撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

打開小紅書和B站，許多年輕人孜孜不倦地分享著如何“提前還房貸”，省下幾十萬(wàn)乃至幾百萬(wàn)利息的話題變成熱門。人們不再輕易背上負(fù)債，以往爭(zhēng)搶貸款額度的熱潮早已過(guò)去了。比起借錢，年輕人反倒更熱衷于早點(diǎn)還清債款，早日實(shí)現(xiàn)“無(wú)債一身輕”。

當(dāng)炒股、買基金的投資風(fēng)潮刮過(guò)，許多人似乎開始認(rèn)清一個(gè)現(xiàn)實(shí)——買什么理財(cái)產(chǎn)品，都不如提前還貸來(lái)得穩(wěn)妥劃算。

今年上半年以來(lái)，業(yè)主們提前還房貸的現(xiàn)象開始集中爆發(fā)，很多手里有閑錢的購(gòu)房者們，選擇將買房當(dāng)做最好的投資渠道。盡管還貸之路并不十分暢通，但仍有許多人想辦法排隊(duì)、預(yù)約、等上大半年的時(shí)間，甚至不惜賠上違約金，也要提前把房貸還了。

這種大規(guī)模的提前房貸現(xiàn)象并不尋常。以往，人們的共識(shí)是“有閑錢不如去投資，沒(méi)必要急著還貸”，但現(xiàn)在，房貸利率降到歷史新低后，大家反而不愿意貸款了。

對(duì)于靠借貸賺利潤(rùn)的銀行，這自然不是個(gè)好消息。很多辦理提前還貸業(yè)務(wù)的人發(fā)現(xiàn)，想要順利辦理提前還貸業(yè)務(wù)甚至還變難了。不久前，交行一度出臺(tái)了一個(gè)新規(guī)定，“要求賠償1%的違約金”，在引起熱議后又迅速刪除了公告。

壓力來(lái)到了銀行這邊。提前還房貸的人變多后，許多銀行的壓力也由去年的“控房貸“轉(zhuǎn)為了“保房貸”。與提前還房貸相關(guān)的門檻，也被悄無(wú)聲息抬高了。

買理財(cái)不如還房貸

選擇提前還房貸，程文下了很大決心。

2019年，程文買了一套北京五環(huán)外的房子，首套房貸利率5.15%，貸款近500萬(wàn)。程文毫不猶豫地選擇了最長(zhǎng)30年的還貸期。盡管相比上年的首套房貸利率有所抬升，但程文并沒(méi)有太多糾結(jié)的。他相信，房?jī)r(jià)的上漲總會(huì)抵消掉這多出來(lái)的房貸利息。

僅僅過(guò)了3年后，程文的幻想就破滅了。房?jī)r(jià)不僅漲得極其緩慢，就連多出的房貸利息，也成了不小的負(fù)擔(dān)。對(duì)許多人來(lái)說(shuō)，動(dòng)輒百萬(wàn)元的還款金額下，利息所占的比例不容小覷，甚至達(dá)到了總房款的44%左右。

提前還貸的賬本其實(shí)并不難算。雖然最新房貸利率最低已經(jīng)降到了4.25%，但許多人的房貸利率仍舊停在5%以上。對(duì)于這些“房奴們”來(lái)說(shuō)，提前還錢不僅能少還一部分利息，也可以看作是把錢投資到一筆利率在5%以上的理財(cái)，可以說(shuō)是“穩(wěn)賺不賠”。

打開小紅書和B站，許多年輕人孜孜不倦地分享著如何“提前還房貸”，省下幾十萬(wàn)乃至幾百萬(wàn)利息的話題變成熱門。人們不再輕易背上負(fù)債，以往爭(zhēng)搶貸款額度的熱潮早已過(guò)去了。比起借錢，年輕人反倒更熱衷于早點(diǎn)還清債款，早日實(shí)現(xiàn)“無(wú)債一身輕”。

僅僅是幾年前，局面還不是這樣的。

自2017年以來(lái)，多地首套房貸利率基本保持在5%以上的水平，且有不斷走高趨勢(shì)。2020年最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)不得不拿出樓市調(diào)控的最新手筆——房地產(chǎn)貸款集中度管理制，給每一檔銀行定下兩個(gè)新考核標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限。

這都沒(méi)有勸退狂熱的購(gòu)房人。到了2021年，多地房貸利率已經(jīng)攀升到6%以上，想要成功借到房貸變得更難了。許多人印象深刻的是，房貸審批時(shí)間從往常的一兩周，延長(zhǎng)到了三至五個(gè)月。

到了今年初，局面迎來(lái)新的反轉(zhuǎn)，房貸利率的上漲趨勢(shì)不再，轉(zhuǎn)而開始不斷走低。為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，今年以來(lái)，LPR 五年期按揭貸款利率不斷走低，從首套房貸利率5%以上接連下調(diào)到最低4.25%。

圖/視覺中國(guó)

LPR報(bào)價(jià)作為銀行貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)，即“貸款利率=LPR報(bào)價(jià)+點(diǎn)差”，對(duì)于購(gòu)房者而言，5年期以上LPR反映著按揭貸款利率走向。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，6月末，103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.42%，二套利率為5.09%，比起年初下降122bp、82bp，尤其是在第二季度，降幅更加明顯。

房貸利率的下降能讓新買房人省去一定利息。但對(duì)于更早之前簽訂按揭貸款合同的老客戶們來(lái)說(shuō)，享受不到太多利率下降的好處。一位房地產(chǎn)行業(yè)分析人士表示，“已經(jīng)買房的老客戶們，貸款的利息加點(diǎn)是固定的，買房時(shí)超過(guò)了4.6%以上的部分，哪怕銀行降了那部分利率，老客戶也無(wú)法享受到房貸減少，除非是基準(zhǔn)利率下降，否則只要你簽了合同，每個(gè)月該還多少，就還要還多少?！?/p>

利率下降利好的只是新買房人，這難免讓很多高位入場(chǎng)的老客戶心理不平衡。一些資金不充裕的借款人也蠢蠢欲動(dòng)，為了節(jié)省貸款利息，轉(zhuǎn)而選擇了“以舊換新”的方式，即用利率更低的消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸或者前面提到的信用貸，來(lái)置換利率更高的房貸。

不過(guò)，經(jīng)營(yíng)性貸款、消費(fèi)性貸款跟住房貸款本質(zhì)上仍有很大區(qū)別。個(gè)人住房貸款長(zhǎng)期被人們視為最優(yōu)質(zhì)的貸款資源，不僅最長(zhǎng)可以申請(qǐng)30年，且一旦利率固定下來(lái)之后，基本上不會(huì)有太大的變化。銀行不會(huì)對(duì)存量房貸作出政策調(diào)整，更不會(huì)隨意抽貸。

對(duì)此，銀行從業(yè)人士張明提醒道，“做抵押貸、經(jīng)營(yíng)貸等最大的風(fēng)險(xiǎn)是后續(xù)銀行的抽貸問(wèn)題，且經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸只能是短貸，后續(xù)的操作中也會(huì)牽涉到政策穩(wěn)定性等問(wèn)題，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)把握不高的人不建議這么操作?！?/p>

提前還貸的現(xiàn)象背后，折射的還是人們對(duì)當(dāng)下的不安，對(duì)未來(lái)收入不穩(wěn)定的擔(dān)憂。對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，30年的房貸猶如隱形的枷鎖，最重要的是未來(lái)的不確定性、不安全感極大地影響著個(gè)體的行為決策。

而對(duì)于新買房人來(lái)說(shuō)，雖然銀行的房貸利率下調(diào)了許多，但許多人卻抱著不敢負(fù)債、不愿負(fù)債的預(yù)期，不再輕易背債了。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國(guó)新增住戶貸款僅2.18萬(wàn)億，同比2021年減少2.4萬(wàn)億，顯著低于過(guò)去5年的平均水平。

想早點(diǎn)還貸，沒(méi)那么容易

對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，消息就不太妙了。

按揭貸款在銀行屬于“香餑餑”的產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)高。如果有大量的借款人提前還貸，勢(shì)必會(huì)打亂銀行后續(xù)的借貸計(jì)劃。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，部分銀行也開始暗自有了變相“阻礙提前還貸”的措施。

不久前，交通銀行調(diào)整提前還款違約金收取規(guī)則的行為，一度引起較大爭(zhēng)議。8月初，交通銀行發(fā)布了一則公告顯示，今年11月以后，提前還按揭貸款的借款人，都要交約占本金1%的補(bǔ)償金。

公告一出，迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。網(wǎng)友們意見很大，紛紛指責(zé)這是霸王條款。第二天，頂不住輿論壓力的交通銀行，火速撤銷了上述公告。但據(jù)《財(cái)經(jīng)天下》周刊了解到，雖然公告被刪除了，但是相關(guān)執(zhí)行細(xì)則已經(jīng)被下放到各個(gè)支行。

在違約金方面，不同銀行、不同地方都會(huì)有不一樣的要求。對(duì)還款時(shí)間和還款額度的要求，部分銀行會(huì)收取違約金，也有一些銀行規(guī)定，無(wú)論何時(shí)提前還款均無(wú)需交補(bǔ)償費(fèi)。不過(guò)，總體來(lái)說(shuō)，絕大多數(shù)銀行房貸只要還款超過(guò)一年，提前還貸就免收補(bǔ)償金。

某國(guó)有大行從事房貸審批的王麗透露，“就上海來(lái)說(shuō)，目前還房貸整體還是穩(wěn)定的，維持存量的壓力一點(diǎn)也不大。房貸審批業(yè)務(wù)以前都是合同約定，三年內(nèi)提前還貸要收錢，但現(xiàn)在這條約定已經(jīng)沒(méi)有了。但別的地區(qū)靠違約金維持存量，還是很有可能的?！?/p>

增加還貸違約金，只是還貸流程中的一環(huán)。多位有意還貸的借款人向《財(cái)經(jīng)天下》周刊反映，部分原本可以線上申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的銀行，線上自助申請(qǐng)的功能取消了，需要貸款人到線下柜臺(tái)書面申請(qǐng)，相當(dāng)于無(wú)形提高了提前還貸的門檻。

圖/視覺中國(guó)

一位信貸經(jīng)理介紹，“目前銀行的普遍行情是，在客戶提出書面申請(qǐng)后，大概1-3個(gè)月才會(huì)給你劃款?！鄙虾Ｄ持匈J款業(yè)務(wù)員也給出了類似回答：“現(xiàn)在各個(gè)支行的還款政策都不一樣，可能有的支行需要提前申請(qǐng)預(yù)約。

而如果對(duì)提前還貸關(guān)注更多的人，還會(huì)注意到一個(gè)新詞：“提還額度”沒(méi)有了。

據(jù)上述信貸經(jīng)理透露，針對(duì)提前還貸，銀行現(xiàn)在推出了“額度管理”。王麗介紹道，“其實(shí)這也是銀行體系的話術(shù)，一般也就控制一下月底、季度底的還貸節(jié)奏，過(guò)了這個(gè)月再申請(qǐng)還能還?！?/p>

實(shí)際上，這種不愿意大量貸款的情況，也不是一天兩天了，最早可以追溯到今年2月。中國(guó)人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年2月份，以按揭房貸為主的居民中長(zhǎng)期貸款在15年以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，減少459億元。今年上半年，居民的存款數(shù)據(jù)創(chuàng)新高，住戶存款增加10.33萬(wàn)億元，同比多增2.9萬(wàn)億元（增長(zhǎng)38.7%）。

銀行的焦慮

人們的儲(chǔ)蓄意愿還在繼續(xù)攀升，這讓不少銀行的信貸經(jīng)理很“焦慮”。對(duì)當(dāng)下的銀行而言，資金是充裕的，關(guān)鍵難題是需求寡淡。

“有的熱點(diǎn)城市，今年新增個(gè)人住房貸款在下降。提前還的、到期的貸款，比新放出去的貸款要多?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年上半年，我國(guó)住戶貸款余額同比少增，主要是住房貸款少增1.94萬(wàn)億元。

居民的貸款意愿下降，正在成為各家銀行面臨的緊要挑戰(zhàn)。為了搶業(yè)務(wù)，銀行在公積金貸、裝修貸、抵押經(jīng)營(yíng)貸等業(yè)務(wù)的貸款利率開始一降再降，貸款額度一升再升，線上產(chǎn)品越來(lái)越多，準(zhǔn)入門檻卻越來(lái)越低。

不少人發(fā)現(xiàn)，銀行和一些外包中介的電話“營(yíng)銷”，明顯又增多了，他們要么鼓勵(lì)客戶選擇分期償還信用卡，要么發(fā)出額度提升的邀約，還會(huì)宣傳一種“性價(jià)比優(yōu)于一般消費(fèi)貸”的信用貸。

一位銀行從業(yè)人士表示，“銀行現(xiàn)在也很內(nèi)卷，以前是吸收存款導(dǎo)致存款過(guò)高，2018年302號(hào)文出來(lái)以后，銀行投資退出了主流舞臺(tái)，只能回歸本體貸款。但想要貸款的都貸了，后來(lái)就讓員工打電話，員工也很反感這些?！?/p>

圖/視覺中國(guó)

不過(guò)，傳統(tǒng)的電話營(yíng)銷仍然只是“笨方法”，并不能精準(zhǔn)有效地尋找潛在客戶。信貸需求不足致使的局部“內(nèi)卷”，更直觀體現(xiàn)在貸款利率的競(jìng)爭(zhēng)上。

如今，利率價(jià)格的下降已成為各家銀行“內(nèi)卷”的重災(zāi)區(qū)。7月份的數(shù)據(jù)顯示，部分商業(yè)銀行零售消費(fèi)信貸最低年化利率已跌破4%，而一些地方農(nóng)商銀行針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的信用貸年化利率甚至降至3.5%以下。

不過(guò)，雖然各家銀行都在大打“價(jià)格戰(zhàn)”讓利，但一個(gè)深層次的問(wèn)題也成為很多銀行共同面臨的：持續(xù)通過(guò)“價(jià)格戰(zhàn)”做大貸款量后，銀行的凈息差管理面臨著更大壓力。

2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，多位銀行高管就曾判斷，2022年銀行息差下行的壓力仍比較大，凈息差水平預(yù)計(jì)還會(huì)有一些下行趨勢(shì)。

如今，銀行間的“利率價(jià)格戰(zhàn)”悄然升級(jí)導(dǎo)致了一種新的壓力。作為放貸一方，銀行每降一點(diǎn)利率，就會(huì)少一份利息收入。而根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)公布的2022年一季度主要監(jiān)管指標(biāo)，一季度商業(yè)銀行凈息差為1.97%，較2021年全年的2.08%下降0.11%。

與此同時(shí)，各地對(duì)房地產(chǎn)紓困的政策也在不斷升溫。比如，深圳推出了“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡墓e金貸款支持政策；廣州、上海二手房指導(dǎo)價(jià)松動(dòng)之后，北京也在8月初對(duì)三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目開了個(gè)政策的口子。8月12日，南京、蘇州等江蘇多個(gè)重點(diǎn)城市傳出降低二套房首付比例的消息。

而在房貸的放款速度和貸款利率上，相關(guān)部門也在不斷發(fā)力。7月中旬，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞介紹，“銀行按揭貸款審批效率目前的放款速度已經(jīng)達(dá)到2019年以來(lái)的最快?！苯粋€(gè)月后，央行又傳出了房貸利率或?qū)⑦M(jìn)一步下調(diào)的消息。

8月15日，央行發(fā)布消息稱，公開市場(chǎng)逆回購(gòu)（OMO）利率和中期借貸便利（MLF）利率，超預(yù)期同步下調(diào)，均較前期下降10個(gè)基點(diǎn)。MLF政策利率的走向，向來(lái)反應(yīng)者LPR的走勢(shì)。因此，市場(chǎng)普遍預(yù)估，本月LPR報(bào)價(jià)大概率同步下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，與之掛鉤的房貸利率也將有下調(diào)空間。

中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬分析認(rèn)為，8月以來(lái)信貸需求延續(xù)疲軟態(tài)勢(shì)，票據(jù)利率低位運(yùn)行，反映出經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)能不足和疫情沖擊過(guò)后的有效需求仍未完全修復(fù)。在此背景下，需要央行采取一定的逆周期調(diào)節(jié)舉措，以緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的局面，提振市場(chǎng)信心。

目前，盡管政策、銀行都在多維度吹暖風(fēng)，但想讓房貸市場(chǎng)重新恢復(fù)往日的活力，仍舊成為各家銀行的重大考驗(yàn)。

（文中程文、王麗、張明為化名）