線城市中少有的低迷。
2020和2021年，深圳每月新房成交平均值分別是3782套和4368套，同比增長20%和15%，堪稱蓬勃發(fā)展，但今年前八個月僅為2757套，同比大幅下滑37%，且?guī)缀趺總€月都在下滑，6-7月好不容易稍有起色，到8月再次下跌56%之多。論二手房，深圳的狀況甚至更為慘淡，7月僅成交2036套，8月僅成交2000套，而上海二手房近年來平均每月成交多達(dá)2.3萬套，北京也達(dá)到1.4萬套。
為什么深圳樓市受到的沖擊如此之大？這其中的原因之一是，一線城市中，深圳是常住人口中外來人口比例特別高的城市。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年深圳戶籍人口占常住人口比例僅為33%，遠(yuǎn)低于同期其它一線城市（北京64%，上海59%，廣州53%），一定程度上造成了在調(diào)控政策背景下炒房客退潮后剛需不足。
數(shù)據(jù)來源：CEIC
雖然今年初深圳迅速及時的封城一度為它贏得了很好的口碑，甚至被贊譽(yù)為“中國城市真正的天花板”，但深圳一輪輪的硬核防疫雖然避免了上海封城那樣的停擺，但也難免影響經(jīng)濟(jì)活動，尤其是它作為一座依靠外來移民撐起來的新興城市，原本就更需要人力和資本源源不斷地流入，當(dāng)這種流動受阻礙時，深圳可能比其它城市更為脆弱。
這也意味著，深圳雖然因為相當(dāng)多的工作機(jī)會而吸引無數(shù)人才涌入，但無論是新房還是二手房的成交量都顯示，很多人并沒有打算在深圳安家。2020年人口普查顯示，深圳常住人口高達(dá)1756萬，只比廣州（1868萬）少6%，但今年7-8月，深圳新房分別僅成交3317套和2216套，而廣州高達(dá)6676套和7088套，幾乎是其兩三倍。并且這絕非新現(xiàn)象：2019年以來這四年，廣州平均每月新房成交7302套、9230套、9613套，今年1-8月平均也有6524套，分別比深圳高131%、144%、120%和137%。
雖然口號說“來的都是深圳人”，這座城市也被看作是“打工人的天堂”，但現(xiàn)實的數(shù)字表明，很多人才來到這里是為了賺錢，但或是不能（比如房價太貴），或是不愿，他們沒能真正在這里留下來安居樂業(yè)。這種“大進(jìn)大出”的模式或許一度也能為深圳招來源源不斷的勞動力，卻不怎么需要為他們考慮養(yǎng)老，但可想而知也不利于人們發(fā)揮出全部潛力，因為如果他們不能安定下來，無法為當(dāng)?shù)厣钭鍪裁撮L遠(yuǎn)規(guī)劃，當(dāng)然也就談不上為這座城市貢獻(xiàn)自己的全部力量。
在這一輪樓市冷卻之后，更多人也會回歸理性，既然如今賺錢不容易，去哪個城市生活、買一套什么樣的房子，當(dāng)然也就更值得再三掂量。從目前來看，一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控和落戶政策仍會相對較緊張，三四線城市則可能工作機(jī)會和樓市需求都不足，成都、武漢、蘇州、杭州等二線城市對很多人來說，也許機(jī)會更好。
當(dāng)然，這最終仍取決于當(dāng)?shù)靥峁┦裁礃拥墓卜?wù)、以什么條件和態(tài)度來吸引外來人才，這甚至可能成為決定未來十年國內(nèi)城市興衰的一個真正關(guān)鍵。因為如果土地財政難以為繼，城市的發(fā)展就得回歸“人的城市化”，畢竟只有人才能推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來健康的稅收結(jié)構(gòu)，這將形成一種良性循環(huán)：越是能吸引到人才流入的城市，將越有能力改善城市生態(tài)，這又會反過來吸引到更多更高端的人才。從這一意義上說，不僅樓市是城市興衰的晴雨表，城市發(fā)展的內(nèi)在動力也將決定樓市的興衰。
