自去年下半年至今，受疫情以及購(gòu)房者預(yù)期下降，給樓市強(qiáng)力去杠桿等諸多因素的影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1 7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資79462億元，商品房銷(xiāo)售面積78178萬(wàn)平方米，同比下降23.1%；商品房銷(xiāo)售額75762億元，同比下降28.8%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金88770億元，同比下降25.4%?？梢哉f(shuō)，上半年房地產(chǎn)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)非常難看。要知道，這還是全面救市以來(lái)的最好成績(jī)單，否則只會(huì)更加慘不忍睹。

個(gè)人認(rèn)為，本次跨時(shí)最長(zhǎng)的救市之所以沒(méi)有取得預(yù)期效果，主要有以下三個(gè)方面原因。

一是本次救市改變以往自上而下的慣例，改從三四線城市救起，但是三四線城市的需求早已萎縮，因此即便一些地方動(dòng)用行政資源鼓勵(lì)體系內(nèi)的干部職工多買(mǎi)房，最終也是效果甚微，而需求旺盛的一二線城市，卻因政策卡的太緊，需求得不到釋放。

二是市場(chǎng)信心仍然沒(méi)有提振起來(lái)。盡管近一年來(lái)市場(chǎng)貨幣供應(yīng)量很大（其中上個(gè)月M2增長(zhǎng)12%，創(chuàng)下5年來(lái)的新高），但是人們不愿借錢(qián)，不愿消費(fèi)，不愿買(mǎi)房的“躺平”狀態(tài)，卻讓社融陷入了流動(dòng)性陷阱。而具體到樓市，根本原因還是對(duì)房?jī)r(jià)上漲信心不足，否則剛需、改善、投資這三類(lèi)購(gòu)房主體必然傾其所有，躍躍欲試。

三是什么都降但房?jī)r(jià)不降，無(wú)法刺激剛需入場(chǎng)。截至目前，盡管有很多城市采取降首付、降利率、給購(gòu)房者發(fā)放補(bǔ)貼等措施試圖刺激購(gòu)房欲望，但是僅剩不多的剛需，恰恰是經(jīng)濟(jì)實(shí)力最差的那部分群體，少付的首付今后是要雙倍奉還的，這一點(diǎn)他們非常清楚；而工作收入不穩(wěn)定，勢(shì)必增加未來(lái)幾十年還貸的不確定性，因此他們不敢、也不愿意冒險(xiǎn)。

其中第三點(diǎn)是重中之重。目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)仍然居高不下，像四個(gè)一線城市的平均房?jī)r(jià)仍然徘徊在5 7萬(wàn)元每平米，局部板塊房?jī)r(jià)甚至高達(dá)20萬(wàn)元每平米，二線城市的平均房?jī)r(jià)在2 3萬(wàn)元每平米，而絕大多數(shù)三四線城市的房?jī)r(jià)均已破萬(wàn)，東部沿海一些三四線城市的局部房?jī)r(jià)甚至突破3萬(wàn)每平米的大關(guān)，幾乎與省會(huì)城市相當(dāng)。但是相比之下，最近幾年多數(shù)職工的工資收入?yún)s沒(méi)有出現(xiàn)大幅上漲，房?jī)r(jià)收入比在持續(xù)拉大。

因此，很多沒(méi)房住的剛需，翹首以待的不是降首付和降利率，而是希望房?jī)r(jià)能夠大幅下降至與自己購(gòu)買(mǎi)力基本相當(dāng)?shù)膬r(jià)位，這樣才能早日實(shí)現(xiàn)有房夢(mèng)想?，F(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，如果房?jī)r(jià)一直“死扛不降”，會(huì)發(fā)生什么事情？據(jù)有關(guān)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，主要會(huì)出現(xiàn)以下四種現(xiàn)象：

第一，人口生育率會(huì)持續(xù)下滑。從房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的最近6年來(lái)的人口出生率不難看出，2016 2021年，人口出生率分別為13.57‰、12.64‰、10.86‰、10.41‰、8.52‰、7.52‰，呈逐年下降的趨勢(shì)。另外根據(jù)國(guó)家衛(wèi)健委發(fā)布的信息顯示，隨著長(zhǎng)期累積的人口負(fù)增長(zhǎng)勢(shì)能進(jìn)一步釋放，我國(guó)總?cè)丝谠鏊倜黠@放緩，“十四五”期間將進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)階段，這是官方首次給出的預(yù)測(cè)性結(jié)論。

究其原因很簡(jiǎn)單，年輕人買(mǎi)不起房子結(jié)不了婚，生孩子自然無(wú)從談起。而即便有人靠“六個(gè)錢(qián)包”勉強(qiáng)買(mǎi)了房子，但每月收入的大部分要用來(lái)還房貸，同時(shí)還要面臨高昂的教育、醫(yī)療等生活支出，生育一孩以后，就再也沒(méi)有能力生育二孩或三孩了；且高房?jī)r(jià)還延長(zhǎng)了婚齡、育齡，導(dǎo)致不少省份的平均結(jié)婚年齡達(dá)到30歲以上，而處在高齡孕產(chǎn)期的婦女，即便想多生孩子也無(wú)能為力了。因此國(guó)際某權(quán)威機(jī)構(gòu)給出的結(jié)論是，房?jī)r(jià)每上漲10%，人口出生率就要降低1.5%，是有事實(shí)根據(jù)的。

第二，城市居民的消費(fèi)能力和意愿會(huì)進(jìn)一步下降。房?jī)r(jià)高了，貸款的壓力就會(huì)增大，居民有限的收入必須要作合理規(guī)劃，否則沒(méi)錢(qián)還貸斷供的后果很?chē)?yán)重；房?jī)r(jià)高了，必然要壓縮其它方面的支出，在消費(fèi)能力被大幅削弱的情況下，能不花的錢(qián)不花，能少花的錢(qián)少花，但是這勢(shì)必導(dǎo)致消費(fèi)市場(chǎng)萎縮，而市場(chǎng)一旦失去了流動(dòng)性，企業(yè)生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品造成積壓，實(shí)體經(jīng)濟(jì)就會(huì)受到很大影響，內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)將無(wú)法啟動(dòng)。

央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年人民幣存款增加18.82萬(wàn)億元，其中住戶(hù)存款增加10.33萬(wàn)億元。這說(shuō)明，隨著內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，人們對(duì)于家庭資金分配重新作出了調(diào)整，對(duì)于資金支出更加謹(jǐn)慎了，包括有錢(qián)人在內(nèi)，有錢(qián)了也不再考慮投資房產(chǎn)，更愿意選擇保守性的定期存款。這樣做不僅是基于個(gè)人收入能力的考量，更多是出于對(duì)家庭資金的統(tǒng)籌安排，對(duì)未來(lái)收入不確定性的擔(dān)憂。因此，只要房?jī)r(jià)一天居于高位，消費(fèi)能力就不可能上去。

第三，將阻礙城鎮(zhèn)化的有序推進(jìn)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的高速發(fā)展，離不開(kāi)城鎮(zhèn)化建設(shè)?？梢哉f(shuō)，之前沒(méi)有數(shù)以?xún)|計(jì)的農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，就沒(méi)有房地產(chǎn)輝煌燦爛的今天。但是，如果房?jī)r(jià)死扛不降，不僅城鎮(zhèn)居民買(mǎi)不起房子，生活在農(nóng)村地區(qū)的待進(jìn)城農(nóng)民更加買(mǎi)不起房子。

原因很簡(jiǎn)單，如今96%的城鎮(zhèn)居民家庭不缺房子，4成以上的城鎮(zhèn)居民擁有2套及以上的房子，說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入過(guò)剩階段。而房地產(chǎn)行業(yè)要想持續(xù)健康發(fā)展，只能依靠后續(xù)進(jìn)城的農(nóng)民來(lái)支撐。但眾所周知的是，一方面，我們的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到64%的較高水平，后續(xù)可推進(jìn)的空間在縮?。涣硪环矫?，農(nóng)民的收入?yún)s又是社會(huì)各階層中最低的，房?jī)r(jià)不降到與他們的收入差不多的水平，他們就始終進(jìn)不了城市，城鎮(zhèn)化建設(shè)也就不可持續(xù)。

第四，會(huì)擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生存空間。如果房?jī)r(jià)始終不降，甚至繼續(xù)保持上漲，就會(huì)吸引更多的資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，但這必然會(huì)對(duì)其它實(shí)體行業(yè)造成擠壓效應(yīng)，形成“一業(yè)興、百業(yè)衰”的現(xiàn)象。高房?jī)r(jià)的背后往往伴隨著高房租，高房租還會(huì)抬高實(shí)體企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)的實(shí)體企業(yè)不堪重負(fù)，人才流失，職工發(fā)不出工資，最后紛紛倒閉；外資企業(yè)將會(huì)流出國(guó)內(nèi)，流向經(jīng)營(yíng)成本相對(duì)低的其它國(guó)家，影響國(guó)內(nèi)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；實(shí)體經(jīng)濟(jì)一旦長(zhǎng)期沒(méi)落，還會(huì)影響國(guó)內(nèi)民眾的創(chuàng)業(yè)熱情，大家不敢投資創(chuàng)業(yè)；而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果死扛房?jī)r(jià)不降，只會(huì)導(dǎo)致房子賣(mài)不出去、資金鏈斷裂、爛尾樓盤(pán)增加，最后也不得不破產(chǎn)倒閉，不僅會(huì)影響到企業(yè)的自身發(fā)展，還會(huì)影響到關(guān)聯(lián)企業(yè)的發(fā)展。

綜上所述，如果房?jī)r(jià)“死扛不降”，將會(huì)出現(xiàn)“人口出生率持續(xù)下降”、“消費(fèi)能力不斷減弱”、“城鎮(zhèn)化建設(shè)推進(jìn)受阻”、“實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間被壓縮”這四種現(xiàn)象。因此，希望開(kāi)發(fā)商審時(shí)度勢(shì)，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，并以大局為重，讓房?jī)r(jià)逐漸回歸到合理水平，讓市場(chǎng)沿著健康可持續(xù)的軌道穩(wěn)步前行。