文：十夏

2022年的房地產(chǎn)市場開局并不理想，不僅很多專家預(yù)測的“市場回暖”沒有出現(xiàn)，而且到現(xiàn)在房地產(chǎn)市場仍然在走“下坡路”。根據(jù)國家統(tǒng)計局官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，1-7月，全國商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2022年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況和歷年同期數(shù)據(jù)，對拉薩之外的26個省會城市二手房近三年來的走勢變化梳理發(fā)現(xiàn)，只有成都、廣州、海口和杭州4個省會城市的二手房價格上漲，均來自南方地區(qū)。22個省會城市二手房價格低于一年前，13個省會城市低于兩年前同期，10個省會城市低于三年前同期水平。

具體來看，東北幾個城市的二手房銷售價格降幅最為明顯。其中，哈爾濱二手房銷售價格環(huán)比下降0.4%，同比下降8.9%；牡丹江二手房銷售價格環(huán)比下降0.7%，同比下降10.5%；吉林二手房銷售價格環(huán)比下降0.9%，同比下降6.1%。

早在去年，吉林省長春市就發(fā)布了救市信息。對首次購房者，人才補(bǔ)貼50元/平方米，農(nóng)民補(bǔ)貼80元/平方米。哈爾濱緊隨其后，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，哈爾濱部分樓盤已經(jīng)開始零首付銷售，甚至出現(xiàn)了“鶴崗式”的景象。比如哈爾濱阿城區(qū)一套70平米的房子，單價僅為1036元/平米。也就是說，買下這套房子只需要7萬多。

以前都說房子保值增值，是抵抗通貨膨脹的最佳工具。但隨著近幾年房地產(chǎn)市場的明顯變化，人們開始對買房持懷疑態(tài)度，越來越多的人選擇觀望。有業(yè)內(nèi)人士表示，“房子貶值潮”要來了，明年的樓市或超乎人們的想象。

為什么這么說呢？因?yàn)楝F(xiàn)在無論是存量房，還是新建商品房都有過剩。根據(jù)貝殼研究院調(diào)研報告，調(diào)研范圍包括28個大中城市，覆蓋一二三線，以3個月以上無人居住的住房（期房及開發(fā)商建成待售的現(xiàn)房未納入）作為空置房定義。

28個大中城市的平均住房空置率為12%，高于巴西、美國、澳大利亞、法國等國家，僅次于日本的13.6%。之所以國外的空置率水平較低，主要是由于房屋空置成本高，尤其是空置稅的存在。包括法國、英國、加拿大、澳大利亞甚至香港，都有空置稅。法國規(guī)定每個家庭只能有一個主要住所，其他房屋都將納入空置稅的征收范圍。

而我國的空置率居高不下，空置稅的缺位也是主要原因之一。其次，人口結(jié)構(gòu)的變化也明顯影響住房需求的變化。當(dāng)一個地區(qū)的青壯年人口比例高時，對住房的需求就會增加。但是，當(dāng)一個地區(qū)老齡化嚴(yán)重，甚至進(jìn)入深度老齡化階段，住房需求就會明顯下降。比如南通，2020年60歲以上人口占比達(dá)到30%，65歲以上人口占比達(dá)到22.6%，成為中國老齡化程度最深的城市。

同樣，重慶65歲以上人口占比17%，住房空置率也達(dá)到17%。巧合的是，在今年上半年易居統(tǒng)計的50城爛尾樓規(guī)模排名中，南通以11%的爛尾率位居三四線城市第一，而重慶則在一二線城市中排名第五，爛尾率為8%，這兩個城市的樓市均已處于風(fēng)險的邊緣。

對于習(xí)慣了房價“一直上漲”的人來說，未來的樓市可能會超出他們的想象。對于剛需購房者來說，以下4類房子最好不要碰，以后很難出手。

城市郊區(qū)的房子

近年來，很多購房者喜歡在城市的遠(yuǎn)郊買房，主要是因?yàn)榻紖^(qū)的價格相對較低，但劣勢也很明顯：郊區(qū)的房子主要靠山水和空氣為賣點(diǎn)，據(jù)商業(yè)區(qū)很遠(yuǎn)。除了自住，幾乎沒有其他投資價值，出租也很不劃算。

老舊低質(zhì)的高層住宅小區(qū)

小區(qū)老化是不可逆轉(zhuǎn)的，但小區(qū)老化后的命運(yùn)卻大不相同。低層住宅后期的維護(hù)相對簡單，其自身的安全系數(shù)也較高。但高層住宅小區(qū)對施工技術(shù)和后期維護(hù)的要求都是非常高的。如果房子本身質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，維修人員不用心，后果不堪設(shè)想。

小產(chǎn)權(quán)房

所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建造的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金。其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房屋管理部門出具，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村政府簽發(fā)，可稱為鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)房。

自然資源部印發(fā)的《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)認(rèn)定登記工作的通知》也明確指出，小產(chǎn)權(quán)房不在登記范圍之內(nèi)，并明確表態(tài)違法用地不得通過使用登記合法化。

老破小學(xué)區(qū)房

過去20年，什么樣的房價漲幅最快？答案無疑是學(xué)區(qū)房。在需求的影響下，不少城市的學(xué)區(qū)房價格遠(yuǎn)高于普通商品房。但現(xiàn)在情況發(fā)生了變化，國務(wù)院教育督導(dǎo)室、教育部教育督導(dǎo)局田祖印近日表示，為解決這一問題，將推進(jìn)學(xué)?；緲?biāo)準(zhǔn)化、義務(wù)教育均等化、教育質(zhì)量均衡化。

隨著時代的不斷創(chuàng)新，今年我們所持有的很多房產(chǎn)10年后都將面臨淘汰。但是，只要房子是用來住的，就不會存在升值貶值，只有那些把房子當(dāng)成投資產(chǎn)品的人才會受到深深的影響。