澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏

近日，一份寫有“全國(guó)28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%”的調(diào)查報(bào)告再次引發(fā)大眾對(duì)空置房的討論。該報(bào)告稱，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三，均在15%以上，南昌的住房空置率達(dá)20%。不過(guò)，8月11日，該機(jī)構(gòu)稱，部分調(diào)研問(wèn)卷數(shù)據(jù)采集有誤，導(dǎo)致數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，同時(shí)，調(diào)研以“房屋是否存在連續(xù)三個(gè)月無(wú)人居住”為判斷指標(biāo)，不能充分反映真實(shí)情況。

其實(shí)，對(duì)于空置房的探討在近十余年間未曾停歇，住房空置率的多少普遍牽動(dòng)著大眾的神經(jīng)，“住房空置率的高低”也被認(rèn)為是衡量樓市泡沫的重要指標(biāo)。

什么是住房空置率？

首先，什么是住房空置率？

其實(shí)，對(duì)于空置住房的定義，國(guó)內(nèi)外并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，官方一直未對(duì)空置率的定義做出過(guò)詮釋，也未曾公布過(guò)官方的住房空置率數(shù)據(jù)。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池對(duì)澎湃新聞表示，根據(jù)聯(lián)合國(guó)和美國(guó)的統(tǒng)計(jì)口徑，空置房定義為“在普查或調(diào)查時(shí)點(diǎn)上沒(méi)有人口入住記錄的房子”；空置率定義為“調(diào)查時(shí)點(diǎn)一國(guó)或地區(qū)的空置住房單位占全部住房單位的比重”。歐盟對(duì)空置房沒(méi)有統(tǒng)一定義，但各成員國(guó)幾乎都把正在裝修或翻修房、不能使用的廢棄房、等待拆除房等都?xì)w入空置房范圍，導(dǎo)致多數(shù)歐盟國(guó)家計(jì)算出的空置率大體上會(huì)高于按美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出的數(shù)值。

趙秀池表示，目前中國(guó)沒(méi)有公布空置率的官方統(tǒng)計(jì)口徑，但有空置面積一說(shuō)。1995年8月，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局印發(fā)的《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》中指出：“空置面積，是指報(bào)告期末已竣工的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未售出或租出的房屋面積。”

根據(jù)原建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的對(duì)商品房空置面積種類進(jìn)行明確分類的通知，從2003年統(tǒng)計(jì)年報(bào)開(kāi)始，以商品房空置時(shí)間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分?？罩脮r(shí)間在1年以內(nèi)的為待銷商品房；空置時(shí)間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房。

為何住房空置率爭(zhēng)議不斷？

“住房空置率的高低”被認(rèn)為是衡量樓市泡沫的重要指標(biāo)，同時(shí)也能反映樓市健康程度，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，由于住房空置率指標(biāo)的計(jì)算沒(méi)有權(quán)威的定義，尤其是空置時(shí)間多長(zhǎng)算空置房尚未公布權(quán)威數(shù)據(jù)，因此，關(guān)于住房空置率的話題屢被提及。

以2020年為例，一則“全國(guó)有6540萬(wàn)套空置房”的消息曾廣為傳播，該消息稱，目前我國(guó)有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅的電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，意味著這些房屋處于空置狀態(tài)，按每套房三口計(jì)算，可供近2億人居住。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，這則假消息其實(shí)是多年以前的“舊聞”，國(guó)家電網(wǎng)相關(guān)人士曾就此明確表示，從來(lái)沒(méi)有發(fā)布過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)，也沒(méi)有對(duì)這樣的數(shù)據(jù)進(jìn)行過(guò)統(tǒng)計(jì)。

2015年5月，有機(jī)構(gòu)發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，“目前中國(guó)樓市的首要問(wèn)題是空置率太高，空置面積達(dá)10億平方米。”

更早前，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心曾于2014年6月10日發(fā)布的《城鎮(zhèn)家庭住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2014》報(bào)告中指出，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)家庭空房率高達(dá)22.4%，空置住房資產(chǎn)占城鎮(zhèn)地區(qū)家庭總資產(chǎn)的11.8%，4.2萬(wàn)億銀行房貸沉淀于空置住房。

這份報(bào)告的數(shù)據(jù)稱，現(xiàn)有住房需求為3250萬(wàn)套，空置房4898萬(wàn)套，待售商品住宅供給350萬(wàn)套。也就是說(shuō)，空置房存量甚至超過(guò)全部住房需求。

可以看到，出處不一的空置率數(shù)據(jù)很多難被求證。不過(guò)，對(duì)于空置率的說(shuō)法，官方曾出面回應(yīng)。

據(jù)新華網(wǎng)2015年5月報(bào)道，彼時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人表示，“從短期和表面上看，主要是空置的狀態(tài)和時(shí)間很難給出標(biāo)準(zhǔn)，要清楚計(jì)算出來(lái)難度較大。從深層來(lái)看，主要是我們還沒(méi)有征信制度支撐，調(diào)查缺乏客觀科學(xué)的依據(jù)。未來(lái)寄望于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施?！弊〗ú块T相關(guān)人士接受采訪時(shí)表示，關(guān)于空置率，目前“沒(méi)有準(zhǔn)確官方定義”。

目前，住房空置率數(shù)據(jù)仍缺席官方數(shù)據(jù)。趙秀池稱，一方面統(tǒng)計(jì)指標(biāo)待商議，另一方面很難全面普查，以點(diǎn)帶面抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)不能反映全面真實(shí)的情況；同時(shí)，我國(guó)幅員遼闊，各地差異較大，很難有一個(gè)統(tǒng)一的口徑作為科學(xué)決策的依據(jù)。

如何看待空置住房？

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰認(rèn)為，一部分的住宅空置是有其合理性的，住宅市場(chǎng)是有流動(dòng)性的，不可能做到每套住宅時(shí)時(shí)刻刻都有人居住，尤其租賃住宅客觀上就要有一定的空置，以保持更新維護(hù)和對(duì)新增人口的接納能力。這部分空置可以稱之為“自然空置率”。此外，隨著人們生活的不斷改善，部分用于旅游度假的房產(chǎn)其實(shí)也無(wú)法做到實(shí)時(shí)居住。但另一方面，過(guò)多的住宅空置確實(shí)是對(duì)資源的浪費(fèi)。

在陳杰看來(lái)，部分房屋之所以空置，一方面是因?yàn)槌钟谐杀镜停硪环矫鎰t是因?yàn)槟壳暗淖赓U市場(chǎng)仍待完善，部分城市的租售比也比較低。

趙秀池也提到，房屋空置的原因有很多。通常原因是房屋供大于求，其次在住房銷售出租過(guò)程中有不可避免的空置期，即“供給和需求的時(shí)滯”；再次是隨著生活水平的提高，家庭度假、休閑用房的出現(xiàn)導(dǎo)致自己的住房空置，還有為了孩子上學(xué)去租房住，自己的住房可能處于空置狀況等。

按照國(guó)際通行慣例，5%為適度空置率，商品房空置率在5%至10%之間為合理空置范圍，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；國(guó)際房地產(chǎn)“泡沫”空置率的控制警戒線為10%，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在10%至20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

趙秀池表示，空置率從理論上講可以理解為住房供大于求，有無(wú)人居住的房屋。但有一定空置率，也說(shuō)明居民住房水平提高了，是居住生活更美好的表現(xiàn)。

如何有效降低空置率？

當(dāng)前，對(duì)于空置住房仍缺乏權(quán)威數(shù)據(jù)，但如何有效降低空置房源或是值得關(guān)注的問(wèn)題之一。

陳杰認(rèn)為，對(duì)于處于空置狀態(tài)的住宅，應(yīng)該采取必要的稅收手段，尤其是通過(guò)加大持有環(huán)節(jié)的稅收，增加空置的成本，由此倒逼出惡意性、特別為了投機(jī)炒作而空置的住宅，讓盡量多的住宅資源為人們所使用，及早發(fā)揮應(yīng)有的作用，也給市場(chǎng)一個(gè)明晰的供需信號(hào)。

趙秀池認(rèn)為，一方面，從政府角度要做好城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃，根據(jù)人地房的關(guān)系合理提供住房，住房供應(yīng)要滿足日益增長(zhǎng)的住房需求；另一方面，要提高住房的利用率，讓個(gè)人直接通過(guò)官方互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布房源，包括沒(méi)有產(chǎn)權(quán)可以出租的住房，也能夠及時(shí)出租出去；第三，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資理財(cái)知識(shí)的科普教育，讓每個(gè)家庭都自覺(jué)的把住房有效的利用起來(lái)；第四，調(diào)整過(guò)去過(guò)嚴(yán)的住房限購(gòu)限貸政策，促進(jìn)剛需、改善性住房需求的釋放，減少房屋的待售面積和空置。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，將空置的房源轉(zhuǎn)變?yōu)榭勺赓U的房源，或也是一個(gè)思路。

以湖南長(zhǎng)沙為例，今年5月8日，長(zhǎng)沙市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)長(zhǎng)沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》（簡(jiǎn)稱《方案》）?！斗桨浮分赋?，已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。

長(zhǎng)沙出臺(tái)的這一試點(diǎn)方案，旨在暢通新房、二手房、租賃住房市場(chǎng)通道，引導(dǎo)剛需、改需和租賃需求的統(tǒng)籌與分流，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

責(zé)任編輯：王杰 圖片編輯：蔣立冬

校對(duì)：丁曉