1.房地產(chǎn)市場交易量減小至10億平方米以內(nèi)

在1999年時，房地產(chǎn)市場規(guī)模在1億平方米，到了2018年到達17億平方米的拐點，黃奇帆預(yù)計之后10年會一直降到10億平方米，2018年比2017年交易銷售量只增加了1.8%就是信號，因為之前每年增長是25%

2.房地產(chǎn)建設(shè)重點發(fā)生變化

未來房地產(chǎn)仍然行情較好的是這四個地方：

1.除省會城市以外的該省的中心城市，比如青島，深圳

2.50-70km為半徑的城市圈的中小城市

人口在50萬，100萬，500萬

3.400-500km為半徑的城市群的大中城市

人口一般在500萬以上，1000萬以下

4.1000萬以上的超級大城市，像北上廣這些國家級城市

3.房價趨于穩(wěn)定

20年來中國的房價很大都漲了8倍，10倍，在今后即使房地產(chǎn)市場規(guī)模變小，但由于通貨膨脹，國際形勢等原因，加上人們要求越來越多的居住空間，土地供應(yīng)還是不足的，像從之前人均住房10平米到現(xiàn)在人均住房面積50平米

另外上面一點說的有些城市還在增長，中國還有10%的增長空間

4.房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量減少2/3

現(xiàn)在中國房地產(chǎn)企業(yè)有9萬多家，預(yù)計10年后降到3萬家

美國2018年50個州的房地產(chǎn)商數(shù)量只有500家，中國的9萬家房地產(chǎn)公司85%都是空殼公司，為的是房產(chǎn)炒作

另外像萬科，萬達，旗下子公司就有幾百個，因為像第一期講的，地方財政很依賴房地產(chǎn)，當這些企業(yè)去外省去州縣搞開發(fā)時當?shù)卣竽阍诋數(shù)刈怨?，這樣這個公司的GDP，稅收就在當?shù)卣臄?shù)據(jù)上

減少的途徑有以下三種：

工商年檢：空殼公司工商年檢后就可注銷，因為沒啥業(yè)務(wù)量

房地產(chǎn)收縮地方公司：比如上面說的萬達，萬科

房地產(chǎn)改行

5.房地產(chǎn)開發(fā)商總體負債降低

中國房地產(chǎn)總體負債率都是80%，在中國大陸的香港開發(fā)商則能做到40%，原因還在于前面提到的用自己的資金買地，通過限制房地產(chǎn)貸款買地行為就能使房地產(chǎn)負債率總體降低

6.房地產(chǎn)經(jīng)營模式變化：租賃逐漸增多

在房地產(chǎn)系列1就提到中國租賃房與產(chǎn)權(quán)房比例不均衡，是1:9，在未來10年中國租賃市場也會像美國那樣達到5:5比例

這里說一下中國地產(chǎn)行業(yè)很少有人搞租房的原因：還是那個問題，負債率高了，建房后都能忙著把房賣掉還錢，沒錢拿來租幾年，也沒法像李嘉誠搞的世紀雅園那樣等個10年漲個8，9倍，收益利潤能在10%-15%就不錯了，像龍湖集團，負債就比較低，自己就搞了個長租公寓，發(fā)展也挺不錯的

另外就是中國人的買房觀念極強

中國的住房私有化比例是全世界最高的

來源：《黃奇帆的復(fù)旦經(jīng)濟課》