這輪樓市的救市潮到現(xiàn)在為止已經(jīng)差不多有9個(gè)月了。
救市的尺度是一再的增加，從把制造價(jià)格泡沫的神器棚改貨幣化再次放出來，到商貸首付降低到20%，再到限購(gòu)放開，限售取消，最后房貸利率從央行到地方銀行也是一降再降，所謂的救市底線，說實(shí)話現(xiàn)在沒人敢說在哪里。
雖然前陣子南京叫停了二手房放開限購(gòu)的政策，搞的好像還對(duì)救市操作有那么一點(diǎn)原則和立場(chǎng)，但就像我上篇文章講的一樣，那不是怕政策放出來讓樓市快速升溫，而是怕政策放出來變成了二手房套現(xiàn)的大逃亡。
真那樣就不是救樓市，而成了砸樓市了。
說真的，從一個(gè)個(gè)城市層出不窮花樣不斷的救市新政上能看的出來，拉起樓市，加速新房去化速度，減少房企暴雷，最終恢復(fù)土地財(cái)政的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，是所有城市的統(tǒng)一目標(biāo)。
畢竟樓市只是表象，背后地方上的財(cái)政問題才是一切的推動(dòng)力。
在這種源生推動(dòng)力之下，樓市再出什么政策都不奇怪。
比如全家一起貸款買房。
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6月3號(hào)大灣區(qū)曾經(jīng)的樓市熱門城市珠海出臺(tái)公積金新政，新政明確表示要實(shí)行“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡恼?，也就是在珠海市有公積金的，可以提取賬戶內(nèi)90%的余額幫助直系親屬支付購(gòu)房首付款，同時(shí)也可以逐月提取幫助直系親屬用于償還房貸。
這政策怎么說呢，算是六個(gè)錢包的升級(jí)版了。
之前的六個(gè)錢包還只是說一大家為了一個(gè)人買房，大家一起把自己的勞動(dòng)剩余湊一湊，送這個(gè)人上車進(jìn)場(chǎng)，成為承接債務(wù)轉(zhuǎn)移的一員。
而現(xiàn)在的政策直接進(jìn)化到了可以用公積金逐月幫助償還房貸，也就是說，湊夠了首付還不算，月供也可以大家一起幫忙，這算是把購(gòu)房人后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)顧慮都考慮到了。
“怕買了房子后面工作不穩(wěn)定不好還月供是吧？沒事，一家子幫你一起還”。
這政策我不知道是誰研究出來的，但是制定這政策的人顯然對(duì)樓市很懂。
公積金趴在賬戶上不動(dòng)的還有相當(dāng)一部分，這些不動(dòng)的公積金的所屬人群本來也是潛在購(gòu)房群體，但是這群人因?yàn)楦髯缘脑颍赡墁F(xiàn)在不需要或者不想購(gòu)房。
或者有自己的房子住，或者壓根不看好現(xiàn)在的樓市，總之這賬戶上不動(dòng)的公積金是沒辦法變成彈藥輸送給樓市去加速商品房去化。
不能發(fā)揮作用的彈藥，就不是好彈藥，這些彈藥的擁有者，既然不愿意帶著彈藥在戰(zhàn)場(chǎng)上解決敵人，那就得想辦法把這彈藥轉(zhuǎn)移出去。
畢竟樓市如戰(zhàn)場(chǎng)，戰(zhàn)事不等人嘛。
于是把彈藥借給別人的政策就來了。
讓拿著彈藥卻不愿意進(jìn)場(chǎng)的人，借給那些愿意上戰(zhàn)場(chǎng)的人，這樣彈藥才能發(fā)揮出了自己該有的作用，在戰(zhàn)場(chǎng)上消滅的更多的敵人。
珠海的這次新政在挖掘購(gòu)買力上算是又進(jìn)了一步，既給愿意進(jìn)場(chǎng)買房的人把日后月供的風(fēng)險(xiǎn)平攤到了直系親屬身上，又激活了躺在賬面上不動(dòng)的公積金，最終加速消化新房庫(kù)存，好給下次土拍的房企有把價(jià)格抬起來的底氣。
珠海算是把樓市玩的比較明白了。
不過這個(gè)深挖購(gòu)買力平攤月供風(fēng)險(xiǎn)的操作對(duì)于珠海來說，大概率還是飲鴆止渴式的救市。
我查了下2020年珠海的賣地收入占當(dāng)年一般預(yù)算收入達(dá)到101.3%，也就是說土地財(cái)政的依賴度達(dá)到了100%，而珠海在樓市最基礎(chǔ)的支撐人口數(shù)據(jù)上，卻顯出和賣地收入出現(xiàn)截然相反的局面。
廣東21個(gè)地級(jí)市中，珠海人口數(shù)量倒數(shù)第二位，僅高于云浮市，如果未來大灣區(qū)的整體建設(shè)對(duì)珠海短期內(nèi)提供不了更多的實(shí)質(zhì)性的帶動(dòng)，比如產(chǎn)業(yè)的落地，更多高薪就業(yè)崗位的出現(xiàn)等等，那么增量人口必然不會(huì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，而僅依靠珠海現(xiàn)有的人口想推動(dòng)目前已經(jīng)滾成大雪球的當(dāng)?shù)貥鞘衼碚f，實(shí)在是力不從心。
這不是未卜先知的看衰珠海的未來，而是珠海的人口增速已經(jīng)放緩，根據(jù)《2021年珠海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》珠海去年的常住新增人口只有1.71萬人。
基于這個(gè)背景就很好理解珠海怎么就能把救市政策給玩出花了。
套用美國(guó)登月宇航員阿姆斯特朗的話，這次新政是珠海樓市的一小步，是整個(gè)國(guó)內(nèi)樓市的一大步。
對(duì)善于在救市政策上有樣學(xué)樣的老傳統(tǒng)來說，一些城市又有新的樣板可以“抄襲”了。
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珠海的這個(gè)政策屬于繼續(xù)深挖9菜的極限負(fù)債能力，把個(gè)體的負(fù)債空間繼續(xù)拉高，只有個(gè)體負(fù)債空間繼續(xù)升高，才能把更多的商品房從開發(fā)商手里消化掉，而這個(gè)消化的過程就是把彈藥輸送給房企的過程，房企有了彈藥才好在土拍市場(chǎng)上火力全開。
畢竟不管轉(zhuǎn)了多少圈，還都是為了地方上的財(cái)政嘛。
但是樓市這個(gè)由個(gè)體、房企、銀行、地方財(cái)政所組成的鏈條是復(fù)雜的，一味的只是用各種政策加速推個(gè)體進(jìn)場(chǎng)買房，很可能個(gè)體自己還沒反感，樓市鏈條里的其他環(huán)節(jié)就自己先撐不住了。
河南鄭州就是個(gè)例子。
6月2號(hào)鄭州這個(gè)從3月份就把棚改貨幣化政策抬出來的城市，就第一次在放松樓市的政策上點(diǎn)了剎車，原因沒別的，銀行不愿意了。
5月末在經(jīng)過一系列救市政策刺激的鄭州依然還是繼續(xù)擺爛，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，鄭州商品房住宅成交量下跌26%，二手房成交量下滑25%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資卻在過去的4個(gè)月同比增加了7.6%。
也就是說鄭州為了救市，政策該出的都出了，但是樓市新房去化既沒加速，二手房流動(dòng)性也繼續(xù)枯竭，反而是房地產(chǎn)投資還在快速加快。
房子越賣越慢，新樓卻越蓋越多。
這就好像工廠生產(chǎn)出來的商品已經(jīng)在各大經(jīng)銷商大力促銷的情況下依然滯銷，而工廠卻還在源源不斷繼續(xù)生產(chǎn)同類商品一樣。
這樣搞下去工廠遲早會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)品滯銷回款不利而暴雷，而工廠背后真正的大BOSS，那些“生產(chǎn)原料”的唯一提供商，也會(huì)因?yàn)樵蠠o法順利出售，而進(jìn)入真正的債務(wù)危機(jī)。
所以為了避免這個(gè)樓市中房企、銀行、地方三大玩家都不愿意看到的結(jié)果出現(xiàn)，鄭州在5月末悄無聲息的在部分房企開始試水20%首付政策，結(jié)果和南京差不多，政策出了不到2天就會(huì)叫停。
這個(gè)政策的叫停很明顯，是銀行不愿意把自己的防火墻再次退后。
首付降低等于是憑空給個(gè)體購(gòu)買力增加杠桿，本來200萬的房子30%的首付需要個(gè)體最起碼拿出60萬才能完成買房，而如果把首付降低到20%那個(gè)體就只需要拿出40萬。
更少的首付可以買到同樣價(jià)格的房子，誰把風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)了？
銀行。
降低這10%的首付拉起了個(gè)體購(gòu)買力的同時(shí)也增加了杠桿率，最關(guān)鍵是這10%的風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)移到了銀行那邊。
如果未來房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，那么銀行本來要跌過60萬才算進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，而隨著首付降低到40萬，等于銀行憑空少了20萬的風(fēng)險(xiǎn)緩沖區(qū)。
這事銀行能愿意？
誠(chéng)然，首付越低貸款越多銀行的利潤(rùn)也就更大，按道理說商業(yè)銀行的出發(fā)點(diǎn)一定是把盈利放在首位的，是應(yīng)該愿意這樣做的，但是風(fēng)險(xiǎn)顯然更重要。
在居民杠桿率，家庭收入債務(wù)比已經(jīng)處于高位，且人口出生率逐年下降的現(xiàn)在，銀行也得對(duì)未來樓市的遠(yuǎn)景做一個(gè)保守的評(píng)估。
未來樓市的上漲動(dòng)力還有多少？如果當(dāng)房子的金融屬性再也無法通過貨幣政策和人口增量來推動(dòng)的時(shí)候，出現(xiàn)房?jī)r(jià)以較大幅度下跌怎么辦？
而一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大面積下跌，二手房套現(xiàn)離場(chǎng)會(huì)急劇加速，價(jià)格踩踏必然發(fā)生，銀行最不愿意看到的斷供潮就極有可能在這種情況下出現(xiàn)。
次貸危機(jī)的影子還沒有完全消散，大洋彼岸曾經(jīng)發(fā)生的事情可還歷歷在目，真到那一步銀行的大雷是躲都躲不掉的。
所以銀行選擇了拒絕，決定不讓防火墻再后退半步。
銀行的這個(gè)舉動(dòng)擺明了一點(diǎn)，救市可以，但是不要把風(fēng)險(xiǎn)總是往我們這邊推，既然樓市是三方一起的局，那么就風(fēng)險(xiǎn)均攤。
“就按照現(xiàn)在這個(gè)首付比例繼續(xù)往下搞，風(fēng)險(xiǎn)該給個(gè)體的給個(gè)體，不要總往我銀行頭上推，別總想著增加杠桿降低首付后把讓購(gòu)買力趕緊進(jìn)場(chǎng)，然后保證土地順暢賣出，最后把滴滴作響的定時(shí)大雷扔給我們銀行”。
鄭州這次的撤回操作還算當(dāng)?shù)劂y行有點(diǎn)風(fēng)控意識(shí)，沒為了拉升樓市購(gòu)買力而無視風(fēng)險(xiǎn)，而其他一些個(gè)別的三四線城市根據(jù)官媒的報(bào)道已經(jīng)出臺(tái)了首付20%的政策，且沒有被撤回。
這些敢往9菜根子上下刀子的城市，能不去就別去了，掉坑是遲早的事。
3
其實(shí)從最近樓市的救市政策和鄭州這次撤回銀行層面的20%首付操作來看，樓市已經(jīng)走到了一個(gè)既要、又要、還要的怪圈。
既要增加購(gòu)買力的負(fù)債空間，又要控制住金融風(fēng)險(xiǎn)，還要保證新房快速去化，土地順利拍賣，這種多贏的想法是好的，但是這個(gè)就像資本自由流動(dòng)、匯率的穩(wěn)定性和貨幣政策獨(dú)立性這個(gè)不可能的三角一樣，注定永遠(yuǎn)是只能保證其中的兩項(xiàng)存在。
想加快去化，保證土地財(cái)政正常，那就得拉高個(gè)體負(fù)債空間，但是個(gè)體的斷供風(fēng)險(xiǎn)和未來購(gòu)買力透支就成為了無法回避的問題。
想保持個(gè)體負(fù)債壓力不再增加，并降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，那樓市去化加速就很難完成，房企暴雷和地方上賣地這關(guān)就還得繼續(xù)吃緊。
三全其美的選擇是不存在的。
說句馬后炮的話，現(xiàn)在月供能不能在未來穩(wěn)定保持都成問題了，你在這降首付，結(jié)婚率都年年下降了，又在這搞二胎。
早干嘛去了？
說到二胎想起了前陣子江蘇無錫出臺(tái)的一個(gè)二孩以上家庭可以再夠一套房的樓市新政。
用二孩綁定多出一套的購(gòu)房名額，既把二胎出生率催了一下，又兼顧著把房子去化給提了速。
這操作我真不知道是怎么想出來的。
說實(shí)話當(dāng)時(shí)看到這個(gè)政策的時(shí)候，我瞬間想到了電視劇《大明王朝1566》里的一句話。
以改兼賑，兩難自解。
都到現(xiàn)在了，還跟這想著兩全其美的事呢。
