2019年是中國很多城市房價的天花板，2020年是世界經(jīng)濟(jì)的拐點(diǎn)，也是從2020年開始，中國的房價出現(xiàn)了歷史性的停滯不前。回頭看中國房地產(chǎn)高速發(fā)展的20年，有一個奇怪的現(xiàn)象，那就是房價一天一個高點(diǎn)。但在那個時候開發(fā)商圈地，五證都沒拿到手房子就賣完了。為什么那個時候大家買房熱情那么高漲？今天很多城市實(shí)際房價已經(jīng)大跌，卻鮮少有人買房，即便是地方政府出臺各種激勵措施，房價依舊疲軟？

買房的主力軍是誰

房價從2000年不足千元一路飆漲到2019年10萬一平還買不到房，這個漲幅不能說不驚人。很多專家、學(xué)者和普通百姓將這歸咎于“炒房團(tuán)”，完全是找不到老虎，拿猴子當(dāng)替罪羊的說法?；蛘呤且环N轉(zhuǎn)嫁矛盾焦點(diǎn)的行為，筆者甚至懷疑這是故意帶風(fēng)向的說法。

研究房地產(chǎn)由盛轉(zhuǎn)衰、房價由堅(jiān)挺到疲軟，這其中最大的決定因素不在于炒房團(tuán)，而在于經(jīng)濟(jì)本身。2000年，城鎮(zhèn)家庭住房自有率為38.6%。這一數(shù)字到2010年時，增長為51.5%。這個數(shù)字是有人口普查數(shù)據(jù)做支撐的。也就意味著，住房自有率并不是炒房團(tuán)炒出來的。

另一個支撐城鎮(zhèn)住房自有率不是炒房團(tuán)炒出來的證據(jù)是“暫住證”到“居住證”的轉(zhuǎn)變，以及常住人口的概念出臺，政府手中清楚地知道常住人口中有多少是租房的，有多少是自有房屋。

2000年第五次人口普查基本情況：全國總?cè)丝跒?2.42億(按漏登率1.81％，推算總?cè)丝跒?2.66億)，全國總家庭戶數(shù)為3.4億戶，平均每戶人數(shù)為3.46人，全國人均住房建筑面積為22.77平方米/人；其中，城市平均每戶人口3.03人，人均住房建筑面積21.81平方米/人。2000年我國存量住房總面積為287.95億平方米，其中，城市65.00億平方米，鎮(zhèn)39.42億平方米，鄉(xiāng)村183.53億平方米。

七普數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國住房自有率為73.0%（包括農(nóng)村），自有商品房率（含二手）則大幅上升14.8個百分點(diǎn)，達(dá)到59.8％。這里的自有率是實(shí)打?qū)嵉淖约嘿徺I所有，不存在你被平均的風(fēng)險(xiǎn)。而且，除了自己購買住房外，政策性分房，福利性安置等形式的住房在公有制經(jīng)濟(jì)中占有一定的比例。所以有專家說，中國人自有住房率達(dá)96%。

這個統(tǒng)計(jì)口徑是沒有炒房團(tuán)把沒房人平均一說的，所以，中國的房屋總體上來看還是普通百姓買走的。

為什么房子越漲越買

有數(shù)據(jù)證實(shí)，2010年中國人購買商品房以全款買房為主。2010年以后以貸款買房為主，加杠桿成了買房常態(tài)。并且從2010年開始，中國房價開始起飛。可以這么說，從2010年開始中國房價坐上了火箭，但中國人買房的熱情卻是空前高漲。給人的總體感覺是房價噌噌地飛，買房者是噌噌多。

很多人就有一個巨大的疑問，為何在中國房價飛速上漲的這10年大家買房的熱情這么高？根本原因是經(jīng)濟(jì)問題，經(jīng)濟(jì)才是交易的基礎(chǔ)。直白點(diǎn)說，從改革開放開始，中國人開始積累財(cái)富，第一批富起來的人是少數(shù)，大家買房還受制于經(jīng)濟(jì)實(shí)力不濟(jì)的困擾。從2000年開始，中國制造業(yè)持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，很多人開始有錢了。2001年年底，中國加入了WTO，制造業(yè)對外出口成倍增長。中國經(jīng)濟(jì)增長率以兩位數(shù)持續(xù)攀升，2007年經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)14.16%，2010年經(jīng)濟(jì)增長率為10.45%。

說到底，是中國經(jīng)濟(jì)增長跑過了房價。什么意思呢？就是說，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，人均工資不斷上漲，各地都不同程度地提高了最低工資標(biāo)準(zhǔn)。雖然工資增長速度沒跑過房價，但有一個不爭的事實(shí)，例如你2010年工資2000元/月，你以3000元/平方的價格購入一套商品房，10年后，你的工資是每月8000元。這樣，對你來說房貸根本就是不是事了。

對經(jīng)濟(jì)的前景普遍看好，這才是大家掏空六個錢包買房的根本原因。換句話說，中國從改革開放后40年的經(jīng)濟(jì)高速增長，才是大家擠破腦袋買房的底氣。

現(xiàn)在房子不漲價了，為何買房者少了

從2020年初開始，疫情持續(xù)影響下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到影響。GDP增長維持在一個較低區(qū)間，甚至都不一定能跑過CPI。各行各業(yè)遭遇營業(yè)能力下降，收入減少。工資能不下降就阿彌陀佛了，更奢談增長。最重要的是，房價維持在一個高位，普通人工資與房價之間的差距越拉越大。并且對經(jīng)濟(jì)的未來預(yù)期不明朗，在這樣的情況下，房地產(chǎn)有價無市成為常態(tài)。收入減少，未來又不明確，即便手中有錢，也不敢買房了。

如果我們回過頭來看從2010年到2020年這20年的房地產(chǎn)，我們會發(fā)現(xiàn)，你月工資2000買房的時候感覺房價3000很高。但經(jīng)過了10年、20年，工資卻能跑過10年前的房價。

今天呢？一線城市房價普遍6萬以上，從你今天畢業(yè)算起每月拿1萬開始，你用20年的時間，月工資能達(dá)到6萬的又有幾個人？二線城市房價普遍在2萬左右，從你畢業(yè)月薪5000開始，20年內(nèi)達(dá)到2萬的又有多少？10年后，你的工資能跑過今年（2022年）的房價嗎？

所以，以前買房的時候，房價是以千計(jì)算的，即便你的工資每年是以百增長，總有跑過房價的時候。但現(xiàn)在一線城市，二線城市的房價則是以萬計(jì)算的，可你的月工資卻沒辦法每年以萬增長。

總結(jié)：

有人把房價上漲歸結(jié)為炒房團(tuán)，要么無知，要么是故意這么說的。房價上漲當(dāng)然有著很復(fù)雜的原因，地方政府出讓土地金的上漲，開發(fā)商人工成本的增加……方方面面的利益都從房地產(chǎn)拿錢，房價不上漲還有天理嗎？

如今，房價已經(jīng)處于高位，從2020年遭遇疫情，再加上全世界因?yàn)橐咔楹驼我蛩氐馁Q(mào)易萎縮，人民收入普遍減少的情況下，大家敢拿錢出來買房的，要么真有錢，要么被迫買房。所以，我們不要再拿“炒房團(tuán)”當(dāng)發(fā)泄情緒的替罪羔羊了！