樓市轉(zhuǎn)變實(shí)在太快了，去年這個(gè)時(shí)候是貸款難，新聞報(bào)道多個(gè)城市出現(xiàn)按揭額度緊張的情況，甚至部分貸款要等到第二年才能下來，等待放款平均需要四至六個(gè)月。但如今放款問題已經(jīng)解決了，卻輪到了還款難，提前還貸要排隊(duì)，還要收取違約金。

有人說，可能是房貸利率太高了。確實(shí)，按照現(xiàn)在首套普遍4.35%，二套5.07%的水平，前幾年的老業(yè)主，無疑成了高利率的“大冤種”。但這不是越來越多人提前還貸的主要因素，伴隨著3個(gè)信號(hào)的出現(xiàn)，都指向一個(gè)事實(shí)：房子的吸引力，在快速下降。該如何走出這個(gè)困局更值得大家注意。

還款難背后的銀行考量

在某大行發(fā)布“調(diào)整提前還貸補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”公告的同時(shí)，“北京樓市現(xiàn)提前還款潮”的報(bào)道也十分引人關(guān)注，8月3日北京青年報(bào)提到的3個(gè)現(xiàn)象足夠說明了還貸熱潮：1是銀行提前還款需要排隊(duì)；2是某行北京分行2022年提前還款量增了20%；3是某國行石景山分行在近期單月提前還款的量大概是8000萬元。

其實(shí)不單單是背景，在全國背景下，提前還款似乎成為貸款人一個(gè)共識(shí)，以2021和2022年4月的房貸數(shù)據(jù)作比較：2021年4月人民幣貸款增加1.47萬億元，比上年同期少增2293億元，分部門看，住戶貸款增加5283億元，其中，短期貸款增加365億元，中長期貸款增加4918億元；

而到今年4月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費(fèi)貸款減少1044億元，同比少增1861億元。

在沒有房貸限制的前提下，為什么貸款數(shù)據(jù)會(huì)明顯減少？其實(shí)原因很簡單，不僅是買房加杠桿的人少了，之前已經(jīng)有房貸款的人，也在降低杠桿。換言之，銀行這次著急著調(diào)整補(bǔ)償金規(guī)則，目的就是為了阻止提前還房貸變成規(guī)模性。畢竟從銀行的利潤角度來看，顯然是不利的，因?yàn)殂y行是吸收存款、發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)，有人存錢要發(fā)放利息，而利息的來源就是貸款的增量所得，所以在貸款增長不理想的情況，銀行很難維持基本的利潤正增長。

可以說像今年這樣的大環(huán)境，一邊貸款的人少了，另一邊還上演提前還貸潮，無疑對銀行利潤是雙重沖擊。放在尋常年份，提前還款的人畢竟少數(shù)還能接受，但現(xiàn)在完全不同了，伴隨著3個(gè)信號(hào)的出現(xiàn)，未來5年，樓市可能會(huì)步入低欲望階段。

信號(hào)一：樓市冷場，房價(jià)上漲跑不贏房貸利息

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年全國商品房銷售面積68923萬平米，同比下降22.2%；商品房銷售額66072億元，下降28.9%。平均房價(jià)已經(jīng)降至9586元/平米，與此同時(shí)，70城房價(jià)指數(shù)中，仍有過半城市房價(jià)下降。

畢竟房貸利率還高達(dá)4-5%，按照這樣的市場氛圍，房價(jià)上漲基本跑不贏房貸利息，再說了社科院預(yù)測2022年房價(jià)小幅漲幅僅2.8%。房說君認(rèn)為，照此趨勢，可能在未來5年，大部分沒有能力全款買房的人，可能認(rèn)為此次按揭會(huì)是傻瓜蛋的行為，寧愿相信別人“再等等，說不定首付變?nèi)睢钡挠^念。

信號(hào)二：喜愛存錢，收入下跌不足以支付月供

在疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，許多人的收入下降多少會(huì)影響了消費(fèi)能力，比如今年不少大廠精簡人員降低薪資，讓不少高收入家庭出現(xiàn)月供支付困難的問題，想辦法減輕負(fù)擔(dān)，是很多人家庭考慮的第一問題。

對于已經(jīng)有房且還在供房的家庭，多數(shù)會(huì)選擇將原本準(zhǔn)備養(yǎng)老和子女教育的銀行存款支取出來，辦理提前還貸。因?yàn)樵谒麄兛磥?，提前還清以后十幾二十年的債務(wù)，等于自己賺了幾十萬，反觀已經(jīng)還清貸款和無房的人，今年可能是國人最愛存錢的一年，央行數(shù)據(jù)，2022上半年，人民幣存款增加18.82萬億元，同比多增4.77萬億。其中，住戶存款增加10.33萬億元，創(chuàng)出歷史新高。與此同時(shí)，二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶調(diào)查中，傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占58.3%，比一季度上升了3.6個(gè)百分點(diǎn)。

信號(hào)三：需求飽和，未來房子該賣給誰？

眾所周知，當(dāng)前的購房群體主要集中在改善型業(yè)主和年輕剛需上，但問題是，在市場冷場、喜愛存錢之后，需求飽和的困局更值得大家注意。公開數(shù)據(jù)顯示，從2016年放開二孩以來，人口出生數(shù)量逐年下降，2021年已經(jīng)降到1062萬，人口凈增僅48萬人，這樣的環(huán)境意味著未來買房的剛需會(huì)更少，那么建那么多房子該賣給誰？

雖然說專家建議三胎來湊的前提下減輕買房成本，對于2孩及以上家庭實(shí)施購房相關(guān)優(yōu)惠，但大家可能沒有想到，除了買房之外，還有很多需要花錢的地方，比如培養(yǎng)孩子成才，就需要家人花費(fèi)心力、時(shí)間去栽培，這樣就需要夫妻有人放下工作來進(jìn)行，那么賺錢重任就落在一個(gè)人的肩上，壓力就徒增了不少。這可能也是為什么越來越多年輕人過上低欲望生活的原因。

房說君有話說，總的來說，不管是樓市冷場、還是喜愛存錢、需求飽和，換個(gè)角度看，這都是樓市步入“低欲望”階段的重要特征：寧可還貸也不愿再借貸，要把錢存起來，以保證正常的生活。過去高杠桿、高負(fù)債的行為，已經(jīng)成為一場財(cái)富幻覺。

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