值得肯定的是，過去一年，大多數(shù)房企的日子都不太好過！根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，百強房企累計業(yè)績規(guī)模同比降幅高達50.3%，較2020年同期的降幅也達到了27.8%。其中，近8成百強房企累計業(yè)績規(guī)模同比降幅高于30%。更值得一提的是，2022年上半年，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的房企銷售門檻，較2021年分別下降了47.7%、49.6%、49.7%以及60.4%。
或許大多數(shù)人都沒有想到，2022年上半年，百強房企的銷售門檻竟然不到百億元，要知道，在2021年同期，百強房企的銷售門檻可是達到了177.7億元，與2022年上半年的差距一目了然。
除此之外，還有兩組數(shù)據(jù)非常值得我們關(guān)注！其一，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2022年1~6月份，全國商品房的銷售面積為68923萬平方米，同比下降22.2%，商品房銷售額為66072億元，同比下降28.9%，由此，我們可以計算出2022年上半年的全國商品房均價為9586元/平，比2020年的9860元/平，還要低。其二，同樣是國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2022年6月份，全國70個大中城市，有48個城市的新房價格同比下跌，只有21個城市的房價同比上漲，其中，一、二、三線城市的住房售價同比變化分別為3.3%、-0.2%以及-2.8%。
我們需要格外注意的是，以上樓市種種數(shù)據(jù)的變化，是在2022年樓市調(diào)控不斷松綁的背景下出現(xiàn)的，而且，2022年這一輪的樓市調(diào)控松綁程度要比往年更有“亮點”，不僅包括下調(diào)首付比例、降低貸款利率、解除限購和銷售，甚至還包括發(fā)放購房補貼等等措施，嚴(yán)格意義上來說，2022年這一輪的樓市松綁程度，并不亞于2015年的“棚改去庫存”，不過，盡管如此，截止到2022年7月底，2022年樓市卻仍然未出現(xiàn)昔日的火熱場景！這是為什么？筆者認為有“3個原因”不可忽略。
首先是房地產(chǎn)金融措施的調(diào)整。眾所周知，2020年8月底，住建部、銀保監(jiān)會等房地產(chǎn)主管部門給部分試點開發(fā)商制定了“三道紅線”的任務(wù)指標(biāo)，分別是剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。2021年，“三道紅線”的試點范圍再次擴大，幾乎涵蓋了大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
不可否認的是，在“三道紅線”的影響下，大部分房企都遇到了融資貸款困難的情況，我們都知道，房地產(chǎn)開發(fā)是需要大量現(xiàn)金流才可以實現(xiàn)的，“三道紅線”的問世，相當(dāng)于直接阻斷了房企的高負債運營模式，雖然這樣做可以大范圍控制樓市金融風(fēng)險的發(fā)生，但對于大多數(shù)房企來說，日子卻不太好過，這也就是近年來個別房企會出現(xiàn)“暴雷”的主要原因之一，總之，這次房地產(chǎn)金融措施的調(diào)整，意味著房企的高負債運營模式已經(jīng)宣告結(jié)束，同時，也意味著樓市“降負債”“去杠桿”的開始，像炒房這樣的行為，未來會越來越困難、風(fēng)險會越來越大是不可避免的。
其次是穩(wěn)地價的深化影響。過去多年，我國房價的持續(xù)上漲，與地價的持續(xù)上漲是有極大關(guān)系的。但從2021年下半年開始，多地開始著手穩(wěn)定土拍預(yù)期，比如下調(diào)土拍溢價、降低起拍價以及重點城市開始實施“集中供地”的新規(guī)等等，更重要的是，盡管2022年這一輪的樓市調(diào)控松綁力度非常大，但幾乎未見松綁土地市場的政策新規(guī)，這足以說明，相關(guān)部門對于“穩(wěn)地價”的重視程度不容小覷。
最后是市場信心不足，購房預(yù)期持續(xù)走低的影響。近一年多以來，房企暴雷、爛尾樓事件等樓市負面消息層出不窮，再加上疫情發(fā)生這兩年，大家的收入普遍降低，生活壓力比較大，所以，大多數(shù)人對于市場的信心普遍不足，購房預(yù)期也在持續(xù)走低。更重要的是，大多數(shù)人都清楚，如今我國的住房總量已經(jīng)過剩，城鎮(zhèn)化也已經(jīng)進入緩慢增長階段，住房需求難以消化當(dāng)下龐大的樓市庫存量，更何況，近年來，新生兒出生率連年降低、人口老齡化不斷加劇，住房需求驟減或許難以避免。因此，面對如今的樓市，更多的人會選擇觀望，而不是選擇入市。
介于此，2022年樓市走向逐漸明朗，高房價或?qū)ⅰ笆亍?，也可以說，如今的樓市基本面已經(jīng)無法繼續(xù)支撐高房價的延續(xù)，這是既定事實，每個人都應(yīng)該清楚。如此一來，今明兩年該不該買房也就有數(shù)了。對此，你怎么看？
