背景資料：近期，包括江蘇省鹽城市阜寧縣、吉林市樺甸市（縣級市）、貴州省晴隆縣、四川省涼山彝族自治州寧南縣、安徽省安慶市潛山市（縣級市）等多個縣城相繼發(fā)布鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房的政策，包括實施特殊群體置業(yè)補(bǔ)貼、自愿退出宅基地進(jìn)城購房落戶的農(nóng)民可享受5萬元獎勵、享受住房公積金貸款等。

只能說手段越來越蒼白了，肉眼可見山窮水盡！

我只想告訴一些農(nóng)村朋友：農(nóng)村宅基地及其上住宅是不收房地產(chǎn)稅的！

對于當(dāng)前如此高的房價（雖然小地方房價下降了不少），僅5萬是很難有吸引力的，而且緩1-2年購房節(jié)省的可不止5萬?。▍⒁娕f文《關(guān)注并信任我的朋友，僅房貸利息就可以省輛卡宴！》）

房地產(chǎn)稅不是有沒有的問題，而是何時來到的問題。國家需要統(tǒng)籌房地產(chǎn)稅對經(jīng)濟(jì)和社會的影響，盡可能使房地產(chǎn)稅落地不造成經(jīng)濟(jì)大幅下滑。

原本國家打算今年就擴(kuò)大試點(diǎn)房地產(chǎn)稅的（21年末授權(quán)國務(wù)院試點(diǎn)房地產(chǎn)稅改革就是最明顯信號），因為眾所周知的疫情復(fù)燃和俄烏沖突原因，經(jīng)濟(jì)下行壓力陡增，所以延期了。

按照國家規(guī)劃五年試點(diǎn)，怎么樣也拖不了多久，我認(rèn)為明年經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)就會落地，到時候房價將加速回歸合理區(qū)間。

如果經(jīng)濟(jì)更差怎么辦？詳見我歷史回答《最佳購房機(jī)會在何時？500字道盡購房的終極邏輯！》

還有，這種策略其實不行的，因為這種政策的根本邏輯還是城鎮(zhèn)化，但是我國城鎮(zhèn)化已經(jīng)到頂了，有實力買的農(nóng)村家庭基本上都在城里買了，所以這些政策作用極其有限。

七普數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)化率由2010年的49.68%達(dá)到2020年的63.89%，增幅14.21%， 年均增速1.42%， 處于城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段。

2000年到2010年21世紀(jì)首個十年城鎮(zhèn)化增幅為13.46%。1990年到2000年20世紀(jì)最后一個10年城鎮(zhèn)化增幅為9.78%，而1982年到1990年8年城鎮(zhèn)化增幅僅為5.53%。

上述數(shù)據(jù)表明1990年到2020年為中國城鎮(zhèn)化最快速的30年，尤其是2000年到2020年的20年增速最快，這也是我國房地產(chǎn)發(fā)展最快的20年，20年發(fā)展抵得了先行發(fā)達(dá)國家的100年。

2021末，中國常住人口城鎮(zhèn)化率為64.72%，比2020年末提高0.83個百分點(diǎn)，明顯低于1990年至2020年的城鎮(zhèn)化增速，進(jìn)一步表明我國城鎮(zhèn)化到頂。

1980年時我國和世界中等偏上收入國家平均城鎮(zhèn)化率的差距高達(dá)28.3個百分點(diǎn)， 到2019年時該差距已經(jīng)縮小到不足2個百分點(diǎn)， 目前已經(jīng)基本達(dá)到中等偏上收入國家的平均城鎮(zhèn)化水平 。

“十四五” 規(guī)劃提出， 到2025年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%，這一目標(biāo)其實我們在2021年就實現(xiàn)了，說明頂層人士也清楚地知道我國城鎮(zhèn)化到頂了。

以我國當(dāng)前人口老齡化城鄉(xiāng)模式（農(nóng)村老齡人占比比城市更大），隨著農(nóng)村老齡人去世，城鎮(zhèn)化率會被動快速增長（類似日本）。參見歷史舊文分析《【深度長文】我國人口所面臨的挑戰(zhàn)與非對稱機(jī)遇！》

日本從深度老齡化（14%）社會過渡到超老齡化社會（20%），用時12年（1994年-2006年）。2021年我國65歲以上人口占比已達(dá)14.2%，正式進(jìn)入深度老齡化社會。但我國的老齡化進(jìn)程更快，中泰證券研究院預(yù)測按照當(dāng)前出生及死亡水平推算，可能在2030年即過渡到超老齡化，用時僅9年。

人口是最核心基本盤，任何違背大勢的行為都是螳臂當(dāng)車！大家千萬不要被外界紛亂的小新聞和假現(xiàn)象所擾，盯住核心基本盤就夠了。（今年是人口負(fù)增長元年啊）

【房地產(chǎn)稅復(fù)述】房地產(chǎn)稅是解決我國當(dāng)前諸多問題的最佳藥方。貧富差距、經(jīng)濟(jì)泡沫、地方財政、粉碎社會投機(jī)倒把風(fēng)氣……（強(qiáng)推舊文《【11千字深度分析（典藏版）】房地產(chǎn)稅的合理合法性、征收方式、70年產(chǎn)權(quán)、租金影響等關(guān)鍵問題剖析！》）

我的觀點(diǎn)依舊：房地產(chǎn)稅改革的直接目的不是為了降房價，其直接目的是為了增加地方財政收入。因此，房地產(chǎn)稅的落地速度與地方財政的破產(chǎn)速度正相關(guān)。

房地產(chǎn)稅改革有三大作用：其一是最大程度限制金融屬性天花板（引導(dǎo)資金流入實體經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級），其二是縮減貧富差距；其三解決土地財政窘境！