所謂資產(chǎn)泡沫，指的是資金價格中不能被基本面所解釋的部分，對現(xiàn)實經(jīng)濟深遠且大，發(fā)生初期，資產(chǎn)價格的攀升會使價格進一步上升，而一旦被刺破，就會出現(xiàn)相反預(yù)期，即價格下跌，可能是軟著陸方式，也有可能是硬座路方式，而房產(chǎn)作為家庭的主要資產(chǎn)之一，占有較大比例，房產(chǎn)也是大部分家庭最重要的資產(chǎn)。
在央行曾做過一份關(guān)于《我國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況》調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)家庭中，住房占家庭資產(chǎn)74.2%，住房擁有率達到96%，算上二套及以上住房數(shù)量，戶均住房擁有1.5套，可見房產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)重要部分，一旦出現(xiàn)泡沫破滅情形，意味著家庭財富將大幅縮水。
房產(chǎn)到底有無泡沫？通過2000年房地產(chǎn)市值23萬億元、GDP總值10.03萬億元計算得出，房地產(chǎn)市值是GDP總值的2.23倍，而到2021年，全國房地產(chǎn)市值達到450萬億元，GDP總值為114.37萬億元，房地產(chǎn)市值是GDP總值的3.92倍，21年時間，房子金融屬性提升75.78%，計算方式：（3.92-2.23）/2.23 100%=75.78%，也意味著普通人買房難度也提升75.78%。
除此之外，當代人的日常固定開銷包括買房、買車、育兒、其他生活開銷，其中房子和育兒方面占比較大，根據(jù)《中國經(jīng)濟生活大調(diào)查（2019—2020）》數(shù)據(jù)顯示，4%的家庭孩子花銷超過家庭年收入的50%以上，20%的家庭孩子花銷占家庭收入的30%—50%，大部分孩子花銷占到家庭年收入的10%-30%，育兒開銷大，從2016年二胎政策開放以來的人口凈增長量也可以看出，5年時間，全國人口凈增長數(shù)量反而從2016年的909.18萬人下滑至2021年的48萬人，進一步突出當代人買房壓力大幅上升。
當價格漲到超出人們承受能力時，泡沫破滅的趨勢或許就會形成，正如比特幣從最初不到1美分漲到最高68564.4美元/枚，現(xiàn)如今跌回20000美元/枚左右。
經(jīng)濟學家任澤平曾提出房地產(chǎn)“短期靠金融、中期靠土地、長期靠人口”理論，從2022年上半年金融與土地變化來看，對房地產(chǎn)的影響并不明顯，國家從金融方面（尤其是房貸成本）降低購房成本和購房門檻，然而仍未能讓房地產(chǎn)回到2021年成交水平，即便是土地經(jīng)過回爐再造（降起拍價、降溢價率），也未能激起房企拿地信心，根本原因還是在于人口紅利的下滑，無論是購房者買房還是房企開發(fā)投資都信心不足，隨著我國人口增長逐漸回落至平穩(wěn)階段（凈增長臨近0），房地產(chǎn)發(fā)展迎來新趨勢，在任澤平團隊發(fā)布的《中國人口大遷移2022：3000縣全景呈現(xiàn)》中透露出“6大趨勢”。
有的朋友可能會覺得枯燥乏味，不明白到底能帶來什么改變，實質(zhì)上，很具有前瞻性，第3、4、5點趨勢或許還有些長遠，對剛需和改善而言參考意義并不大，這里重點說一下人口流動、縣城發(fā)展和金融政策趨勢三個方面。
01 人口流動趨勢
人口流動根本原因在于“虹吸現(xiàn)象”，經(jīng)濟虹吸、產(chǎn)業(yè)虹吸、政策虹吸，進而導(dǎo)致人口虹吸，比如全國GDP排名前十的城市，北京、上海、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、杭州、武漢、南京10大城市，在全國而言，都意味著這些城市具有龐大的消費市場，無疑會虹吸全國的創(chuàng)業(yè)者前來開店、開公司、建廠等等。
而從2021年人均可支配收入來看，北京、上海、廣州、深圳、蘇州、廈門等16城人均可支配收入超過6萬元，無疑會吸引全國各地就業(yè)者前往淘金，加上部分城市實行人才吸引政策，優(yōu)秀人才不斷涌入到大城市、都市圈，這些人口流入型城市房價變化可想而知。
02 縣城的發(fā)展趨勢
據(jù)任澤平研究團隊統(tǒng)計，2000年-2010年全國人口流入縣城和流入縣城數(shù)量分別為1375個、776個，而2010年-2020年縣城人口流入數(shù)量和流出數(shù)量分別為1676個、475個，人口流入縣城數(shù)量占比從63.9%上升至77.9%，表明縣城經(jīng)濟正不斷好轉(zhuǎn)，或許縣城經(jīng)濟發(fā)展速度不及一二線城市，但整體而言呈現(xiàn)增長趨勢，比如最近陵水、義務(wù)、永康、溫嶺、昆山、樂清、萬寧、桐鄉(xiāng)、江山、德清十大縣城，由于旅游、制造業(yè)、氣候優(yōu)勢、外貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)達，樓市也成為全國縣城的焦點，尤其是永康、昆山、德清3個縣城，房價漲幅超過10%。
與此同時，根據(jù)國家印發(fā)《關(guān)于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》明確提出，到2025年，以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重要進展，縣城短板弱項進一步補齊補強，更加突出縣城發(fā)展是未來發(fā)展趨勢。
03 貨幣和金融政策長期穩(wěn)定
自2020年新冠疫情出現(xiàn)以來，不少專家呼吁救經(jīng)濟、救市，比如北京大學國家發(fā)展研究院院長姚洋建議，在上半年房地產(chǎn)持續(xù)低迷的情形下，建議調(diào)整房地產(chǎn)“三道紅線”政策，無獨有偶，著名經(jīng)濟學家董藩在發(fā)表的一篇《呼吁：放松管制，提振樓市，穩(wěn)住大局》文中提到，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)也是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該考慮城市化和房價水平，適當松綁房地產(chǎn)貸款集中度，太嚴不好，然而國家對這一呼吁并沒有盲目實施，沒有像2008年和2015年那般通過野蠻式的貨幣放水達成救經(jīng)濟目的，反而更加注重房子的居住性，只為剛需和改善型住房開綠燈，并未給投資者放開購房通道。
不僅如此，對于國外（比如美國）實行貨幣漫灌政策救經(jīng)濟，我國并沒有照貓畫虎，比如美國計劃在2022年實施“6萬億美元投入基建”，導(dǎo)致美國貨幣超發(fā)，通脹明顯，房價暴漲，不得不通過加息來抑制房價上漲，期待通過加息讓通脹率降至2%，即便如此，通脹趨勢已經(jīng)形成，美國三番五次的加息調(diào)整仍壓制不住通脹“怒火”，單單從美國的做法來看，盲目救市反而出現(xiàn)適得其反，而我國的保持貨幣和金融政策穩(wěn)定顯得更加沉穩(wěn)，事事也證明，跑得太快、太急，容易跑不長、跑不遠。
關(guān)于“樓市未來”總結(jié)
通過人口流動、國家重點發(fā)展計劃、貨幣和金融政策的趨勢可以看出。
首先人口流入型城市樓市仍處于紅利階段，但是并不意味著可以大肆投資房產(chǎn)，隨著國家多次重申“房住不炒”定位，房地產(chǎn)回歸居住屬性只是時間問題；
其次是國家重點發(fā)展的城市從一二線城市轉(zhuǎn)移到縣城，意味著縣城發(fā)展還有較大提升空間，居住品質(zhì)、居住環(huán)境都將得到大幅改善，而那些房價較高的大中城市，還是以穩(wěn)為主，尤其是通過疫情發(fā)生之后，越來越多體會到居住密度低的重要性；
最后是貨幣和金融政策，日本19世紀80年代樓市泡沫就是前車之鑒，任何國家房地產(chǎn)快速發(fā)展過程中都蘊含著泡沫成分，關(guān)鍵看如何通過政策堅守不發(fā)生金融風險的底線，隨著房子金融性逐漸弱化，回歸居住性的日子或不再遙遠。
還是那句話，房子只是家庭的居所，并非人生追求的必需品，當價格超乎常人所能接受時，就該思考泡沫是否要破滅了。
