對于樓市而言，7月28日的夜晚是一個不眠夜。住建部表示，穩(wěn)固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，落實好降低首套房首付比例和貸款利率、個人貸款“認房不認貸”等措施。再疊加7月24日政治局會議提出的，適時優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱?？梢灶A見，后續(xù)會有更多城市對限制性政策進行優(yōu)化。

《華夏時報》記者了解到，在住建部發(fā)布的一連串利好政策中，“認房不認貸”極為重磅。若取消該政策，熱門一二線城市購房門檻大幅下調(diào)，對樓市成交有明顯的提振作用。以北京為例，有置業(yè)顧問對記者表示：“所有人都在等政策，全面取消還是各地自主出政策我們也在等消息?！?/p>

無論是否全面執(zhí)行利好政策，抑或是各地究竟何時會落地，對于房地產(chǎn)而言，黑夜已經(jīng)撕開了黎明的一角。

釋放明顯利好

據(jù)新華社消息，近日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹召開企業(yè)座談會，就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進行深入交流。

倪虹在會上表示，要繼續(xù)穩(wěn)固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人貸款“認房不認貸”等政策措施。

同時，倪虹還在會上指出，繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。此外，倪虹還在會上強調(diào)，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟回升向好具有重要作用。

“要以工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化為方向，大力推動建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮建筑業(yè)‘促投資、穩(wěn)增長、保就業(yè)’的積極作用。”倪虹在會上指出了后續(xù)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展路徑。

總結(jié)來看，此次住建部針對房地產(chǎn)主要釋放了三大明顯利好。其一，落實“認房不認貸”，這代表以限購、限售為主的限制性政策出現(xiàn)較大放松；其二，降低首套房首付比例，拉低購房門檻；其三，降低首套房貸款利率，減少購房成本。

值得關(guān)注的是，7月24日，中共中央政治局會議對樓市的表述大面積“翻新”。“要切實防范化解重點領(lǐng)域風險，適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策?！闭尉謺h如此定調(diào)樓市。

實際上，此次住建部連發(fā)多條樓市利好政策早在業(yè)界預料之內(nèi)。此前，多位專家向《華夏時報》記者表示，結(jié)合今年二季度以來樓市下行的背景以及政治局會議對樓市的新表述，預計下半年市場適度放松的調(diào)控政策會陸續(xù)出臺，一二線城市限購放松等相關(guān)政策出臺的概率也在進一步增大。

是否會全面落實？

“藥效最大的就是從‘認房認貸’改為‘認房不認貸’。不過因為是深夜發(fā)的政策，北京是否要調(diào)整以及怎么調(diào)整我們也在等通知?！币晃槐本┘磳㈤_盤的新房置業(yè)顧問對《華夏時報》記者說。從市場的討論熱度而言，究竟哪些城市會跟進尚沒有明確。此外，在7月24日的政治局會議指出，要因城施策使用好政策工具箱。

那么，“落實好‘認房不用認貸’”和“因城施策”到底如何結(jié)合，是后續(xù)樓市關(guān)注重點。

以北京為例，2017年3月17日，北京發(fā)布了《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，認定首套房實行“認房又認貸”政策、二套房首付比例最低提升至60%最高80%、暫停發(fā)放25年以上的個人住房貸款?！?17調(diào)控”力度之大使得北京樓市直接出現(xiàn)了成交量和價格的分水嶺。

“‘認房又認貸’指的是，就算在北京沒有房產(chǎn)，名下無在途貸款，但是有過房貸記錄，那在北京購買首套房也要付二套房的首付，大幅提升了北京樓市的入市門檻?！鄙鲜鲋脴I(yè)顧問對《華夏時報》記者說。

根據(jù)房產(chǎn)交易機構(gòu)此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，“317調(diào)控”效果明顯。自調(diào)控開始后，北京二手房價格連續(xù)9個月下跌，累計跌幅達到13.5%。隨后北京樓市進入漫長的橫盤期。2019年初，北京二手房均價為59898元/平米，相比較2017年3月份房價高點下跌了11.3%。緯房研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度，北京房價的中位數(shù)為56166元/平米。從數(shù)據(jù)上來看，“317調(diào)控”后北京房價整體呈現(xiàn)下跌的態(tài)勢。

北京業(yè)主袁晨（化名）在凌晨一點告訴記者，看到住建部的消息后，“一下子激動的掉下眼淚”，袁晨表示，其于2017年3月17日前夕買的房子，所以對當時新政“認房又認貸”對市場的爆炸性效果記憶猶新，目前“一直在賣房子，但是行情不好，幾個月了，看房人都寥寥無幾?！?，袁晨要賣的是一套非學區(qū)一層老破小，已經(jīng)掛牌了很久。袁晨希望北京能夠取消認房又認貸，“不求漲價，只希望我的房子能早點賣出去?！?/p>

值得關(guān)注的是，自2022年以來，已經(jīng)至少有40個城市對“認房又認貸”政策進行了調(diào)整。在此前的這輪調(diào)整中，鄭州市則是打響了“首槍”。2022年3月初，鄭州發(fā)文表示，對擁有一套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

自2022年各地樓市政策“轟炸”之后，目前，僅有部分一二線城市以及少量的三四線城市仍執(zhí)行嚴格的“認房又認貸”政策。

房貸利率還有多少下行空間？

除了提到更好落地“認房不認貸”政策之外，住建部還表示，落實好降低購買首套房首付比例和貸款利率的政策。

《華夏時報》記者注意到，自2022年開始，已經(jīng)有多個城市對首付比例進行了調(diào)整，其主要是將首付比例和公積金打包對政策進行優(yōu)化。例如，近日，焦作市住房公積金管理中心方面表示，購買首套住房的職工家庭申請住房公積金貸款，最低首付比例由30%調(diào)整至20%，夫妻雙方繳存公積金的最高可貸款額度為60萬元。

從現(xiàn)行的首付比例執(zhí)行情況來看，多數(shù)城市的首套房首付比例為30%至40%，部分城市在上一輪將首套房首付比例優(yōu)化至20%。

房貸利率方面，當前，我國的房貸利率與LPR掛鉤，各商業(yè)銀行在LPR的基礎(chǔ)上加點形成房貸利率。目前，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。根據(jù)易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，當前，全國首套房貸利率整體處于4%的水平，二套房貸利率整體處于4.9%的水平。

不過，截至目前，已經(jīng)有包括唐山、九江、無錫等在內(nèi)的多個城市首套房貸利率突破了4%，達到3.7%至3.9%的水平。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進曾對《華夏時報》記者表示，當前各地房貸利率寬松的重心在于首套房，給予了其相對寬松和自由的定價權(quán)，預計房貸利率政策總體上會朝著進一步下調(diào)的方向演進。（記者 李凱旋 李貝貝 北京報道）