中山未來(lái)樓市將會(huì)開(kāi)始冰凍，大概率均價(jià)會(huì)突破5000以下，損失最大就是馬鞍島，跌到萬(wàn)元以下幾乎是定局，主要原因就是大亞灣地鐵開(kāi)通，直接導(dǎo)致中山?jīng)]有深圳這樣的外部購(gòu)買(mǎi)力，只有靠自己消化，目前的價(jià)格，中山自己一定消化不了

中山的房子庫(kù)存不少，中山本土的購(gòu)買(mǎi)力根本消化不了，所以一直在炒深中通道。現(xiàn)在很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)都在6－7000左右，據(jù)我所知也有人在4500上了車(chē)。所以想上車(chē)的不妨多看看再?zèng)Q定，或許有驚喜。

買(mǎi)不起就希望不要錢(qián)

大概率會(huì)向上走

天知地知無(wú)人知，事后才有孔明，早知道，沒(méi)有后悔藥

我們通常參考一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)水平，先看它的GDP總量，這是最直觀能反映這個(gè)城市財(cái)富水平的數(shù)值。在不考慮GDP統(tǒng)計(jì)水分的情況下，如果，一個(gè)城市的GDP總量基本不漲，但是房?jī)r(jià)卻一路猛漲，這本身就是有問(wèn)題的。而中山恰恰就是這樣的一個(gè)城市。

中山古稱(chēng)香山，是孫中山先生的故鄉(xiāng)。這個(gè)珠江口西岸的核心城市，北面靠近廣州、佛山；西面是江門(mén)、南面與珠海接壤，東面是大海，對(duì)望深圳。中山的特點(diǎn)是，全市沒(méi)有一個(gè)區(qū)縣，行政區(qū)劃直接是鎮(zhèn)街。也就是說(shuō)，中山是沒(méi)有城區(qū)政府的，市級(jí)政府以下就是鎮(zhèn)和街道。

中山的地理位置優(yōu)越，是珠三角的幾何中心，扼守珠江出海口的西岸。

由于中山是著名的“僑鄉(xiāng)”，香港、臺(tái)灣、海外的華僑眾多，剛剛改革開(kāi)放那時(shí)，中山大力吸引外商投資，把當(dāng)年香港、臺(tái)灣、東南亞的許多勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，如電子、家具、皮革、紙箱、玩具等企業(yè)吸引到中山來(lái)開(kāi)辦工廠。這一類(lèi)的產(chǎn)業(yè)，技術(shù)門(mén)檻低，資金門(mén)檻低，十分有利于中山這樣的以鎮(zhèn)街為單位的小作坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

中山的鎮(zhèn)街區(qū)劃把整個(gè)中山的區(qū)域切割得非常零碎。

那個(gè)時(shí)候，中山的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，與順德、南海、東莞并稱(chēng)“廣東四小虎”。那個(gè)時(shí)候的中山堪稱(chēng)是“香港的后花園”，大量的香港商人來(lái)中山投資。而香港佬除了帶來(lái)資金、技術(shù)以外，還帶來(lái)了很多非常不好的東西。比如養(yǎng)“小三”、包“二奶”等，早期中山的房子大部分都是香港老板買(mǎi)的，用途不言而喻。

但是，中山進(jìn)入2012年以后，經(jīng)濟(jì)就開(kāi)始出現(xiàn)橫盤(pán)，增速放緩。GDP排名從廣州第五開(kāi)始，持續(xù)下滑。

2011年時(shí)，中山的GDP總量還能排到廣東第5。

到了2019年，中山的GDP總量雖然略微有所增加，但是放在廣東城市群橫向一對(duì)比，排名繼續(xù)下降。其GDP總量先后被惠州、江門(mén)、珠海超越。進(jìn)入2020年，更是被粵西的茂名趕上，緊隨其后的粵西湛江、粵東汕頭，都隨時(shí)有可能超越中山。

2019年的頹勢(shì)只是中山近十年發(fā)展的一個(gè)縮影。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是中山?jīng)]有進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，因?yàn)槠扑榈逆?zhèn)街區(qū)劃，沒(méi)有城區(qū)能統(tǒng)一整合資源，大家各自為戰(zhàn)?？吹竭@個(gè)問(wèn)題的中山市政府，今年做了區(qū)劃調(diào)整，把經(jīng)濟(jì)強(qiáng)的小欖鎮(zhèn)、東升鎮(zhèn)合并成新的小欖鎮(zhèn)；撤銷(xiāo)民眾鎮(zhèn)，成立民眾街道；撤銷(xiāo)南朗鎮(zhèn)，設(shè)立南朗街道。

這個(gè)撤鎮(zhèn)的操作簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是把市區(qū)的范圍擴(kuò)大，讓經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的鎮(zhèn)街獲得更多的土地來(lái)發(fā)展。

中山房?jī)r(jià)經(jīng)歷大漲周期

近十年來(lái)，中山的經(jīng)濟(jì)雖然有些拉垮，但是房?jī)r(jià)卻一點(diǎn)都不拉垮。中山的房?jī)r(jià)在2015年之前，一直非常穩(wěn)定的在5~6千元/ 的價(jià)格徘徊。但是，2015年以后，中山的房?jī)r(jià)被迅速拉高。

通過(guò)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)圖，可以很明顯地看到，2015年之前中山房?jī)r(jià)是橫平的，2015年以后，中山房?jī)r(jià)被迅速拉高。資料來(lái)源：安居客

這種拉高并不是平穩(wěn)向上的，而是非?？斓厮俣燃彼偬嵘??；旧峡吹竭@樣的價(jià)格走勢(shì)，不用想了，一定是有大量的外來(lái)熱錢(qián)涌入，人為抬高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。

道理很簡(jiǎn)單，2015年以后，中山的GDP總量沒(méi)有增加多少，人口也沒(méi)有增加多少，憑什么房?jī)r(jià)突然沖高，還是翻倍的上漲？弄清楚這個(gè)邏輯，你就知道，中山炒房資金操縱樓市的情況過(guò)于明顯。

房?jī)r(jià)大漲的原因，我相信大家都知道。因?yàn)椤吧钪型ǖ馈痹?015年國(guó)家發(fā)改委正式批復(fù)建設(shè)。有深中通道的這波利好，讓中山東部的南朗、翠亨新區(qū)、馬鞍島的房?jī)r(jià)像坐了火箭一樣飛速往上躥。

中山距離深圳隔著珠江口，全長(zhǎng)24km，車(chē)程約30分鐘。

深中通道連接了中山和深圳，而且直接連接了深圳前海自貿(mào)區(qū)。前海目前深圳房?jī)r(jià)最貴的區(qū)域，平均9~10萬(wàn)+/ 的房?jī)r(jià)，一海之隔的中山，房?jī)r(jià)居然這么低？所以，大量的深圳資金前往中山買(mǎi)房，尤其是深中通道的連接口馬鞍島，直接被炒成了中山房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。

馬鞍島和東區(qū)是目前中山房?jī)r(jià)最高的地方。

其實(shí)，按照中山自身的規(guī)劃發(fā)展來(lái)看，馬鞍島確實(shí)是未來(lái)中山對(duì)接深圳的橋頭堡，承接著深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重任。但是，馬鞍島片區(qū)最大的問(wèn)題就是，現(xiàn)在還是一片大工地，深中通道還在建設(shè)中，就能把房?jī)r(jià)推到了這么高。

這明顯是不合常理的，房?jī)r(jià)里的水分和泡沫很大，目前的價(jià)格是人們的預(yù)期價(jià)格，這預(yù)期拉得太高了！

按照這里的價(jià)格邏輯，跟深圳前海30分鐘車(chē)程，房?jī)r(jià)僅僅是深圳前海的三分之一，未來(lái)空間很大。但是，這個(gè)邏輯的核心問(wèn)題是，誰(shuí)來(lái)接盤(pán)？即使是2.5萬(wàn)+/ 的低位入手，未來(lái)馬鞍島能漲到多少？能不能變現(xiàn)？

而目前，中山樓市一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題就是，供應(yīng)量嚴(yán)重大于需求量，二手房有價(jià)無(wú)市。光看中山去年以來(lái)的房?jī)r(jià)成交走勢(shì)，就能看出這里的市場(chǎng)已經(jīng)撐不住這么高的房?jī)r(jià)了。

中山的市場(chǎng)行情是目前全國(guó)樓市行情的一個(gè)縮影。資料來(lái)源：合富研究院

根據(jù)合富輝煌的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2021年9月30日，中山的住宅庫(kù)存為56446套，648萬(wàn) 。但是，即使是這樣的數(shù)據(jù)，明哥建議大家也不要完全相信，因?yàn)閿?shù)據(jù)是由人來(lái)統(tǒng)計(jì)完成的，數(shù)據(jù)是可能存在誤差的。

如果要買(mǎi)中山，建議一定要到當(dāng)?shù)?，找?dāng)?shù)氐亩址恐薪樵?xún)問(wèn)價(jià)格。如果二手房?jī)r(jià)格跟一手房?jī)r(jià)格相差很大，那就說(shuō)明這里的數(shù)據(jù)是有問(wèn)題的。

總的來(lái)說(shuō)，就是這邊的泡沫非常大，買(mǎi)房有較高的站崗風(fēng)險(xiǎn)。

中山的房子到底能不能買(mǎi)

對(duì)于中山這樣的城市，無(wú)論是城市的基本面還是從整個(gè)大灣區(qū)城市群的其他城市來(lái)進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，你?huì)發(fā)現(xiàn)，中山目前屬于一種比較雞肋的城市。

論城市能級(jí)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，中山不如佛山、東莞，甚至也不如惠州，但是房?jī)r(jià)卻堪比這三個(gè)城市。甚至對(duì)比中山南邊的珠海，中山的自然環(huán)境景觀也不如珠海好，但是房?jī)r(jià)的漲幅卻遙遙領(lǐng)先。

中山是粵港澳大灣區(qū)城市群里房?jī)r(jià)漲幅第4高的城市。資料來(lái)源：鹿公子指數(shù)研究院

像中山這樣的城市，一旦泡沫破碎，二手房流動(dòng)性降低，二手房的價(jià)格只會(huì)繼續(xù)下降，進(jìn)而一手房的價(jià)格也會(huì)逐漸撐不住的。買(mǎi)了這里，大概率就是要被套住的。

所以，從投資的角度來(lái)看，去買(mǎi)中山不是不可以，但是目前已經(jīng)過(guò)了最佳的時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在再去買(mǎi)中山，高位站崗不說(shuō)，想出手變現(xiàn)都會(huì)非常困難。

除此之外，中山的限購(gòu)限貸政策就很寬松，二手房幾乎不限購(gòu)。在大灣區(qū)這樣的城市群里，政策越松，說(shuō)明市場(chǎng)越不穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

外地戶(hù)籍可以隨便買(mǎi)中山的二手房，一手房的限制也很寬松。資料來(lái)源：房掌柜

在所有限購(gòu)、限貸的城市里，最寶貴的東西叫房票，不要把自己最珍貴的房票打在沒(méi)什么價(jià)值的城市和政策非常寬松的區(qū)域上。

對(duì)于外地投資客來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段想要投資買(mǎi)房，越是限購(gòu)限貸嚴(yán)格的城市，越是值得你去投資。因?yàn)閲?yán)格的政策，本身就是一種門(mén)檻，能擋住絕大部分的游資散戶(hù)。有門(mén)檻的阻攔，才值得你去花費(fèi)精力和能力突破門(mén)檻，這才是優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的。

寫(xiě)在最后

如今的市場(chǎng)分化非常明顯，即使是長(zhǎng)三角、大灣區(qū)的城市群里，也會(huì)逐漸分化。對(duì)于一些泡沫過(guò)大，自己又不太看得懂的城市，最好的方式就是遠(yuǎn)離泡沫區(qū)。

現(xiàn)在的投資，不是看房?jī)r(jià)能一年漲幾倍，而是要看最差的情況下，能不能保住本金。保值是第一位，其次才是增值，行穩(wěn)方能致遠(yuǎn)。

嫌手里的錢(qián)燙手，就是要打出去的老鐵們，大概率都是有去無(wú)回的。

好可怕，底下都是一堆炒房客

7—8000