看到一份《財(cái)經(jīng)》雜志的報(bào)告，哪些城市的房產(chǎn)更保值。
測(cè)算方法，還是很有見地的：
房產(chǎn)保值力指數(shù) = 100 （成交總金額 – 降價(jià)地塊成交金額 降價(jià)程度系數(shù) – 兜底地塊的成交總金額）/供地起始價(jià)總金額。
這個(gè)公式啥意思呢？
各大城市的土地，可以看做一座城市的籌碼。
籌碼是否值錢，是否有開發(fā)商愿意花真金白銀去拿地接盤，決定了未來的房?jī)r(jià)空間。
土拍越火熱，說明前景越好，尤其是今年民企開發(fā)商連串爆雷，土拍市場(chǎng)冷得出奇的環(huán)境下，哪個(gè)城市能吸引更多資金，說明前景越好。
分母，可以看做實(shí)際成交額，用表面的成交額，減去降價(jià)地塊的成交額，還要擠出城投托底的水分，就能得出實(shí)際的成交金額。
分子是掛牌土地的標(biāo)價(jià)。
兩者相除，數(shù)字越高，說明實(shí)際成交額的含金量越高。
基于眾所周知的原因，今年全國(guó)土地出讓金降得很兇，藍(lán)白前段時(shí)間跟大家聊過很多次。
土地賣不出去，不少城市為了維持土地市場(chǎng)的體面，只能把賣不出去的地塊降價(jià)掛出來再賣，如果還沒有開發(fā)商拍，那就只能用本地國(guó)企和城投，左手倒右手，底價(jià)把土地拍到手，至少流拍率沒那么難看。
這個(gè)算法里，分母里面，把降價(jià)地塊和城投托底的因素，都考慮進(jìn)去了，相對(duì)還是比較真實(shí)的。
報(bào)告算出的結(jié)果，并不是很意外，因?yàn)榻衲旮鱾€(gè)城市土拍我大概有了解，只是不知大家怎么看。
第1名：合肥，指數(shù)得分 99.2
第2名：杭州，指數(shù)得分 86.7
第3名：成都，指數(shù)得分 74.6
排名4-10名的，是寧波，南京，蘇州，長(zhǎng)沙，無錫，青島，佛山。
11-20名，是廈門、東莞、西安、鄭州、沈陽、濟(jì)南、福州、重慶、武漢、天津。
合肥、杭州和成都，毫無疑問是今年逆流而上的網(wǎng)紅城市。
合肥這兩年都在說是“城市風(fēng)投”的榜樣，引入了大量的高精尖產(chǎn)業(yè)，還主動(dòng)跟長(zhǎng)三角對(duì)接，經(jīng)濟(jì)增速居二線城市的前列。
成都多年蟬聯(lián)新一線城市的榜首，人才流入和城市口碑一直名列前茅。
杭州的新房與二手房之間的差價(jià)，是二線城市中價(jià)差最大的，已經(jīng)連續(xù)多年穩(wěn)居全國(guó)賣地之王。
而排名居后的城市，天津、武漢、重慶、鄭州這些，無一例外，要么是降價(jià)地塊太多，要么都是城投兜底的地塊，真實(shí)成交額遠(yuǎn)沒有表面看起來那么高，水分很大。
當(dāng)然，這份榜單也有局限性。
在我看來，最大的局限在于，只計(jì)算了2022年內(nèi)的土拍數(shù)據(jù)，很多城市只進(jìn)行了一輪土拍。
去年上半年很多城市還在搶地，像廣州、重慶這些地方溢價(jià)率很高，下半年開始，氣氛又急轉(zhuǎn)直下，流拍潮、城投兜底開始涌現(xiàn)。
如果只看2022年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有的城市沒有拿出優(yōu)質(zhì)地塊，吸引不了開發(fā)商，有的城市受疫情影響，開發(fā)商短期不看好，但不影響長(zhǎng)期基本面。
像GDP、人口流入、產(chǎn)業(yè)分布、廣義和狹義庫(kù)存，去化周期，限價(jià)限購(gòu)的調(diào)控，城市宣傳的知名度，這些因素都沒考慮。
總之，統(tǒng)計(jì)范圍、統(tǒng)計(jì)時(shí)間都太窄。
不管怎么說，這是一份很有參考意義的報(bào)告，至少為我們提供了一個(gè)額外的視角：
新一輪城鎮(zhèn)化大潮下，哪些城市的房產(chǎn)，相對(duì)更受歡迎。
前段時(shí)間，有關(guān)部門發(fā)了《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》。
這份方案，把城鎮(zhèn)落戶限制放開到了一個(gè)新的程度，即放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制。
根據(jù)《方案》，放開放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度。
全面取消城區(qū)常住人口在300萬以下的城市落戶限制，確保外地與本地農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城落戶標(biāo)準(zhǔn)一視同仁。
全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的I型大城市落戶條件。
完善城區(qū)常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社會(huì)保險(xiǎn)繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例，鼓勵(lì)取消年度落戶名額限制。
目前，1.3億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶、“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局基本形成。
截至2021年末，全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到64.72%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到46.7%，城鄉(xiāng)居民收入比降至2.5。
“落戶”這個(gè)詞，作為“十四五”城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)之一，在《實(shí)施方案》中共提到16次。
落戶，就意味著常住人口，向戶籍人口的轉(zhuǎn)化，意味著“人戶分離”的人口不再會(huì)像過去10年那樣，在城鄉(xiāng)間反復(fù)往返，漂泊無依。
而放開除個(gè)別超大城市外的落戶限制，意味著：14億人，將可以在全國(guó)的絕大部分城市自由遷徙。
這個(gè)過程，就是城市格局的大洗牌，也是上面提到的一眾二線城市，未來最大的依托。
我們可以參考2021年各大城市常住人口的統(tǒng)計(jì)。
從增量變化來看，26個(gè)城市中，有10個(gè)城市增量達(dá)到或超過了10萬人，分別是武漢、成都、杭州、西安、南昌、長(zhǎng)沙、鄭州、貴陽、南京和福州。
其中，增量前四名人口增加規(guī)模均超過了20萬人，均為新一線城市，同時(shí)城區(qū)人口均超過500萬人，為超大城市或特大城市。
成都是唯一一個(gè)常住人口超過2000萬大關(guān)的省會(huì)城市，在全國(guó)所有城市中位居第四。
一線城市廣州以1881.06萬人位居第二，過去十年，廣州每年新增近60萬人。
鄭州和杭州則處于1200萬梯隊(duì)，位列第五、六位；石家莊和長(zhǎng)沙繼續(xù)位列第七和第八位。
此外，有6個(gè)城市的人口數(shù)量處于900萬梯隊(duì)，包括哈爾濱、合肥、南京、濟(jì)南、沈陽和長(zhǎng)春。
要知道，過去10年，大多數(shù)中西部省份人口都是凈流出，而省會(huì)城市的人口卻在持續(xù)增加。
以河南為例，去年該省常住人口減少了58萬人，省會(huì)鄭州增加了12.2萬人；
湖南常住人口減少了23.39萬人，但省會(huì)長(zhǎng)沙增加了17.13萬人；
山西常住人口減少了10.02萬人，但省會(huì)太原增加了7.25萬人。
這足以說明，新一輪放開落戶的城鎮(zhèn)化，將會(huì)大大增強(qiáng)二線城市的吸引力。
結(jié)合上面的榜單，我們可以得出兩個(gè)結(jié)論：
1，二線城市，將會(huì)成為城鎮(zhèn)化、人口進(jìn)城的最大蓄水池。
2，在大城競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，產(chǎn)業(yè)分布，和互聯(lián)網(wǎng)上的熱度，可能比人口總量、增量流入，更能提高土地溢價(jià)，進(jìn)而提高房產(chǎn)保值屬性。
