租售不均，是房地產(chǎn)出現(xiàn)諸多問題的根源。

時(shí)值“最難畢業(yè)季”，我看到了一份數(shù)據(jù)。

6月22日澎湃報(bào)道，貝殼研究院發(fā)了一份《2022畢業(yè)季租住痛點(diǎn)調(diào)查報(bào)告》。

在本次調(diào)查中，有過半（50.2%）受訪畢業(yè)生表示，其租房面積小于20平方米。

總結(jié)發(fā)現(xiàn)，城市能級(jí)越高，租金水平越高，畢業(yè)生租住的房屋面積就越小。

一線城市中，有61%的受訪畢業(yè)生租住面積不超過20平方米，而二線及以下城市這一占比為47%，差距顯著。

有近七成畢業(yè)生每月支付租金在2000元以內(nèi)，超九成畢業(yè)生每月支付租金在3000元以內(nèi)。

這涉及到了“房租收入比”。

30%是房租收入比的“幸福分割線”，首次租房支出一般需要一次性支付租金、押金、中介服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，本次調(diào)研顯示，近20%的畢業(yè)生感覺房租壓力“非常大”，其中“押一付三服一”占比近15%，相當(dāng)于一次付五個(gè)月房租，資金壓力較大。

全國2022年高校畢業(yè)生數(shù)量約為1076萬人，同比增長18.2%。

畢業(yè)生的絕對(duì)量，與同比增長速度，全部達(dá)到歷年來最高。

洶涌人潮，在大城市租房蝸居，趕上了各種困難模式疊加的2022年，這一屆的年輕人，殊為不易。

之所以大城市租房面積小，說到底，還是供應(yīng)問題。

1998年以來，我們的住房供應(yīng)體系以售為主，重銷售輕租賃。

如今，我國城鎮(zhèn)居民租賃比例剛超過20%，低于大多數(shù)發(fā)達(dá)國家，如德國、日本、英國、美國租賃比例分別為55%、39%、37%、36%。

為什么外國人愛租房？能接受租房？

表面看，是國人對(duì)自有房產(chǎn)的執(zhí)念。

實(shí)質(zhì)上，是住房捆綁教育、人口大量進(jìn)城后，出現(xiàn)的“供需錯(cuò)配”。

人人都想去大城市居住，主城區(qū)的房子、捆綁了學(xué)區(qū)屬性的房子，供應(yīng)稀缺。

小城市的房子卻一直在加蓋，由此造成的供需矛盾，是房價(jià)長期上漲、大城市租房矛盾突出的根本原因。

長此以往，只見一棟接一棟的高樓拔地而起，租賃房源的供應(yīng)日趨緊張。

在供需錯(cuò)配的背后，還有土地財(cái)政的影子。

一個(gè)重要的事實(shí)是：越是土地財(cái)政依賴度高的地區(qū)，GDP占全國比重越高。

比如，土地財(cái)政依賴度TOP5省份是浙江、江蘇、福建、山東、廣東，但這5個(gè)省，占全國GDP比重高達(dá)40%。

藍(lán)白跟大家聊過很多次，土地出讓收入，事關(guān)地方政府性基金收入，是地方財(cái)政關(guān)鍵的一本賬，更是各地基建、城投債、基層部門開支的重要償還和收入來源。

正因?yàn)橐欢€城市更依賴土地出讓，或者說，賣地收入占到了全國的大頭。

寸土寸金的土地，既然能換來更高收益的賣地收入，又何必辛苦蓋吃力不討好的租賃房呢？

值得慶幸的是，高層已經(jīng)看到了問題所在。

今年央行、銀保監(jiān)會(huì)已經(jīng)發(fā)通知，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

保障性租賃房，就是實(shí)現(xiàn)真正“租購?fù)瑱?quán)”的重要手段。

去年，住建部曾在沈陽、廣州分別召開了發(fā)展保障性租賃住房工作座談會(huì)，北京、上海、廣州、深圳等40個(gè)城市分兩批參加。

這40個(gè)城市，基本涵蓋了所有一二線城市，還有部分熱點(diǎn)三線城市，今年開始，都要強(qiáng)力執(zhí)行租賃房計(jì)劃。

這些房子，有什么特點(diǎn)？

從各地公布的計(jì)劃來看，建筑面積以70平方米以內(nèi)為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房，對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，允許改建為保障性租賃住房。

除了租購?fù)瑱?quán)之外，保障房提上日程，在十四五期間大規(guī)模建設(shè)，還有一個(gè)重要作用：

大基建加速，托底2022年“穩(wěn)增長”之路。

根據(jù)海通宏觀組測(cè)算，在“十四五”時(shí)期，全國將新增保障性租賃住房約748.8萬套，預(yù)計(jì)2022年保障性租賃住房建設(shè)接近200萬套，投資約2100億元，同比增長約110%。

根據(jù)德邦宏觀蘆哲的預(yù)測(cè)，正常情況下，今年保障房能帶來3493億投資，帶動(dòng)房地產(chǎn)投資2.4個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)年輕人來說，租房，既能住的舒服，又能住的體面。

大家都有住的地方，也許是共有產(chǎn)權(quán)房，也許是公租房，也許是老舊小區(qū)的“舊改房”，也許是商改租的長租公寓，不管叫啥名字，總之就突出“保障”這個(gè)意義，產(chǎn)權(quán)不一定是自己的，可租戶和有房族享有平等的教育和醫(yī)療等權(quán)利。

年輕人流入城市，低價(jià)、長租期的保障房大量供應(yīng)。

人口、商業(yè)、科技資源集聚后，再創(chuàng)造大量稅收。

地方上擺脫土地出讓金依賴，財(cái)政體系更健康。

城市群擴(kuò)張，帶動(dòng)路網(wǎng)成熟，環(huán)境改善。

這才是未來樓市“良性循環(huán)”應(yīng)該走的路子。