房子給人帶來(lái)的不僅僅是有了一個(gè)穩(wěn)定的住所，還有歸屬感，每年買(mǎi)房子都會(huì)有一些不一樣的新政策，那么在2022年會(huì)有哪些買(mǎi)房新規(guī)定呢？2022年真的會(huì)迎來(lái)房子的貶值潮嗎？和小編一起來(lái)詳細(xì)來(lái)接一下吧。
2022年買(mǎi)房有什么新規(guī)定
1、“居住權(quán)”與“所有權(quán)”分離，這是好事，但買(mǎi)房時(shí)要分清楚，別弄錯(cuò)了。
過(guò)去買(mǎi)房就是所有權(quán)，居住權(quán)是包含在內(nèi)的，但是會(huì)從2022年1月1日起，兩者分離了?！懊穹ǖ鋾r(shí)代”來(lái)了，自2022年1月1日起正式施行。其中提到的“居住權(quán)”我有必要說(shuō)一說(shuō)。
先舉例吧，過(guò)去保姆在雇主家干活，房子被其他人繼承后，大概率被趕出房門(mén)，這也是合乎情理的。但今后有可能就不行了?！睹穹ǖ洹返?70條規(guī)定，可以約定居住權(quán)的時(shí)間也可以是居住權(quán)人去世為止，也就是說(shuō)可以居住到其百年。
可能更人性化了，如果你明白了這些，買(mǎi)房時(shí)就知道你買(mǎi)的是什么了。我認(rèn)為這是在落實(shí)“房住不炒”中對(duì)居住的最大尊重，是對(duì)人最基本居住需求的最大尊重。
以后你買(mǎi)房可以拆開(kāi)買(mǎi)。買(mǎi)房難，你就為了住，可以單買(mǎi)居住權(quán)，你想獲得收益你就買(mǎi)所有權(quán)。但是你不能住，你得尊重居住權(quán)人。當(dāng)然，居住權(quán)人不會(huì)因?yàn)?span id="vs9fhgj" class="wpcom_tag_link">房?jī)r(jià)上漲去分一杯羹。
你說(shuō)好還是不好，不管好還是不好，買(mǎi)房的人都要看清楚想清楚。有居住權(quán)的房屋要慎買(mǎi)，除非你不想買(mǎi)來(lái)住。
2、住宅70年到期后可以自動(dòng)續(xù)期，這個(gè)定了，但是費(fèi)用還沒(méi)有定。
大家過(guò)去最關(guān)心的就是房子產(chǎn)權(quán)70年后該怎么辦呢？
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的；自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免；依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。但對(duì)于商辦40年產(chǎn)權(quán)到期后是否可續(xù)期，目前好像還沒(méi)有明文規(guī)定。買(mǎi)房的時(shí)候一定要注意年限。
3、抵押當(dāng)中的房子，不用解押便可以直接過(guò)戶了。
過(guò)去，大部分人買(mǎi)房是需要貸款，那么就意味著基本上是跟銀行做了抵押的。如果房屋抵押給銀行，銀行若不同意轉(zhuǎn)讓則不能轉(zhuǎn)讓。
除非你把貸款還清，否則銀行不同意你轉(zhuǎn)讓你也沒(méi)辦法。但是從2022年開(kāi)始，在押房產(chǎn)可直接交易并過(guò)戶，不需要繳清全款或提前征得銀行同意。
說(shuō)的是啊，自己的房子自己做不了主。這下好了，以后買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)可能會(huì)更活躍了。但你要注意啊，過(guò)戶后還是要盡快償還銀行貸款，否則銀行可能還有權(quán)申請(qǐng)?zhí)幹眠@套房屋。
4、想跳單很難了，必須尊重中介的勞動(dòng)成果，否則會(huì)被起訴。
根據(jù)新規(guī)規(guī)定，如果是用了中介服務(wù)并獲得了交易資源，如果逃單的話，中介有權(quán)起訴。過(guò)去可不一樣，畢竟中介費(fèi)還是挺多的，讓誰(shuí)誰(shuí)都心疼，可是人家付出了勞動(dòng)，就必須尊重勞動(dòng)成果，至于大家經(jīng)歷的中介太黑那是另一個(gè)層面的事。
利用中介提供機(jī)會(huì)繞開(kāi)中介買(mǎi)房的，應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬。中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
5、外甥、外甥女、侄兒、侄女都可以繼承房產(chǎn)了。
《民法典》從2022年1月1日開(kāi)始實(shí)行，其中就對(duì)遺產(chǎn)繼承作出了不少新規(guī)定。遺產(chǎn)當(dāng)中很大一項(xiàng)就包括房產(chǎn)。新規(guī)增加了有效繼承人范圍，外甥、外甥女、侄兒、侄女都位列其中，都可以依法繼承房產(chǎn)了。
這是與時(shí)代相適應(yīng)的，畢竟現(xiàn)在很多人都不要孩子，導(dǎo)致很多人沒(méi)有第一第二合法有效繼承人，所以才想了這一招。
6、租房租期最長(zhǎng)不得超過(guò)20年，不能單方面提高租金，不能驅(qū)趕承租人。
過(guò)去很大程度上，人們不愿租房，除了房?jī)r(jià)上漲太快覺(jué)得租房不劃算外，就是因?yàn)樽夥坎话捕?，沒(méi)有家的感覺(jué)。今后在租房方面有了更人性化的規(guī)定。
根據(jù)民法典規(guī)定，任何物權(quán)租賃期限不能超過(guò)20年，超過(guò)部分自動(dòng)失效。當(dāng)然包括房子，也包括車(chē)位，有些開(kāi)發(fā)商租給你40年，那是不合法的，你也要注意了。小心后20年打水漂。
以前房東經(jīng)常隨意漲房租，以后有了規(guī)定了，房東不得再單方面提高租金，必須得到承租人的認(rèn)可。
即便合同到期了，租客不肯搬走的話，房東也不能驅(qū)趕，當(dāng)然租客需要承擔(dān)違約責(zé)任，你有權(quán)利也有義務(wù)，租客不能擅自改造、裝修房屋，除非征得房東同意。
2022年房子將迎來(lái)貶值潮
一、聊房?jī)r(jià)先看“供給”方面
市場(chǎng)中說(shuō)價(jià)格先看供需。首先，來(lái)看“供給”數(shù)據(jù)，那就是要看房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)了。
大約是從2016年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)，出臺(tái)了“房住不炒”的基本發(fā)展定位，各大城市也開(kāi)始響應(yīng)號(hào)召，深度貫徹實(shí)施房產(chǎn)調(diào)控模式，希望能使房產(chǎn)回歸本質(zhì)——住房屬性，使房?jī)r(jià)也回歸基準(zhǔn)。
在往后的幾年時(shí)間里，央行出臺(tái)的“3+2”房產(chǎn)資金限制要求、要求房地產(chǎn)企業(yè)降低負(fù)債，同時(shí)壓縮房產(chǎn)業(yè)整體融資增幅；
隨后又出臺(tái)了“雙上線”的融資貸款策略，這幾乎大大減小了金融機(jī)構(gòu)選擇向房地產(chǎn)業(yè)和購(gòu)房者貸款的可能性，這樣一來(lái)，沒(méi)有了大量穩(wěn)定資金的支持，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)幾乎遭受了前所未有的打擊。
央行的一系列要求并非單行，這一段時(shí)間內(nèi)，住建部也多次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了新要求，其中最突出的一個(gè)是“過(guò)快上漲問(wèn)責(zé)制”。
即為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快地增長(zhǎng)，而對(duì)當(dāng)?shù)卣畬?shí)行問(wèn)責(zé)制，為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障，實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。
大家都或多或少地了解一些，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著多種行業(yè)的發(fā)展，甚至很多大城市都是依靠房地產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)，而住建部“不依靠房地產(chǎn)刺激”的提出，原本的城市發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依賴也被切斷。
如此以來(lái)，房地產(chǎn)的發(fā)展也缺少了地的方有力支持。
從2016年到2022年之間，各方政策并沒(méi)有絲毫松懈，整個(gè)樓市一直處在深度調(diào)控之中，中間還穿插著不同層次的調(diào)和，房市發(fā)展一直趨于平穩(wěn)，房?jī)r(jià)沒(méi)有任何上升的苗頭，這一切似乎也預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)大勢(shì)已去。
二、房市“需求”
那么“需求”方面數(shù)據(jù)呢，央行曾經(jīng)發(fā)表過(guò)一份關(guān)于城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)負(fù)債的報(bào)告，那份報(bào)告中的數(shù)據(jù)非常清晰地指出，現(xiàn)在我國(guó)城鎮(zhèn)家庭總資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)中，實(shí)物資產(chǎn)的占比超過(guò)了70%。
很多人可能不知道這個(gè)數(shù)據(jù)背后的意義，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)據(jù)證明城鎮(zhèn)家庭的購(gòu)房量是很大的，因?yàn)樵趯?shí)物資產(chǎn)中，房屋是占絕對(duì)比重的。
在這篇報(bào)告中，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其中有30%以上的家庭他們每戶擁有2套房產(chǎn)，有10%以上的家庭他們每戶擁有3套房產(chǎn)，總體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)保有量占比達(dá)到了96%的高度，這意味著每戶家庭平均有1.5套房產(chǎn)。
由此可見(jiàn)，現(xiàn)階段市場(chǎng)上對(duì)房產(chǎn)的需求量比較小了，從平均數(shù)據(jù)來(lái)看的話，城鎮(zhèn)家庭的房產(chǎn)市場(chǎng)也是有飽和的趨向。由此及彼，在這樣的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，就可以預(yù)測(cè)到未來(lái)的購(gòu)房需求，將會(huì)呈遞減趨勢(shì)。
作出這樣的推測(cè)，還是基于另一個(gè)很重要的影響因素，那就是人口因素。通俗點(diǎn)來(lái)講，房子是給人住的，房子賣(mài)出去的前提就是能有足夠多的人需要一個(gè)地方住，即有人有需求。
而人口報(bào)告指出我們即將迎來(lái)老齡化社會(huì)，近幾年人口出生率逐年降低，新生兒數(shù)量不斷減少，結(jié)合之前的房產(chǎn)保有量數(shù)據(jù)來(lái)看，未來(lái)極有可能出現(xiàn)房多人少的社會(huì)現(xiàn)象。
每個(gè)人繼承的房子就有兩三套，生育率又低，住都住不過(guò)來(lái)，自然就不會(huì)再買(mǎi)新房子，那么我們完全可以合理推測(cè)：購(gòu)房需求會(huì)越來(lái)越小。
三、專(zhuān)家說(shuō)
也有專(zhuān)家對(duì)這些因素作出分析：專(zhuān)家王石認(rèn)為，現(xiàn)階段新生兒的數(shù)量不斷降低，老年人數(shù)量也不斷增高，只有中間占少數(shù)的青壯年人口是購(gòu)房主力軍，他們也是購(gòu)房需求中的主要?jiǎng)恿Γ?/p>
可是未來(lái)隨著家庭“421”的發(fā)展，未來(lái)一對(duì)年輕的夫妻至少能夠繼承來(lái)自雙方父母的五套房產(chǎn)，結(jié)果可想而知，未來(lái)他們不會(huì)再有買(mǎi)房需求。
在陜西的一次論壇上，金融專(zhuān)家朱云來(lái)指出，現(xiàn)階段各大城市的房?jī)r(jià)實(shí)在是太高，從事普通工作的年輕人難以負(fù)擔(dān)，而現(xiàn)在買(mǎi)房需求強(qiáng)烈的主要?jiǎng)恿褪沁@個(gè)群體，可他們即便不吃不喝也要工作五六十年才能買(mǎi)得起房。
為數(shù)不多有買(mǎi)房需求的人卻無(wú)法負(fù)擔(dān)高額房?jī)r(jià)，甚至連租房都很奢侈，只能幾個(gè)人合租，如今這樣的一個(gè)現(xiàn)象就非常諷刺。
隨后朱云來(lái)先生指出，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)至少要下跌27%才能達(dá)到合理的水平。在現(xiàn)在的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上下降27%，那就意味著全國(guó)的平均房?jī)r(jià)應(yīng)該在每平方米8000元左右才算合理。
四、住建部表態(tài)
面對(duì)各界對(duì)房?jī)r(jià)的疑問(wèn)，住建部部長(zhǎng)在專(zhuān)訪中表示，“
保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，落實(shí)城市主體責(zé)任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)F價(jià)、穩(wěn)預(yù)期?！?/p>
根據(jù)住建部部長(zhǎng)的表態(tài)，我們可以看出，之前多方揣測(cè)的“房?jī)r(jià)貶值潮”只能說(shuō)并不靠譜。今后的房地產(chǎn)發(fā)展方向基本已經(jīng)定好規(guī)劃，房?jī)r(jià)如雨后春筍猛增的現(xiàn)象不會(huì)再出現(xiàn)了。
但是，也不會(huì)出現(xiàn)大多數(shù)人期待的房?jī)r(jià)大跌場(chǎng)面，唯有走價(jià)平穩(wěn)才是房地產(chǎn)業(yè)未開(kāi)發(fā)展的基調(diào)。
