空置房是房地產(chǎn)市場的專用名詞，嚴格概念上是指房屋竣工一年之后沒有實現(xiàn)銷售的房子，通俗地說就是指市場上賣不出去的房子?？罩寐实挠嬎愎綖椋罩寐?空置房屋總量/住房總量。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國目前的空置房約為6000萬套。從貝殼研究院調(diào)查情況來看，這一數(shù)據(jù)基本上是屬實的。因為早在2018年，住建部專家就公開表示，當時我國已經(jīng)達到人均1.1套住房，按此推算，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，現(xiàn)存空置房6000套，是符合客觀實際的判斷。

對于中國房地產(chǎn)的空置率，一直沒有準確的官方數(shù)據(jù)。8月5日，貝殼研究院發(fā)布了《2022年中國主要城市住房空置率調(diào)查報告》，針對國內(nèi)28個城市的3萬個小區(qū)的空置率進行調(diào)研。調(diào)研結果顯示，28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處于較高區(qū)間。深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。

按照國際通行慣例，空置率在5-10%之間為合理區(qū)間，此時商品房供求平衡，有利于經(jīng)濟的健康發(fā)展。

而空置率在10-20%之間則為危險區(qū)間，此時政府可能會采取一定的措施加大商品房銷售的力度，從而保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和經(jīng)濟的正常運行；當空置率達到20%以上的時候，那么此時就表明商品房已經(jīng)處于嚴重積壓狀況了。

但是國際標準不一定適用于中國，原因在于西方國家的城市化進程早已結束，而中國目前正處于城市化進程之中，房地產(chǎn)市場有一定數(shù)量的空置房是十分正常的。商品房竣工后不一定會立即轉(zhuǎn)移到購房者手中，而是需要經(jīng)過銷售或出租出去，需要一個合理的時間段，在這段時間內(nèi)，這些商品房將暫時表現(xiàn)為空置狀態(tài)。

盡管如此，根據(jù)貝殼研究院的調(diào)研結果，28個大中城市的平均住房空置率為12%，已經(jīng)很高了，這一空置水平已經(jīng)超過了巴西、美國、澳大利亞、法國等國家，僅次于日本的13.6%。

而以上國家的空置率較低的一個重要原因，就是因為房屋空置的成本太高，尤其這些國家都有空置稅，目前世界主要經(jīng)濟體如法國、英國、加拿大、澳大利亞，甚至香港都有空置稅。如法國規(guī)定，每個家庭只能有一個主要居住所，其他住房都將納入空置稅的征收范圍。

事實上，目前我國的總體住房資源已經(jīng)過剩了，那么為什么房價還在不斷上漲，始終維持在高位？其中一個重要原因就在于，大量房產(chǎn)囤積在少數(shù)人手中，他們通過炒房獲利。然而，中國目前還有相當多剛需購房者買不起房。

這就導致中國房地產(chǎn)呈現(xiàn)出一個十分令人尷尬的局面，一方面房地產(chǎn)市場積壓了大量的空置房；另一方面，眾多的剛需者買不起房。數(shù)據(jù)顯示，我國大約有2.2億人依靠租房生活。

雖然國家已經(jīng)把租房列入未來房地產(chǎn)發(fā)展方向，但是，租房并不符合當前國情，因為它不能解決人們的許多實際問題，例如，在房子已經(jīng)成為結婚必備條件下，年輕人如果不買房，就沒法談戀愛和結婚，以后孩子上學也成了問題，現(xiàn)在我國人口出生率直線下降，與年輕人買不起房、結不了婚有著直接關系。

隨著國家這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進入到擠泡沫階段，除了當前迫在眉睫急需處理的爛尾樓問題，接下來，對于空置房的處置也即將提上日程。那么，我國20多年高歌猛進的房地產(chǎn)所積壓下來的大量的空置房，將會如何處置呢？

筆者認為，可以采取以下措施來解決空置房屋問題：

一、空置房需要繳納物業(yè)費

長期以來，對于空置房是否應該收取物業(yè)費的問題一直爭論不休，卻始終沒有得到解決?，F(xiàn)在，對于這一問題《民法典》已經(jīng)作出明確規(guī)定。

《民法典》第944條規(guī)定：“業(yè)主不得以為接受或無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費?！边@一新規(guī)的出臺解決了長期以來的難題，意味著，無論業(yè)主是否居住在小區(qū)，都應該足額繳納物業(yè)費，空置房業(yè)主必須繳納物業(yè)費。

國家出臺這一政策的目的十分明確，就是為了打壓炒房行為，近些年來我國房價持續(xù)上漲，維持高房價狀況的一個重要原因，就是由于炒房客的炒房行為所造成的。這項政策的出臺不僅打壓了炒房行為，也會對減少空置房起到積極的促進作用。

二、出臺房地產(chǎn)稅和房屋空置稅

目前我國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀是，炒房者手里囤積了大量空置房，其中只有少量被出租，大部分都處于空置狀態(tài)，這不僅導致房價高企，也浪費了大量的社會資源。實際上，對于空置房征收空置稅已成為國際慣例，目前世界上絕大多數(shù)國家都對空置房征收一定比例的空置稅。

例如法國，房屋空置一年需要繳納房屋價值10%的空置稅，第二年12.5%，第三年15%，按此比例計算，繳納6年空置稅就可以重新購買一套房子。世界各國空置稅有一個共同特點，那就是稅率非常高。

筆者認為，許多國家實施空置稅的實踐證明，對于空置房采取高稅率是一項完全正確的政策，正是因為實施高稅率，才能迫使炒房客拋售房屋，盤活這部分積壓房產(chǎn)，激活二手房交易市場，從而促使房價回歸到合理區(qū)間。

三、地方政府應積極采取各項措施，消化現(xiàn)有空置房

地方政府應該采取各項靈活措施，允許將空置房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房、廉租房。由于這些房屋低于商品房價格，這樣更便于銷售，也能讓百姓從中獲益。

實現(xiàn)空置房的最大利用率，可以采取“以租代售”、“租售兩全“、”通路銷售“等新的銷售模式，使得空置房在空置期仍能產(chǎn)生經(jīng)濟價值。

結語

住房問題是中國人生活中的頭等大事，關系到人民群眾的切身利益，而空置房問題已經(jīng)成為當前制約我國房地產(chǎn)發(fā)展的障礙，因此，地方政府積極采取措施，結合本地實際，出臺一系列針對性政策，形成”組合拳“，”化危為機“盤活這一龐大的房源市場。