作者：老船長(zhǎng)
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9月30日，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)來講，總顯得那么特殊。
2014年9月30日，央行松綁“限貸”，購(gòu)買首套房的最低首付比例為30%，利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；有1套住房并已結(jié)清的，再次貸款購(gòu)買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。
這就是名載史冊(cè)的“930新政”。
從此之后到2018年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開啟了新一輪，也是歷史上最高光的一輪行情。
在每次調(diào)控寬松潮，每年的“金九銀十”都是最黃金的時(shí)刻，必須好好把握。
2022年9月30日，歷史幾乎重演。
先是在9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限。
也就是，在目前房貸利率4.15%的下限前，部分城市還可以再次下調(diào)首套房貸利率。
這一波的房貸利率下限，跌破4%已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。
可以說是，中國(guó)房地產(chǎn)史上最低利率了。
什么樣的城市才符合條件呢？
僅針對(duì)2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市
把國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)調(diào)出來一看，就是下面這23個(gè)城市了。
盡管城市數(shù)量并不多，但對(duì)這些城市，尤其是8個(gè)二線城市來說，房地產(chǎn)的底必須托住，不能再往下砸了。
很快，有城市已經(jīng)出手了。
山東濟(jì)寧，已經(jīng)把房貸利率下限調(diào)整到了3.95%。
相信很快就會(huì)有更多城市跟上。
轉(zhuǎn)眼來到第二天的9月30日，又是兩個(gè)重磅政策發(fā)布。
財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，公告指出：
自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
指向也很明白：年底前，盡快激活改善需求。
然后，央行決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。
指向同樣清楚：除了商貸，盡快激活公積金貸款。
最利好的，是公務(wù)員、國(guó)企、事業(yè)單位群體。
畢竟，托底這事得有人帶頭啊。
三大重磅政策齊發(fā)，透露出兩個(gè)信號(hào)：
時(shí)間緊迫，四季度的房地產(chǎn)表現(xiàn)，極為關(guān)鍵。
全局救市，還得上面大幅寬松。
接下來，就看市場(chǎng)表現(xiàn)了。
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而之所以需要上面出手，還是因?yàn)楦鞯胤矫芗雠_(tái)的調(diào)控政策，效果不咋的。
2022年前7月，209省市已出臺(tái)385次放松政策，其中需求端主要涉及放松限購(gòu)、放松限貸、放松限價(jià)、放松限售、公積金、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等，供給端主要涉及放寬預(yù)售、放松預(yù)售資金監(jiān)管、放松土拍等。
每天你都能看到，某個(gè)城市在放松樓市的消息。
放松的消息滿屏飛，但不代表救市的效果就好。
前8個(gè)月，全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)一再下滑，無論是銷售面積還是銷售額，從4月份以來的跌幅，就沒有低于20%過。
到8月份，也不過還是在橫盤。
城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，也沒什么起色。
中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的9月百城房?jī)r(jià)指數(shù)，給了答案。
全國(guó)100個(gè)城市新房平均價(jià)格為16200元/平方米，已連續(xù)3個(gè)月下跌。
環(huán)比上漲的城市44個(gè)，下跌的城市多達(dá)56個(gè)。
100個(gè)城市的二手房，9月平均價(jià)格15970元/平方米，已連續(xù)5個(gè)月下跌，且跌幅逐步擴(kuò)大。
環(huán)比上漲的城市只有29個(gè)，而環(huán)比下跌的城市多達(dá)71個(gè)。
整個(gè)三季度，100個(gè)城市中，新房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌的有62個(gè)，比二季度增加了7個(gè)。二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌的城市73個(gè)，比二季度增加了13個(gè)。
而哈爾濱、昆明、南寧等20個(gè)城市，無論是新房還是二手房，從年初以來就沒漲過。
9月份的成交面積，無論是一線還是二三線，更是清一色的同比下跌。
數(shù)據(jù)已經(jīng)說明了一切，無需多言。
“金九”已經(jīng)沒了，“銀十”必須托住。
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高層出臺(tái)如此多的重磅政策，就是要營(yíng)造最寬松的購(gòu)房環(huán)境。
而樓市需要反彈，最關(guān)鍵的還是在于：
購(gòu)房者的信心還沒有恢復(fù)。
對(duì)普通人來講，買房的難處在于兩點(diǎn)：首付款，房貸。
一個(gè)是購(gòu)房的門檻負(fù)擔(dān)，一個(gè)是長(zhǎng)期的還貸負(fù)擔(dān)。
目前的各種救市政策，救市針對(duì)這兩點(diǎn)。
首付款不夠？降低首付門檻，從40%降到30%，再不行降到25%。甚至，還給你一定的補(bǔ)貼。
房貸負(fù)擔(dān)太大？降低利率，從4.3%降到4.1%，23個(gè)城市甚至可以突破4%。
一切都是為了營(yíng)造最寬松的購(gòu)房環(huán)境。
但市場(chǎng)的恢復(fù)，需要時(shí)間。
最直接的影響因素，疫情的沖擊還沒有結(jié)束，也不知道什么時(shí)候結(jié)束。
盡管三季度，疫情沒有大面積爆發(fā)，但現(xiàn)在這種不確定性，讓經(jīng)濟(jì)陷入時(shí)起時(shí)停的“閃爍”狀態(tài)。
而疫情最大的沖擊，還是人們收入的下滑，以及由此帶來的消費(fèi)低迷。
二季度，31省的人均收入增速，除了西藏超過10%，30個(gè)省市的增速都在7%以下，19個(gè)省市在5%以下。
而上海、吉林，受沖擊最嚴(yán)重，都變成了負(fù)增長(zhǎng)。
即便是北京、廣東、江蘇、浙江，增速也都不超過5%。
這和以往的動(dòng)輒8%、9%，差距明顯。
當(dāng)中國(guó)最發(fā)達(dá)的地區(qū)都面臨如此局面，一旦遭受疫情沖擊，中小城市的居民收入情況可想而知。
當(dāng)收入無法穩(wěn)定，購(gòu)房的信心很難一時(shí)間恢復(fù)。
關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)過后，期待會(huì)有所改變。
