引言
國家將房地產推入市場調控后，房地產的金融屬性就開始不斷增強，居住屬性不斷下降，很多人買房不是為了居住，而是為了投資，獲取更多的收益，而這就使得國內的房地產價格在十幾年內一直高歌猛進，上漲到了如今的高度。
那若是今明兩年不買房，5年后“差距”有多大？王健林對其有何看法？
從今年的一月份開始，房地產就面臨著國家各個部門政策的嚴格調控，社會上對國內的房地產行業(yè)有了兩種截然不同的看法。第一種認為房地產終歸應該被市場調控，隨著市場供求關系的變化，價格也將發(fā)生翻天覆地的變化，不會保持高價位不變。
第二種認為房地產作為國民經濟的支柱型產業(yè)，對國家經濟的貢獻率非常高，調控房價只是為了穩(wěn)定，并不是想要真的降低。在對房地產的評價中，著名開發(fā)企業(yè)萬達集團掌門人王健林和知名人士馬光遠都對國內的房地產行業(yè)發(fā)表了自己的看法，且兩人的看法大概一致。
從整的形式來看，房地產的下降趨勢會非常明顯，房屋的價格必將會回歸到正常水平，回歸到市場所能夠調控的水平。但從局部來看，國內部分地區(qū)的房價在短時間內并不會下降過多，整體仍然有所上升，這個短時間也并不短，至少能夠維持上升和穩(wěn)定趨勢十年。
首先來分析一下當前的市場行情，從前年開始，國內的房地產整體均價都已經突破一萬元，但目前的房地產均價正在不斷下調，已經跌入一萬元。但又考慮到其作為國民經濟主體產業(yè)，很多居民認為它的下跌僅僅只是階段性的，未來很可能再上漲回來。
這一個說法并不正確，最起碼從目前的政策現(xiàn)狀來看不正確，國內出臺的房地產調控政策才剛開始，后續(xù)還有非常多的大招沒有發(fā)布，就比如房產稅。這說明未來房地產的下行趨勢會逐漸明顯。
王健林曾表示過，房地產這個行業(yè)存在的兩個比較大的缺陷：
第一、房地產是一個在全世界都是受政策，受金融，受各方面影響，就是它是一個周期性行業(yè)，它一定是活幾年差幾年，就活幾年又差幾年，在周期當中可能好多就挺不過去，死掉。
第二、房地產行業(yè)的毛病是就是它的現(xiàn)金流不長的，因為房子不可能像，不要說快消品，哪怕就像汽車行業(yè)，也不可能更換速度那么快，那么房子到了一定程度，城市化到了70%左右，這個國家房地產市場就一定會萎縮了，房地產行業(yè)的這個家屬會大幅度減少，誰敢保證你一定是活的最后哪幾個呢？
基于這兩點原因，王健林表示萬達一定要堅決轉型，發(fā)展擁有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流、有科技含量的產業(yè)。前兩年對集團轉型現(xiàn)代服務業(yè)，部分管理層還有疑慮。2018年看到國家對房地產行業(yè)政策的調整和整個行業(yè)的變化，萬達同仁特別是管理層對萬達轉型現(xiàn)代服務業(yè)的認識更趨一致，大家更認同集團董事會戰(zhàn)略決策的前瞻性。對大型企業(yè)來說，轉型知易行難。前兩天我看了一篇文章，說房地產轉型是偽命題，那是因為他們轉不了才這么說。不僅房地產行業(yè)，任何行業(yè)轉型都不容易，轉型是極其痛苦、需要長時間才能完成的過程。隨著租金收入不斷增加，新生現(xiàn)代服務業(yè)產業(yè)的成長，萬達一定會越來越健康，越來越運行良好。其實現(xiàn)在說萬達轉型已經成功不算為過，因為萬達收入結構已經改變，主要收入來源已經不是房地產。但我們還在轉型過程中，最終完成目標是2020年。萬達已走在正確道路上，我們一定會成為中國大型房企、大型民企、大型企業(yè)轉型成功的典范。
第三、房價水平過高，超出了大多數(shù)人的購買能力范圍。盡管沒有房子的人群越來越少，從農村進入城市的人口也越來越少，但是由于我國的人口基數(shù)比較龐大，購房需求依然會長期存在。不過由于高房價的存在，這些剛需購房者可能并非真正的剛需，從房地產市場發(fā)展的角度來說，買不起房子的剛需購房者并不算真正的剛需。
目前我國的房價有多高呢？最直觀反映房價的數(shù)據(jù)就是我國的平均房價。1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年中國經濟數(shù)據(jù)：2021年全國商品房銷售面積179433萬平方米；商品房銷售額181930億元。根據(jù)全國商品房銷售面積和銷售額來計算，2021年我國的平均房價為10139元/平方米。房價過萬意味著一套100平米左右的房子需要上百萬，對于大多數(shù)家庭而言，這樣的房價絕對是天價。
當然更加能反映普通人買房難度的數(shù)據(jù)是房價收入比，根據(jù)2022年易居房地產研究院發(fā)布的房價收入比數(shù)據(jù)：2021年我國房價收入比為9.1，相比2020年有所回調，與此同時，易居研究院預測2022年的房價收入比會繼續(xù)回落，有可能回落至8.7左右。
雖然房價收入比有所回落，但是房價收入比依然處于很高的水平，房價收入比9.1意味著普通家庭如果想在城市中購買一套房子的話，即使不吃不喝也需要將近9年的時間，當然如果考慮各方面的開支的話，可能需要20年以上。
第四、人口發(fā)展趨勢不利于房地產行業(yè)的發(fā)展。眾所周知，房地產行業(yè)是非常依靠人口紅利的行業(yè)，經濟學家任澤平也提出過房地產行業(yè)的人口理論：房地產行業(yè)長期發(fā)展看人口。
從最近幾年我國的人口發(fā)展趨勢來看，人口的發(fā)展非常不利于房地產行業(yè)的長期發(fā)展。人口因素主要考慮人口數(shù)量和人口結構，近些年來我國的人口出生率逐年降低，2021年新生人口數(shù)量再創(chuàng)新低，僅為1062萬，人口出生率僅為7.52‰，人口出生率已經2年跌破1%（10‰）。
人口出生率降低最直接的影響就是可能會造成人口負增長，雖然目前我國是人口正增長的趨勢，但是按照目前的發(fā)展趨勢，未來幾年我國有可能進入人口負增長的階段。
另外隨著我國新生人口數(shù)量的減少以及平均壽命的提高，我國老年人口的比例會越來越高，將會逐步步入老齡化社會，人口年齡結構會越來越不合理?？偠灾还苁侨丝跀?shù)量的變化趨勢還是人口結構的發(fā)展趨勢，都不利于房地產行業(yè)的長期發(fā)展。
基于以上4個原因，房地產行業(yè)很難再像過去那樣興旺發(fā)展下去，相反未來幾年，房地產行業(yè)將會迎來下行周期。當然對于房地產行業(yè)發(fā)展的趨勢，房產大佬王健林早就有過如下預言，這是王健林在接受采訪的時候表達的觀點：
1、任何國家的房地產行業(yè)都不會興旺超過50年；
2、按照現(xiàn)在的土地供應量和住房存量，未來很多樓盤都會面臨賣不動的問題，住房過剩的問題將會進一步放大。
從目前的樓市發(fā)展來看，當初王健林的預言確實已經成真，我們不得不佩服其遠見，從王健林逐步退出房地產市場的做法也能看出他的這種觀點。作為房產大佬，王健林的看法確實非常有遠見，早在2013年就預言了房地產行業(yè)不會一直興旺發(fā)展下去，同時也預言了住房過剩的問題。
如果是在樓市繁榮發(fā)展的時期，房子是非常有價值的投資品，擁有住房就是擁有巨大的財富，擁有巨大的升值空間。不過隨著房地產行業(yè)進入低迷時期，房子的投資價值開始減弱，持有房產不再能像過去那樣享受房產升值帶來的長期盈利，相反在如今的樓市環(huán)境下，如果持有多套住房的話，甚至會面臨一些挑戰(zhàn)。持有多套房子的家庭，到底會面臨什么樣的挑戰(zhàn)呢？
第一個挑戰(zhàn)：在目前的樓市環(huán)境下，住房流動性減弱，房子越來越難轉手。
當房地產市場開始下行的時候，人們對于投資房產的信心會大幅下降，這就會導致投資客對于住房的需求量大幅下降。與此同時，隨著住房擁有率以及人均住房面積逐漸提升，購房需求會進一步減弱，新房市場和二手房市場都會出現(xiàn)供求關系逆轉的現(xiàn)象，尤其是二手房市場，很容易出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象。而對于擁有多套住房的家庭而言，隨著住房的流動性逐漸減弱，房子將會變得越來越難轉手。
第二個挑戰(zhàn)：房產的持有成本非常高，對于家庭來說是巨大的負擔。
房子不同于其他的投資品，大多數(shù)投資品有一定的投資風險，但是除了投資風險之外沒有太多的持有成本，而房子雖然投資風險相對比較小，但是持有房產的成本卻非常高。房子的持有成本到底有多高呢？經濟學家梁中華曾表示：按照目前的樓市環(huán)境來看，持有房產的成本基本上在6%~8%之間。一套100萬左右的房子，如果選擇貸款買房的話，持有成本基本上在6萬以上。
房子的持有成本主要包括3方面：首先是房貸利息成本，房貸利息成本是住房持有成本最重要的部分；然后是房子的交易成本（主要是交易稅）以及持有房子的費用（維修基金和物業(yè)費等）；最后還有房子的折舊成本，房子的折舊成本也是不容忽視的。
當然除了上面提到的持有成本之外，未來如果出臺房產稅的話，持有房子的成本會進一步增加。
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