又一個千億房企官方宣告暴雷。

7月26日，寶龍地產(chǎn)披露內(nèi)幕消息，公司未能償還2022年7月25日前應付美元票據(jù)本金及應計利息，涉及本金金額2129.4萬美元。

12天前，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，兩批票據(jù)本金總額近90%已展期，但最終被2000多萬美元債務“絆倒”，導致違約。

今年房企的償債高峰期還沒過。誰會是下一個爆雷的？

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類似的消息，蜜友們可能不會感到意外。同樣是1000億房企，同樣是美債違約。

恒大、融創(chuàng)、花樣年、華夏幸福(600340)、泰禾集團(000732)、新力控股、藍光發(fā)展(600466)、陽光城(00671)、祥盛地產(chǎn)、鄭融地產(chǎn)……………………………………………………………………..

2022年房企人債務見頂，市場早有預期，但真正發(fā)生時，情況比預期的還要糟糕。

早在2019年，據(jù)華泰證券(601688)統(tǒng)計，2020-2022年，房企公司將進入償債高峰期。

隨著樓市的持續(xù)調(diào)控，疊加著一次次疫情的黑天鵝，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷著轉型的陣痛。從減債到加杠桿，狠抓銷售回款，到變賣資產(chǎn)和股份，再到“保樓交房”，房企人面臨的是一場生死之戰(zhàn)。

今年也是房企還債高峰期，尤其是6-8月。

6月份，房企美元債新增違約9起；7月份，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，房企的債券有51只到期，國內(nèi)房企還本付息額為1047億元。

根據(jù)同花順的數(shù)據(jù)，今年國內(nèi)只有房企的債券。6月至8月到期的債券分別為124只、124只和112只，12月為106只。從債務規(guī)模來看，今年10月也將是房企人的償債高峰期，規(guī)模近千億。

數(shù)據(jù)顯示，2020年至2023年房企人的到期債務分別為8795億元、12822億元、9603億元和8348億元，這意味著明年房企人仍將面臨生死淘汰賽。

從美元債務的期限來看，房企的償債高峰期將持續(xù)到2025年。

02

寶龍地產(chǎn)在這個行業(yè)背景下是暴雷。

其實寶龍地產(chǎn)的危機早有征兆，但本月一次“喜訊”的出現(xiàn)扭轉了局面。

7月4日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告，對今年7月份和11月份到期的兩張美元票據(jù)進行要約交換，已延長公司債務到期日。

7月14日，寶龍地產(chǎn)再次發(fā)布公告，稱兩批票據(jù)交換要約已展期本金總額的89.35%和87.58%，給了其“喘息之機”。

兩筆美債近90%本金展期，但12天后，寶龍地產(chǎn)終于被2000多萬美元債務“絆倒”，導致違約。

有媒體認為，寶龍地產(chǎn)這次的公告并不算違約。畢竟兩個美元債券的總本金有近90%已經(jīng)展期，相對于難以取得債權人信任而拒絕展期的房企來說已經(jīng)相當不錯了。

然而，我不同意她的觀點。只是到期美鈔的10%左右，寶龍地產(chǎn)還是應付不了，構成違約。完成的交換要約確實是個好消息，贏得了更長的還款時間，但危機并沒有解除。

在7月26日的公告中，寶龍地產(chǎn)還發(fā)布預警稱，今年11月8日到期的美元票據(jù)，3725.9萬美元本金尚未支付，公司可能無法按期償還本息。

從財報中可以更清晰地看到寶龍地產(chǎn)的困境。

年報顯示，截至2021年末，寶龍地產(chǎn)負債總額達1800億元，比2020年增加近400億元；利息支出總額51.93億元，比2020年增加8.82億，同比增長20.5%；凈負債率為76.7%，較2020年上升2.8個百分點。

相對于房地產(chǎn)行業(yè)普遍的去杠桿和減債，寶龍地產(chǎn)的負債是不減反增，壓力可想而知。

03

寶龍地產(chǎn)的雷爆也改變了之前房地產(chǎn)行業(yè)的一個普遍認知:重型一二線城市和熱門區(qū)域的房企更安全。

寶龍地產(chǎn)是一家老牌房企公司，1990年在澳門成立。自2003年以來，它專注于綜合商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)和運營。2009年在香港成功上市。2019年，寶龍商業(yè)分拆在香港上市。

截至2021年底，寶龍地產(chǎn)在全國共有220個項目，其中158個位于長三角，占其全國項目的71.8%，其67.1%的土地儲備也位于長三角。

今年上半年，由于疫情反復，長三角地區(qū)尤其是上海受到的影響尤為明顯，寶龍地產(chǎn)這個區(qū)域的重倉銷售大幅下滑。

寶龍地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)、商業(yè)和文化旅游，物業(yè)開發(fā)是其主要收入來源。其特點是綜合商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)運營，今年上半年受影響更大。

公告顯示，今年1-6月，寶龍地產(chǎn)合同銷售總額為232.41億元，較2020年同期的530.39億元減少297.98億元，同比下降128%。

寶龍地產(chǎn)2021年年報不僅更換了審計師，還將披露時間推遲至今年5月。

明年對于寶龍地產(chǎn)來說，依然是負債高峰。

2021年年報顯示，截至2021年末，寶龍地產(chǎn)貸款總額約729.58億元，同比增長9.6%；其中，一年內(nèi)到期的貸款約220.23億元，一年后到期的貸款約509.35億元。

在擴展法案中:

本金總額為1.698億美元的新票據(jù)，利息將于2023年1月和7月每半年支付一次，于2023年7月14日到期；

對于本金總額為2.627億美元的新票據(jù)，利息將于2023年1月和7月支付，2024年1月每半年支付一次，并將于2024年1月15日到期。

也就是說，未來一年，寶龍地產(chǎn)需要加緊活動，發(fā)債，處置資產(chǎn)。……

雖然在公開報道中，寶龍地產(chǎn)強調(diào)本次違約不會造成其他美元債務交叉違約或其他債務提前到期，但可能會影響后續(xù)融資。

今年6月，穆迪下調(diào)了其評級，評級展望為“負面”。理由中提到，寶龍地產(chǎn)未來6-12個月將有大量債務到期，融資渠道有限。

現(xiàn)在很多房企都面臨著寶龍地產(chǎn)一樣的困境。下一個違約的會是誰？

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