農(nóng)民的自建房雖然是屬于私人財(cái)產(chǎn)，但是房子下面的宅基地卻是集體所有，在“地隨房走”的政策要求以及農(nóng)村宅基地管理辦法和土地管理法的規(guī)定下，農(nóng)民的自建房可以買賣，但是有前提條件。
1.只能村集體內(nèi)部成員之間進(jìn)行房屋買賣（轉(zhuǎn)讓）
宅基地是村集體給農(nóng)民的一項(xiàng)住房福利，只能是村集體內(nèi)部成員才能享受到，為了保障村集體所有成員的該項(xiàng)權(quán)益，宅基地及房屋要轉(zhuǎn)讓或買賣的話，只能和同村人交易，部分宅基地改革試點(diǎn)地區(qū)可外村人交易，但城鎮(zhèn)人口是嚴(yán)令禁止進(jìn)行農(nóng)村房屋買賣交易的。
2.賣了房屋后失去宅地基使用權(quán)且無(wú)法再次申請(qǐng)宅基地
這一點(diǎn)很多人都容易忽視掉，認(rèn)為只要戶口不遷出去就可以繼續(xù)申請(qǐng)，但法律上對(duì)這種行為是不允許的。
因此宅基地買賣并不是特別可行，要知道同村內(nèi)買賣大家知根知底，價(jià)格肯定不會(huì)很高，不過(guò)在預(yù)計(jì)在接下來(lái)的宅基地三權(quán)分置下，今后宅基地流轉(zhuǎn)將逐步展開(kāi)。
有證嗎？有房產(chǎn)證還有戲，沒(méi)有證就算了吧。
這事兒得分兩方面說(shuō)：一來(lái)是這房子有沒(méi)有證，二來(lái)是這房子誰(shuí)來(lái)買。
先說(shuō)第一方面。買賣房屋，其實(shí)也是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，農(nóng)村房子也不例外。所以最核心的就是這個(gè)自建房到底有沒(méi)有證，如果有，證明是合法的，可以轉(zhuǎn)讓。
現(xiàn)在好多農(nóng)村自建房其實(shí)都不合法的。我國(guó)對(duì)土地控制越來(lái)越嚴(yán)格，尤其是建筑用地。在農(nóng)村蓋房子有嚴(yán)格的流程，必須要先申請(qǐng)，取得當(dāng)?shù)卣?guī)劃建設(shè)部門發(fā)的規(guī)劃許可、用地許可、施工許可，然后才能順利蓋房，然后蓋房的面積和高度等也要符合當(dāng)?shù)氐囊螅绻母邔舆€必須聘用當(dāng)?shù)刂贫ǖ慕ㄔO(shè)團(tuán)隊(duì)（為了安全和責(zé)任人），每一步都要求特別嚴(yán)！但是在農(nóng)村，因?yàn)楸O(jiān)管相對(duì)松一些，加之好多農(nóng)民申請(qǐng)宅基地不得，所以就私自在耕地上建了房子，殊不知，這其實(shí)都是不合法的。
如果在建設(shè)用地上蓋了，又通過(guò)某些“特殊”方式獲得了《集體土地使用證》、《房產(chǎn)證》，那么就沒(méi)問(wèn)題。如果只是蓋起了房子沒(méi)有證，那顯然不能買賣……誰(shuí)買誰(shuí)吃虧！
另一方面，誰(shuí)買的問(wèn)題。村里蓋的房屋，即使是轉(zhuǎn)讓也不能落到“外人”手里，畢竟都講究地隨房走，買了房子，底下的地也是跟著一起走的，所以一般情況下，外面的人是不允許在農(nóng)村買房的，尤其是城里人更不許，就是這么規(guī)定的！
所以這個(gè)自建房要先看是否能賣，然后再看是否能買，如果買賣雙方都符合條件，那么是可以的，否則就是不允許的。
農(nóng)村人的房屋完全可以買賣，這不存在任何問(wèn)題。
農(nóng)村人的房產(chǎn)是屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，農(nóng)村人對(duì)屬于自己的財(cái)產(chǎn)有自由處置權(quán)，對(duì)于農(nóng)村人多余的房產(chǎn)，只要有人愿意買，他們就可以賣。
買農(nóng)村人房子的人一定要注意最重要，最核心，最關(guān)鍵的問(wèn)題，就是房子下面的土地。
這是因?yàn)椋r(nóng)村人家用于建房子的宅基地是屬于集體無(wú)償分配給他們的，產(chǎn)權(quán)屬于集體。農(nóng)村人只有無(wú)償使用權(quán)，沒(méi)有處分權(quán)。
所以買農(nóng)村人房子的人一定要弄清楚宅基地的使用權(quán)到底是誰(shuí)，只有弄清楚了，才可以買，如果弄不清楚，千萬(wàn)不要急于求成。
北京郊區(qū)原來(lái)有一個(gè)畫家村，就是一個(gè)很好的案例。
自從城市開(kāi)始向農(nóng)村擴(kuò)張以后，農(nóng)村的房子越來(lái)越值錢了，成了各種大佬眼中的香餑餑，那么，農(nóng)村的房子是不是可以進(jìn)行買賣呢？農(nóng)民可以將自己的房子賣掉嗎？其實(shí)在我國(guó)現(xiàn)有的法律中，沒(méi)有明令禁止農(nóng)村的房子不可以買賣，但是，如果農(nóng)民將房子賣掉之后，再申請(qǐng)宅基地，那是不行的了。所以對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，宅基地只有一塊，你賣掉了再申請(qǐng)申請(qǐng)不了了，所以買賣要慎重。這是對(duì)賣的人來(lái)說(shuō)。那么對(duì)于買的人來(lái)說(shuō)呢？請(qǐng)看下一段。
雖然說(shuō)農(nóng)民對(duì)自己的房子擁有處置權(quán)獲得利益權(quán)，但是農(nóng)村的房子大多產(chǎn)權(quán)不分明，包括宅基地是不可以轉(zhuǎn)讓的等等各種問(wèn)題，所以買農(nóng)村的房子也是有風(fēng)險(xiǎn)的。前幾年北京的一個(gè)畫家買賣農(nóng)村房屋的事情吵鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，正是因?yàn)槿绱?。而且，很多農(nóng)村買賣房子都是沒(méi)有合同的，沒(méi)有合同就意味著風(fēng)險(xiǎn)。不是說(shuō)不相信人，而是現(xiàn)在這樣的大環(huán)境，投機(jī)取巧、鉆縫隙的人越來(lái)越多，所以更容易導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)糾紛。
在我印象中，我們村的房子是有人進(jìn)行買賣的，比如說(shuō)，村里的人新建了一所房子，然后就把原來(lái)的舊房子賣給了別人，到目前為止，我沒(méi)有聽(tīng)到有說(shuō)糾紛，但是這個(gè)是相對(duì)于大家都是一個(gè)村的，或者說(shuō)本來(lái)就是認(rèn)識(shí)的山里人，約定俗成，找了一些公證人這樣。但是這種情況還有有風(fēng)險(xiǎn)的。
如果你是城里人，想要去農(nóng)村買房子，建議謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。如果你是農(nóng)村人，你想賣房子，建議你多想想，宅基地賣掉可就沒(méi)有了。
農(nóng)村村民的自建房可以買賣嗎？答案是可以的。不過(guò)，私自買賣房屋是有條件的。
首先，村民的自建房屋，雖然屬于私有財(cái)產(chǎn)，自己有處分（轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或者買賣）的權(quán)力；但是，房屋是建立在宅基地上的，所以買賣雙方應(yīng)同為本村集體的成員。理由是，農(nóng)村的宅基地是屬于集體所有的土地，集體所有的土地當(dāng)然要?dú)w本集體所用，一般只有本村集體組織的成員才可以申請(qǐng)宅基地建房。所以，村民出賣房屋，應(yīng)出售給符合申請(qǐng)建房用地條件的本村村民。
其次，即使是本集體村民之間的房屋買賣，應(yīng)該簽訂購(gòu)買房屋的合同，同時(shí)，還需辦理在土地方面相應(yīng)的手續(xù)。村民之間在購(gòu)買房屋時(shí)需辦理農(nóng)村房屋集體土地使用權(quán)的變更手續(xù)。如果沒(méi)有辦理這一手續(xù)，一方面容易引發(fā)糾紛，另一方面，在引發(fā)糾紛后，難以獲得法律上的保護(hù)。
【重要提示】：根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，依法改變土地的所有權(quán)、使用權(quán)或者因依法買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物而使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記，由縣級(jí)以上人民政府更換土地證書。
很多人都不知道，對(duì)于農(nóng)村里面來(lái)說(shuō)，那些農(nóng)村里面的房屋可不可以買賣。
那么農(nóng)村里面的房屋按道理來(lái)說(shuō)是屬于個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，那這種情況之下可不可以賣？
關(guān)系的土地可能就賣不了。
其實(shí)針對(duì)于這一個(gè)問(wèn)題來(lái)看，如果說(shuō)關(guān)系牽連的土地來(lái)說(shuō)你就很難賣出去，除非你是明確售賣土地以上的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。
也就是說(shuō)你在合同里面寫明你只是賣了這個(gè)房子，但是對(duì)于土地來(lái)說(shuō)你是賣不了的。
我們都知道土地是屬于國(guó)家的，雖然說(shuō)宅基地可以分配給人們使用，但實(shí)際上你想要賣是沒(méi)辦法賣出去的，在法律的層面上都不支持，把這個(gè)宅基地給賣了。
賣了宅基地你住哪里？
這是對(duì)于這一個(gè)問(wèn)題最大的問(wèn)題呢，就是現(xiàn)在農(nóng)村里面一戶一宅制，如果你把你的宅基地給賣了，那么你想要申請(qǐng)蓋房子，你去哪里蓋房子？
所以這一個(gè)問(wèn)題就是關(guān)乎著宅基地的問(wèn)題，你可以在合同里面寫明你是售賣這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)，但是土地的這個(gè)權(quán)限呢是沒(méi)辦法可以售賣的。
所以這種情況之下賣了宅基地是沒(méi)有辦法在哪里進(jìn)行居住的，所以這一個(gè)問(wèn)題呢，確實(shí)是一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。
農(nóng)村里面多余的能不能賣？
其實(shí)針對(duì)于農(nóng)村里面來(lái)說(shuō)，還有一種多余的情況，就是一戶多宅的情況之下，那這種情形可不可以賣呢？
其實(shí)針對(duì)于這種情況來(lái)看是可以賣的。不過(guò)那不叫賣叫做從經(jīng)濟(jì)集體內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
也就是說(shuō)轉(zhuǎn)讓的雙方都是有相關(guān)嚴(yán)格的規(guī)定要求的，并不是說(shuō)你想賣就能賣的，所以這個(gè)呢可以看一看我們之前寫過(guò)的文章，我們有詳細(xì)介紹，哪些情況是可以賣？有哪些條件和限制以及要求。
農(nóng)村村民的自建房可以買賣嗎？ 答案是可以的,但是有嚴(yán)格的條件限制，并且買賣房屋要履行法定程序。
首先、宅基地只能在本集體經(jīng)濟(jì)成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)、置換或買賣
雖然村民自建的房屬于私人財(cái)產(chǎn)，村民完全擁有轉(zhuǎn)讓、處分或者買賣私有房屋的權(quán)利。但是農(nóng)村房屋和城市商品房不一樣，房屋是建在屬于村民集體所有的宅基地上，房地一體，地隨房走，就使得買賣農(nóng)房涉及到宅基地使用權(quán)的問(wèn)題，《中華人民共和國(guó)土地管理法》明確規(guī)定宅基地歸村民集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)和處分權(quán)。
只有本集體經(jīng)濟(jì)成員才有資格在村里申請(qǐng)宅基地，并經(jīng)過(guò)有關(guān)部門審批后享有宅基地的使用權(quán)。
因此，建在宅基地上的農(nóng)房，不能向非本集體經(jīng)濟(jì)成員轉(zhuǎn)讓或買賣，只能在本集體經(jīng)濟(jì)成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)、置換或買賣。農(nóng)民將房屋賣給城市居民或者外村村民的行為不受法律保護(hù)。
其次、本集體經(jīng)濟(jì)成員轉(zhuǎn)讓房屋（宅地基）有嚴(yán)格的條件
《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，宅基地實(shí)行“一戶一宅”的原則，宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，陜西省就規(guī)定城市郊區(qū)每戶宅基地不能超過(guò)133平方米?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》就規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
因此，要想在本集體經(jīng)濟(jì)成員之間買賣房屋，交易標(biāo)的房屋必須是合法建筑，而且是經(jīng)過(guò)相關(guān)部門批準(zhǔn)建造的。同時(shí)房屋不能賣給具有下列情況的村民：
⑴在本村已經(jīng)有一院宅基地，且面積符合規(guī)定的村民； ⑵曾經(jīng)出賣過(guò)房屋的村民； ⑶一戶多宅的村民； ⑷女性村民。
最后、本集體村民之間買賣房屋，必須履行法定程序
村民買賣房屋應(yīng)該簽訂書面合同，如系共有房屋，須獲得其他共有人同意并簽字；房屋買賣需要取得村委會(huì)書面同意并蓋章；買賣房屋需辦理辦理審批、過(guò)戶等手續(xù)。
否則一旦引發(fā)糾紛，受讓人的權(quán)利將不受法律保護(hù)，在遇到拆遷或涉及巨大利益時(shí)，受讓人很可能遭受雞飛蛋打的境遇。
這個(gè)問(wèn)題非常普遍，今天就為大家仔細(xì)介紹一下，因?yàn)樵谵r(nóng)村有一個(gè)小院，給父母養(yǎng)老，住著確實(shí)是比城里的鴿子窩舒服很多的。
首先，從法律角度來(lái)講，國(guó)家禁止城里人在農(nóng)村購(gòu)買宅基地蓋別墅，如果是很當(dāng)?shù)卮迕窈炗嗁?gòu)買合同，這個(gè)合同縱使都是雙方愿意的，如果村民反悔，合同也是不被法律保護(hù)的。
宅基地的買賣僅限于同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，換句話說(shuō)，村民之間是可以相互買賣且受法律保護(hù)的。
最典型的案例就是北京通州宋莊案。
那些年，北京的房子還不貴，宋莊為了發(fā)展，吸引了很多畫家來(lái)安家落戶，這些畫家來(lái)自五湖四海，有的是拖家?guī)Э趤?lái)定居的，他們賣掉自己原來(lái)的房子，買了宋莊農(nóng)村的房子。
很多年后，北京的房?jī)r(jià)暴漲很多倍，宋莊的村民后悔了，然后就把這些畫家給告了，理由就是國(guó)家不允許買賣，原來(lái)的合同無(wú)效，他們要求合同無(wú)效，退款退房。
這就是風(fēng)險(xiǎn)。
那是不是不能就不能買了？其實(shí)，現(xiàn)實(shí)中有很多人人還是在私下買賣，最典型的就是小產(chǎn)權(quán)房，如果原房東毀約，那房子極有可能被收回，具體能陪多少，就看房東的良心了，或者是看誰(shuí)的拳頭硬了，俗話說(shuō)，強(qiáng)龍壓不過(guò)地頭蛇，就看自己了。如果要買，最好在當(dāng)?shù)赜杏H朋什么的，不要用自己的身份購(gòu)買，這樣應(yīng)該就不存在上述問(wèn)題了。
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法律規(guī)定，只有本村村民才可以，然而實(shí)踐中，非本村經(jīng)濟(jì)組織成員也購(gòu)買了房屋，但是只有房屋屬于依法享有，而宅基地是沒(méi)有使用權(quán)的
就我國(guó)法律和筆者經(jīng)歷過(guò)的多數(shù)案例而言，針對(duì)該問(wèn)題可以做以下解釋：
一、我國(guó)農(nóng)村房屋是不能自由買賣的。
我國(guó)實(shí)行的是土地國(guó)有或集體共有的土地所有權(quán)制度，在“房地一體”的情況下，購(gòu)買宅基地上的民房也就不可避免地要使用集體經(jīng)濟(jì)組織所有的宅基地，依照《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員基于其身份而享有的特殊權(quán)利，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。
所以很多居民為了實(shí)現(xiàn)田園夢(mèng)與與農(nóng)民所簽宅基地房買賣合同因?yàn)檫`反了我國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，擾亂了國(guó)家正常的土地管理秩序，是屬無(wú)效合同。
二、不買農(nóng)村的民房，就只買宅基地也是不可以的。
宅基地的買賣也是違反《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定的，買賣宅基地的合同也是屬于無(wú)效合同，村民使用的宅基地，是村集體經(jīng)濟(jì)組織為了保障居者有其屋而無(wú)償準(zhǔn)予村民使用的土地，村民對(duì)其宅基地只有使用權(quán)，土地的所有權(quán)還是歸集體所有的，所以宅基地是不能隨意賣出的。
基于房地一體的制度，宅基地上的民房是可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部進(jìn)行買賣的，但一旦農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，是不予批準(zhǔn)的。因此農(nóng)戶在出賣宅基地使用權(quán)及地上房屋時(shí)，也應(yīng)經(jīng)過(guò)慎重考慮。
三、買賣農(nóng)村房屋時(shí)村委會(huì)在雙方的房屋買賣合同上加蓋了公章，證明雙方交易的真實(shí)性，并且也同意這個(gè)交易，這種情況合同也是無(wú)效。
因?yàn)檗r(nóng)村的宅基地僅是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有權(quán)使用的，非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員是無(wú)權(quán)使用的，村委會(huì)作為集體經(jīng)濟(jì)組織的管理者，一樣不能違反《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)踐中還有的村委會(huì)會(huì)收取一定數(shù)額的過(guò)戶費(fèi)，但實(shí)際上，宅基地在法律上就不存在過(guò)戶一說(shuō)，這樣的合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，肯定是無(wú)效的合同，無(wú)論是否經(jīng)過(guò)村委會(huì)的同意或者是否交納村委會(huì)一定數(shù)額的過(guò)戶費(fèi)。
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