對(duì)于剛需的購(gòu)房人群，我認(rèn)為目前買房、置換是好時(shí)機(jī)；雖然目前整個(gè)合肥的房市成交量少，熱度不比上半年，但是整個(gè)城市的房?jī)r(jià)基數(shù)仍屬于價(jià)低的（相對(duì)一線城市來(lái)說(shuō)），房市處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)情況下就是好時(shí)機(jī)，買房千萬(wàn)別想著撿個(gè)大漏，低于市場(chǎng)價(jià)多少多少的，這樣你買不好房子，有機(jī)會(huì)可以選擇好的房源和樓層，市場(chǎng)價(jià)就可以下手，現(xiàn)在到年底之前由于上半年房市太過(guò)火熱，下半年房?jī)r(jià)不會(huì)大漲更不會(huì)大跌，整個(gè)房市會(huì)橫盤一段時(shí)間，之后房市會(huì)怎么樣很難說(shuō)，我認(rèn)為；一方面“老破小”房子價(jià)格，因?yàn)榉魁g原因，貸款年限受限，首付比例增加，增值空間不會(huì)很大、加上居住體驗(yàn)不好，我認(rèn)為這樣的小區(qū)購(gòu)房人群會(huì)越來(lái)越少，價(jià)格降是遲早的，另一方面，房子比較新點(diǎn)的，處于就業(yè)率高的地區(qū)，小區(qū)配套好，大的開發(fā)商小區(qū)這樣的房子價(jià)格會(huì)越來(lái)越高。還有重要的一點(diǎn)就是往合肥重點(diǎn)發(fā)展的方向購(gòu)房，不管是居住還是投資是不會(huì)錯(cuò)的，千萬(wàn)別因?yàn)槟莻€(gè)地方價(jià)格便宜而買，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了，當(dāng)然如果你在那里工作，就是為了居住，生活便利那就另當(dāng)別論了。總結(jié)一句話：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降，如果你已經(jīng)剛剛把房子買好了，或者你手上已經(jīng)有幾套房子了，你還想著它降嘛？

房?jī)r(jià)下降幾家歡喜幾家愁！剛需購(gòu)房者皆大歡喜，開發(fā)商愁、拆遷戶還原10套8套房子的愁、炒房團(tuán)愁。房?jī)r(jià)持續(xù)下降的可能性不大，或許還有點(diǎn)慣性。3—5年仍然會(huì)漲，為什么？土地有盡頭，房地產(chǎn)仍將是支柱產(chǎn)業(yè)，吃房地產(chǎn)飯的太多太多。

先換個(gè)角度來(lái)看，現(xiàn)在合肥的房?jī)r(jià)虛高嗎？有水分嗎？如果沒(méi)有水分，那風(fēng)險(xiǎn)就較小，水分較大，那房?jī)r(jià)跌的可能性就大。

其實(shí)想買合肥房子的人，別光盯著合肥房市，合肥因?yàn)槭袇^(qū)常住人口就512萬(wàn)人，你沒(méi)看錯(cuò)，不信的自己搜一下，官媒發(fā)布的數(shù)據(jù)，四縣加巢湖市各有近百萬(wàn)人口。可以沒(méi)事看下深圳房市的情況，深圳常住人口2000萬(wàn)人左右，而且人群的購(gòu)買力更高，炒房客的花樣更多。之前還有炒房客叫囂著，深圳房?jī)r(jià)20萬(wàn)一平米不是夢(mèng)，結(jié)果一個(gè)二手房指導(dǎo)價(jià)就給深圳房?jī)r(jià)指導(dǎo)跌了。

合肥現(xiàn)在只是少數(shù)學(xué)區(qū)房出了二手房指導(dǎo)價(jià)，還不是更嚴(yán)格的全市二手房指導(dǎo)價(jià)，或者拿到房產(chǎn)證后4年才能轉(zhuǎn)手賣，給流動(dòng)性鎖住。我個(gè)人的結(jié)論，合肥目前的房?jī)r(jià)里面，有20%-30%的水分?，F(xiàn)在表面出來(lái)的情況就是二手房交易量變慢，二手房慢慢的越來(lái)越難賣，捂盤的新樓盤開始搶跑上市。最近肥西新開盤的某樓盤給中介高回扣，全城中介都激動(dòng)壞了，賣一套房子賺幾萬(wàn)塊錢傭金，還不瘋了。其實(shí)肥西一沒(méi)限購(gòu)，二沒(méi)限售，二手房指導(dǎo)價(jià)更是沒(méi)影的事情，肥西這是提前給二十年后的房?jī)r(jià)一步漲到位了，肥西新樓盤水分就更大，說(shuō)50%的水分都不為高。

所以我個(gè)人建議，你現(xiàn)在想在合肥買房，是為了什么？你急著結(jié)婚，孩子急著讀書，耽誤不起時(shí)間你就買。如果你是想買房等價(jià)格漲了，轉(zhuǎn)賣割別人韭菜，現(xiàn)在的情況和炒股差不多，你惦記人家的漲幅，人家惦記你的本金，別折了老本。

個(gè)人淺見：時(shí)機(jī)主要看政策 目前不會(huì)大漲大跌了 無(wú)所謂買房的好時(shí)機(jī) 因?yàn)楹脮r(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去了 也不會(huì)再有了 但是合肥還是當(dāng)下值得買房的城市之一

這么大一個(gè)話題其實(shí)對(duì)于我們這些小人物來(lái)說(shuō)不適合討論。但身在其中又從自己的觀點(diǎn)也做下自己的講述。從1998年房產(chǎn)商品化以來(lái)房屋一路高歌猛進(jìn)，一周期形勢(shì)看只有短暫的下調(diào)后又直線上升，直到今年才開始回落。七折八折到處的開發(fā)商都在出貨。很多人認(rèn)為這和08年類似。等待黑暗后的爆發(fā)。也有很多人不這么認(rèn)為。那么這個(gè)問(wèn)題我們究竟應(yīng)該從什么方面去看看。從哪些角度分析呢？今天站在個(gè)人的角度。和從業(yè)這么多年的角度來(lái)說(shuō)下我的一些方法！

首先來(lái)說(shuō)過(guò)去20年中國(guó)房產(chǎn)的一個(gè)過(guò)程。1998年房屋開始商品化。在2000年前的兩年里整體的商品化進(jìn)程還是沒(méi)有太多變化。直到2000后中國(guó)大城市正式進(jìn)入商品化過(guò)程。房?jī)r(jià)也在肉眼可見地不斷上漲。直到2008年亞洲金融危機(jī)，才開始下浮。這也是個(gè)人認(rèn)為的第一階段。這個(gè)階段的購(gòu)房以自用居家為主。這個(gè)時(shí)間段的購(gòu)房還是理性的大多以居住為目的少部分投資屬性。2008年到2015年房地產(chǎn)在不斷地基建完善下開始進(jìn)入成熟區(qū)。一部分具有前瞻眼光的人在這期間進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，這使得房產(chǎn)屬性發(fā)生了變化。從居住消耗品變成了具有投資屬性的資產(chǎn)。這期間很多房產(chǎn)也從08年的價(jià)格變成了過(guò)去的1倍或數(shù)倍。很多人也在在這期間看到別人購(gòu)房獲利而逐漸關(guān)注了解房產(chǎn)。第三階段也就是房產(chǎn)市場(chǎng)的非理智期。15年年度到2019年開發(fā)商不斷建房，客戶不斷買入。投資客增多，交易量不斷上升，價(jià)格不斷上漲。購(gòu)房者心態(tài)趨于瘋狂。經(jīng)濟(jì)環(huán)境大好，城市規(guī)劃?；ㄅ涮椎呐浜舷?。房?jī)r(jià)不斷地創(chuàng)造新高。那中山這座城市為例百分60的客戶為投資屬性的客戶。2019年年度疫情，到2020年5月。因?yàn)楦綦x政策。房產(chǎn)降溫。2020年下半年房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了他最后的瘋狂。又創(chuàng)新高。2021年回歸理智。這份理智來(lái)源于政府，銀行，經(jīng)濟(jì)條件。

這是我對(duì)于這些年房產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)人描述。我們可以看到房子從住變成了投資品，那后期是否會(huì)回歸于它本來(lái)的屬性消耗性商品呢！個(gè)人角度認(rèn)為答案一定是是！那我們從什么角度來(lái)證明這個(gè)結(jié)論。

價(jià)格上漲的原因是供需關(guān)系決定的。商品少。購(gòu)買者多。價(jià)格上漲是趨勢(shì)。如我有100瓶水。有500個(gè)購(gòu)買水的人。必然發(fā)生的就是價(jià)格上漲。如果有有能力在這時(shí)賣了2瓶水或者更多。我就可以加價(jià)出售給更多的為夠得人群。和黃牛類似。價(jià)格就是價(jià)格不斷升高。但當(dāng)出售水的商家不斷生成水。增加到500-1000瓶了呢。當(dāng)然這里有人有很多瓶水，所有這個(gè)時(shí)間段的還是會(huì)有很多沒(méi)有買到水的人購(gòu)買。但已經(jīng)比只有100瓶水時(shí)購(gòu)買者減少。100瓶時(shí)水的出售價(jià)格假設(shè)為1元購(gòu)得。到手出售價(jià)為2-3元價(jià)格。后期造水商人價(jià)格上調(diào)至2元-3元。黃牛價(jià)格也在提高。在不斷地生成下。真正需求的購(gòu)水者不斷減少。而到手者逐漸增多。很多人手里有2-3瓶的時(shí)候。結(jié)果也就顯而易見了。很多人說(shuō)中國(guó)人口眾多。不愁沒(méi)人買。但購(gòu)房主力70-80-90現(xiàn)在大多已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定期。00后10后的人口又有多少。中國(guó)正在進(jìn)入老齡化階段。生育的減少。也決定了將來(lái)消費(fèi)主力的減少。

當(dāng)然很多人會(huì)說(shuō)現(xiàn)在的通貨膨脹這么嚴(yán)重。請(qǐng)明白我說(shuō)的房產(chǎn)會(huì)變成消耗品，而不是說(shuō)他未來(lái)價(jià)錢會(huì)去到怎樣，但請(qǐng)大家理解一點(diǎn)08年基礎(chǔ)工資給500的地方還是有很多的。現(xiàn)在是否還有很多呢，簡(jiǎn)單舉例現(xiàn)在我夠得100萬(wàn)的房產(chǎn)。而且每年還上漲了百分之4到5.五年后，我是否盈利。但是否定的。根據(jù)近20年的貨幣情況。國(guó)內(nèi)每年的通貨率為6.8-6.9。按一百萬(wàn)算。同在五年后的同等價(jià)值在當(dāng)時(shí)價(jià)值90萬(wàn)左右。那他還是投資品還是消耗品呢。記住前提是還沒(méi)有計(jì)算國(guó)家房產(chǎn)稅務(wù)未來(lái)的增收情況。

消耗品的前提是什么。當(dāng)然是越舊。他的價(jià)值就在同等物品的價(jià)值中價(jià)格越低。記住我說(shuō)的不同等物品。不是說(shuō)所有。因?yàn)橐欢ㄓ腥藭?huì)說(shuō)深圳的房子和惠州的房子比較?，F(xiàn)在房產(chǎn)大多為電梯高層。一般超過(guò)20層，電梯最優(yōu)狀態(tài)大概是15年。外觀狀態(tài)大概是10年-15年?？梢該Q可以修繕。但你是否喜歡修過(guò)的車呢。或者同等你是否愿意用同樣的價(jià)格去購(gòu)買呢。這是顯而易見的。

中國(guó)房產(chǎn)如同多米諾骨牌。一個(gè)倒下可以瞬間崩塌。同樣政府能做的是把這個(gè)速度放緩放慢。讓它對(duì)于社會(huì)的沖擊減小。人們逐漸適應(yīng)。就如同當(dāng)年的那句房住不炒一樣。慢慢深入人心。慢慢接受這些。