在中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房住不炒，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”之后，業(yè)界傳出央行等近期在籌集房地產(chǎn)紓困基金，以保交樓。就此，央行方面人士告訴南都記者，將把關(guān)注問(wèn)題轉(zhuǎn)有關(guān)司局。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，房地產(chǎn)紓困基金目前處于啟動(dòng)期，首期募集規(guī)模為800億，并非用以救助房企，而是保交樓。據(jù)稱(chēng)，首批擬紓困12家房企。

這12家房企中，有4家房企人士告訴南都記者，公司暫未收到相關(guān)部門(mén)的具體對(duì)接。 “如果有這筆資金，那可太好了”。有受訪房企如是說(shuō)。

近日，業(yè)內(nèi)傳出央行等在籌集房地產(chǎn)紓困基金的消息。南都·灣財(cái)社記者邱永芬攝

民營(yíng)房企危機(jī)愈演愈烈

去年以來(lái)，民企頻頻陷入爆雷風(fēng)波。

國(guó)盛證券發(fā)布研究報(bào)告指出，2021年克而瑞銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企中，從去年下半年至今，在70家民企中有29家出險(xiǎn)（發(fā)生融資或理財(cái)產(chǎn)品違約、展期、交換要約等流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)事件），占比逾四成。并且出險(xiǎn)企業(yè)的排名從靠后端逐漸向前端蔓延，民營(yíng)房企的流動(dòng)性危機(jī)愈演愈烈。

在今年上半年，2022年全口徑銷(xiāo)售額100的房企中，民企占比持續(xù)下行，占比從2020年的68%下降到2022年上半年的53%，一年半內(nèi)累計(jì)下滑15%。據(jù)華泰證券發(fā)布的研究報(bào)告，2022年上半年，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售金額同比降幅達(dá)50.3%，即使是相對(duì)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企，銷(xiāo)售額同比亦下跌超60%。與之密切相關(guān)的銷(xiāo)售回款亦大幅下滑，企業(yè)內(nèi)生現(xiàn)金收入來(lái)源面臨腰斬，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流急劇萎縮，企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)面臨巨大壓力。

受多種因素綜合影響，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)企和民企實(shí)行差異化的貸款政策，對(duì)民營(yíng)房企的存量融資采取各種壓降措施，相較國(guó)企融資的利率水平，民營(yíng)企業(yè)的融資成本仍然居高不下。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022上半年國(guó)企+央企占到境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模的89%，繼續(xù)處在2015年以來(lái)的最高水平，發(fā)債利率則處在最低水平。而民營(yíng)房企的占比從2020年62%，下降至2022上半年的11%，降幅高達(dá)51%。

一損俱損。受資金嚴(yán)重不足影響，民營(yíng)房企普遍面臨項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度遲緩的問(wèn)題。材料供應(yīng)不足、人員無(wú)法到崗，導(dǎo)致項(xiàng)目工程進(jìn)度停滯，交樓延期、工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛頻發(fā)。

今年7月以來(lái)，全國(guó)多城曝出業(yè)主因所購(gòu)樓盤(pán)暫停建設(shè)，收樓無(wú)期而不得不集體主動(dòng)停貸。從網(wǎng)上公開(kāi)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，截至7月中旬，全國(guó)超60個(gè)城市，大約超過(guò)180個(gè)樓盤(pán)的業(yè)主公開(kāi)稱(chēng)或?qū)ⅰ爸鲃?dòng)停貸”。

在房企看來(lái)，不斷蔓延的“停貸潮”，使處于低谷的房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜，令房企銷(xiāo)售資金回籠更加困難，形成惡性循環(huán)。

央行等正籌集房地產(chǎn)紓困基金救項(xiàng)目？

繼7月以來(lái)全國(guó)多城發(fā)生的業(yè)主因收樓無(wú)期而“主動(dòng)停貸”事件，近期銀保監(jiān)會(huì)多次公開(kāi)表態(tài)“保交樓”，超過(guò)10個(gè)城市發(fā)布“保交樓”相關(guān)方向性舉措。

就在7月28日中共中央政治局召開(kāi)的會(huì)議，“保交樓”首次寫(xiě)入中央政治局會(huì)議文件，要求”要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。

今年，“保交樓”首次寫(xiě)入中央政治局會(huì)議文件。南都·灣財(cái)社記者邱永芬攝

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，近期監(jiān)管部門(mén)已擬募集房地產(chǎn)紓困基金，專(zhuān)門(mén)用于解決出險(xiǎn)房企的一些問(wèn)題樓盤(pán)的債務(wù)問(wèn)題。該基金首期募集規(guī)模為800億，由建設(shè)銀行和央行籌集，未來(lái)規(guī)模有可能達(dá)到數(shù)千億，用予保交樓。

不過(guò)，首批擬紓困房企名單的其中4家企業(yè)的公關(guān)人士告訴南都記者，暫未收到銀行與公司對(duì)接的相關(guān)消息。

“如果有這筆資金，那可太好了”。一家今年初就有多個(gè)項(xiàng)目被曝停工的房企的公關(guān)負(fù)責(zé)人今日告訴南都記者，其“詢(xún)問(wèn)了財(cái)務(wù)等幾個(gè)相關(guān)部門(mén)，都反饋不太清楚”。

“暫時(shí)還沒(méi)有，我們?cè)诜e極對(duì)接”。某出險(xiǎn)房企高管告訴南都記者，自公司出險(xiǎn)以來(lái)，一直在積極配合政府相關(guān)部門(mén)，機(jī)構(gòu)銀行等，溝通協(xié)作，推進(jìn)紓困，保交樓保兌付等，如今紓困基金消息既出，公司能做的就是等待落地。

克而瑞廣佛首席分析師肖文曉認(rèn)為，在出險(xiǎn)企業(yè)自救舉步維艱的情況下，成立房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)紓困資金，對(duì)保障小業(yè)主的合法購(gòu)房權(quán)益，防止停工問(wèn)題發(fā)酵，穩(wěn)定以預(yù)售制為主體的市場(chǎng)信心至為關(guān)鍵?！暗且矐?yīng)該看到，相對(duì)于去年銷(xiāo)售金額高達(dá)18萬(wàn)億的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，首期800億規(guī)模的紓困基金對(duì)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的覆蓋面是有限的，即便之后各地紓困基金擴(kuò)容，保交付也是工作重點(diǎn)，出險(xiǎn)房企還是要放棄幻想、積極自救才有機(jī)會(huì)慢慢達(dá)到出清的目的”。

“如果只是800億級(jí)別的資金，救一城還行，救全國(guó)杯水車(chē)薪”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，市場(chǎng)現(xiàn)在需要的是萬(wàn)億級(jí)別的資金。對(duì)于企業(yè)而言，現(xiàn)在要的是能產(chǎn)生現(xiàn)金流，要么是允許降價(jià)，要么是各種信貸寬松拉動(dòng)市場(chǎng)，特別是民企的信用問(wèn)題現(xiàn)在并沒(méi)有解決，所以房企還在繼續(xù)爆雷。

“房產(chǎn)行業(yè)急需政策緩沖期和融資模式過(guò)渡期”

面對(duì)市場(chǎng)傳出監(jiān)管部門(mén)正在成立的房地產(chǎn)紓困基金，廣州一家爆雷房企的高管表示，“現(xiàn)在也已出臺(tái)那么多政策，如放松信貸等，但現(xiàn)在市場(chǎng)還是很難。主要是現(xiàn)在各行各業(yè)收入都在減少，消費(fèi)者的消費(fèi)信心也沒(méi)有了”。該房企高管表示，現(xiàn)在不論國(guó)企民企，其實(shí)壓力也都非常大。

“紓困基金的主要目的，是保證項(xiàng)目完工，交付。避免各種矛盾和風(fēng)險(xiǎn)，保交樓、保民生，才是重點(diǎn)”。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，但從目前傳聞看，操作方案還未成型，也還沒(méi)有最終落地，未來(lái)即便落地也是救項(xiàng)目，不是救企業(yè)。

趙卓文認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有韌性。首先房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷了一年多，但地價(jià)依然堅(jiān)挺。地價(jià)堅(jiān)挺，房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格就能維持在穩(wěn)定水平，不至于引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。其次，出現(xiàn)債務(wù)違約爆雷的房企和流動(dòng)性危機(jī)的房企，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅折價(jià)出售項(xiàng)目和資產(chǎn)的情況。以恒大為例，一直堅(jiān)持“不賤賣(mài)資產(chǎn)”。房地產(chǎn)企業(yè)在困難時(shí)期，仍守住了底線。第三，絕大部分的房企的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，目前仍處于盈利狀態(tài)。虧損項(xiàng)目的比重，目前還很低。房地產(chǎn)行業(yè)仍有價(jià)格回旋空間。

趙卓文表示，目前的形勢(shì)并不完全是房地產(chǎn)政策的問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)下行造成的需求下降，才是關(guān)鍵。他認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)急需政策緩沖期和融資模式過(guò)渡期。房地產(chǎn)行業(yè)要“穩(wěn)”，開(kāi)發(fā)主體首先要穩(wěn)。如何化解民營(yíng)房企的流動(dòng)性危機(jī)，是當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)的焦點(diǎn)。