文：小余
7月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了6月70個大中城市房價數(shù)據(jù)。其中有31城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，21個二手住宅銷售價格環(huán)比上漲，比上月均增加6個。同比方面，新建商品住宅價格上漲城市有21個，比上月減少2個，二手住宅價格上漲城市為12個，比上月減少1個。
總體來說，我國商品住宅銷售價格環(huán)比總體趨穩(wěn)，同比繼續(xù)走低。但還是可以看出，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)遠(yuǎn)不如前兩年了。不過房價水平依舊不低。就拿一線城市來說。2022年6月，北京平均房價高達(dá)67947元/每平米，環(huán)比上漲1.99%。其中西城、東城、海淀房價最高，每平米超過10萬。
我們再來看北京城鎮(zhèn)私營單位從業(yè)人員工資水平，年平均工資為100011元，約合8334.25元/月。按照當(dāng)前的房價水平，一年不吃不喝才夠買西城、東城、海淀的1平米房。工資和房價遠(yuǎn)不成正比。買房對于很多年輕人來說成為了一件遙不可及的事情。因此，租房也已經(jīng)逐漸成為了當(dāng)今年輕人的一種生活方式。
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止2021年我國城市房屋租賃人口數(shù)量約2.3億人，同比增長4.5%。住房租賃市場規(guī)模高達(dá)2.2萬億元左右，同比增長15.8%。由此可知，租房市場已成為房地產(chǎn)市場的重要組成部分。和買房相同，房子租得好不好，對租房者的生活也是有很大影響的。在如此龐大的租房群體之下，難免遇到各種各樣的問題。
相信租過房的人大概都有過與房東“斗智斗勇”、與室友“針鋒相對”或與中介“討價還價”的經(jīng)歷。尤其是房東和租客之間更是矛盾不斷，不過一般情況下，租客都是弱勢的那一方，被“割韭菜”也是常事，這一點，相信大多數(shù)人都深有體會。
尤其是霸王條款，在租房過程中很多人可能都遇到過。“出租期間，房屋內(nèi)設(shè)施均由租客負(fù)責(zé)管理，同時由此引發(fā)的安全事故責(zé)任均由租客負(fù)責(zé)”、“如因房屋質(zhì)量而造成的損失，均由租客承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任”、“租賃期間，房屋發(fā)生意外災(zāi)害損失后果均由租客承擔(dān)”……諸如此類霸王條款，在租房合同中可以說是屢見不鮮。
面對這些“霸王條款”，有地區(qū)終于行動了。日前，陜西省市場監(jiān)管局印發(fā)了《關(guān)于對住房租賃領(lǐng)域利用不公平合同格式條款侵害消費者權(quán)益專項整治的通知》。通知中明確提到，從7月15日-10月15日，在陜西省內(nèi)將集中治理住房租賃領(lǐng)域利用不公平合同格式條款侵害消費者權(quán)益的違法行為。
當(dāng)然，不止在陜西，我國各地均發(fā)生過因為條款不清晰而產(chǎn)生糾紛的情況。目前陜西省已先行，起了帶頭作用，如果效果明顯，肯定會有更多的省份和城市效仿?？偟膩碚f，整頓租房合同條款是一項利好措施。一方面有助于保護租客權(quán)益，減少租房糾紛，另一方面也有助于保持租金穩(wěn)定，從而促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
此外，關(guān)于對租房市場的整頓，早在2021年國家就已經(jīng)發(fā)布了新《民法典》明確，涉及租賃的方方面面，之前的《合同法》也已經(jīng)被廢止。無論是出租人，還有承租人，都有必要研究了解。
第一點，租賃期限最長不得超過20年，超過租賃期限的部分無效。如果有出現(xiàn)忘記租賃周期的，或者無法確定租賃期限的，這部分則視為不定期租賃，當(dāng)事人可提前通知對方，隨時解除租約關(guān)系。當(dāng)然，如果到期后，雙方都沒有異議，并且打算繼續(xù)租住，合同繼續(xù)有效，但屬于不定期租賃關(guān)系。
第二點，有居住權(quán)的房屋不得進行出售和出租。房屋物權(quán)包括房屋所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)三種。而房屋用益物權(quán)是由房屋所有人設(shè)立的，例如房屋所有人出租房屋、設(shè)立房屋居住權(quán)等。居住權(quán)是用益物權(quán)的一種，指對他人所有的住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利。
例如，某人在遺囑中寫明，其住宅由他的兒子繼承，但應(yīng)當(dāng)讓服務(wù)多年的保姆居住，直到保姆去世。在居住權(quán)到期之前，其兒子是沒有權(quán)利對房子進行出售和出租的。至于我們通過，租賃活動獲得的也只是房屋的使用權(quán)。這樣一來，也能避免在租房過程中，出現(xiàn)麻煩。
這也提醒我們，在購買二手房和求租時，最好在買賣和租賃合同上加一句話：要求房主承諾該房屋沒有設(shè)立居住權(quán)，在買賣和租賃期間也不會設(shè)立居住權(quán)，同時約定違約金額。
第三點，定金不得超過總租金的20%。在新規(guī)中已經(jīng)明確，租房定金不得超過總租金的20%。而且房東在收取定金后，如果不愿出租給你，那么房東就要退給租客2倍定金。如果房東不返還，租客可以直接向有關(guān)部門反映。
第四點，未經(jīng)房東的同意下，租客不得進行轉(zhuǎn)租。大家都知道，有一部分租客為了賺錢，在未經(jīng)房東的同意下，就把自己租賃的房子再以更高的價格轉(zhuǎn)租，然后從中間賺取差價。遇到這種情況時，租客不僅被收取了更高的房租，出現(xiàn)事情時，往往二房東也不會，或者無法第一時間幫忙解決。
如果出現(xiàn)這種行為，房東是有權(quán)利把房子收回，然后直接和租客解除合同的。但考慮到“其他人”也是“受害者”，如果房屋被二房東出租超六個月，房東未表態(tài)則視為同意轉(zhuǎn)租。
第五點，租客有優(yōu)先購買權(quán)。有一部分人在租房子過程中，可能會出現(xiàn)房東突然要把房子賣掉的情況，這時候往往讓租客措手不及。如果房東沒有通知租客給予其準(zhǔn)備的時間，那租客完全可以向房東索要賠償。原因就是，按照規(guī)定，租客擁有優(yōu)先購買權(quán)，哪怕租客不想買房子，在相關(guān)規(guī)定中，房東也有必要通知租客，否則就屬于違法了。
如果遇到以上情況，記得及時向有關(guān)部門反映，保護自己的權(quán)益。
