21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

從碧桂園承認階段性流動性壓力以來，境外債重組在投資者以及債權人眼中，是確定性極強的事件，尤其是境內債全面展期之后。留有懸念的只有，碧桂園宣布啟動境外債重組的時間點——畢竟上個月，碧桂園還在寬限期的最后期限內，償付了美元債的利息。

國慶長假過后，碧桂園境外債重組終于靴子落地。

10月10日，碧桂園發(fā)布公告稱，在行業(yè)銷售環(huán)境未明顯得到改善的形勢下，其預計流動性在中短期內仍將持續(xù)緊張。此外，碧桂園也并未支付某債務項下4.7億港元的到期款項。

基于現(xiàn)實的處境，碧桂園也宣布，將積極推進境外債務管理措施，公平公正地制定整體解決方案來實現(xiàn)長期、可持續(xù)的資本結構。

碧桂園還稱，其高度重視此次境外債務管理工作及全體債權人的利益，懇請債權人給予時間以供其客觀評估目前所面臨的挑戰(zhàn)并與其顧問共同為所有持份者制定務實可行的最佳解決方案。

以此份公告為起始，碧桂園正式進入境外債重組流程，一如其它同類房企所經歷的一切。在艱辛而漫長的談判過程中，有的房企成功上岸，例如富力、融創(chuàng)；有的房企遲遲未有推進，龍光、奧園等莫不如此。

回觀碧桂園，雖然受困銷售下滑導致現(xiàn)金流緊張，但它所采取行動相對積極，不過資產質量相對普通，境外債重組能否突圍仍有不確定性。這一戰(zhàn)關乎生存和未來，碧桂園需要奮力一博。

連鎖反應

碧桂園有此一劫，核心原因是市場轉淡導致銷售下滑，進而影響了現(xiàn)金流。

在公告中，碧桂園表示，由于國內房地產市場深度調整，進入2023年，其銷售額承壓明顯。

2023年前9個月，碧桂園實現(xiàn)權益銷售金額約1549.8億元，同比下降43.9%，其中2023年9月單月實現(xiàn)權益銷售金額約61.7億元，連續(xù)第六個月環(huán)比下降，同比下降80.7%，較2021年下降86.5%。

碧桂園在公告中指出，面對當前困難局面，其上下一心，繼續(xù)竭盡全力履行還款義務。但自2020年以來，其融資活動現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，在融資環(huán)境極其艱難的情況下堅持通過銷售回款及存量現(xiàn)金資源履行償付義務。

“然而，當前碧桂園銷售和融資面臨嚴峻挑戰(zhàn)，賬面可動用資金仍然持續(xù)減少。雖然已竭盡全力探索過包括資產處置等不同方案籌集現(xiàn)金流以繼續(xù)履行財務承諾，但在當前市場環(huán)境下仍難以在短期內迅速補充足額的現(xiàn)金流以改善流動性，導致現(xiàn)金狀況依舊顯著承壓?！北坦饒@強調。

碧桂園指出，在行業(yè)銷售環(huán)境未明顯得到改善的形勢下，其面臨資產處置出售的不確定性，預計流動性在中短期內仍將持續(xù)緊張。

碧桂園反映了當下市場的普遍現(xiàn)象，但也是突出的典型個例。今年以來，隨著樓市利好政策釋放，部分與碧桂園規(guī)模相若的房企銷售面上已有起色，但碧桂園卻始終未能夠受益于此，這與之城市布局和貨值結構有強相關性。

碧桂園長期深耕三四線城市，與其它頭部房企形成差異化競爭。這一模式在棚改轟烈推進之際將之送上銷售額王座，但近年來，三四線城市樓市“熄火”，碧桂園所受的沖擊更是直接。

從價格和成交來看，三四線樓市在一系列限制性政策退出后，仍未有明顯起色。

諸葛找房的數據顯示，2023年9月，一線城市市場均價止跌回升，二線、三四線城市則仍錄得下跌。其中，三四線城市市場均價為9543元/平方米，環(huán)比下降0.41%，同比下跌3.93%。

盡管碧桂園近年來一直致力于調整土地儲備結構，但三四線城市的包袱仍然難以卸去。可供對比的數據是，截至2022年年底，碧桂園在三四線城市的合同銷售額占比仍達60%。

在此背景下，碧桂園不得不采取行動。

碧桂園于10月10日宣布，其尚未支付某債務項下本金金額為4.7億港元的到期款項，也預期無法如期或在相關寬限期內履行其所有境外債務款項的償付義務，這可能導致相關債權人要求碧桂園加速履行義務或采取強制行動。

基于此，碧桂園宣布，將在尊重所有債權人現(xiàn)有法律地位和法律償付順序的前提下，公平公正地制定整體解決方案來實現(xiàn)長期、可持續(xù)的資本結構。

與此同時，碧桂園已聘請中金香港和華利安諾基（中國）擔任財務顧問及盛德律師事務所擔任法律顧問，協(xié)助評估資本結構及流動性狀況，并制定整體的解決方案。

先行一步

在境外債全面重組之前，碧桂園境內債展期已經先行一步。

2023年8月14日，碧桂園境內債券停牌后，與債權人的談判陸續(xù)展開。其中，“16碧園05”率先于8月18日公告展期方案并于9月1日獲得債券持有人會議表決通過，其余8筆債券分別于9月4日公告展期方案，并于9月11日、9月12日、9月18日陸續(xù)獲得持有人會議表決通過。

至此，碧桂園9筆境內公司債券、總額147億元的展期方案全部展期通過，到期時間整體延長3年，債券即期兌付壓力由此降低，為之換來了集中精力恢復運營的時間與空間。

碧桂園地產表示，上述7筆展期債券展期的完成能夠有效緩解公司流動資金壓力，有利于改善公司整體財務狀況，穩(wěn)定公司生產經營。公司將全力以赴做好生產經營，積極履行償債義務，重回良性發(fā)展軌道。

一般而言，房企的境內債展期談判難度要低于境外債，這是因為境內債投資者和債權人需要遵循既有的規(guī)則并受到多方面的制約。

一位投資于房企公司債的私募機構人士對21世紀經濟報道記者分析認為，“像碧桂園這類規(guī)模很大的房企，境內債大的債權人議價空間會大些，但也要講基本原則，很多已經基本收回無望的房企展期也是成功的，所以對他們的談判也會好展開一些。而把大的債權人穩(wěn)住，小的債權人多數是沒有太多意見的?！?/p>

即便如此，碧桂園此次境內債展期歷時之短，仍超出了許多房企的進度，也超過了許多業(yè)內人士的預期。債務重組先行者富力地產和融創(chuàng)中國，境內債整體展期從談判至通過也大約經過了兩到三個月的時間，碧桂園僅用時一個月，充分證明各方對之的支持力度。

一名業(yè)內人士分析稱，碧桂園境內債到期時間整體延展3年，緩解了短期流動性壓力，也有助于其恢復正常運營狀態(tài)。一方面，碧桂園可以專注于經營，避免疲于奔命應付債券談判；另一方面，整體經營資金壓力得到緩解，能夠將寶貴的現(xiàn)金資源用于各個項目的開發(fā)建設，集中資源落實保交付任務，進入到相對良性的發(fā)展循環(huán)中。

區(qū)分主次

房企遭遇流動性風險，首要的任務是按質按量“保交付”。

一位熟悉房企風險處置的人士對21世紀經濟報道記者分析稱，房企出險后，交樓、償債等等是有主次的，“交樓肯定是要交也肯定會交的，各地也會確保不出現(xiàn)爛尾樓，購房者的利益要得到保障。”

從這個角度來看，碧桂園保交付任務，是不可逾越的底線，也是碧桂園未來一段時間工作的重中之重。

根據碧桂園提供的數據，今年全年，碧桂園計劃交付房屋70萬套左右，扣除已交付的42萬套，余下的交房任務仍有約28萬套。在這一巨大的交付任務面前，碧桂園還將需要消耗龐大的資金。

面對這種局面，碧桂園此前曾表示，將把握新政策帶來的銷售窗口期，切實做好銷售及回款工作；全面盤點梳理資產，充分挖掘市場化機會盤活資產；匹配業(yè)務發(fā)展需要，進一步優(yōu)化集團整體組織架構，并且成立由董事會主席任組長的專項工作小組，建立更扁平更高效的工作響應機制，削減不必要支出；此外盡力開源節(jié)流，改善現(xiàn)金流狀況。

碧桂園還稱，其扛起大企業(yè)的責任擔當，在各級黨委政府的領導下，充分用好民營經濟31條、金融16條等有關政策，既立足當前，協(xié)調各方資源，全力以赴保交付、保運營；又著眼長遠，穩(wěn)妥推進各項經營策略和風險化解措施，保障公司可持續(xù)健康發(fā)展，維護投資者的合法權益。

目前，在各方的努力下，碧桂園交付工作有條不紊，暫未出現(xiàn)大面積逾期的情況。根據碧桂園方面提供的資料，2022年，碧桂園及其合資聯(lián)營企業(yè)交付共房屋近70萬套，交付量居行業(yè)第一。

在此前提下，碧桂園境外債談判能否順利闖關，還不能夠在當前的時間節(jié)點輕易下結論。

“我還是覺得要看方案，境外債權人的優(yōu)先級本來就低，富力的方案中追加了不少質量不錯的資產，融創(chuàng)的有債轉股的方案而且還有部分融創(chuàng)服務的可選，這些實實在在的條款都會讓債權人比較容易接受。否則，你看有些房企推的方案債權人反應很激烈，多次推遲投票時間都通不過?！币晃痪惩饨鹑跈C構的人士對21世紀經濟報道記者分析認為。

根據碧桂園最新的數據，其資產暫時能夠覆蓋負債。碧桂園2023年中報數據顯示，截至2023年6月30日，碧桂園仍手握超7800億元的土儲和2544億元凈資產，凈資產比較充足，土儲資源足以支撐公司未來發(fā)展。

必須指出的是，碧桂園資產充足的前提是其基本面能夠保持正常運營，如若發(fā)生其它突發(fā)事件，資產是否會因此而折損存在不確定性。這也是碧桂園境外債談判的影響因素之一。

無論結果如何，碧桂園已經順利渡過境內債展期的關口，債務壓力暫時得以減輕；境外債談判的進展，在“保交付”的前提下，可以視作錦上添花的動作。

市場復蘇未及預期，碧桂園奮力一博。

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