對房價沒研究，但看圖這明顯是在高位上嘛，而且掛牌數(shù)很小，像是被凍住了。

房價的漲跌，即是供求關(guān)系左右，某種程度上說也是一種貨幣現(xiàn)象。漳州房價飆漲，也就是兩年內(nèi)的事情，那么原因是什么？我想可能有幾點(diǎn)：

一是廈門房價的外溢效應(yīng)。從角美、龍海、漳州港等與廈門接壤或隔海相對的地區(qū)上漲，逐步蔓延至市區(qū)。炒房客在廈門限購限貸，或者高位風(fēng)險下，涌入漳州，短時間內(nèi)提高需求量，抬高價格，這是一種可能。但是不是主要原因？不清楚。

二是不同城區(qū)結(jié)構(gòu)化的差異。地區(qū)平均房價看的高，還是需要分區(qū)域、結(jié)構(gòu)化的分析，這和人均收入是一個道理，有的很高，有的相對較低，大量的窮人和少數(shù)千萬富翁收入一平均，結(jié)果全成了中產(chǎn)階級，到歸根到底還是窮人多一些。同樣的道理，漳州不同地區(qū)的房價也許差異很大，到底哪個價位占主體，這就不能看平均數(shù)據(jù)了。

三是地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長和人口流入情況。雖然漳州近年來GDP增長速度較快，在10%以上，但這里面投資也許起到了主要作用。人均GDP則尚不如龍巖等地，同時人口似乎沒有明顯凈流入，因而可以推定，剛需增長也許有一定的作用，但不可能是造成房價上漲的主要因素。

四是供求的主體，購房者的集中程度。這就需要數(shù)據(jù)支撐了，也許政府的房管局有數(shù)據(jù)，能讓我們知道，在飆漲初期，是幾個人在短時間內(nèi)買了幾百上千套房。房價能夠短時飆升，一定是短時內(nèi)貨幣超量涌入的結(jié)果，因而通常是小團(tuán)隊的炒房客集群作戰(zhàn)，而且漳州的房市總體規(guī)模在之前相對較小，具有操作空間。

房源集中的話，在對投資預(yù)期改變的時候，就可以影響到供應(yīng)，甚至做到有價無市。很簡單的道理，如果我一個人把漳州的房子全買了，只要我不想出售，那么價格就不漲不跌。如果房價有下行趨勢，通過控制供應(yīng)，緩慢出貨，這樣相對于剛需，仍能做到一時的供不應(yīng)求或供求平衡，價格不下跌甚至微漲。實(shí)際上銀行限貸和政府限購，是在減少需求，間接也起到了穩(wěn)定價格的作用。

要控制二手房的供應(yīng)獲利，有幾個條件：一是房源要相對集中，如果過于分散，每個投資客的情況不同，勢必難以協(xié)調(diào)，容易發(fā)生踩踏效應(yīng)；二是對未來房價的長遠(yuǎn)判斷，如果一致的預(yù)期是下跌，那么就不能長期持有；三是資金成本，杠桿率越高，貸款或借款的比例以及利率越高，資金壓力越大，就算是全部為自有資金，沒有收益也是虧損，所以對資金成本要有足夠的承受能力；四是增量房供應(yīng)數(shù)量及開發(fā)商設(shè)定的價格，這也取決于開發(fā)商被飆漲后帶動的預(yù)期，供過于求，就可能反過來影響預(yù)期和價格。

限購限貸的結(jié)果，實(shí)際就是把成交量和價格凍住，既可能避免踩踏效應(yīng)，又讓房價維持在事實(shí)上的高位。

五就是預(yù)期，包括投資客的預(yù)期、剛需者的預(yù)期、潛在購房者的預(yù)期、開發(fā)商的預(yù)期。按道理每個城市的房產(chǎn)市場，都是獨(dú)立的供求關(guān)系，有些城市漲有些城市跌，才是市場經(jīng)濟(jì)的常態(tài)。但現(xiàn)在變成了全國人民普遍一致的預(yù)期，即房價只漲不跌，或者是不會跌，因?yàn)椋?/p>

1、房價一跌或者跌的厲害，全國的預(yù)期改變，就變成全國性的踩踏事件、金融危機(jī)，對經(jīng)濟(jì)沖擊太大；

2、房地產(chǎn)投資仍是支撐GDP增長的主要動力之一，GDP增長速度放緩，就可能放松對房地產(chǎn)限購限貸的管制，以刺激增長；

3、土地財政是大部分地方政府的主要財源，因而土地價格不能跌，房價也不會跌；

4、鑒于房市如此重要，政府不能不管，必能維持價格穩(wěn)定。

正是這種扭曲的現(xiàn)狀，造成了一種普遍的預(yù)期，并把銀行和政府綁在一起。要在不沖擊價格的情況下調(diào)整預(yù)期，困難很大，房地產(chǎn)稅可以迅速改變預(yù)期，但會沖擊價格并動到部分人群利益；放開土地供應(yīng)影響地方土地財政收入，地賣的多價格跌下去，可能得不償失。

所以最終需要國家政策入手，要區(qū)別作為商品的住房和作為公共物品的住房，在化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險的條件下，控制貨幣尤其是M2增長速度，前者放開買賣任漲任跌，投資者自負(fù)盈虧，銀行自控風(fēng)險，通過利率和房地產(chǎn)稅進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)控；后者要加快改革加大供給，包括保障房、廉租房供應(yīng)加大以及租賃市場改革。但這必將是一場長期戰(zhàn)役。

本人漳州人，16年6月在漳州角美買的房子11000，2016年漳州房價飆漲，大部分是因?yàn)橥顿Y客刮起來的?，F(xiàn)在角美均價一手房19000左右，二手房只有13000-16000。最靠近海滄的圣地亞哥15000-18000。漳州市區(qū)不甚了解，估計應(yīng)該更低一點(diǎn)?，F(xiàn)在漳州的房價已經(jīng)基本上失去上漲的動力了，原因兩個，一個是前期炒房團(tuán)投資上漲太高，炒房團(tuán)撤退后，接盤的人不愿意降價，還在死撐。另一個是廈門的房價沒有上漲了。漳州失去了上漲的動力。不過我判斷，漳州市區(qū)以及其他縣城會緩慢下降，角美漳州港會維持這個價格，因?yàn)榻敲来_定連接廈門地鐵六號線，這個發(fā)改委已經(jīng)同意，等幾年后地鐵通后可能會再漲一點(diǎn)，但還是海滄房價的一半左右。漳州港，要開通海底隧道到廈門島是不可能的，但廈漳大橋免費(fèi)是一個利好消息，對房價的穩(wěn)定是有好處的。

看了好些回答都沒說到關(guān)鍵點(diǎn)上，漳州人能買得起一套房的家庭非常普遍，這是根本原因。平和的人均GDP漳州倒數(shù)第一，福建倒數(shù)第三，但在漳州買房最多的卻是平和人。云霄詔安人均GDP同樣在全省排名靠后，但他們的富裕程度用GDP是無法衡量的。漳州是輕工業(yè)與農(nóng)業(yè)非常發(fā)達(dá)的地方，民營經(jīng)濟(jì)占主體地位，其經(jīng)濟(jì)成果大部分掌握在民眾手中。漳州人外出經(jīng)商的很多而低調(diào)，隱形富豪更不少，隨便舉個簡單例子，漳州人在廣東開的店面至少也有幾萬間。這就是為什么漳州的房價可以這么高。

陰跌三年，庫存大，新房降價潮

福建漳州，一座在國內(nèi)不知名的城市，既沒有廈門的高顏值，也不是泉州的高富帥。

但就是這樣的一座城市，在這幾年洶涌的樓市浪潮中，曾一度登上國內(nèi)熱點(diǎn)新聞。房價是它成為熱點(diǎn)新聞中一個繞不開的因素。

全文分四大塊：

01 壹 一年暴漲、三年陰跌，普通人依舊難以承受

這在篇文章，主要說漳州城區(qū)的房價。

2010年，漳州房價每平5000元左右，到2016年上半年，五六年間，整體處于緩慢上漲，不溫不火。

2010年7月全國新房均價，漳州第57位5110元每平

然而，從2016年下半年開始，房價直接翻倍暴漲，并于2017年4月底到達(dá)頂峰，均價15000多。

2017年4月均價

你可以想象，原本一個均價六七千的農(nóng)業(yè)城市，不到一年時間翻了兩三倍，身處其中的有房者、未買房者又是什么感覺。

不過在沒有強(qiáng)勢人口流入與工業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐之下，脫離收入的高房價必然回落。

事實(shí)上，經(jīng)過兩三年的陰跌，目前漳州房價每平方均價在12800元左右，并逐漸趨穩(wěn)，但這對一座三線城市來說，并不便宜。

02 貳城市人口、產(chǎn)業(yè)與薪資待遇

漳州究竟是一座什么樣的城市？有多少人？有什么產(chǎn)業(yè)？普通人收入如何？

為什么三線小城市房價卻比肩二線城市，又是什么人在這座城市買房？

未來房價還會上漲嗎？能入手嗎？什么時候能入手？

1. 人口

2019年末全市常住人口516萬人，比上年末增加2萬人，人口處于正增長狀態(tài)，而戶籍人口522萬人，總?cè)丝趧t處于流出狀態(tài)，包括外出就業(yè)、做生意、上大學(xué)等。

其中城鎮(zhèn)常住人口309.6萬人，薌城區(qū)、龍文區(qū)常住人口79.9萬人，占全市僅為15.5%，處于上升狀態(tài)。

2. GDP、產(chǎn)業(yè)、工資收入

產(chǎn)業(yè)是一座城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有產(chǎn)業(yè)才能留住本地人，吸引外來人口，從而買房定居，支撐樓市發(fā)展。

不管向內(nèi)向外，產(chǎn)業(yè)都是城市的根基，那么，漳州有什么產(chǎn)業(yè)呢？

我們先從大的GDP說起。

整體來看，漳州雖然不知名，也不是大城市，但GDP倒是不錯，2019年躋身全國50強(qiáng)，排名47名，達(dá)4741.83億元。

03 叁主要購房群體、庫存與去化周期、新房降價潮

1. 主要購房群體：按我多年從業(yè)發(fā)現(xiàn)，主要有以下群體：

①. 體制內(nèi)員工，包括公務(wù)員、教師、醫(yī)生、國企央企等單位員工。這部分人，收入中等偏上且穩(wěn)定，大多數(shù)獨(dú)生子女，同時大多數(shù)人有家里支持，購買力比較強(qiáng)。

②. 縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個體戶、有錢的農(nóng)民等。這部分人很多在縣城買了，在村里蓋好房子了，但一旦兜里有錢，都想給孩子買套市區(qū)的房子用來讀書，或者給孩子畢業(yè)后自住。這部分基數(shù)大，所以客流也是很可觀，源源不斷從縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)流到市區(qū)。

③. 城市周邊拆遷的村落。村子拆遷了，有錢了，為了改善居住條件，很多村民會買周邊的小區(qū)，住上有物業(yè)的樓房，特別是在2016年、2017年，棚改貨幣化政策下，這部分群體強(qiáng)有力地推動房價上漲。

④. 廈門回流。廈門的房價是漳州三四倍，很多在廈門上班的漳州人買不起廈門怎么辦，孩子又需要上學(xué)了，只能退而求其次買漳州唄。

⑤. 回鄉(xiāng)工作的大學(xué)生，以及各行業(yè)的外來人口。深圳、北京、上海等，購房的主力群體是外地人，而漳州不是，可以說外地人口僅是一小部分，其中省內(nèi)的龍巖、三明等居多，省外的江西居多。

以上就是漳州五個的主要購房群體，很明顯，這座城市的房子主要還是本地人在買，而本地人工資又不高，購買力不強(qiáng)，攢錢又是個緩慢的過程，所以樓市短期缺乏動力，投資屬性比較弱。

04 肆 年底開發(fā)商壓力大，降價、促銷頻繁

2019年、2020年漳州市區(qū)商品住宅供應(yīng)迎來高峰。

最大供應(yīng)量集中在九九灣、西湖板塊，初略算了一下，單單這兩個地方，新樓盤就有二十多個，并且集中在售，由于地段、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場購買力不足，為了吸引客源，拉客、分銷、價格戰(zhàn)成為日?，F(xiàn)象。

某樓盤一口價房源，相對之前確實(shí)有便宜了

類似以上優(yōu)惠海報，天天都能刷滿朋友圈?？梢哉f開發(fā)商不放過任何一個節(jié)假日，哪怕周末也要搞促銷、搞特價房、搞一口價房源、搞工抵房等等，只要能找到降價的招數(shù)，恨不得輪流用不變。

這也說明了，年底了，市場并非很好，在融資三條紅線之下，房企壓力確實(shí)大，降價促進(jìn)銷售成日常。

在市區(qū)競爭最激烈的兩個板塊，當(dāng)屬閩南水鄉(xiāng)與西湖板塊，從這兩三年房價走勢來看，整體上閩南水鄉(xiāng)是低開高走趨勢，而西湖是高開低走趨勢，目前兩個板塊均價幾乎差不多，或是閩南水鄉(xiāng)高一些。

05 伍明年房價會上漲嗎？能入手嗎？

短期房價是很難預(yù)測的，如果我知道要漲，那肯定買進(jìn)，如果要跌，那就把住的先賣出，跌穩(wěn)了再買進(jìn)。

但沒人是神仙，所以當(dāng)很多人問，明年房價怎么樣時？我只能說，漲是有可能，但不會大漲，跌也是有可能的，但不會大跌，妥妥的官方回答。

不過按我的心理預(yù)測，明年部分樓盤還可能下探，但部分樓盤可能會開啟上漲，板塊和產(chǎn)品分化，當(dāng)開發(fā)商擺脫了年底的回款壓力，又存量不多時，不降價是有可能的，特別是優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。

再者，經(jīng)過這一年的貨幣放水，資產(chǎn)價格會上漲。

這一兩個月，廈門的房價已經(jīng)偷偷在漲了，有名額的投資客開始入場，預(yù)計明年四五月份會有比較明顯的漲價。廈門漲價傳導(dǎo)到漳州，多少也會影響一些，最開始漲的就是優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。

現(xiàn)在漳州港開發(fā)區(qū)的房價并沒有高得那么離譜了，我在漳州港一家中介上班，成交價在10500左右，八九千的也有很多，現(xiàn)在拍地都拍到九千多了。買房了的人，要有信心，沒買的人，可以考慮看看，我是一個外地人，反而很看好漳州港，空氣好，環(huán)境美，交通也是比較便利的，適合人居?。?/p>

這都是多久以前的事了，現(xiàn)在早已跌出十萬八千里了，親

漳州地處“閩南金三角”，中心城區(qū)為薌城區(qū) 、龍文區(qū)、漳州臺商投資區(qū)、漳州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是廈深鐵路、龍廈鐵路、鷹廈鐵路、福廈高鐵交匯的重要樞紐地區(qū)。

686年中國唯一的女皇帝武則天敕建漳州郡，迄今已有一千三百余年歷史。歷史上走出了林語堂、 黃道周等名人。

這樣一座福建名城，2018年房價如何呢？

漳州9月二手房均價 12928 元/m2,漳州8月二手房均價 12943 元/m2,環(huán)比上月下跌 0.11% ，同比去年同期下跌 9.61%。

漳州全市戶籍人口514.41萬人 ，2017年GDP3563.48億元 ，增速連續(xù)多年位居福建第一。雖然GDP上漲很快，但是過去一年房價是持續(xù)下行的。

光看均價未免偏頗。從房價分布來看，漳州房價大多數(shù)集中在1萬到1.6萬之間。

上圖展示了各個區(qū)縣的房價現(xiàn)狀。

有消息稱，，今年上半年，漳州市新備案外資項(xiàng)目47家，注冊合同38.8億元，同比增長31.2%；驗(yàn)資到資24.3億元，完成序時進(jìn)度達(dá)60.0%，居全省設(shè)區(qū)市第一位。大量的外企涌入漳州建廠投資，是不是也形成了漳州房價支撐呢？

據(jù)國家統(tǒng)計局漳州調(diào)查隊調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2017年漳州全市居民人均可支配收入達(dá)24789元，目前的房價，漳州的朋友覺得貴么？

想在漳州置業(yè)的朋友，漳州還是著名的“魚米花果之鄉(xiāng)”，漳州平原是福建最大平原，素有“海濱鄒魯”的美譽(yù)，境內(nèi)有東山島、漳州濱?；鹕焦珗@、南靖土樓、云洞巖等景點(diǎn)，值得大家去旅游看看。

土樓

GDP全國排名23位才好！

怎么看？炒起來的唄！要工業(yè)沒工業(yè)，要旅游沒旅游，要人口沒人口，哪來人買？都是本土土著，誰還沒塊宅基地！離泉州、廈門近，被迫炒起來，炒起來之后發(fā)現(xiàn)，這地方購買力不行，GDP不錯，人均感人，基礎(chǔ)工資無比感人，極差分布，窮得窮死，富的富死，普通人就是個溫飽，哪里買得起房子？加上又沒大企業(yè)，無法吸引外來人口，本土人口也留不住，大量高校畢業(yè)人才都不回本土發(fā)展。空置率賊高，一晚上就是鬼城！別看賣的多好，大晚上幾家亮燈？高房價根本維持不住！三線城市的經(jīng)濟(jì)，三四線的消費(fèi)水平，五線的人均，當(dāng)前房價再往下跌個一兩千才勉強(qiáng)跟得上當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)！要么加大投資，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落地，進(jìn)而吸引人才，要么就是降房價！不然等著剛需攢個八九年湊首付吧。

一個城市的經(jīng)濟(jì)不能只看國企公務(wù)員，要看工人階級的普通I工資，漳州經(jīng)濟(jì)確實(shí)不好，房價超實(shí)際太多會大跌價場面出現(xiàn)，將要來臨！