本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：林心林

行駛到距離海花島還有三公里的濱海大道上，目之所及除了藍(lán)天、椰林，還有稍顯空蕩的車道。

“以前剛開島那幾年，從高速路口就開始堵了，到濱海大道這里六條車道都堵死，?；◢u地下停車場(chǎng)也停滿?！?span id="oiml6vz" class="wpcom_tag_link">儋州當(dāng)?shù)爻鲎廛噹煾低跣聦?duì)于這樣的場(chǎng)景還歷歷在目。

在海南，?；◢u的神話似乎無人不知，不少儋州本地人甚至能把這座人工島的十年開發(fā)故事講得頭頭是道。今年年初，“?；◢u39棟樓拆除風(fēng)波”讓外界再度將目光聚焦在這座已經(jīng)開發(fā)了十多年的島嶼上。

這是一座矗立在海南島西北角的巨無霸人工島，距離海南省會(huì)?？谝话俣喙?，總面積約7.8平方公里，是全球最大的人工島。

宛若盛放花朵形狀的?；◢u由三個(gè)離島式島嶼組成，其中1號(hào)島為囊括主題樂園、購物中心、商業(yè)會(huì)展、餐飲休閑等的文旅服務(wù)區(qū)，2號(hào)、3號(hào)島則是以住宅、度假公寓、海濱別墅為主的居住區(qū)。

2021年元旦，在住宅銷售了六年之后，1號(hào)島首期商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入試營業(yè)，整座島終于迎來全面開放，本地人與外地游客將六車道的海濱路堵得水泄不通。當(dāng)時(shí)一組數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)?；◢u已累計(jì)投入約810億元。

不過如今，王新的載客生意清閑了不少。他說，因?yàn)橐咔榉揽睾偷镜木壒?，每天搭載去?；◢u的乘客少了許多，“車道隨便你走?！?/p>

從濱海大道右拐進(jìn)入入島大道，車輛逐漸靠近?；◢u2號(hào)島。王新指著沿路被工業(yè)圍擋攔起來的工地，“里面是重新建造的入島大橋，之前是水泥路平鋪，造成海水不流通、污染海域環(huán)境，現(xiàn)在政府責(zé)令拆除重建，讓水域可以來回流通?！?/p>

王新感嘆，因?yàn)?span id="cn6b6gu" class="wpcom_tag_link">開發(fā)商的違規(guī)開發(fā)行為，這幾年?；◢u的不少項(xiàng)目工程都經(jīng)歷了拆倒、重建的過程。

“那里就是被政府收回的?；◢u39棟?！迸R近下車，王新指著遠(yuǎn)處一排臨海的建筑群說道。

?；◢u39棟，時(shí)代財(cái)經(jīng)/攝

39棟樓被層層圍住，不能停留、拍照

?；◢u工程在2009年正式啟動(dòng)，彼時(shí)正逢海南省填海造島的高潮，同時(shí)期填出了多達(dá)12個(gè)人工島。然而，自2017年中央環(huán)保督察組對(duì)海南省開展第一輪督察，那些無序違規(guī)開發(fā)的人工島項(xiàng)目被勒令暫停，甚至拆除。

在海南掀起的環(huán)保風(fēng)暴中，?；◢u2號(hào)島2-14-1地塊建設(shè)的39棟樓備受關(guān)注。

因違法取得規(guī)劃許可證，早在2020年5月儋州市就對(duì)?；◢u39棟住宅建筑下達(dá)停工、停售令；2021年12月，儋州市下發(fā)行政處罰決定書，要求開發(fā)商限期十日拆除39棟住宅建筑，這在當(dāng)時(shí)一度引發(fā)不小的風(fēng)波。不過，到了今年4月，風(fēng)向再度變化，原本計(jì)劃拆除的39棟樓不再拆除，而是變更為“沒收”。

7月下旬，時(shí)代財(cái)經(jīng)來到上述39棟樓現(xiàn)場(chǎng)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)就能看到，幾排孤零零的建筑群矗立在海邊，四周沒有太多遮擋，其中靠近海邊的樓棟可以觀賞到一線海景。

?；◢u39棟現(xiàn)場(chǎng)，時(shí)代財(cái)經(jīng)/攝

據(jù)觀察，靠近馬路的樓棟基本都是毛坯房模樣，外立面尚未完工；靠近里面的樓棟外立面則經(jīng)過簡單裝修，以白色調(diào)為主。現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)沒有工人、塔吊在工作，只是凌亂堆放著一些鋼筋、瓷磚等建材，周圍一公里內(nèi)同樣是荒無人煙的工地。

不過，想要靠近這臨海矗立的39棟建筑群并不容易。距離39棟樓仍有1.5公里左右處，有一排圍擋攔住了入口，上面赫然寫著“施工重地 閑人免近”。即便走近圍擋內(nèi)，也不時(shí)會(huì)有保安騎著電動(dòng)車巡邏，要求不能停留與拍照。

被工業(yè)圍擋攔起來的?；◢u39棟，時(shí)代財(cái)經(jīng)/攝

外圍路口處有臨時(shí)搭建的保安亭，一名身著黑色制服的保安告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，原本開發(fā)商的保安人員已被調(diào)走，自己是政府指調(diào)過來駐守的人員。

“這（39棟）本來是海花島最后一個(gè)小區(qū)了，現(xiàn)在已經(jīng)歸政府下面的洋浦控股接管了?！焙；◢u恒大物業(yè)人員張亮告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。據(jù)了解，洋浦控股為海南省批準(zhǔn)設(shè)立的省屬國有獨(dú)資企業(yè)，業(yè)務(wù)涉及工程建設(shè)、園區(qū)運(yùn)營、酒店運(yùn)營等。

張亮透露，7月初還有領(lǐng)導(dǎo)過來視察39棟。至于此前購買39棟房屋業(yè)主的處理結(jié)果，張亮則表示恒大已與328套售出房屋的業(yè)主都解除了購房協(xié)議，可以選擇退款或者置換恒大全國其他項(xiàng)目。

“退款是按照業(yè)主之前買的價(jià)格退，不是按市場(chǎng)價(jià)，所以很多業(yè)主不高興。不過，恒大挨家挨戶上門處理，所以退款兩年前就都退完了?！睆埩琳f道。

沒收回去的39棟住宅將如何處理呢？

事實(shí)上，早在2020年儋州市政府要求39棟停工停售的整改方案中就提及，收回39棟住宅建筑全部轉(zhuǎn)為項(xiàng)目業(yè)主自用，所有房源堅(jiān)決不得用于銷售。彼時(shí)恒大?；◢u公司制定?；◢u39棟建筑后續(xù)處置方案顯示，確定轉(zhuǎn)型為酒店經(jīng)營、辦公租賃、員工宿舍以及人才公寓等四種模式。

不過，就目前情況來看，處置權(quán)已不在開發(fā)商手中。在走訪距離39棟最近的住宅區(qū)和商鋪時(shí)，有商鋪老板透露，39棟將被作為政府引進(jìn)高層次人才的人才安置房。

“下半年就準(zhǔn)備開始往外銷售了，均價(jià)大概8000多元?！焙；◢u中介李明也指出，39棟未來將用作人才公寓。在他看來，8000多元的均價(jià)放在?；◢u已經(jīng)算便宜了，“畢竟巔峰時(shí)，臨海高層要兩三萬?！?/p>

房價(jià)腰斬，中介門店倒了一半

2015年12月，海花島正式對(duì)外銷售，恒大自稱在全國投了將近8億元的營銷推廣費(fèi)。2號(hào)島業(yè)主梁華告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，當(dāng)時(shí)鋪天蓋地都是?；◢u廣告，恒大還包機(jī)帶業(yè)主去?；◢u買房。“當(dāng)時(shí)我們包機(jī)上的業(yè)主幾乎人手一套，老帶新還可以返1萬元?！?/p>

據(jù)彼時(shí)恒大披露數(shù)據(jù)，?；◢u首日認(rèn)籌到訪人數(shù)10萬人，創(chuàng)造了122億元的銷售額。當(dāng)時(shí)，?；◢u首期公寓的開盤價(jià)為5688元/平方米起，此后伴隨海南房地產(chǎn)的發(fā)展逐年上升，到了2020年?；◢u的新房價(jià)格已漲至2萬元/平方米以上，景觀好的房子或者洋樓則逼近3萬元/平方米，五年間漲幅超四倍。

“剛開島那兩年，一堆人跑來?；◢u開中介門店，一年能賺幾百萬。”譚鑫也是2016年來?；◢u開中介門店的儋州本地人之一。他形容早期賣房跟“撿人頭”一樣，發(fā)傳單都能賣出房子，一套房能拿到3.5%的傭金以及不菲的成交獎(jiǎng)。

但自2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、旅游業(yè)受挫，海花島的房價(jià)不再堅(jiān)挺。“今年跌得更厲害了。”譚鑫說道。目前?；◢u一手房尾貨均價(jià)在1.7萬/平方米左右，但二手房掛牌價(jià)則在1.1萬元/平方米左右，甚至不少掛牌八九千元每平方米，與巔峰時(shí)相比已然腰斬。

“旺鋪出租”的中介門店，時(shí)代財(cái)經(jīng)/攝

房價(jià)與銷售驟冷，?；?span id="exgml42" class="wpcom_tag_link">島上的中介生意也陷入慘淡。時(shí)代財(cái)經(jīng)走訪中發(fā)現(xiàn)，2號(hào)島沿街的許多中介商鋪都大門緊閉，玻璃門上貼著用A4紙打印的“旺鋪招租”廣告；即便有的門店大門敞開，里面也空無一人。

據(jù)譚鑫介紹，海花島最火爆時(shí)有100多家房產(chǎn)中介，但現(xiàn)在僅剩幾十家，一半都不到。“以前一個(gè)月就能賣8套、10套，現(xiàn)在全年才賣出十幾套，很多還都是海花島周邊的樓盤?！?/p>

同時(shí)，這些中介門店也面臨著被開發(fā)商拖欠傭金的情況，“我被欠了40多萬傭金，不抱希望了?！弊T鑫說道。

同樣苦惱的還有急于脫手的業(yè)主和投資客們。李明告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，如今?；◢u2號(hào)、3號(hào)島上有超6萬套住宅和公寓，其中超2萬套住宅和公寓正掛牌出售?！昂芏鄻I(yè)主委托賣房，接近本錢賣的都有，不過整體有價(jià)無市，流通性很差?！?/p>

其還指出，目前收房的6萬多套房子中，僅有小部分早期銷售的房子有房產(chǎn)證，不少房子實(shí)際上是還未有房產(chǎn)證的更名房、協(xié)議房，這也讓二手交易存在更多風(fēng)險(xiǎn)。

海花島業(yè)主沈玲曾是恒大員工，2020年末以每平方米低于市場(chǎng)價(jià)1萬元左右的員工價(jià)，買下一套住宅。原計(jì)劃等房價(jià)進(jìn)一步推高將房子出售“小賺一筆”，但卻等來了海花島樓市突然遇冷。

“去年下半年就已經(jīng)掛牌了，但是看房的人不多，有些談到接近成交了，但是由于還沒有房產(chǎn)證等緣故，最后都沒成交?！苯衲觊_始，沈玲又調(diào)低了掛牌價(jià)，已經(jīng)接近入手價(jià)，不過截至目前仍沒有賣出去。

下一步，沈玲計(jì)劃把房子委托給中介出租。同樣在掛售房子的梁華則不打算出租，據(jù)她了解，目前?；◢u上房子的租金都十分低廉，月租六七百元的民宿遍地都是，“一年租金不到兩萬，還需要維護(hù)的費(fèi)用，并不劃算?！?/p>

2號(hào)島沿街商鋪，時(shí)代財(cái)經(jīng)/攝

與大多數(shù)業(yè)主不同，梁華賣房的原因在于居住體驗(yàn)感不佳。2022年春節(jié)，梁華一家從北方來?；◢u過冬，但是刮風(fēng)下雨的天氣與她想象中溫暖如春的景象不同，“前兩年在三亞過冬就很舒服，氣候更好?！贝送?，開發(fā)商當(dāng)初承諾的很多配套都沒有實(shí)現(xiàn)，綠化、物業(yè)目前也是半癱瘓狀況，跟剛開盤的時(shí)候完全不一樣，“太后悔了?！?/p>

梁華稱，目前2號(hào)島上的商鋪入駐率不高，只能滿足基本生活，沒有任何其他娛樂消費(fèi)活動(dòng)?！半m然冬天過來住的業(yè)主不少，但是放在整個(gè)島里還是空空的，晚上仍然有些冷清?！?/p>

電費(fèi)交不起，燈光秀都縮水了

與稍顯冷清的2、3號(hào)島相比，游客不時(shí)來往的1號(hào)島則更有人氣。

作為旅游度假區(qū)的1號(hào)島，是?；◢u重點(diǎn)打造的板塊，按照規(guī)劃將擁有多達(dá)28個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)。2021年元旦，1號(hào)島首期業(yè)態(tài)啟動(dòng)試運(yùn)營，風(fēng)情商業(yè)街、五國溫泉城、歐堡酒店等率先露面，代表著海花島正式對(duì)外營業(yè)；隨后水上王國、海洋世界、希爾頓酒店也陸續(xù)落地。

1號(hào)島水上世界附近，時(shí)代財(cái)經(jīng)/攝

時(shí)代財(cái)經(jīng)走訪發(fā)現(xiàn)，即便是暑假出游季的7月，但因?yàn)榘滋旄邷兀?號(hào)島各個(gè)游樂項(xiàng)目顯得格外冷清，接駁車空車穿梭其中。直到夜晚天色漸暗、氣溫沒那么滾燙，游客們才開始出現(xiàn)在1號(hào)島上的風(fēng)情飲食街上，不少是全家老少出行。

與2號(hào)島上錯(cuò)落分布的不知名餐飲店不同，1號(hào)島商業(yè)街上匯聚國內(nèi)外知名的餐飲品牌，包括火宮殿、橋頭火鍋、楊裕興、太二酸菜魚、奈雪的茶等，以及香港勝記、喜粵8號(hào)等米其林星級(jí)品牌。不過，即便就餐高峰期，也未看到需要排隊(duì)就餐的情況。

風(fēng)情飲食街，時(shí)代財(cái)經(jīng)/攝

“去年元旦剛開的時(shí)候整條商業(yè)街都是人，我們店連續(xù)排了兩個(gè)月的隊(duì)，很多本地人都來島上旅游打卡，吃年夜飯?！蹦持B鎖品牌的門店經(jīng)理王驍說道。

但受疫情反復(fù)影響，除了節(jié)假日，如今島上基本沒有什么門店需要排隊(duì)。對(duì)于晚高峰店里約一半的上座率，王驍表示已經(jīng)恢復(fù)得不錯(cuò)了，“就在7月份?；◢u剛封控過一輪，島上都看不到旅客?！?/p>

臨近8點(diǎn)，?；◢u1號(hào)島招商部陳厲的巡店工作也基本收工。在開業(yè)的一年半時(shí)間里，令他印象最深刻的是去年8月份?！叭ツ晟习肽陝傞_業(yè)亮相，整個(gè)1號(hào)島人氣還是很旺，而且許多餐飲品牌都是海南首店，幾乎是海南的天花板了?！?/p>

而由于?？谝咔?，去年8月1日開始海花島進(jìn)入全面防護(hù)狀態(tài)?！皬?月1號(hào)開始，?；◢u的人流和生意斷崖式下滑，沒有任何過渡，9月才好一些?！?/p>

直到2022年春節(jié)，1號(hào)島才再次迎來旅游高峰。不過，陳厲稱，相比第一年開業(yè)時(shí)還是下降了三成左右；如今的暑期則恢復(fù)了五成左右。

“開發(fā)商爆雷其實(shí)對(duì)海花島的旅游沒有什么影響，對(duì)于旅客來說，只要游樂項(xiàng)目、餐飲店鋪、接駁住宿都開著就夠了。”陳厲稱，對(duì)于旅游業(yè)來說，最大的影響還是疫情防控和人口流動(dòng)。

而另一位?；◢u運(yùn)營人員則表示，目前?；◢u還有不少重點(diǎn)項(xiàng)目沒有推出，包括大劇院、國際購物中心、號(hào)稱將“超越迪士尼”的童話世界?！巴捠澜邕t遲無法開業(yè)，除了疫情期間國外設(shè)備運(yùn)輸受影響，也與資金跟不上有關(guān)，很多建筑施工單位都不愿接受商票了?！?/p>

海花島上的物業(yè)員工張亮就透露，自去年下半年開始，歐堡酒店、水上世界等項(xiàng)目都陸續(xù)裁員；同時(shí)島上時(shí)不時(shí)有工人維權(quán)，“今年過年前，39棟周圍也有工人過來討要工資，1號(hào)島就更多了，很多項(xiàng)目現(xiàn)在也只發(fā)底薪?！?/p>

中介李明也表示，1號(hào)島的王牌項(xiàng)目燈光秀“現(xiàn)在都沒那么好看了”。據(jù)他了解，是因?yàn)殚_發(fā)商拖欠電費(fèi)，一些耗電量大的燈光效果便取消了。

“?；◢u現(xiàn)在逐步被政府接管了，房產(chǎn)證也慢慢批下來了，爛尾樓、社區(qū)醫(yī)院、沒有建完的土地，這些都會(huì)處理好的?！崩蠲髡f道，“再等兩三年吧，一切都會(huì)好的?！?/p>

（文中受訪者均為化名）