近日,蘭德咨詢總裁宋延慶走訪了一個(gè)西北省會(huì)城市和中部地區(qū)的一個(gè)地級(jí)市,交流了很多市場(chǎng)一線的事情。綜合多方看法,他認(rèn)為,當(dāng)下國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)問題突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
規(guī)模性房企恐慌性撤離低能級(jí)城市導(dǎo)致踩踏性拋售,地方當(dāng)局也加入拋售行列。例如,萬X在一個(gè)省會(huì)城市的樓盤,去年售價(jià)16800元,現(xiàn)在賣9800元;某創(chuàng)的樓盤年初售價(jià)9000多,現(xiàn)在不到7000??傮w來說,曾經(jīng)全國性布局的大房企還在繼續(xù)著去年以來的大撤離,房價(jià)普遍下調(diào)了20%左右,甚至還有打六折的。極端的例子是,X城地產(chǎn)在某市的一個(gè)樓盤,現(xiàn)在的售價(jià)比當(dāng)初拿地時(shí)的露面地價(jià)還便宜,相當(dāng)于房子白送。
有人可能問,很多城市不是出臺(tái)了不讓降價(jià)的政策了嗎。這其實(shí)是少數(shù)城市,事實(shí)上,很多城市不得不接手了一些開發(fā)商的爛尾盤后,為了不停工(否則老百姓鬧事兒),能交房,就不考慮成本地大降價(jià)。降到多少呢?例如某地,原先賣5200的房子,現(xiàn)在賣2300!
這樣的結(jié)果是,原本資金鏈沒問題,也能正常銷售的開發(fā)商,現(xiàn)在都賣不動(dòng)了。
這些情況雖然是部分城市,但如果蔓延開來,簡直讓人不寒而栗。
救市的金融政策在銀行分支行層面基本上沒落實(shí)。例如開發(fā)貸:評(píng)審環(huán)節(jié)非常謹(jǐn)慎;放貸環(huán)節(jié)非常慢。為此,我聯(lián)系了一位銀行朋友。他說,他們要考核啊,收不回來影響職業(yè)生涯啊,放不出去總比放出去后收不回來好啊……
信托、基金等非銀呢?早就跑沒影了,他們死活還不知道呢。
當(dāng)然了,現(xiàn)在按揭貸基本上沒問題。融資方面大致就是這個(gè)樣子。
政策層面,地方能放開的都放開了,比如購房補(bǔ)助,減免稅費(fèi)等,有的地方還動(dòng)員公職人員賣房。還有些地方更厲害,直接發(fā)房票,就是給棚改戶發(fā)張購房憑證,比如一張票抵100平米,老百姓可以拿著票到樓盤,130平米的房子只需掏30平米的錢;開發(fā)商收到房票后找當(dāng)局兌錢。可地方也沒錢啊,就欠著開發(fā)商。其實(shí)就是,房子雖然賣掉了,但開發(fā)商拿不到錢。
沒錢,就得降價(jià)賣,越降價(jià),比著降價(jià),就開始踩踏了。斷供現(xiàn)在是個(gè)別現(xiàn)象,雖然也在蔓延,但恐慌性拋售如果快速蔓延開來的話,麻煩就大了。不到市場(chǎng)一線調(diào)研,而是靠在網(wǎng)上看碎片式信息的話,其實(shí)很多事情都了解不到。
我又打電話問某地方領(lǐng)導(dǎo),說也知道老百姓的錢包癟了,而有錢的公職人員又都不缺房……能出的政策都出了,很多減免也說了不算,地價(jià)又不能降,只能等上面了。2月初,都說二季度會(huì)回暖,我說房市二季度回暖的可能性很小。網(wǎng)搜的話,我可能是為數(shù)極少極少蒙準(zhǔn)的。5月份環(huán)比正增長后,地產(chǎn)圈一片歡騰,后來萬科郁總也說觸底了,我說真正的考驗(yàn)是二三季度。
目前來看,并不樂觀。 但我堅(jiān)信,上面比我們了解得更多,考慮的也更全面,所以情況一定會(huì)好起來的。
對(duì)于這波開發(fā)商降價(jià)潮,你怎么看?在評(píng)論區(qū)告訴我們吧。