感謝邀請！

個(gè)人覺得如果現(xiàn)在投資臨深的大亞灣和惠陽區(qū)域未來五年升值空間并不大，甚至可能會(huì)虧本賣不掉！我覺得臨深大亞灣和惠陽區(qū)域不具備投資價(jià)值主要有以下兩點(diǎn):

1、具體可以參照北京燕郊的房價(jià)，一手開發(fā)商很容易就能把房價(jià)炒起來，但一旦中心城區(qū)房價(jià)滯漲稍微松動(dòng)燕郊房價(jià)馬上腰斬，主要因?yàn)橹苓呁恋毓?yīng)充足新盤開發(fā)不斷，二手根本沒有市場，就像廣州增城地鐵沿線線，土地供應(yīng)充足新盤供貨量大，周邊二手房少有交易，新盤都買不完，誰也不會(huì)跑那么遠(yuǎn)去買二手房！再加上現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)到頂，中心城區(qū)都滯漲，何況遠(yuǎn)郊，再加上周邊配套醫(yī)療、教育等都跟中心城區(qū)差的遠(yuǎn)，遠(yuǎn)郊土地也缺乏稀缺性，所以個(gè)人覺得不具備投資價(jià)值！

2、現(xiàn)在銀行房貸收緊，貸款利率上浮，一般都是五點(diǎn)多的貸款利率，一套房首付要投入上百萬，貸款還要向銀行付出5點(diǎn)多的利息，房價(jià)未來就算有所上漲，除掉銀行貸款的利息，上百萬的理財(cái)收益未來五年肯定會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資買房的收益，再加上房子變現(xiàn)困難，產(chǎn)權(quán)證滿兩年才能交易，期房從買到能賣投資周期一般要五年左右，所以個(gè)人覺得現(xiàn)在房產(chǎn)不具備投資價(jià)值，自己買來住還行，準(zhǔn)備未來五年漲價(jià)賣出的很可能是一場空！

以上只是個(gè)人觀點(diǎn)，對(duì)與不對(duì)僅供參考，歡迎關(guān)注討論！

我繼續(xù)看好惠陽和大亞灣，但不應(yīng)該從五年的長度來看，而要從十年八年來看。理由如下。

第一、深圳產(chǎn)業(yè)不斷向惠陽、大亞灣外溢。雖然深圳產(chǎn)業(yè)外溢首站是東莞，但由于深圳面積太?。?997平方公里），上海（6340平方公里）是深圳的3.2倍，北京（16410平方公里）是深圳的8.2倍，而深圳的產(chǎn)業(yè)又強(qiáng)又多，因此必然外溢得比上海、北京厲害（因?yàn)樯虾Ｓ绕涫潜本┯械匕。?。惠陽、大亞灣鄰近深圳，承接深圳的產(chǎn)業(yè)比鄰近北京的燕郊和鄰近上海的嘉善地區(qū)要多要快。有產(chǎn)業(yè)才談得上發(fā)展。

第二、深圳人口將向惠陽、大亞灣外遷。就像華為進(jìn)入東莞松山湖一樣，不僅帶來了產(chǎn)業(yè)，還將帶來三萬多華為員工。松山湖及周邊大朗、大嶺山有多少房子被華為員工買了，到售樓處問問便知?；蓐?、大亞灣承接深圳產(chǎn)業(yè)的同時(shí)必將承接深圳人口。別忘了，深圳可有二千多萬人。

第三、深圳地鐵必將接入惠陽、大亞灣。前年傳出深圳地鐵14、16號(hào)線接入惠陽、大亞灣，但后來沒了下文。但無風(fēng)不起浪，不可能空穴來風(fēng)。深圳地鐵10號(hào)線接入東莞鳳崗基本已經(jīng)確定了，以后整個(gè)大灣區(qū)軌道交通會(huì)一體化，將加快深圳地鐵進(jìn)入惠陽、大亞灣地區(qū)。

產(chǎn)業(yè)、人口、地鐵都來了，還怕沒希望嗎？

但投資惠陽、大亞灣必須立足長遠(yuǎn)。短期內(nèi)由于新房量大，加上存量，空置率會(huì)很高，導(dǎo)致房子很難租出去，會(huì)造成財(cái)務(wù)壓力大，但只要能熬過去就能獲益。所以堅(jiān)持很重要，別死在黎明之前就行。

1. 大亞灣、惠陽最近幾年的房子超過80%賣給深圳和其他地方的人，而深圳人占比超過60%。

2. 設(shè)身處地的想一想，如果你作為深圳人，當(dāng)深圳的二手房均價(jià)已超過54000元/平的情況下，你能接受大亞灣、惠陽的房價(jià)是多少？也就是你的心理價(jià)位是多少？這里還要考慮孩子的教育問題（孩子在深圳，即便你買高價(jià)房，有了學(xué)位房，還經(jīng)常要排隊(duì)，孩子大了是不能等的。），以及來往時(shí)間和交通費(fèi)的問題（一些往來深圳大亞灣惠陽的班車的月票大約500多元）。我認(rèn)為不超過25000元/平對(duì)大多數(shù)深圳人是可以接受的，畢竟要比深圳便宜30000元/平以上。

這是對(duì)大亞灣、惠陽的需求的支撐；

3. 最近兩年這兩個(gè)地方的土地拍賣產(chǎn)生的樓面價(jià)一直在上漲。

今年五月份出臺(tái)的住建部建設(shè)住宅小區(qū)的老的標(biāo)準(zhǔn)有所提高，同時(shí)出臺(tái)了一些新標(biāo)準(zhǔn)（大家可以上網(wǎng)查一下這個(gè)文件就知道了）。

4. 房開公司的各種管理成本在上漲，各種材料費(fèi)在上漲，CPI指數(shù)在上漲。

5. GDP每年增長率大致在6%左右。

6. 估計(jì)未來幾年M2的增長率在8%左右。

7. 估計(jì)未來幾年我國年人均可支配收入大致上漲6%左右。

以上這些都會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的上漲。

當(dāng)然也有使得房價(jià)下降的因素：比如，2020年以后的幾年，惠州一些地區(qū)房子供給量可能會(huì)增大，從而導(dǎo)致價(jià)格下降；還有，當(dāng)大亞灣惠陽等鄰深地區(qū)新房價(jià)格上漲后，導(dǎo)致一些客戶轉(zhuǎn)而購買二手房，因?yàn)榍皫啄曩I的房子從今年開始，可以陸續(xù)上市了，價(jià)格可能要比一手房便宜多；另有一些客戶可能轉(zhuǎn)移到其他鄰深地區(qū)購房（由于今年大亞灣、惠陽房價(jià)上漲，導(dǎo)致這兩個(gè)地區(qū)成交量都有明顯下降，而博羅、惠東成交量都有不少上漲。），如此等等。

估計(jì)未來五年，這兩個(gè)地區(qū)在剛需的支撐下，新房價(jià)每年大致按5%的速度上漲。當(dāng)然，優(yōu)質(zhì)房漲的可能多一些，比如7%~9%，差點(diǎn)的房子可能漲的少一些，二手房漲的可能更少，也可能根本不漲，因?yàn)槎址刻?，且設(shè)計(jì)、質(zhì)量、環(huán)境差一些，因?yàn)榇蠖鄶?shù)是2015年以前建的，本地開發(fā)商、小開發(fā)商多一些，小區(qū)配套也差一些。另外限售時(shí)間陸續(xù)到期，入市的二手房會(huì)逐年增加。

惠陽大亞灣就是相當(dāng)于十年八年前的龍華、龍崗、寶中等地區(qū)，時(shí)間會(huì)證明一切

臨深片區(qū)，其房價(jià)都是受深圳的房價(jià)輻射帶動(dòng)起來的，特別是跟交界處的深圳房價(jià)更是有著直接的關(guān)聯(lián)。

不僅是深圳，就連廣州、上海和北京周邊的城市都是一個(gè)道理。

作為臨深的惠陽和大亞灣，將會(huì)隨著深圳往東的發(fā)展布署，承載起深圳被迫外溢的置業(yè)群體，在兩城交通體系全面升級(jí)的基礎(chǔ)上，未來將會(huì)贏來新的發(fā)展空間！

漲幅這一塊呢翻翻基本是個(gè)小目標(biāo)。

首先這個(gè)片區(qū)有持續(xù)的深圳剛需客戶外溢，隨著深圳都市軌道交通的大力發(fā)展，14號(hào)線沙田站22年開通就可以對(duì)臨深4公里內(nèi)的業(yè)主帶來往返深圳福田通勤的便利，這是第一波。

其次第二波延長后的紅利是產(chǎn)業(yè)持續(xù)增量升級(jí)發(fā)展，臨深人口的增量是巨大的，以前的鬼城，到現(xiàn)在的交通繁忙擁擠就說明了一切。

未來五年惠陽大亞灣升值空間有多大？目前來看核心取決于國家對(duì)于房地產(chǎn)貸款政策的寬松或者收緊的程度，如果像惠州目前這樣子，一手房可以正常貸款 ，二手房絕大部分銀行都停貸 ，僅有少量幾個(gè)銀行才能做而且放款周期大大拖長到半年到一年 ，買二手房基本上都要全款的話 ，那惠陽大亞灣的二手房過五年之后也不會(huì)有什么漲幅 ，能橫盤就不錯(cuò)了

假如沒有其他的比如外地戶口一套也不能買這種重大限購政策出來， 假如貸款政策在某一個(gè)時(shí)段有階段性的放松 ，比如惠陽大亞灣的二手房貸款政策能回到今年4月份之前的狀態(tài)的話 ，那么像14號(hào)線沙田站，16號(hào)線田心站，33號(hào)線聚龍站以及惠州南站(惠陽站)四個(gè)站點(diǎn)周邊5~10km的區(qū)域，總面積大約是100平方公里左右 ，這個(gè)區(qū)域在五年后對(duì)應(yīng)的14號(hào)線，16號(hào)線，33號(hào)線這三條線路的深圳段以及深汕鐵路都會(huì)開通 ，那么這100平方公里區(qū)域 肯定會(huì)有一個(gè)比較大的漲幅 ，但是因?yàn)榛蓐柎髞啚晨偯娣e1200多平方公里 ，有非常多的非熱點(diǎn)區(qū)域(比如海邊)的二手房，像海景房的二手房 它一直是降價(jià)的 ，所以這100平方公里和其他的1100平方公里 一平均 ，整個(gè)惠陽大亞灣的二手房，漲幅不會(huì)看起來顯得那么刺眼 ，這一點(diǎn)非常重要 ，因?yàn)槟壳吧厦娑⒌暮芫o ，一旦按區(qū)域統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示漲幅過快，肯定會(huì)招來新的調(diào)控加碼 ，但是如果只是幾十個(gè)小區(qū)二手房漲幅過大 ， 就不會(huì)顯得過于張揚(yáng)

綜合以上各種條件以及目前全國的整體形勢 ，我認(rèn)為上述那100平方公里區(qū)域以內(nèi)的二手房 (注意說的是二手房，也就是購買的時(shí)候就要買二手房而不能買貴了30%~40的一手房 ，二手房可能無法足額貸款甚至只能全款 )會(huì)有一個(gè)年化超過Gdp增長率 的漲幅 ，而整個(gè)惠陽大亞灣1200平方公里區(qū)域 二手房，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不會(huì)那么突出 ，應(yīng)該會(huì)低于年化5%

感謝邀請回答這個(gè)問題，看到這個(gè)問題我的第一印象就是房住不炒，但是事實(shí)情況是會(huì)有越來越多的朋友加入投資房產(chǎn)的行列中。借此機(jī)會(huì)簡單談?wù)勎覍?duì)惠州房產(chǎn)的幾點(diǎn)看法。

惠州臨深的大亞灣和惠陽區(qū)域投資風(fēng)早已經(jīng)開始了

如果有閑錢，我建議你在小梅沙以東方向到巽寮灣的沿海旅游地區(qū)買房，因?yàn)槲磥泶鬄硡^(qū)的人口上漲，沿海旅游會(huì)是一大亮點(diǎn)！

如果你現(xiàn)在投資惠州臨深的大亞灣和惠陽區(qū)域，未來五年，你獲得的回報(bào)還是蠻高的，因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域發(fā)展前景很廣闊，升值空間很大。接下來，我說說這兩個(gè)區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢吧！

1. 地理位置優(yōu)越

最明顯的優(yōu)勢就是臨近深圳，惠陽區(qū)位于惠州的南端，與深圳龍崗區(qū)和坪山區(qū)交界，是深圳產(chǎn)業(yè)外溢、人口轉(zhuǎn)移的主要承接地。近幾年在大亞灣和惠陽買房的起碼有一半都是深圳人，多數(shù)都是看中這個(gè)片區(qū)離深圳近，往來方便的原因。

2. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁大

惠州是一座新興的工業(yè)城市，以電子和石化為兩大經(jīng)濟(jì)支柱，惠州市GDP總量在廣東省排名第五，其中大亞灣GDP總量在惠州市排名第二，大亞灣區(qū)GDP突破600億元，惠陽區(qū)GDP突破了500億元。尤其是大亞灣區(qū)，成立為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的時(shí)間不長，但是有中海油惠州煉化二期、中海殼牌化工二期等大項(xiàng)目投產(chǎn)與拉動(dòng)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度還是很不錯(cuò)的。

3. 交通趨善趨好

惠州市整體交通規(guī)劃趨于完善，其中有兩條交通線的規(guī)劃備受矚目，那就是深圳地鐵14號(hào)線和16號(hào)線延伸至惠州市。

深圳地鐵14號(hào)線從福田崗廈北出發(fā)，向東延伸至惠州南站，全長8.1公里，終點(diǎn)站為新橋站，全程途徑惠陽區(qū)；深圳地鐵16號(hào)線從深圳大運(yùn)出發(fā)，向東延伸至萬達(dá)文旅城附近，全長6公里，終點(diǎn)站為文旅北站，全程途徑大亞灣區(qū)；兩條線路力爭2022年與深圳段同期竣工，實(shí)現(xiàn)深惠地鐵1小時(shí)生活圈！

除了深圳14號(hào)線和16號(hào)線的延長線外，惠州地區(qū)規(guī)劃的還有地鐵1號(hào)線，1號(hào)線從惠州北站出發(fā)，向南延伸至大亞灣。

4. 城市配套不斷升級(jí)完善

惠陽區(qū)和大亞灣的城市配套正在不斷的完善、升級(jí)、優(yōu)化。尤其是大亞灣，曾經(jīng)背負(fù)著“空城”黑名，但是后來在“深圳東進(jìn)”和“粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃”的雙重影響下，大亞灣又重新聚集了人氣，城市配套設(shè)施也因此不斷地升級(jí)優(yōu)化。

5. 環(huán)境優(yōu)美宜居

惠州環(huán)境十分不錯(cuò)，空氣清新，景色宜人，有眾多的旅游景點(diǎn)，還有超長的海岸線，多次被評(píng)為“中國最美麗城市”、“中國十佳宜居城市”等等稱號(hào)。