說實(shí)話，有200萬的現(xiàn)金，在鄭州買房，可以在金水北買，問題不大。

但換個(gè)角度思考，假如說你的個(gè)人收入足夠的話，去北龍湖也是可以的。

當(dāng)下買房，為了避免入坑，最好的方法就是買現(xiàn)房，已經(jīng)封頂?shù)哪欠N。

此外還要注意開發(fā)商的選擇，建議最好是央企，這樣后期交房會(huì)有一定的保證。

至于一些小開發(fā)商的房子，真的不建議去買了。

問題太多，一不留神就會(huì)導(dǎo)致爛尾。

2022年的開發(fā)商日子不會(huì)特別好過。

2021年，要說鄭州最火的區(qū)域，一定是金水北！

憑借著地鐵（已開通2號(hào)線、3號(hào)線和4號(hào)線，7號(hào)線在建）、學(xué)校（多為緯五路一小、省實(shí)驗(yàn)等知名學(xué)校分校）、商場（已建成yoyoupark、瀚海海尚，規(guī)劃360花園北路店及新盤配套商業(yè)等）等成熟配套，承接金水區(qū)客戶外溢，金水北成為和鄭東新區(qū)并列的鄭州最熱門置業(yè)板塊。

上半年金水北三劍客（美盛教育港灣、瀚宇天悅城和保利海德公園）借助小陽春，風(fēng)淡云起般地把區(qū)域量價(jià)達(dá)到天花板，美盛教育港灣半年成交破1000套，瀚宇天悅城捅破2萬區(qū)域天花板！這個(gè)成績放眼整個(gè)鄭州，所向披靡，難逢敵手！

下半年金水北明星項(xiàng)目陸續(xù)面世，華麗轉(zhuǎn)身金水北八仙過海（新增美盛金水印、康橋天樾九章、招商美景美境、萬科翠灣中城和碧桂園云境），美盛金水印捅破精裝2.3萬區(qū)域天花板！

2022年，手握200萬金水北該如何買房呢？

首先，咱們先來看看區(qū)域樓盤分布圖。

從上圖可以看出，目前區(qū)域主力在售8個(gè)項(xiàng)目，待入市3個(gè)，區(qū)域主要有以下幾個(gè)特征：

1、位置相對不錯(cuò)，主要沿花園路、國基路、三全路沿線分布，各種生活配套設(shè)施相對齊全，基本都為地鐵盤；

2、大部分項(xiàng)目為城改用地，容積率均偏高，多在4.0-6.0之間，居住舒適度較低；

3、區(qū)域處于開發(fā)中期，拆遷改造量比較大，短期城市界面和環(huán)境一般；

美盛金水印

優(yōu)勢：北三環(huán)，雙名校，東風(fēng)渠景觀，高階精裝；

劣勢：戶型一般，容積率高，噪音大，周邊環(huán)境一般；

產(chǎn)品：定位偏改善，110-165平三房和四房為主，精裝均價(jià)22000-23000

美盛金水印，其實(shí)是教育港灣三期，是美盛嘗試精裝溢價(jià)銷售的測試項(xiàng)目。地段、河景和學(xué)校三大優(yōu)勢明顯，緊鄰三環(huán)快速路，向西繞行文化路，位置明顯好于教育港灣。西側(cè)直面已建成的東風(fēng)渠公園，并且延續(xù)教育港灣的教育資源。三大劣勢也同樣明顯，5.9的容積率讓舒適度大打折扣，同時(shí)也造成了戶型較差，以兩開間朝南為主，并且緊鄰北三環(huán)高架，噪音污染很大。目前在售均價(jià)22000-23000，性價(jià)比低，不推薦。

康橋天樾九章

優(yōu)勢：灣系作品，大師設(shè)計(jì)，戶型優(yōu)秀，配套會(huì)所，性價(jià)比高；

劣勢：周邊環(huán)境差，灣系產(chǎn)品力一般，缺乏知名教育配套；

產(chǎn)品：定位偏改善，110-168平三房和四房為主，毛坯均價(jià)17000-19000

康橋天樾九章，繼美廬灣、香麓灣后新版灣系產(chǎn)品，美廬灣已成為濱河顏值和價(jià)格天花板，香麓灣成為楊金顏值和價(jià)格天花板，天樾九章同樣主打產(chǎn)品力，GAD設(shè)計(jì)，南向以玻璃幕墻和鋁板為主，具備成為金水北顏值擔(dān)當(dāng)，區(qū)域內(nèi)僅有的配套會(huì)所項(xiàng)目，容積率4.19區(qū)域內(nèi)不高，戶型做的不錯(cuò)。缺點(diǎn)方面周邊小環(huán)境較差，安置房、爛尾樓、高壓線、道路較窄等不利因素短期內(nèi)影響較大，但憑借金水區(qū)的基建5年內(nèi)應(yīng)該會(huì)有很大提升，缺乏知名教育配套因素是其短板之一。目前在售毛坯均價(jià)18000-19000，憑借產(chǎn)品力和性價(jià)比，是金水北改善客戶的優(yōu)質(zhì)選擇之一。

萬科翠灣中城

優(yōu)勢：第四代住宅，高配精裝，萬科品牌

劣勢：地段尷尬，環(huán)境一般，缺乏知名教育配套；

產(chǎn)品：定位偏改善，115-143平三房和四房為主，精裝均價(jià)17500-19500

萬科翠灣中城，老鴉陳城改項(xiàng)目，由三個(gè)地塊組成，江山路東側(cè)為璟曦園、悅曦園，江山路西側(cè)為翠瀾園。最大亮點(diǎn)為第四代住宅，垂直生態(tài)建筑，陽臺(tái)分為樹池、花池和正常陽臺(tái)，奇偶錯(cuò)層，外部呈不規(guī)則形狀，并且按照鄭州特點(diǎn)因地制宜可封閉，首層架空、地面抬升、下沉庭院、會(huì)所等設(shè)計(jì)亮點(diǎn)也較多。精裝方向可對比江山府，智能化和品牌可滿足改善客戶需求。劣勢方面，雖屬金水北但行政劃區(qū)惠濟(jì)區(qū)，周邊拆遷改造量大，短期內(nèi)環(huán)境和配套無法跟上。目前在售精裝均價(jià)18000-19500，憑萬科品牌力、產(chǎn)品力、精裝和性價(jià)比，是金水北剛需和改善客戶的優(yōu)先選擇。

碧桂園云境

優(yōu)勢：金水北核心位置、雙地鐵、緯五路一小國基校區(qū)、精裝性價(jià)比

劣勢：品質(zhì)一般，戶型較差，安開混住，周邊環(huán)境雜亂

產(chǎn)品：定位偏剛需，75-120平兩房和三房為主，精裝均價(jià)18000-19500

碧桂園云境，地段是其最大優(yōu)勢，花園路國基路西300米，靠近2號(hào)線4號(hào)線換乘站柳林站，距離北龍湖約2公里，金水區(qū)東區(qū)上班都很方便。碧桂園延續(xù)其一貫的剛需風(fēng)格，戶型方面以75平兩房、89平三房一衛(wèi)、110平和120平三房兩衛(wèi)為主，精裝價(jià)格18000-19000。雖然產(chǎn)品和精裝品質(zhì)一般，安置房和商品房混住，但精裝價(jià)格仍具備較高性價(jià)比，加上北側(cè)靠近緯五路一小國基路校區(qū)，適合在金水北置業(yè)的剛需客戶。

招商美景美境

優(yōu)勢：核心地段，雙地鐵，東風(fēng)渠景觀；

劣勢：地塊小，緊鄰觀音寺，學(xué)校不明確；

產(chǎn)品：定位偏剛需，94-130平三房和四房為主，毛坯均價(jià)17000-19000

招商美景美境，其實(shí)是美景美境二期，一期維權(quán)較嚴(yán)重，二期拉上央企招商進(jìn)行站臺(tái)，算是比較安全的保證。容積率3.5適合改善產(chǎn)品，但市場不好，規(guī)劃成了剛需走量產(chǎn)品，核心優(yōu)勢是地段絕佳，緊鄰雙地鐵，靠近東風(fēng)渠公園。劣勢也同樣明顯，靠近的大觀音寺很多人比較介意，同時(shí)地塊小內(nèi)部景觀無法呈現(xiàn)，周邊雖有不少建成學(xué)校，但劃片學(xué)校不明確。目前在售毛坯均價(jià)17000-18500，具備一定的性價(jià)比，剛需客戶可考慮。

美盛教育港灣

優(yōu)勢：雙名校，交通便利，配套成熟；

劣勢：容積率高，戶型差，居住舒適度低；

產(chǎn)品：定位偏剛需，83-143平兩房、三房和四房為主，毛坯均價(jià)17000-19000

美盛教育港灣，容積率5.99是真的高，導(dǎo)致戶型也比較差，作為住宅項(xiàng)目比美盛教育港灣容積率高的真的不多，未來居住舒適度必將大打折扣，造成高不成低不就。但美盛教育港灣就在于成功抓住99%家長的心里，引入雙學(xué)區(qū)“緯五路一小分校和金水外國語中學(xué)”，再多的不足終將被這點(diǎn)打敗，這也是該盤最大的特點(diǎn)，究其是直屬分校還是聯(lián)合辦學(xué)目前也沒最終答案，這是直接關(guān)系到美盛教育港灣的命運(yùn)點(diǎn)。目前在售毛坯均價(jià)19000，部分特價(jià)房18000，改善的價(jià)格剛需的戶型，在學(xué)校未定性之前不建議。

瀚宇天悅城

優(yōu)勢：金水北核心位置，雙地鐵，龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校；

劣勢：梯戶比高，產(chǎn)品中庸，負(fù)面信息多；

產(chǎn)品：定位偏剛需，87-143平兩房、三房和四房為主，毛坯均價(jià)21000

瀚宇天悅城，瀚宇天悅的翻版，21年上半年僅有瀚宇天悅城和教育港灣在售，所以價(jià)格蹭蹭上漲至2.1萬并突破區(qū)域天花板，目前市場不好，特價(jià)房在18000-19000。核心優(yōu)勢就是地段，緊靠文化路三全路，自駕出行十分便利，地鐵4號(hào)線已開通、7號(hào)線在建，并且直接地鐵入戶；學(xué)校是另外一個(gè)加分項(xiàng)，簽約的是龍門第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校，九年制一貫制，整體來看教育資源還不錯(cuò)。劣勢就是產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般，梯戶比高，立面和戶型還延續(xù)十年前瀚宇天悅的設(shè)計(jì)。目前在售毛坯均價(jià)21000，部分特價(jià)房18000，價(jià)格太高不建議。

保利劉莊項(xiàng)目

保利劉莊項(xiàng)目，進(jìn)度非?？?，21年12月拍得2塊金水北用地，目前在組建團(tuán)隊(duì)。和悅苑位于花園路西，容積率3.79，規(guī)劃3棟高層，3房為主，定位剛需和剛改，優(yōu)勢就是距離地鐵2號(hào)線劉莊站較近，并且緊鄰魏河。臨近中州大道的熙悅苑，規(guī)劃22棟18層高層住宅、剛改和改善為主，大面積戶型較多，兩梯兩戶占比較大，勝在距離北龍湖較近，南有金水自貿(mào)港，東有大河遺址公園，全為強(qiáng)大配套；最大劣勢在于距離連霍高速高架較近，噪音無法避免，另外配套不敵花園路西。隨著保利新項(xiàng)目加入金水北大戰(zhàn)，2022年金水北推貨量達(dá)到百萬方以上，22年主要目標(biāo)依然是去庫存。

路砦項(xiàng)目

路砦城改項(xiàng)目，定位剛改，不論是金水區(qū)ZF找越秀還是招商合作開發(fā)都是靠譜的，周邊學(xué)校眾多，生活配套滿足，金水區(qū)剛需剛改項(xiàng)目可多關(guān)注。

逸龍居項(xiàng)目

逸龍居項(xiàng)目，占據(jù)花園路三全路黃金位置，樓下就是地鐵口，并且容積率2.49，包括2棟高層和3棟洋房，大戶型為主，并且引入了港股上市的第一服務(wù)做物業(yè)，咋一看妥妥的改善盤。但是表面優(yōu)勢有多大，劣勢就是多少。項(xiàng)目地塊原為威佳汽車4S店用地，03年拿地，目前使用年限已少了20年，小開發(fā)商無其他樓盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并且周邊界面一般，東側(cè)緊鄰柳林公墓，南側(cè)為茶城，北側(cè)主干道噪音大，西側(cè)為各種4S店，整體環(huán)境有待改善。雖改善的面積和定位，但只怕是剛需買不起，改善看不上，大概率應(yīng)該會(huì)以低價(jià)走量，能買的只有價(jià)格和位置，請謹(jǐn)慎。

最后總結(jié)下，手握200萬，2022年金水北買房，在售項(xiàng)目剛改改善優(yōu)選選擇萬科翠灣中城、康橋天樾九章，剛需客戶優(yōu)選選擇碧桂園云境和招商美景美境；新入市項(xiàng)目可以重點(diǎn)觀察保利劉莊項(xiàng)目和金水路砦項(xiàng)目。

不了解金水北房價(jià)，不能回答