“勞動(dòng)是財(cái)富之父，土地是財(cái)富之母。”

如今，許多美國億萬富翁們正在懷俄明州、蒙大拿州和德克薩斯州購買大型土地，成為“地主”。他們甚至還將土地稱為“最硬核”的資產(chǎn)。譬如，比爾·蓋茨擁有26.9萬英畝土地；杰夫·貝佐斯擁有42萬英畝土地。

為什么美國超級(jí)富豪喜歡當(dāng)“地主”？今天，《家辦新智點(diǎn)》為你一一揭秘。

文 | 家辦新智點(diǎn)

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美國富豪愛當(dāng)“地主”

在美國，許多私人富豪至少擁有數(shù)10萬英畝的土地，其中少數(shù)人甚至擁有超過100萬英畝的土地。

而排名前十位的私人土地?fù)碛姓吖灿谐^1300萬畝土地，占美國國土面積的 0.5%以上。這些人中，一部分是家族繼承人，早在1800年代就繼承了祖先留下來的土地。其他人則是白手起家的富翁，在完成原始的財(cái)富積累后，開始不斷收購?fù)恋亍?/p>

富豪們往往喜歡在西南和西海岸投資大量的房地產(chǎn)土地，喜歡在得克薩斯州的南部、西部以及新墨西哥州投資牧場(chǎng)。而加州、懷俄明州以及蒙大拿州的大片土地中，既有牧場(chǎng)也有農(nóng)場(chǎng)，可用來飼養(yǎng)牲畜、生產(chǎn)木材。

美國的土地投資，分為木場(chǎng)（森林）、農(nóng)場(chǎng)（農(nóng)田）、牧場(chǎng)三大部分。

在農(nóng)田方面，據(jù)2021年1月《土地報(bào)告》爆料稱，蓋茨家族現(xiàn)在是美國農(nóng)田最大的私人所有者，通過Cascade Investment LLC擁有24.2萬英畝的農(nóng)田。這使得蓋茨家族領(lǐng)先第二大農(nóng)田所有者奧弗特家族超5萬英畝。

蓋茨家族所擁有的土地在美國的分布圖

除農(nóng)田外，蓋茨家族還擁有過渡用地2.6萬畝，休閑用地1234畝，擁有的土地總面積共26.9萬英畝。其中，最大面積的土地位于路易斯安那州（6.9萬英畝）、阿肯色州（4.8萬英畝）和亞利桑那州（2.6萬英畝）。

據(jù)悉，Cascade近十年來一直在收購美國的農(nóng)田。2014年，該基金在加州、伊利諾伊州、愛荷華州、路易斯安那州和其他州擁有至少10萬英畝的農(nóng)田。

Cascade最大的一筆投資是在2017年。該基金從加拿大養(yǎng)老金計(jì)劃投資委員會(huì) (CPPIB) 收購了5.2億美元的農(nóng)田資產(chǎn)。這批資產(chǎn)以前由美國農(nóng)業(yè)公司 (AgCoA) 所有，它占據(jù)了Cascade當(dāng)今所擁有的大部分面積的農(nóng)田。

2018年，Cascade以1.7億美元收購了華盛頓約1.45萬英畝的優(yōu)質(zhì)農(nóng)田，賣方為另一家主要機(jī)構(gòu)投資者約翰·漢考克的人壽保險(xiǎn)公司。

此外，蓋茨基金會(huì)也已投資農(nóng)業(yè)超過10年。從投資方向上，可以猜測(cè)，其購買土地或?yàn)楦玫卮龠M(jìn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，包括促進(jìn)高產(chǎn)、研究開發(fā)耐氣候作物等。另外，Cascade的子公司之一Cottonwood Ag Management是Leading Harvest的成員，這是一個(gè)旨在促進(jìn)可持續(xù)農(nóng)業(yè)實(shí)踐的非營利組織。

而亞馬遜創(chuàng)始人杰夫·貝佐斯購買土地的原因，或因其在祖父母的德克薩斯牧場(chǎng)度過了童年的夏天。如今，他所擁有的土地也在德克薩斯州。

02

為什么美國富豪愛買土地？

雖然蓋茨可能是美國最大的農(nóng)田所有者，但他絕不是最大的個(gè)人土地所有者。

因其電信企業(yè)Liberty Media、Liberty Global和Liberty Global而被戲稱為“有線牛仔”的約翰·馬龍 （John Malone）是美國最大的單一土地所有者，擁有220萬英畝土地。2010年，他通過購買位于新墨西哥州29萬英畝的貝爾牧場(chǎng)，超越了CNN創(chuàng)始人特德·特納，成為美國最大的個(gè)人土地所有者。

約翰·馬龍

此外，約翰·馬龍還在美國各地購買了地塊，包括科羅拉多州、懷俄明州、佛羅里達(dá)州、緬因州、新罕布什爾州和馬里蘭州。

為什么美國富豪們熱衷于購買土地？約翰·馬龍?jiān)f表示，“生產(chǎn)性土地是歷史上為數(shù)不多的永久價(jià)值之一”，這句話或代表了許多富豪的心聲。

“這是一項(xiàng)價(jià)值不斷增加的資產(chǎn)，”美國農(nóng)田信托公司CEO約翰·皮奧蒂也曾說，“它具有巨大的內(nèi)在價(jià)值。除此之外，它還是一種有限的資源?！?/p>

土地資產(chǎn)的投資收益主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

首先，強(qiáng)勁的歷史回報(bào)。

耕地收益有兩種形式：一是租金和作物支付的當(dāng)前收入；二是出售標(biāo)的資產(chǎn)帶來的價(jià)格升值。1992年至2020年間，美國農(nóng)田的平均年回報(bào)率為 11.0%，高于股票市場(chǎng)的平均年回報(bào)率8.0%。

公開交易資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn)表現(xiàn)(1992 – 2020年)

注釋：資產(chǎn)類別由以下指數(shù)代表:私有美國農(nóng)地- NCREIF農(nóng)地指數(shù);私營美國商業(yè)地產(chǎn)- NCREIF房地產(chǎn)指數(shù)。索引是不受管理的，不能用于直接投資。資料來源:NCREIF，公開數(shù)據(jù)。

其次，被動(dòng)回報(bào)。

農(nóng)田提供了一種有吸引力的被動(dòng)收入來源，使投資者能夠多樣化收入來源。另外，作物支付價(jià)格會(huì)隨商品的價(jià)格波動(dòng)，而農(nóng)田卻不會(huì)。這意味著，農(nóng)田可以有效地對(duì)沖通貨膨脹。

第三，投資多元化。

據(jù)估計(jì)，比爾·蓋茨一半以上的財(cái)富都投資于技術(shù)，并在技術(shù)投資領(lǐng)域賺了數(shù)十億美元，但他深知投資一些其他的資產(chǎn)類別對(duì)于財(cái)富保值增值的重要性。譬如，股票、債券、商業(yè)房地產(chǎn)和黃金等資產(chǎn)類別或會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，但農(nóng)田投資則波動(dòng)很小。例如，在金融危機(jī)期間，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)的最大跌幅為-46%。同期，NCREIF農(nóng)田指數(shù)卻上漲了17%。

第四，低波動(dòng)性。

農(nóng)田是一種極低波動(dòng)性的資產(chǎn)類別。如上圖所示，1992年至2020年間股市波動(dòng)率為17.2%。相比之下，美國農(nóng)田的波動(dòng)率僅為6.9%。

在新冠疫情流行的前幾個(gè)月，這種波動(dòng)性差異得到了體現(xiàn)。2020年第一季度，美國股市下跌了-19.8%，原因是新冠疫情的封鎖導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)縮減和投資者的恐懼。第二季度，市場(chǎng)反彈的速度幾乎一樣快，回報(bào)率為20.0%。相比之下，新冠疫情對(duì)農(nóng)田收益的影響要小得多。農(nóng)田回報(bào)率在2020年第一季度下降至-0.1%，并在2020年第二季度上升至0.6%。

第五，可持續(xù)性。

投資農(nóng)田有利于全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并增加可持續(xù)性資產(chǎn)。據(jù)《國家地理》報(bào)道，通過采用技術(shù)和可持續(xù)耕作方法，農(nóng)場(chǎng)的產(chǎn)量可以增加一倍或三倍。因此，農(nóng)田投資能夠?yàn)榈厍蛏霞s90億人提供食物，能夠有效保障糧食安全。

另外，可持續(xù)的耕作方式也增加了土地的價(jià)值，為地球和投資者創(chuàng)造了利益。然而，投資新技術(shù)需要前期投資。因此，投資農(nóng)田是農(nóng)民、投資者和環(huán)境的共贏。

如今，農(nóng)田投資不再是超級(jí)富豪的“專利”。投資者不及比爾·蓋茨的財(cái)富水平也可以投資農(nóng)田。Farm Together等投資平臺(tái)正在為合格的投資者創(chuàng)造機(jī)會(huì)，以低至1.5萬美元的價(jià)格投資農(nóng)田。

截至2020年，美國農(nóng)場(chǎng)地產(chǎn)每英畝土地的平均價(jià)格

第六，通過租賃，獲得回報(bào)。

私人土地所有者會(huì)利用土地，通過多種方式獲利。據(jù)美國農(nóng)業(yè)部數(shù)據(jù)顯示，美國9.11億英畝的農(nóng)田中約有39%出租給農(nóng)民，其中80%的出租農(nóng)田歸私人地主所有。

“年輕的農(nóng)民很樂意租地，因?yàn)椴还苁抢鲜巧?，這都是生意?！庇缸C券董事長、擁有58.1萬英畝土地的Thomas Peterffy說道。

“如果你購買一個(gè)農(nóng)場(chǎng)，并將現(xiàn)金租賃租約到位，你將看到大約2.5%的資本回報(bào)率，”Peoples Company總裁Steve Bruere說。

從歷史上看，美國的土地一直是一項(xiàng)有吸引力的投資，因?yàn)槠渚哂虚L期升值、稅收優(yōu)惠的價(jià)值，這使得它比許多奢侈品投資更穩(wěn)定、更可預(yù)測(cè)。除此之外，土地還可為富豪們提供高品質(zhì)的生活。如，許多大型牧場(chǎng)不僅可以用來養(yǎng)牛，還可用于娛樂，例如狩獵、釣魚、度假等。

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美國土地交易頻繁

如今，美國的土地交易市場(chǎng)正在蓬勃發(fā)展。

“由于利率處于歷史低位，擁有牧場(chǎng)是一項(xiàng)非常有吸引力的投資”，一位美國行業(yè)人士說道，“合格的買家現(xiàn)在能以3%的利率購買牧場(chǎng)，或?qū)δ翀?chǎng)進(jìn)行融資。由于疫情影響，‘城里人’正在尋求購買牧場(chǎng)的機(jī)會(huì)，以逃離人口眾多的地區(qū)，這樣他們就可以呼吸到清新的鄉(xiāng)村空氣?！?/p>

在賣方市場(chǎng)上，眾多富豪正在出售他們的土地。

億萬富翁科赫工業(yè)的董事長兼CEO查爾斯· 科赫在德克薩斯州的斗牛士牧場(chǎng)以1.24 億美元的價(jià)格上市出售，煙草億萬富翁布拉德·凱利在新墨西哥州的麋鹿谷牧場(chǎng)以9600萬美元的價(jià)格上市出售，葡萄酒商雷蒙德·鄧肯在科羅拉多州的鉆石尾巴牧場(chǎng)以4500萬美元出售，高爾夫球手格雷格·諾曼在科羅拉多州的七湖牧場(chǎng)以4000萬美元出售。

同樣在買方市場(chǎng)上，富豪們爭(zhēng)奪土地的熱情很高。

2020年最引人注目的是紐約億萬富翁Bloomberg大股東、聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO邁克爾·布隆伯格以4479萬美元收購了億萬富翁KKR聯(lián)合創(chuàng)始人亨利·克拉維斯和億萬富翁家得寶聯(lián)合創(chuàng)始人亞瑟布·布蘭克擁有的4600 英畝科羅拉多牧場(chǎng)。

另據(jù)報(bào)道，億萬富翁奈飛創(chuàng)始人里德·哈斯廷斯正在科羅拉多州建造一座占地2100 英畝、耗資2000萬美元的Lone Rock Ranch大院。

尤其新冠疫情期間，土地托管期限明顯縮短。隨著城市壓力的加劇，富豪們想要利用土地資源變現(xiàn)的時(shí)間明顯縮短。大多數(shù)買家，早已開始在土地這塊畫布上，描繪他們未來對(duì)于房屋和谷倉的夢(mèng)想。

土地，正在成為美國富豪和新投資者的“新寵”。

（《家辦新智點(diǎn)》提醒：本文內(nèi)容及觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成任何投資建議。）