京房會(huì)擁有十年以上樓市實(shí)操經(jīng)驗(yàn),已為超過(guò)11000個(gè)購(gòu)房家庭提供投資購(gòu)房建議,是北京極少能從宏觀(guān)市場(chǎng)切入微觀(guān)市場(chǎng)每一個(gè)交易環(huán)節(jié)的實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家;累計(jì)實(shí)地勘查社區(qū)超10000個(gè),1500余次買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗(yàn);幫助在帝都打拼的人買(mǎi)一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利,得到確定的回報(bào)!
北京跑贏大盤(pán)的房子不超過(guò)20%我們的選籌跑在大盤(pán)前面關(guān)注公眾號(hào) 京房會(huì)進(jìn)入知識(shí)星球可進(jìn)行提問(wèn)
Q:提問(wèn):京總好,我目前在京有一套房在益豐苑(位于小區(qū)內(nèi)中高層),可賣(mài)了置換改善。原房子目前市場(chǎng)價(jià)950萬(wàn),貸款150萬(wàn),可得800萬(wàn)。外加手頭閑余資金400萬(wàn),首付可以出來(lái)1200萬(wàn)左右。小朋友5歲,準(zhǔn)備上小學(xué)了,已有人大附小的學(xué)位,所以不考慮學(xué)區(qū)房,但未來(lái)生活半徑在世紀(jì)城人大附小?,F(xiàn)在三個(gè)選項(xiàng)在猶豫:
1、賣(mài)了益豐苑的房子,加上手頭400萬(wàn),湊出1200萬(wàn)首付,估計(jì)能貸200萬(wàn),合計(jì)1400,在世紀(jì)城周邊選房,3室的話(huà),目前在考慮酈城和遠(yuǎn)大園四區(qū)五區(qū)。2、選擇在世紀(jì)城租房,將手中的400萬(wàn)投資出去買(mǎi)房,全市各地均可。3、選擇在世紀(jì)城租房,將益豐苑賣(mài)了,置換投資其他樓盤(pán)。但期望在中關(guān)村大街的人大附中周邊,后續(xù)小朋友初中在這。
A:回答:您好,感謝信任!1、益豐苑在區(qū)域缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),萬(wàn)源商圈本身在這個(gè)板塊屬于發(fā)展落后的區(qū)域;今年春節(jié)過(guò)后這個(gè)盤(pán)的漲幅很弱,不到5%;2021年一直處于下跌趨勢(shì),這種盤(pán)置換掉是正確的
2、既然孩子已經(jīng)解決上學(xué)問(wèn)題,沒(méi)必要再往世紀(jì)城擠了;從投資角度北京依然是全國(guó)的洼地,因?yàn)橄拶?gòu)加限貸管制導(dǎo)致價(jià)格一直被壓制,長(zhǎng)遠(yuǎn)看北京作為首都,房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到頂,有房票的情況下當(dāng)然優(yōu)先北京,什么情況下適合外地投資,第一:本地剛需自住已經(jīng)全部解決,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能夠基本滿(mǎn)足醫(yī)療、上學(xué)、交通等,第二:本地已經(jīng)完成布局,持有3套或更多,可以去同級(jí)別城市分散風(fēng)險(xiǎn),第三:本地房票、貸票已經(jīng)用盡.第四:有閑置資金,為了下一代提前做布局,否則建議把資源集中在北京;
3、1400的預(yù)算如果在中關(guān)村一帶選的話(huà),必須是三房的情況下選不到優(yōu)質(zhì)盤(pán),當(dāng)下漲幅比較好的都是一些優(yōu)質(zhì)商圈優(yōu)質(zhì)品質(zhì)盤(pán),北京的樓盤(pán)漲幅規(guī)律已發(fā)生變化,2013年之前,整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)是處于普漲周期,那個(gè)階段是什么房子都漲,并且漲幅都差不多,越博傻賺的越多,2013年到2017年之間是普漲轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)周期的過(guò)度階段,過(guò)渡階段并非所有的房子都漲,甚2017年之后開(kāi)始出現(xiàn)嚴(yán)重的分化潮;中關(guān)村一帶一是有學(xué)區(qū)溢價(jià),二是品質(zhì)盤(pán)較少基本全是老舊小區(qū);
西邊是萬(wàn)柳世紀(jì)城、北側(cè)是五道口、東側(cè)是學(xué)院路,學(xué)院路雖然位置較好,但還是靠吃外區(qū)購(gòu)買(mǎi)力,五道口的品質(zhì)盤(pán)比較零碎且價(jià)格較高,漲幅一般,從效率優(yōu)先原則;有2種方案,第一是一直租房居住,1400買(mǎi)入純投資盤(pán)吃板塊的紅利,第二是在中關(guān)村附近找優(yōu)質(zhì)的區(qū)域買(mǎi)入投資盤(pán),可以自住,但接送孩子有一定的距離,距離中關(guān)村比較近的優(yōu)質(zhì)板塊可以看看奧森板塊,奧森屬于純居住板塊,沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià),緊靠城市公園綠地,生態(tài)資源在市場(chǎng)上比較稀缺。整個(gè)區(qū)域居住的人群也都是企業(yè)高管,高校職工,央企領(lǐng)導(dǎo);人文環(huán)境屬于社會(huì)上層精英階層;這個(gè)板塊作為投資比較穩(wěn)健,目前是比較適合您的;建議認(rèn)真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆侗本┓慨a(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問(wèn)題可再向我提問(wèn)
Q:提問(wèn):京總您好,我在17年3月腦子熱260w買(mǎi)了六環(huán)外昌平縣城的老破小2居室,到目前位置房款仍然虧損50w,今年小區(qū)在昌平區(qū)老舊小區(qū)改造的名單里面?,F(xiàn)在家有倆娃,老大2025年上小學(xué),但是受制于認(rèn)貸政策換房的首付資金不夠。問(wèn)題:想咨詢(xún)一下現(xiàn)在把這個(gè)房子賣(mài)掉做好準(zhǔn)備等待可能的認(rèn)貸取消馬上再買(mǎi)房,還是繼續(xù)持有等改造結(jié)束?
加固改造的消息對(duì)房?jī)r(jià)影響大么?如果等待改造結(jié)束的話(huà)政策來(lái)了再出手會(huì)不會(huì)交易時(shí)間很長(zhǎng)?小區(qū)加固改造之后價(jià)格上會(huì)有比較大的漲幅么?
A:回答:您好,感謝信任!1、老舊小區(qū)改造重點(diǎn)在于小區(qū)業(yè)主意見(jiàn)是否統(tǒng)一,全部統(tǒng)一有書(shū)面意見(jiàn)才會(huì)進(jìn)行下一步,這個(gè)時(shí)間很長(zhǎng),
2、老破小未來(lái)還有沒(méi)有價(jià)值,主要還是看這個(gè)區(qū)域的能量,這類(lèi)房子本身是不值錢(qián)的,真正值錢(qián)的是土地資源,核心區(qū)的土地資源一直都是稀缺的,最終市中心老舊小區(qū)高層住宅也會(huì)得到善終。
因?yàn)檫@些城市的市中心一直都是市中心,從來(lái)沒(méi)變過(guò).能量比較低的區(qū)域想發(fā)展必須要靠建設(shè)新區(qū),新區(qū)越金貴,老舊小區(qū)就越破敗;在遠(yuǎn)郊買(mǎi)房人的邏輯是核心區(qū)又破又貴,品質(zhì)夠不到,所以犧牲距離換取品質(zhì);遠(yuǎn)郊的一些剛需品質(zhì)次新還有些價(jià)值,但如果不發(fā)生普漲的情況下很難帶動(dòng),
建議您等等看,市場(chǎng)熱時(shí)賣(mài)總比現(xiàn)在賣(mài)劃算一些,不至于虧那么多,如果市場(chǎng)熱時(shí)有買(mǎi)家接盤(pán)可以考慮出手,往熱門(mén)區(qū)域看看品質(zhì)次新,200多萬(wàn)再加一些首付貸一些,也能選籌到漲幅不錯(cuò)的盤(pán);市場(chǎng)有很強(qiáng)大的反饋功能,買(mǎi)房沒(méi)賺到錢(qián)又處于虧損;是我們的判斷與行為的直接結(jié)果,及時(shí)糾錯(cuò)改正即可,還有機(jī)會(huì),買(mǎi)房致富的路一直在,只要貨幣一直超發(fā),房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有盡頭,放平心態(tài)就當(dāng)交學(xué)費(fèi)了;建議認(rèn)真閱讀星球精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝好運(yùn)!
Q:提問(wèn):京總好。請(qǐng)問(wèn): 北京 昌平區(qū) 花園東路 的 金隅上城郡,有投資價(jià)值嗎?謝謝!
A:回答:您好,感謝信任!昌平沙河以北,西從京藏高速,東到大廣高速這個(gè)范圍價(jià)值很弱,基本可以說(shuō)已經(jīng)脫離主城區(qū)了,有幾個(gè)區(qū)域還有想象空間,像未來(lái)科學(xué)城、沙河高教園,這些區(qū)域有利好規(guī)劃的前提下從2017年到目前為止跌幅是最大的,科學(xué)城的跌幅超過(guò)了20%;其他區(qū)可能更嚴(yán)重了,金隅上城郡這個(gè)盤(pán)很好,價(jià)格又比較低,但確實(shí)價(jià)值弱了些,比它位置更好的麗春湖墅跌幅已經(jīng)超過(guò)30%了;
北京的樓盤(pán)漲幅已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化,2013年之前,整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)是處于普漲周期,那個(gè)階段是什么房子都漲,并且漲幅都差不多,越博傻賺的越多,2013年到2017年之間是普漲轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)周期的過(guò)度階段,過(guò)渡階段并非所有的房子都漲,甚2017年之后開(kāi)始出現(xiàn)嚴(yán)重的分化潮;這種盤(pán)還是建議不要碰;建議認(rèn)真閱讀精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利!
Q:提問(wèn):京總好。我們現(xiàn)自住長(zhǎng)陽(yáng)稻田三居室,市場(chǎng)價(jià)約450(17年420買(mǎi)入,基本沒(méi)漲價(jià)),無(wú)貸款。工作一人在西城木樨地(日常通勤),一人在海淀西土城(無(wú)需坐班),目前無(wú)孩。環(huán)京固安一套兩居,70w買(mǎi)入,現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)也就80-90w。另有子彈約100w。家庭年入60w,公積金月8000??紤]到通勤、市內(nèi)房子漲價(jià)厲害,準(zhǔn)備換房。稻田賣(mài)掉后有首房首貸資格。首付能有600w
外地另有太原兩居120w,沈陽(yáng)兩居40w,由于限售約兩年后才能出手。選擇1.固安和外地不動(dòng),貸滿(mǎn)額度,換一套1000-1200w的2-3居優(yōu)質(zhì)房,兼顧自住,考慮西城廣內(nèi)、豐臺(tái)麗澤、朝陽(yáng)雙井(1、10號(hào)線(xiàn))、海淀永豐(16號(hào)線(xiàn))
選擇2.換一套600-800的一般兩居自住,選擇西城廣內(nèi)或豐臺(tái)麗澤。這樣除了公積金沒(méi)什么額外貸款。兩年后出手固安和外地兩套,加上存款,再買(mǎi)一套純投資。請(qǐng)問(wèn):哪種選擇更合適?稻田什么時(shí)候出手合適?買(mǎi)入時(shí)間什么時(shí)候合適?買(mǎi)入的四個(gè)區(qū)域,不考慮自住的話(huà),從投資角度,能否給個(gè)排序?每個(gè)區(qū)域有哪些推薦小區(qū)?
您是否有別的選擇建議?或者其他買(mǎi)入的推薦區(qū)域?問(wèn)題比較多,通過(guò)學(xué)習(xí)您的帖子梳理出來(lái)的大概思路,不知是否正確,請(qǐng)京總指點(diǎn)!
A:回答;您好,感謝信任!1、方案一的效率更優(yōu)先,我在精華欄文章《08#史詩(shī)級(jí)通貨膨脹正在路上,普通人的對(duì)與策》寫(xiě)到利用一切渠道和資源貸款去購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),就是最有效的“搶錢(qián)”方式,樓市漲跌只關(guān)注是否印鈔,通貨膨脹不會(huì)同時(shí)并均勻增加所有商品的價(jià)格,只會(huì)永遠(yuǎn)一波一波地改變商品物價(jià),而房地產(chǎn)最先上漲。
長(zhǎng)遠(yuǎn)看核心地段的優(yōu)質(zhì)盤(pán)會(huì)一直漲,只要貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加,房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有盡頭;未來(lái),ZF為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),至少要保證就業(yè);各種貨幣、信貸、政策寬松變著法的增加供給,通貨膨脹必定加劇;2013年之前,整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)是處于普漲周期,那個(gè)階段是什么房子都漲,并且漲幅都差不多,越博傻賺的越多,2013年到2017年之間是普漲轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)周期的過(guò)度階段,過(guò)渡階段并非所有的房子都漲,甚2017年之后開(kāi)始出現(xiàn)嚴(yán)重的分化潮既主城區(qū)先漲依次輪動(dòng)到遠(yuǎn)郊,如果行情不是很熱基本輪不到遠(yuǎn)郊就已經(jīng)喘息了;
2、關(guān)于賣(mài)出和買(mǎi)入,這里面同樣有2個(gè)機(jī)會(huì)成本,如果想賣(mài)高價(jià),市場(chǎng)熱時(shí)價(jià)格更有優(yōu)勢(shì),至少買(mǎi)家不會(huì)壓的很厲害,因?yàn)橘I(mǎi)方市場(chǎng)和賣(mài)方市場(chǎng)反射出的是兩種心理博弈,但同樣如果賣(mài)出高價(jià)時(shí)再買(mǎi)入優(yōu)質(zhì)盤(pán),這些盤(pán)同樣在漲價(jià),比較理想的操作方法是淡季買(mǎi)入看好的盤(pán),拉長(zhǎng)交易周期,以時(shí)間換空間,再去慢慢賣(mài)自己的盤(pán),既市場(chǎng)上漲前夜買(mǎi),上漲中期賣(mài)
3、這四個(gè)區(qū)域;豐臺(tái)的麗澤、雙井、西城的廣外還可,永豐的兌現(xiàn)周期比較長(zhǎng),并且前期的價(jià)格高,未來(lái)并不是特別看好,我的觀(guān)點(diǎn)和其他人不同,其他人都認(rèn)為海淀北部新區(qū)未來(lái)有不可想象,沒(méi)錯(cuò),概念總是存在的,但我關(guān)注的是利潤(rùn),房產(chǎn)自媒體自會(huì)分析地段,這些和真正的買(mǎi)家是有不同的,真正的買(mǎi)家更多關(guān)注的是利潤(rùn)空間,如果我今天買(mǎi)入的價(jià)格過(guò)高,就代表未來(lái)的利潤(rùn)空間減少,這個(gè)地段再好和我有什么關(guān)系,我是靠買(mǎi)房賺錢(qián)的,這是最大的不同.
麗澤的大戶(hù)型存在一定的溢價(jià),房產(chǎn)投資講究效率優(yōu)先原則,豐臺(tái)未來(lái)能不能出坑,就看麗澤是否能夠穩(wěn)住這些已經(jīng)進(jìn)駐的企業(yè),目前這些企業(yè)都是租用的辦公樓,合同期限很短,既然是租的,那么可以隨時(shí)搬走,互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)本身就是一個(gè)特殊的行業(yè),今天這家公司融資數(shù)億美元,明天可能就不行了,從房產(chǎn)投資的角度大量的資金放在這樣的區(qū)域有DB的性質(zhì),價(jià)值容易轉(zhuǎn)移,投資房產(chǎn)是搭乘這座城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和行業(yè)增長(zhǎng),得到確定的回報(bào).所以大面積、大戶(hù)型非硬性要求不建議買(mǎi)豐臺(tái),如果處于某種因素一定要買(mǎi),那么靠近麗澤的還有想象空間
雙井目前是一個(gè)比較適合投資的區(qū)域,東三環(huán)國(guó)貿(mào)以北有斷層缺陷,往南比較優(yōu)質(zhì)的區(qū)域大望路、雙井;國(guó)貿(mào)以北一直到三元橋無(wú)優(yōu)質(zhì)商圈,全是老房子,東邊是朝陽(yáng)公園豪宅盤(pán),往東就是朝青,整個(gè)北京老公房產(chǎn)品占到市場(chǎng)一半的比例,導(dǎo)致次新產(chǎn)品十分稀缺,不管是上車(chē)還是置換的人群,大量的需求一次次推高了優(yōu)質(zhì)區(qū)域次新的價(jià)格。一個(gè)區(qū)域內(nèi)有充足的購(gòu)買(mǎi)力,但地段內(nèi)的住宅產(chǎn)品大多是老公房或者老破大,只有少量的次新或者品質(zhì)改善產(chǎn)品,就會(huì)成為這個(gè)區(qū)域人人都追捧的樓盤(pán),從而一次次將房?jī)r(jià)推高;
廣外本身學(xué)區(qū)溢價(jià)低,靠近麗澤算是利好;未來(lái)會(huì)有一波人口的紅利.選擇2000左右的小區(qū)保值問(wèn)題不大。這幾個(gè)板塊可以關(guān)注的樓盤(pán)有:廣外:遠(yuǎn)見(jiàn)明苑、朗琴園、蝶翠華庭;雙井:合生國(guó)際花園、首城國(guó)際a區(qū)、A派公寓;建議認(rèn)真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆侗本┓慨a(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利;有問(wèn)題可再向我提問(wèn).
Q:提問(wèn):京總您好,看了您的文章和一些問(wèn)答,有一些問(wèn)題。目前我家的情況是,夫妻兩家人都是北京本地人,有一套父母名下在垡頭翠城的經(jīng)適房正要售出,預(yù)計(jì)收入400左右。個(gè)人和愛(ài)人在懷柔19年購(gòu)入了一套限競(jìng)房,21年房下來(lái)交了契稅,5年后可上市,購(gòu)入時(shí)總價(jià)不到300萬(wàn),目前還剩100公積金沒(méi)還。目前在懷柔住,我在市里上班,媳婦兒在密云上班。(這也是當(dāng)時(shí)在懷柔買(mǎi)房的原因)
家中有兩歲娃一枚,4年后幼升小,家庭目前年收入45-50左右波動(dòng)。父母這套房售出后考慮換房,優(yōu)點(diǎn)是無(wú)貸唯一住房,但是目前比較糾結(jié),考慮未來(lái)孩子上學(xué)和房產(chǎn)保值或增值。
問(wèn)題一:懷柔這套商貸今年已還完,需要不需要把公積金也在近幾年陸續(xù)提前還了?考慮一:父母在懷柔直接購(gòu)置一套房產(chǎn),可以買(mǎi)懷柔區(qū)的學(xué)區(qū)內(nèi)房屋,有當(dāng)時(shí)看了新盤(pán)北科建水岸雁西,是洋房,一層帶院總價(jià)不到300萬(wàn)。開(kāi)發(fā)商的概念是洋房+懷柔科學(xué)城+科學(xué)城配套小學(xué)(北京實(shí)驗(yàn)二小懷柔分校),這種選擇是滿(mǎn)足了父母居住環(huán)境+孩子上學(xué)需求(學(xué)校目前一般)。但是看了您文章,也知道這種新盤(pán)屬于站崗盤(pán),預(yù)計(jì)5-10年后才能出手。這個(gè)想法衍生出的一個(gè)問(wèn)題是:懷柔科學(xué)城未來(lái)發(fā)展您是如何看待的?多長(zhǎng)時(shí)間才能影響到樓盤(pán)增值?
考慮二:在市區(qū)朝陽(yáng)新源里、柳芳、花家地這一類(lèi)地區(qū)買(mǎi)一套帶學(xué)區(qū)的老破小,可以貸款一部分整體預(yù)算提到500左右,租金補(bǔ)貼房貸。占一個(gè)朝陽(yáng)的學(xué)區(qū)學(xué)位,孩子一年后幼兒園回城里上學(xué),上一些九年一貫制的學(xué)校,但是朝陽(yáng)區(qū)目前的升學(xué)率慘不忍睹。
考慮三:這一條原本沒(méi)有,在看完您的文章和向周?chē)逃诘呐笥炎稍?xún)后,500預(yù)算也能夠上東城區(qū)的老破小,東城學(xué)區(qū)概念相對(duì)平均,整體升學(xué)率還不錯(cuò)。可以把房子租出去后,在附近再租一套大一點(diǎn)的房子去住。
總結(jié)后續(xù)問(wèn)題:綜上,我個(gè)人還是希望利用這次賣(mài)房的契機(jī)把400萬(wàn)房款在未來(lái)做大一些,如果現(xiàn)在能城里的房,滿(mǎn)五唯一出售,恰逢孩子上學(xué),至少加上學(xué)籍要求,最快8年后才能出手。等于可以接受較長(zhǎng)時(shí)間的站崗,那么是在城里老破小站崗好,還是在懷柔科學(xué)城這一帶站崗比較好呢?懷柔教育目前全市墊底,但目前的信息是2025年懷柔會(huì)有一所清華附中承辦市教委直管的12年一貫制學(xué)校開(kāi)始招生(我家2026年上學(xué))考慮科學(xué)城定位,應(yīng)該不會(huì)太差勁。所以現(xiàn)在比較糾結(jié),這次換房的方向是城里還是懷柔,然后再看自己夠得上的區(qū)域。望您指點(diǎn)迷津,萬(wàn)分感謝。
A:回答:您好,感謝信任!1、懷柔屬于北京的遠(yuǎn)郊區(qū),位置偏冷,北京的產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸整體是東南,西北有海淀,西南有麗澤,中部有金融街,東邊是朝陽(yáng)亦莊副中心,這幾個(gè)載體有已經(jīng)成熟的和正在發(fā)展的;所以懷柔發(fā)展起來(lái)相對(duì)較難;一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展,二是人才發(fā)展,產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)人口,最后才是商圈發(fā)展,這是樓市的三個(gè)支撐點(diǎn);
這三個(gè)對(duì)于懷柔來(lái)講難度較大,每一條都存在很大的不確定性;非硬性要求不建議在懷柔置業(yè);哪怕是租房都可,這個(gè)是在懷柔購(gòu)房的基本邏輯,2025年懷柔的清華附中;整體教育質(zhì)量誰(shuí)也不敢保證,學(xué)校好不好,一是看師資,二是看生源;再往深了說(shuō)是看家長(zhǎng);從教育均衡的邏輯看,城六區(qū)之外先扶持的應(yīng)該不會(huì)是懷柔;
2、東西海朝的學(xué)區(qū)邏輯不一樣,朝陽(yáng)主要是對(duì)外地戶(hù)籍的家庭比較友好,海淀比較拼,東城相對(duì)佛系,又比較均衡,從房屋保值和孩子上學(xué)兩個(gè)維度看在東城以最低總價(jià)獲取入學(xué)名額,這種方案相對(duì)穩(wěn)健一些;城內(nèi)的老破小不至于站崗,升值屬性稍微弱了些,但還是有一些漲幅的,懷柔大概率會(huì)虧損,資金成本比較高,另外垡頭翠城的房子盡快出售,這種地段的經(jīng)適房市場(chǎng)不會(huì)太好,公積金利率很低,短期不賣(mài)沒(méi)必要提前還;建議認(rèn)真閱讀星球的精華文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利
Q:提問(wèn):京總,您好!把您星球的精華帖都看完了,做了很多記錄,關(guān)于選籌的思路真是讓我豁然開(kāi)朗。關(guān)注板塊:因?yàn)槌W〉卦诤贾?,?duì)于北京樓市不太熟悉,通過(guò)做功課,主要關(guān)注了上地、亦莊、望京、雙井、國(guó)貿(mào)、東壩、蘇河、未來(lái)科學(xué)城等板塊。覺(jué)得有些過(guò)于泛,希望可以縮小關(guān)注的范圍。目的:純投資;預(yù)算:800-1000w;問(wèn)題:
1、關(guān)于區(qū)域,純投資,請(qǐng)問(wèn)以我的情況您比較建議關(guān)注北京的哪些板塊呢?什么樣的區(qū)位呢?2、關(guān)于時(shí)機(jī),我也有杭州的購(gòu)房資格,請(qǐng)問(wèn)當(dāng)前是否適合購(gòu)入北京?(看了您關(guān)于亦莊的分析,很多樓盤(pán)在2020-2022年都漲了30%-50%,亦莊金茂府都要9.8w/平)現(xiàn)在時(shí)機(jī)是否適合介入?擔(dān)心高位站崗。非常感謝!
A:回答:您好,1、杭州也是不錯(cuò)的城市,如果北京有房票應(yīng)該優(yōu)先布局北京,從投資角度北京依然是全國(guó)的洼地,因限購(gòu)加限貸管制導(dǎo)致需求一直被壓制,長(zhǎng)遠(yuǎn)看北京作為首都,房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒(méi)有到頂;什么情況下適合外地投資,強(qiáng)資源城市已經(jīng)完成布局,持有3套或更多,可以去同級(jí)別城市分散風(fēng)險(xiǎn),否則建議把資源集中在北京;從城市級(jí)別看北京的成長(zhǎng)環(huán)境依然是全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的,
2、關(guān)于一些核心熱點(diǎn)區(qū)域買(mǎi)入是否會(huì)高位站崗,房?jī)r(jià)是否會(huì)跌,我在精華欄文章08#史詩(shī)級(jí)通貨膨脹正在路上,普通人的對(duì)與策中已經(jīng)寫(xiě)到,這個(gè)問(wèn)題等同于貨幣購(gòu)買(mǎi)力是否會(huì)漲,貨幣等同于一張紙,發(fā)行成本很低,后面加個(gè)0市場(chǎng)上的貨幣就能翻倍,貨幣不是真正意義上的財(cái)富,資產(chǎn)才是,國(guó)際經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)就是每個(gè)國(guó)家用自己印出來(lái)的錢(qián)去買(mǎi)其他國(guó)家的資產(chǎn),
樓市漲跌只關(guān)注是否印鈔,通貨膨脹不會(huì)同時(shí)并均勻增加所有商品的價(jià)格,只會(huì)永遠(yuǎn)一波一波地改變商品物價(jià),房地產(chǎn)最先上漲;我們改變不了現(xiàn)有的貨幣制度,利用一切渠道和資源貸款去購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),買(mǎi)那些能跑贏通脹的房產(chǎn),就是最有效的“搶錢(qián)”方式,否則我們只能一次次被搶;如果沒(méi)有精力持有核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)即可,長(zhǎng)遠(yuǎn)看核心地段的優(yōu)質(zhì)盤(pán)會(huì)一直漲,只要貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加,房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有盡頭;大方向上一定是這樣,只是時(shí)間問(wèn)題,
這也就是我為什么鼓勵(lì)大家盡可能貸款買(mǎi)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),只要保證月供,遲早會(huì)賺,只是時(shí)間問(wèn)題,一些富豪和高產(chǎn)家庭早已經(jīng)看透了這里面的邏輯,所以他們才會(huì)用負(fù)債購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),賺錢(qián)只是手段,用賺來(lái)的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)才是最終目的,否則我們會(huì)永遠(yuǎn)被通脹一次次洗劫;
我鼓勵(lì)大家買(mǎi)優(yōu)質(zhì)板塊優(yōu)質(zhì)樓盤(pán),并不是說(shuō)其他地方的房?jī)r(jià)不會(huì)上漲,投資是機(jī)會(huì)成本,效率優(yōu)先原則,搭乘這座城市最快的經(jīng)濟(jì)列車(chē)才能得到確定豐富的回報(bào),其次還要考慮房產(chǎn)的金融屬性,其他地方的房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性比較大,即便房產(chǎn)升值以后,兌現(xiàn)也比較難,又不好貸款,將來(lái)二押投資也會(huì)受到影響;不如看好趨勢(shì)堅(jiān)定持有優(yōu)質(zhì)盤(pán),
3、800-1000不需要關(guān)注太多板塊;像上地、亦莊、望京、雙井都是一些不錯(cuò)的區(qū)域,東壩、未來(lái)科學(xué)城屬于概念性的區(qū)域,兌現(xiàn)周期較長(zhǎng),目前價(jià)格炒的有點(diǎn)虛高,建議不要過(guò)多關(guān)注,可以重點(diǎn)關(guān)注下朝陽(yáng),朝陽(yáng)是北京最熱的一個(gè)行政區(qū),成交量也常年穩(wěn)坐第一.同樣的預(yù)算,在朝陽(yáng)買(mǎi)到的房子居住體驗(yàn)和東西海完全不一樣.核心原因是朝陽(yáng)的房?jī)r(jià)比較低。
東西海朝地段最好的也是朝陽(yáng).預(yù)算600萬(wàn)東西海全是老破小,價(jià)格10萬(wàn)一平只能買(mǎi)到一個(gè)五六十平的房子.但如果在朝陽(yáng),就能買(mǎi)一個(gè)還不錯(cuò)的純商品房?jī)删邮一蛉邮?無(wú)論是升值潛力還是居住體驗(yàn)都高于東西海.在朝陽(yáng)買(mǎi)房有四種思路:第一種是剛需上車(chē),第二種是剛改,第三種是終極改善.還有一種是學(xué)區(qū).朝陽(yáng)的教育雖然和東西海比不了,但作為北京經(jīng)濟(jì)靠前的區(qū),近幾年的發(fā)展大家都看在眼里,也培養(yǎng)了幾所名校,比如朝陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、人大附朝陽(yáng)學(xué)校、白家莊小學(xué)。還有一些中等偏上的學(xué)區(qū),如陳經(jīng)綸嘉銘分校、陳經(jīng)綸帝景分校.相比于東西海的老破小,朝陽(yáng)的學(xué)區(qū)房從居住品質(zhì)上來(lái)講,比東西海強(qiáng)很多,從價(jià)格上來(lái)說(shuō)朝陽(yáng)也更親民,可選擇的空間也比較大;800-1000比較適合的區(qū)域望京、朝青是第一選擇,可以關(guān)注以下樓盤(pán),華紡易城、青年匯、澳洲康都、首開(kāi)知語(yǔ)城;祝一切順利!
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宏觀(guān)類(lèi)(部分文章)
01#北京樓市的十年主流預(yù)判(2022-2032)
08#史詩(shī)級(jí)通貨膨脹正在路上,普通人的對(duì)與策
03#北京樓市價(jià)值正在沙化
04#未來(lái)五年絕命大換倉(cāng),賣(mài)空雜盤(pán),只留霸盤(pán)
05#因?yàn)楸U戏砍渥?,所以商品房B漲
07#不懂杠桿,就無(wú)法進(jìn)階
41#淺談房地產(chǎn)泡沫
微觀(guān)類(lèi)(部分文章)
11#北京七個(gè)行政區(qū)邊緣的房?jī)r(jià)預(yù)警研判
12#避坑寶典:北京17大貶值區(qū)域?qū)D
13#學(xué)區(qū)寶典:東西海學(xué)區(qū)房選籌導(dǎo)圖
14#置換寶典:一次吃飽10年,拒絕多動(dòng)癥
15#望京139個(gè)盤(pán),穩(wěn)健增長(zhǎng)的只有39個(gè)
實(shí)操類(lèi)(部分文章)
81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理
82#北京首付300-400穩(wěn)健的78個(gè)剛需盤(pán)分析
83#通州跑贏大盤(pán)選籌導(dǎo)圖
84#大興跑贏大盤(pán)選籌導(dǎo)圖
84#北京持幣200W以下的投資術(shù)
86#豐臺(tái)跑贏大盤(pán)選籌導(dǎo)圖
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