不知不覺(jué)間，2022年已經(jīng)過(guò)去了三分之二，從2022年上半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，2022年樓市基本上延續(xù)了2021年下半年的低迷狀態(tài)。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年1~7月份，全國(guó)商品房銷售面積為7.8億平方米，同比下滑23.1%；商品房銷售額為7.6萬(wàn)億元，同比下滑28.8%；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為7.9萬(wàn)億元，同比下滑6.4%。更值得一提的是，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年5月份，全國(guó)有33個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格跌回至2年前，其中，不僅僅包括像牡丹江、北海、錦州等這樣經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三、四、五線小城市，還包括像濟(jì)南、青島、太原、呼和浩特、南寧、天津、南昌、武漢、石家莊、哈爾濱等這樣經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省會(huì)城市以及國(guó)家中心城市。

當(dāng)然，坦白來(lái)講，2022年上半年的樓市低迷狀態(tài)是可以預(yù)見(jiàn)的。一方面，由于口罩事件的反反復(fù)復(fù)，全國(guó)范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都受到了不同程度的影響，特別是個(gè)人收入方面，降薪、裁員等情況時(shí)有發(fā)生，大家都清楚，買房對(duì)于絕大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定的收入是至關(guān)重要的，否則，房貸壓力會(huì)讓人難以承受，因此，在這樣的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，延遲買房或許是比較好的選擇。

而另一方面，自2020年8月底，央行、銀保監(jiān)會(huì)等房地產(chǎn)主管部門給房企制定“三道紅線”以來(lái)，絕大多數(shù)的房企資金鏈壓力都比較緊張，再加上房地產(chǎn)行業(yè)本身也迎來(lái)了“瓶頸期”，下行態(tài)勢(shì)難以避免，因此，開(kāi)發(fā)商回籠資金就會(huì)變慢，這樣一來(lái)，很多現(xiàn)金流不足、負(fù)債率高的房企就會(huì)遇到資金危機(jī)，輕則在建項(xiàng)目延期交房、降質(zhì)減配，重則可能會(huì)導(dǎo)致房企破產(chǎn)，在建項(xiàng)目爛尾等情況的發(fā)生。比如前段時(shí)間網(wǎng)上鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的爛尾樓停貸事件，根本原因就是因?yàn)榉科筚Y金危機(jī)所導(dǎo)致的。

凡此種種，2022年上半年樓市會(huì)延續(xù)2021年下半年的低迷狀態(tài)也就不難理解了。介于此，對(duì)于2022年打算買房的個(gè)人或者家庭來(lái)說(shuō)，矛盾心態(tài)就會(huì)油然而生，既擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)回落，自己高位接盤(pán)，又擔(dān)心現(xiàn)在不買房，以后房?jī)r(jià)還會(huì)漲，屆時(shí)，購(gòu)房成本的增加難以承受。更重要的是，最近一段時(shí)間，網(wǎng)絡(luò)上到處都充斥著2022年不買房，5年后房子可以“隨便買”的言論，在這樣的背景下，對(duì)于2022年打算買房的個(gè)人或者家庭來(lái)說(shuō)，矛盾心態(tài)更為強(qiáng)烈。

實(shí)際上，關(guān)于2022年不買房，5年后房子可以“隨便買”的言論，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在2021年底的一席話中就已經(jīng)說(shuō)清楚了。2021年10月11日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在社交平臺(tái)上公開(kāi)表示，經(jīng)歷了4年的樓市調(diào)控，加上疫情，我國(guó)房地產(chǎn)事實(shí)上已經(jīng)真的降溫了，冬天再潑冷水，就會(huì)被凍住，而房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是為了把房地產(chǎn)搞趴下。房地產(chǎn)目前最大的風(fēng)險(xiǎn)是在政策的高壓下出現(xiàn)快速下跌的風(fēng)險(xiǎn)！除了少數(shù)仍然有上漲壓力的城市，未來(lái)會(huì)有更多的城市加入穩(wěn)樓市的行列，但是，房住不炒的基調(diào)不會(huì)變和動(dòng)搖，未來(lái)房地產(chǎn)的分化會(huì)更加明顯，房?jī)r(jià)下跌會(huì)成為常態(tài)。

仔細(xì)研讀經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的這番話，我們至少可以得出5個(gè)結(jié)論，分別是：

1、目前，我國(guó)房地產(chǎn)真的已經(jīng)降溫了。這個(gè)結(jié)論不用過(guò)多解釋，僅從宏觀數(shù)據(jù)上來(lái)看，也可以很清晰地看出來(lái)。（上文中有列舉）

2、房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是為了把房地產(chǎn)搞趴下。對(duì)于樓市調(diào)控，很多人都有誤解，認(rèn)為樓市調(diào)控的目的就是為了給樓市降溫，把房?jī)r(jià)降下來(lái)，讓房地產(chǎn)涼涼，其實(shí)并非如此，樓市調(diào)控的目的，有且只有一個(gè)，那就是穩(wěn)樓市，讓樓市穩(wěn)步發(fā)展，除此之外，沒(méi)有其它目的，更不是為了把房地產(chǎn)搞趴下。

3、未來(lái)會(huì)有更多的城市加入穩(wěn)樓市的行列。這個(gè)結(jié)論也不難理解，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，一直以來(lái)都是相關(guān)部門的主要目標(biāo)，從未變過(guò)。

4、房住不炒不會(huì)動(dòng)搖。這個(gè)結(jié)論更明顯，比如2022年上半年，即便樓市下行已經(jīng)非常明顯了，但所有的樓市松綁還是依然圍繞著房住不炒展開(kāi)，像房地產(chǎn)金融等方面，調(diào)控仍舊沒(méi)有絲毫放松。

5、未來(lái)房地產(chǎn)的分化會(huì)更加明顯，房?jī)r(jià)下跌會(huì)成為常態(tài)。在筆者看來(lái)，這句話是馬光遠(yuǎn)這席話的重中之重，精準(zhǔn)地說(shuō)明了未來(lái)樓市的發(fā)展態(tài)勢(shì)，即房地產(chǎn)的分化，何為房地產(chǎn)的分化？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是有的地方房?jī)r(jià)還會(huì)漲，而有的地方，房?jī)r(jià)下跌會(huì)成為常態(tài)。那么，什么地方的房?jī)r(jià)還會(huì)漲？筆者認(rèn)為，人口是第一要素，住房品質(zhì)是第二要素，有人的地方就會(huì)有住房需求，有住房需求就會(huì)有住房品質(zhì)的好壞之分，這是不可否認(rèn)的是，比如一、二線大城市，省會(huì)城市、中心城市，甚至包括小城市的核心地段，也就是市中心的位置。那么，什么地方的房?jī)r(jià)下跌會(huì)成為常態(tài)？筆者認(rèn)為，還是看人口和住房品質(zhì)，比如人口常年流出的三、四、五線小城市，年久失修的老舊住房等等，隨著時(shí)間的推移，房?jī)r(jià)下跌成為常態(tài)或?qū)㈦y以避免。對(duì)此，你怎么看？