江西衛(wèi)視都市頻道有一檔類似《1818黃金眼》的民生節(jié)目，叫《都市現(xiàn)場(chǎng)》。
今年6月2日，報(bào)道了一個(gè)“還錢比借錢還難”的奇葩新聞。
故事得從2016年10月8日說起，這一天南昌重啟限購限貸政策，樓市陷入瘋狂簽單狀態(tài)，一天成交2139套，創(chuàng)下歷史最高記錄。
驅(qū)馬沖刺、如火如荼，焦先生找盡關(guān)系，在南昌浦發(fā)銀行湖影支行辦理了55萬房貸，搶上了比春運(yùn)火車票還珍貴的房子。
2021年，手頭寬裕的焦先生提前還了25萬元貸款。嘗到甜頭的他，今年又想嘗嘗無貸一身輕的滋味——把剩的貸款一次性還清。
這下銀行把他滋醒了：
我們辛辛苦苦借給你的錢，你憑什么說還就還。
銀行拖著不讓還的態(tài)度，讓焦先生精神內(nèi)耗、神經(jīng)錯(cuò)亂：
借錢的時(shí)候是孫子，還錢的時(shí)候怎么還是孫子。
引用獸爺一段話：河南村鎮(zhèn)銀行前段時(shí)間剛給我們上了一課——你欠銀行錢，坐不了高鐵；銀行欠你錢，還是坐不了高鐵。
現(xiàn)在，大銀行繼續(xù)上課——向銀行申請(qǐng)房貸，沒有額度；想提前還貸，也沒有額度。
羅永浩戲稱：“如果你欠銀行 100 塊，那是你的煩惱。如果你欠銀行一個(gè)億，那是銀行的煩惱?！?/p>
現(xiàn)在銀行最大的煩惱，除了房企欠錢不還，就是房奴提前還貸。
一、從“斷供停貸潮”到“提前還貸潮”
「不想再做大冤種，思來想去還是決定把房貸提前還清?！?/p>
在26歲生日到來前，張楊決定將還清房貸作為生日禮物送給自己。
這不是個(gè)案，疫情之下，很多人得到了手?？谕?span id="gncxz4d" class="wpcom_tag_link">收入停、就是房貸不會(huì)停的極致體驗(yàn)。
疊加疫情、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)下行等等種種因素，讓人感受到個(gè)人的經(jīng)濟(jì)能力在時(shí)代洪水前就像一根脆弱的稻草，而這根稻草隨時(shí)都有可能沉下去。
手里沒錢的斷供停貸，手里有錢的提前還貸。
從“斷供停貸潮”，到“提前還貸潮”，今年樓市一個(gè)更比一個(gè)慘，一波更比一波讓銀行頭疼。
有銀行朋友哭訴：躺著數(shù)錢的好日子一去不返了。
為了自己開心數(shù)錢、踏實(shí)躺贏，為了讓你開心加班、踏實(shí)內(nèi)卷，銀行是操碎了心。
銀行創(chuàng)新了很多種業(yè)務(wù)，來減少提前還貸這一種業(yè)務(wù)：設(shè)置各種規(guī)則、拖延辦理時(shí)間，還有工作人員一站式刁難VIP體驗(yàn)。
這輩子房貸還不上？不要緊，銀行給你創(chuàng)新”接力貸”，子子孫孫無窮匱，一代接著一代還。
最近“創(chuàng)新”力度最大的，就是交通銀行。
8月1日，交行發(fā)公告說，今年11月以后，提前還按揭貸款的，都要交本金1%作為補(bǔ)償金。
在以前，絕大多數(shù)銀行房貸只要還款超過一年，提前還貸就免收補(bǔ)償金。
現(xiàn)在，所有的銀行都顧不上講武德了：工商銀行App把提前還款的入口給關(guān)了，北京的銀行辦理提前還款要提前預(yù)約排長隊(duì)……
農(nóng)行上海某支行，一年之內(nèi)提前還款違約金是當(dāng)次還款金額的1%，一至三年內(nèi)提前還款違約金是當(dāng)次還款金額的1個(gè)月利息，而自放款日起滿三年后提前還款則不收取任何費(fèi)用。
中行上海某支行提前還款規(guī)定為，三年以上不用付違約金，三年之內(nèi)則要支付違約金——按照還款金額支付6個(gè)月的利息。
今年以來，被P2P、股災(zāi)、村鎮(zhèn)銀行、炒房教育了很多遍的老百姓，似乎清醒了：
目前市場(chǎng)上已經(jīng)沒有靠譜的渠道，可以獲得超過六個(gè)點(diǎn)的投資收益了。
社交平臺(tái)上，很多年輕人掌握了一套流量密碼：介紹自己是如何提前還房貸的。話語大都相似，買理財(cái)不如提前還貸，既不用擔(dān)心存款，又能省出不少利息。
也就有了今年戲劇化的一幕：銀行從被要求控制房貸規(guī)模，到了被要求保房貸規(guī)模。
二、你被蒙蔽的最大謊言：最優(yōu)質(zhì)的房貸
上個(gè)世紀(jì)，武井保雄打造了信貸帝國武富士公司，靠著年化30%的高利貸登頂日本首富，今天的某蟻金服見了都得叫師祖。
武井保雄曾對(duì)一個(gè)朋友說：
借給一個(gè)企業(yè)很多錢，不如借給很多人少量的錢。這樣不但風(fēng)險(xiǎn)小，而且利潤大。日本是信貸優(yōu)良的國家，貸款人不管多窮，都會(huì)想著還錢。
而在中國民間有一種莫名其妙的共識(shí)：房貸是大部分人能獲得的、最優(yōu)質(zhì)的低息貸款。尤其是年輕人的第一筆房貸，被稱作寶貴的：
處女貸。
我深度質(zhì)疑這種說法，是銀行找磚家杜撰的。
因?yàn)?，個(gè)人住房貸款不良率長期維持在0.3%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于今年二季末銀行的平均貸款不良率1.67%。
最優(yōu)質(zhì)、最寶貴那是對(duì)于銀行而言，就像處女的寶貴是對(duì)于奪走她的人。
這么優(yōu)質(zhì)的房貸，銀行能戒掉么？能讓你流失么？
左手房子抵押，右手信用報(bào)告，不管多窮，你必須還錢。想躺平？先問問銀行房貸答不答應(yīng)。
對(duì)于個(gè)人而言，這種掏空6個(gè)錢包撬動(dòng)的杠桿，支點(diǎn)是全家人的幸福。
無論是誰，押上未來30年的收入來還貸，不論心理平衡還是財(cái)務(wù)平衡上，都是充滿極端不確定性的脆弱。
看完下面這個(gè)故事，你還覺得房貸優(yōu)質(zhì)么？寶貴么？
——今年2月21日，一位字節(jié)跳動(dòng)的員工猝死，他的妻子在業(yè)主群的聊天記錄曝光：
妻子和他都是28歲，異地戀8年，結(jié)婚3年，妻子懷有2個(gè)月身孕。
他們買的北京房子，每月房貸21000，按揭30年。
這個(gè)數(shù)字，只是這個(gè)家庭固定開銷中的一筆，而這筆開支，全都落在男人的身上。
丈夫驟然離世，妻子連下個(gè)月的房貸都無力償還。
一個(gè)家庭的頂梁柱倒了，生活沒有給她悲痛的時(shí)間，她要振作起來，想辦法把房子賣掉。
別說意外離世，今年互聯(lián)網(wǎng)、培訓(xùn)、房地產(chǎn)等行業(yè)，異常猛烈的裁員降薪潮，都是房貸承受不了的痛。
如果沒有房價(jià)繼續(xù)暴漲，就按當(dāng)下遠(yuǎn)高于理財(cái)收益的房貸利率，你能說你欠銀行的錢，欠得很優(yōu)質(zhì)？
所以，貸款合同，從一開始看起來就更像30年的賭約：賭的是未來30年身體健康、升職加薪、國泰民安、房價(jià)平穩(wěn)。
在日本動(dòng)畫片《蠟筆小新》中，野原一家1990年買房背上了32年的房貸。隨著日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，在最高點(diǎn)買房的小新一家虧了1085萬日元（約合人民幣55萬），成了那個(gè)年代典型的日本大冤種。
如果算上房貸虧得更多：1990年日本住房貸款利率8.5％，如今房貸利率降到1.41％。
蠟筆小新年紀(jì)輕輕，就成了平成一代：看到在泡沫時(shí)期買房的父輩，為還房貸一輩子過得緊衣縮食，故而不想把幾十年人生與還貸捆綁在一起。
就像有人戲言，目前樓市現(xiàn)在最大的矛盾就是：自上而下的想加杠桿，以及自下而上的集體躺平。
2022年，網(wǎng)友調(diào)侃道，“恭喜蠟筆小新一家今年終于還完房貸”。
三、居民去杠桿的本質(zhì)問題：該死的人均
2006年，日本個(gè)人消費(fèi)貸款21萬億日元，到2011年銳減到12萬億日元，幾乎攔腰斬?cái)唷?/p>
日本學(xué)者大前研一在《低欲望社會(huì)》中描述了日本經(jīng)濟(jì)社會(huì)的現(xiàn)狀：日本人——特別是那些從開始懂事時(shí)就遭遇經(jīng)濟(jì)不景氣、如今35歲以下的年輕人——對(duì)未來抱有不安，不想背負(fù)貸款重荷。
這幅畫像，如今也能匹配不少中國年輕人。
央行披露，2022年上半年住戶貸款增加2.18萬億元，同比少增2.39萬億元，其中主要是住房貸款少增1.94萬億；住戶其他消費(fèi)貸款上半年增加1095億元，同比少增5322億元。
畫個(gè)更為扎眼的數(shù)據(jù)：二季度末個(gè)人住房貸款余額只比一季度增加了：
200億。
什么意思呢，就是相當(dāng)于整個(gè)二季度，沒有人貸款買房了。
“三條紅線”發(fā)布以后，從恒大、新力、當(dāng)代，再到世茂、佳兆業(yè)、融創(chuàng)，民營房企伴隨著銀行縮表，金融杠桿終于玩不下去了，一家家暴雷。
大家認(rèn)清一個(gè)現(xiàn)實(shí)：
房價(jià)漲幅會(huì)跑輸房貸利率，貸款越多、虧得越多。
除了這種普遍預(yù)期之外，還有一個(gè)關(guān)鍵因素：居民杠桿率已經(jīng)很高了——居民借了太多的錢。
單純從數(shù)據(jù)上看，我國居民杠桿率（62%左右）目前略低于全球平均水平，低于美國（約80%）、英國（90%）和日本（65%）等發(fā)達(dá)國家。
把房價(jià)的觀察時(shí)間拉長，2008年到2020年，我國住宅商品房平均銷售價(jià)格從每平方米3576元增加到9980元，年均名義增速為8.9%，期內(nèi)人均可支配收入從9956元增加到32189元，年均名義增速為10.3%。
從數(shù)字上來看，居民收入水平增速高于房價(jià)上漲速度，理論上可以緩解購房與杠桿率上升的壓力。
站在這個(gè)角度上看，有一個(gè)問題就顯得非常矛盾：
人們收入和收入渠道都變多了，但為什么總感覺“自己的收入漲得沒有房價(jià)漲得快”，從而走上提前還貸“去杠桿”的路？
問題就出在這個(gè)“平均”。
一是平均負(fù)債分布不均：《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，30-40周歲群體的家庭中住房貸款總額是家庭年收入的11倍，但收入最低的四分之一家庭中貸款總額是年收入的32倍。
如果按利率5.6%來算，這部分家庭每年僅對(duì)住房貸款的利息支出就將近全部家庭年收入的兩倍。
二是平均收入分布不均：老生常談?dòng)植坏貌徽劦幕嵯禂?shù)，一直處于大于0.46的狀態(tài)，高于國際收入分配差距警戒線（0.4）；同時(shí)，人均可支配收入與收入中位數(shù)的差值也在以肉眼可見的速度放大，2014年是2597.3元，2020年上升為4649元。
這種收入差距除了反映在房市上，也反映在消費(fèi)品的極端差異上：LV等奢侈品一年漲價(jià)5次看不上年收入300萬，而拼夕夕上的劣質(zhì)產(chǎn)品同樣供不應(yīng)求。
三是房產(chǎn)數(shù)量分布不均：與文章開頭南昌焦先生發(fā)生的故事極為巧合，8月5日，貝殼研究院發(fā)布《2022年中國主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》，28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%。住房空置率最低的是深圳，只有5%左右；最高的是南昌，達(dá)到了20%。
在城區(qū)，戶均1.07套;在鎮(zhèn)區(qū)，戶均1.21套。按戶均水平來看，我們的房子并不緊缺，但是分布極度不均，有的家庭一套都沒有，而有的家庭卻有很多套，大量空置。例如2013年，某大員被查處房產(chǎn)高達(dá)374套；2018年，某醫(yī)院院長名下?lián)碛?00多套房產(chǎn)……這種例子，屢見不鮮。
就像郭敬明與姚明平均身高1米8，我與馬云平均身家一千億一樣，“平均”掩蓋了問題的本質(zhì)。
杠桿的加和減，只是人們基于風(fēng)險(xiǎn)承受和預(yù)期償付能力的一種判斷和選擇。但對(duì)部分低收入家庭來說，手中的房產(chǎn)不升值，去杠桿那就是不得不作出的唯一選擇。
四、問題的延伸
2018年，日本房屋空置率上升至13.6％，20至30的這個(gè)年齡段的人群中，只有27％的人擁有房子，這里面還有相當(dāng)一部分不是買的，是被迫繼承的。
如今的日本，房貸利率降到1.41%，在全球主要經(jīng)濟(jì)體中最低。購房條件優(yōu)越者甚至可以享受零首付。
那為什么房價(jià)跌了，日本年輕人還如此抗拒買房呢？
大前研一在《低欲望社會(huì)》里講：「現(xiàn)在的日本，月供比租金高，所以租房更劃算。」
但有人始終認(rèn)為，「低欲望社會(huì)」，特么是個(gè)偽概念。
別墅、豪車、美女，不是不愛，而是愛而不得。
得不到很痛苦，于是克制欲望。
所以日本年輕人表現(xiàn)出來的不買房、不戀愛和極簡主義，根本就是社會(huì)缺乏增長和流動(dòng)。
寫了《大衰退》的野村證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家辜朝明，在接受采訪時(shí)說，大衰退是所有人都忙著還債，或把錢存進(jìn)銀行。沒有人消費(fèi)，也沒有人借錢投資，經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入漫長而劇烈的惡性循環(huán)。
星巴克公布了2022年第二季度業(yè)績報(bào)告數(shù)據(jù)，作為星巴克全球第二大市場(chǎng)，中國市場(chǎng)的表現(xiàn)慘淡。截至2022年4月，凈收入持續(xù)下滑14%，同店銷售額更暴跌23%。
這只是一個(gè)縮影，今年一季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額10.866萬億，同比增長僅為3.3%。上半年中國汽車銷量同比跌了6.6%；國內(nèi)手機(jī)出貨量同比跌了21.7%；國內(nèi)旅游收入同比跌了28.2%。
甚至有人喊出“看好自己的每一分錢，讓一切非必要消費(fèi)見鬼去”。
樂觀點(diǎn)說就是大家都想省著點(diǎn)花，覺得這樣自身能有點(diǎn)結(jié)余給未來增加一分抗風(fēng)險(xiǎn)能力，其實(shí)從個(gè)人的角度來說這沒什么問題，大不了就是你少花點(diǎn)我少掙點(diǎn)的事。
但一個(gè)人的消費(fèi)，就是另一個(gè)人的收入。
往大了說，如果消費(fèi)降低成為普遍現(xiàn)象的話，那就有可能進(jìn)入通縮螺旋。
螺旋式通貨緊縮是由商品價(jià)格下跌，引起企業(yè)利潤減少，導(dǎo)致員工工資下降，從而抑制消費(fèi)，引起了商品價(jià)格持續(xù)下跌，企業(yè)利潤進(jìn)一步減少。 然后又引發(fā)新一輪的生產(chǎn)減少，投資下降。如此循環(huán)。
獸爺在文章里說過：「以穩(wěn)定的狀態(tài)對(duì)抗捉摸不透的風(fēng)險(xiǎn)，是普通人唯一能做的。
其實(shí)支撐生活的東西很簡單，無債務(wù)、糖、碳水，就足夠了」。
有人說，既然房價(jià)下跌帶來這么大問題，就干脆繼續(xù)漲價(jià)得了——「低房價(jià)不利于激勵(lì)年輕人奮斗」。
從日本平成廢宅故事里我們看出，不是房價(jià)下跌沒用，而是房價(jià)跌得晚了沒用。
高房價(jià)筑起了資產(chǎn)屏障，階層壁壘加深，社會(huì)流動(dòng)性下降，就會(huì)逐漸讓年輕人失去希望，喪失活力。
時(shí)間一長，社會(huì)就不可避免會(huì)陷入「低欲望 低增長」的消極循環(huán)，屆時(shí)泡沫一樣要破，但社會(huì)已積重難返，回天乏力。
也就是說，房價(jià)擠泡沫要趁早，這才應(yīng)該是我們從日本經(jīng)濟(jì)泡沫中學(xué)到的教訓(xùn)。
搜狐CEO張朝陽說，年輕人不要過度努力工作，“有些事不是努力就可以做到的，年輕人要客觀地認(rèn)清自己，找到適合自己的路后再努力，因?yàn)檫@個(gè)世界并不是很公平”。
在今后，房產(chǎn)會(huì)在“房住不炒”的基調(diào)下加速回歸居住需要這一功能本身，“去杠桿”是整個(gè)市場(chǎng)炒作降溫，也是貸款需求回歸理性。
這或許意味著年輕人們，將在“蓋樓”之外努力去尋找更加長遠(yuǎn)的、更加牢固的長久財(cái)富。
時(shí)下的焦慮，根本用不著販賣，每個(gè)人精神該內(nèi)耗什么，自己心里都有數(shù)。
參考文獻(xiàn)：
觀察者網(wǎng)：中國經(jīng)濟(jì)十字路口：居民降杠桿大周期來了嗎？
獸爺丨“真還傳”
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