在過去五年里，韓國首爾的房價(jià)翻了一倍多，政府的刺激政策掀起了一場全民化的購房熱潮。
但隨著韓國央行不斷加息，高借貸成本令向來火爆的韓國樓市猛然降溫。
目前，市場普遍預(yù)期韓國的政策利率將在年底前從目前的九年高位——2.25%進(jìn)一步上升至2.75%，這將增加負(fù)債家庭的壓力。
由于近四分之三的家庭財(cái)富與房地產(chǎn)市場掛鉤，政策制定者擔(dān)心抵押貸款利率的不斷上升可能增加貸款違約，使經(jīng)濟(jì)陷入危機(jī)。
火爆的韓國樓市：房價(jià)越調(diào)控越漲，首爾房價(jià)4年漲45%
直到去年，韓國的住房市場都“漲勢難平”。購房熱仍持續(xù)多年，尤其是在首都首爾。
首爾市的面積僅為韓國國土面積的0.6%，卻居住著韓國接近五分之一的人口。
盡管韓國自2017年以來共頒布了25項(xiàng)房產(chǎn)調(diào)控政策，直到去年為止，4年之間首爾市的房價(jià)還是累計(jì)上漲了45%。雖然在接連的調(diào)控之下房價(jià)不降反升，民眾的購房熱情絲毫沒有減退。
2020年，首爾市的公寓樓成交量超過了10萬套，同比增長一倍多，再次創(chuàng)下歷史新高。
一夜驟冷：韓國樓市正逐漸“退燒”
然而，韓國房地產(chǎn)市場卻突然從炙手可熱變?yōu)閾u搖欲墜。
據(jù)韓國房地產(chǎn)委員會(huì)7月底公布的數(shù)據(jù)，1月至6月期間，全國交易的公寓數(shù)量為184134套，比去年同期下降了50.6%，創(chuàng)出自2006年以來的最低水平。
而在房屋交易數(shù)量減少時(shí)，韓國的平均房價(jià)也迎來下跌：今年上半年，全國平均房價(jià)下跌了0.16%，而首爾的價(jià)格在此期間下降了0.25%。
上周，首爾公寓價(jià)格出現(xiàn)26個(gè)月來的最大幅度的下降，首爾的房產(chǎn)交易量在6月份同比下降了73%。
韓國房租價(jià)格也出現(xiàn)變動(dòng)。韓國國民銀行的每月住宅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，首爾的公寓平均全租價(jià)格從6月的6.7792億韓元下降到7月份的6.7788億韓元，為39個(gè)月來首次月環(huán)比下降。
意外加息，家庭債務(wù)面臨重大考驗(yàn)
房地產(chǎn)行業(yè)所經(jīng)歷的有史以來最快速的利率上漲，給消費(fèi)者帶來了負(fù)債壓力。
自去年8月以來，韓國央行就在不斷上調(diào)利率，本月更是史無前例地加息了50個(gè)基點(diǎn)，使基準(zhǔn)利率達(dá)到了九年來的高位——2.25%。
市場目前普遍預(yù)期韓國央行今年還將加息數(shù)次，直到政策利率達(dá)到2.75%或3%。
隨著借貸成本上升，與房地產(chǎn)市場相關(guān)的2600萬億韓元（合1.97萬億美元）債務(wù)也面臨重大考驗(yàn)，而經(jīng)濟(jì)低迷和抵押貸款償還額增加可能導(dǎo)致消費(fèi)疲軟。
由建筑投資帶來的服務(wù)和商品消費(fèi)約占經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的15%，房地產(chǎn)的低迷加上出口的減少，將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長造成巨大拖累。
據(jù)媒體報(bào)道，Kiwoom 證券分析師 Seo Young-soo 表示：
韓國是世界上最容易受到加息沖擊的國家之一，因疫情而增加的債務(wù)也是世界最高的國家之一。
那些最近又申請(qǐng)了抵押貸款和信用貸款（用于投資）的人面臨的麻煩最大。
國際金融研究所對(duì)36個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，韓國的家庭債務(wù)與GDP之比為104.3%，是全球最高的國家之一。
韓國財(cái)政部長 Choo Kyung-ho 本周早些時(shí)候表示：
我們將迅速改善家庭債務(wù)結(jié)構(gòu)。當(dāng)計(jì)劃中的再融資方案開始啟動(dòng)時(shí)，按可變利率計(jì)算的家庭債務(wù)比例應(yīng)下降至多5個(gè)百分點(diǎn)，從78%降至73%以下。
去年年底，韓國家庭債務(wù)與可支配收入的比率達(dá)到了206%，這意味著家庭債務(wù)是生活開支的兩倍。
韓國金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，一旦平均抵押貸款利率從目前的5-6%升至7%，可能拖欠貸款的人數(shù)將增加50萬至190萬。
韓國央行周三發(fā)布的一份報(bào)告顯示，如果將政策利率再上調(diào)100個(gè)基點(diǎn)，韓國房產(chǎn)價(jià)格可能在兩年內(nèi)下跌2.8%：
政策利率上調(diào)100個(gè)基點(diǎn)后，我們對(duì)住宅價(jià)格影響的分析結(jié)果顯示，房價(jià)可能在一年內(nèi)下跌0.4%至4.7%，兩年內(nèi)下跌0.9%至2.8%。
韓國繼續(xù)放寬房產(chǎn)貸款上限
房地產(chǎn)行業(yè)岌岌可危之下，韓國政府不得不繼續(xù)出臺(tái)政策刺激地產(chǎn)。
據(jù)媒體報(bào)道，韓國金融委員會(huì)近日表示，從8月1日起，韓國生平首套房購買者貸款金額比例（LTV）上限放寬至80%。
韓國首套房購買者是指所有家庭成員均未曾購入過房產(chǎn)的人。根據(jù)規(guī)定，無論住宅所在地區(qū)或住宅價(jià)格如何，均可適用80%的LTV上限。貸款額度也從現(xiàn)有貸款限額的4億韓元增至6億韓元（約合人民幣311.3001萬元）。
此前，首套房購買者對(duì)房產(chǎn)投機(jī)及投機(jī)過熱地區(qū)的LTV上限為40%，調(diào)整對(duì)象地區(qū)的LTV上限為50%。以生活穩(wěn)定資金為目的的住宅擔(dān)保貸款限額從1億韓元放寬至2億韓元。緊急生活用途貸款限度也從1億韓元增至1.5億韓元。
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