日前，國(guó)內(nèi)首批三只保障性租賃住房REITs正式公開(kāi)發(fā)售。

三只產(chǎn)品分別為華夏北京保障房、中金廈門(mén)安居和紅土深圳安居。三只產(chǎn)品募資總額大約為38億元。在發(fā)售當(dāng)日，三只產(chǎn)品引起公眾投資者搶籌，三只產(chǎn)品擬認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量均超過(guò)100倍。其中，紅土深圳安居REITs戰(zhàn)略配售的申購(gòu)倍數(shù)達(dá)到了133倍，刷新了公募REITs新紀(jì)錄。

REITs是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的簡(jiǎn)稱(chēng)。REITs在實(shí)踐中，通過(guò)發(fā)行權(quán)益類(lèi)證券的方式募集資金，并將資金專(zhuān)門(mén)投資于不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)。

作為直接融資工具，REITs在不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施和資產(chǎn)證券化等領(lǐng)域非?；馃帷６鳛橛览m(xù)型權(quán)益產(chǎn)品，REITs可在運(yùn)營(yíng)主體不喪失對(duì)底層資產(chǎn)的控制權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)的前提下，減輕資產(chǎn)持有壓力，幫助運(yùn)營(yíng)主體從傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的“全部持有資產(chǎn)并運(yùn)營(yíng)”的重資產(chǎn)模式中解脫，轉(zhuǎn)化為“無(wú)限接近全部出售資產(chǎn)并運(yùn)營(yíng)”的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。因此，REITs具有盤(pán)活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)杠桿率和提升資金配置效率等效果。

作為交換條件，REITs約定將每年的投資收益按很高比例分配給投資者。以國(guó)外成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，REITs項(xiàng)目每年的分紅比例通常不低于90%。因此，標(biāo)準(zhǔn)化REITs通常具備公開(kāi)交易，流動(dòng)性好，資產(chǎn)組合和專(zhuān)業(yè)化管理，明確的低杠桿運(yùn)作要求，明確的稅收政策支持和完善的管理和治理等優(yōu)勢(shì)，從而獲得了大量投資者的追捧。

此外，REITs的稅收中性特點(diǎn)尤為突出。推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化REITs的國(guó)家或地區(qū)，普遍給予REITs一定的稅收優(yōu)惠政策。REITs可有效避免雙重征稅，與普通的有限合伙、股份公司等相比，享受了更加優(yōu)惠的差別性稅收待遇。

與基金產(chǎn)品類(lèi)似，REITs按照募集和流通的特點(diǎn)，可分為公募型REITs和私募型REITs。成熟市場(chǎng)中的主要REITs產(chǎn)品為公募型產(chǎn)品，如美國(guó)的公募占比超出95%。目前我國(guó)的REITs試點(diǎn)，也主要集中于公募型REITs領(lǐng)域。

已經(jīng)發(fā)布的公募REITs產(chǎn)品主要集中于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。自2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目正式落地以來(lái)，首批11只公募REITs項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好，市場(chǎng)表現(xiàn)較為平穩(wěn)，支持有效投資作用較為突出。

已上市REITs產(chǎn)品表現(xiàn)較為突出，一方面是由于政策力度較大。3月28日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好社會(huì)資本投融資合作對(duì)接有關(guān)工作的通知》，提出推動(dòng)更多符合條件的存量項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。3月18日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布消息稱(chēng)，正在研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則，抓緊推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地。此次上市三只保障性租賃住房REITs即是發(fā)改委第二批向證監(jiān)會(huì)推薦的10個(gè)項(xiàng)目之三。根據(jù)發(fā)改委8月16日消息，目前正在開(kāi)展委托評(píng)估的項(xiàng)目還有6個(gè)，正在加快推進(jìn)的較為成熟的項(xiàng)目還有近20個(gè)，處于輔導(dǎo)期的項(xiàng)目超過(guò)80個(gè)。

REITs產(chǎn)品表現(xiàn)較為突出的另一原因是資產(chǎn)稀缺性較高，且資產(chǎn)表現(xiàn)出色。首批僅11個(gè)項(xiàng)目上市，且相關(guān)產(chǎn)品的大部分份額均處于鎖定中，每只公募REITs平均可流通份額比例僅為30%，無(wú)法滿(mǎn)足機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期配置需求。而按流通市值加權(quán)測(cè)算，當(dāng)前存量REITs整體的歷史累計(jì)漲跌幅平均約為24.6%。且剛性的分紅要求，也使得REITs產(chǎn)品，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的宏觀環(huán)境下，相較普通權(quán)益類(lèi)產(chǎn)品和固收類(lèi)產(chǎn)品更具優(yōu)勢(shì)。

除了公募REITs產(chǎn)品的共同優(yōu)勢(shì)外，此次發(fā)售的保障性租賃住房REITs底層資產(chǎn)也特別優(yōu)質(zhì)。三個(gè)項(xiàng)目底層資產(chǎn)分別位于北京、廈門(mén)和深圳，租戶(hù)穩(wěn)定，出租率長(zhǎng)期處于高水平，續(xù)租率高。項(xiàng)目主體運(yùn)營(yíng)能力也較強(qiáng)，使得項(xiàng)目現(xiàn)金流穩(wěn)定，具備持續(xù)分紅能力。

在機(jī)構(gòu)的共同追捧下，保障性租賃住房轉(zhuǎn)型和對(duì)應(yīng)的REITs產(chǎn)品發(fā)行還將繼續(xù)火熱。住建部信息顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市將在“十四五”期間建設(shè)保障性租賃住房共計(jì)650萬(wàn)套。多數(shù)城市的保租房計(jì)劃占新增住房的比重達(dá)30%。保障性租賃住房從建設(shè)、改造到運(yùn)營(yíng)，需要大量的資金投入，且周期較長(zhǎng)，僅靠租金收入短期內(nèi)難以收回成本。巨量的供應(yīng)規(guī)模正在倒逼保障性租賃住房向?qū)I(yè)化、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型。

目前，上海、廣東、浙江、山東等12個(gè)省份均在加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策中明確提出，支持開(kāi)展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來(lái)，包括保障性租賃住房REITs產(chǎn)品在內(nèi)的各類(lèi)REITs市場(chǎng)將進(jìn)一步提速發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)品種類(lèi)也將不斷豐富。清潔能源、通訊鐵塔、數(shù)據(jù)中心和物流設(shè)施等泛領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目或是可能推出的創(chuàng)新品種。

（作者系中國(guó)建設(shè)銀行金融市場(chǎng)部研究員）

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