京房會(huì)擁有十年以上樓市實(shí)操經(jīng)驗(yàn),已為超過(guò)11000個(gè)購(gòu)房家庭提供投資購(gòu)房建議,是北京極少能從宏觀(guān)市場(chǎng)切入微觀(guān)市場(chǎng)每一個(gè)交易環(huán)節(jié)的實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家;累計(jì)實(shí)地勘查社區(qū)超10000個(gè)，1500余次買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗(yàn);幫助在帝都打拼的人買(mǎi)一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利,得到確定的回報(bào)!

北京跑贏大盤(pán)的房子不超過(guò)20%我們的選籌跑在大盤(pán)前面關(guān)注公眾號(hào) 京房會(huì)進(jìn)入知識(shí)星球可進(jìn)行提問(wèn)

Q:提問(wèn):京總好，我目前在京有一套房在益豐苑（位于小區(qū)內(nèi)中高層），可賣(mài)了置換改善。原房子目前市場(chǎng)價(jià)950萬(wàn)，貸款150萬(wàn)，可得800萬(wàn)。外加手頭閑余資金400萬(wàn)，首付可以出來(lái)1200萬(wàn)左右。小朋友5歲，準(zhǔn)備上小學(xué)了，已有人大附小的學(xué)位，所以不考慮學(xué)區(qū)房，但未來(lái)生活半徑在世紀(jì)城人大附小?，F(xiàn)在三個(gè)選項(xiàng)在猶豫：

1、賣(mài)了益豐苑的房子，加上手頭400萬(wàn)，湊出1200萬(wàn)首付，估計(jì)能貸200萬(wàn)，合計(jì)1400，在世紀(jì)城周邊選房，3室的話(huà)，目前在考慮酈城和遠(yuǎn)大園四區(qū)五區(qū)。2、選擇在世紀(jì)城租房，將手中的400萬(wàn)投資出去買(mǎi)房，全市各地均可。3、選擇在世紀(jì)城租房，將益豐苑賣(mài)了，置換投資其他樓盤(pán)。但期望在中關(guān)村大街的人大附中周邊，后續(xù)小朋友初中在這。

A:回答:您好,感謝信任!1、益豐苑在區(qū)域缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),萬(wàn)源商圈本身在這個(gè)板塊屬于發(fā)展落后的區(qū)域;今年春節(jié)過(guò)后這個(gè)盤(pán)的漲幅很弱,不到5%;2021年一直處于下跌趨勢(shì),這種盤(pán)置換掉是正確的

2、既然孩子已經(jīng)解決上學(xué)問(wèn)題,沒(méi)必要再往世紀(jì)城擠了;從投資角度北京依然是全國(guó)的洼地,因?yàn)橄拶?gòu)加限貸管制導(dǎo)致價(jià)格一直被壓制,長(zhǎng)遠(yuǎn)看北京作為首都,房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到頂,有房票的情況下當(dāng)然優(yōu)先北京,什么情況下適合外地投資,第一:本地剛需自住已經(jīng)全部解決,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能夠基本滿(mǎn)足醫(yī)療、上學(xué)、交通等,第二:本地已經(jīng)完成布局,持有3套或更多,可以去同級(jí)別城市分散風(fēng)險(xiǎn),第三:本地房票、貸票已經(jīng)用盡.第四:有閑置資金,為了下一代提前做布局,否則建議把資源集中在北京;

3、1400的預(yù)算如果在中關(guān)村一帶選的話(huà),必須是三房的情況下選不到優(yōu)質(zhì)盤(pán),當(dāng)下漲幅比較好的都是一些優(yōu)質(zhì)商圈優(yōu)質(zhì)品質(zhì)盤(pán),北京的樓盤(pán)漲幅規(guī)律已發(fā)生變化,2013年之前,整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)是處于普漲周期,那個(gè)階段是什么房子都漲,并且漲幅都差不多,越博傻賺的越多,2013年到2017年之間是普漲轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)周期的過(guò)度階段,過(guò)渡階段并非所有的房子都漲,甚2017年之后開(kāi)始出現(xiàn)嚴(yán)重的分化潮;中關(guān)村一帶一是有學(xué)區(qū)溢價(jià),二是品質(zhì)盤(pán)較少基本全是老舊小區(qū);

西邊是萬(wàn)柳世紀(jì)城、北側(cè)是五道口、東側(cè)是學(xué)院路,學(xué)院路雖然位置較好,但還是靠吃外區(qū)購(gòu)買(mǎi)力,五道口的品質(zhì)盤(pán)比較零碎且價(jià)格較高,漲幅一般,從效率優(yōu)先原則;有2種方案,第一是一直租房居住,1400買(mǎi)入純投資盤(pán)吃板塊的紅利,第二是在中關(guān)村附近找優(yōu)質(zhì)的區(qū)域買(mǎi)入投資盤(pán),可以自住,但接送孩子有一定的距離,距離中關(guān)村比較近的優(yōu)質(zhì)板塊可以看看奧森板塊,奧森屬于純居住板塊，沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)，緊靠城市公園綠地，生態(tài)資源在市場(chǎng)上比較稀缺。整個(gè)區(qū)域居住的人群也都是企業(yè)高管，高校職工，央企領(lǐng)導(dǎo);人文環(huán)境屬于社會(huì)上層精英階層;這個(gè)板塊作為投資比較穩(wěn)健,目前是比較適合您的;建議認(rèn)真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆侗本┓慨a(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問(wèn)題可再向我提問(wèn)

Q:提問(wèn):京總您好，我在17年3月腦子熱260w買(mǎi)了六環(huán)外昌平縣城的老破小2居室，到目前位置房款仍然虧損50w，今年小區(qū)在昌平區(qū)老舊小區(qū)改造的名單里面?，F(xiàn)在家有倆娃，老大2025年上小學(xué)，但是受制于認(rèn)貸政策換房的首付資金不夠。問(wèn)題：想咨詢(xún)一下現(xiàn)在把這個(gè)房子賣(mài)掉做好準(zhǔn)備等待可能的認(rèn)貸取消馬上再買(mǎi)房，還是繼續(xù)持有等改造結(jié)束？

加固改造的消息對(duì)房?jī)r(jià)影響大么？如果等待改造結(jié)束的話(huà)政策來(lái)了再出手會(huì)不會(huì)交易時(shí)間很長(zhǎng)？小區(qū)加固改造之后價(jià)格上會(huì)有比較大的漲幅么？

A:回答:您好,感謝信任!1、老舊小區(qū)改造重點(diǎn)在于小區(qū)業(yè)主意見(jiàn)是否統(tǒng)一,全部統(tǒng)一有書(shū)面意見(jiàn)才會(huì)進(jìn)行下一步,這個(gè)時(shí)間很長(zhǎng),

2、老破小未來(lái)還有沒(méi)有價(jià)值,主要還是看這個(gè)區(qū)域的能量,這類(lèi)房子本身是不值錢(qián)的，真正值錢(qián)的是土地資源,核心區(qū)的土地資源一直都是稀缺的，最終市中心老舊小區(qū)高層住宅也會(huì)得到善終。

因?yàn)檫@些城市的市中心一直都是市中心，從來(lái)沒(méi)變過(guò).能量比較低的區(qū)域想發(fā)展必須要靠建設(shè)新區(qū)，新區(qū)越金貴，老舊小區(qū)就越破敗;在遠(yuǎn)郊買(mǎi)房人的邏輯是核心區(qū)又破又貴,品質(zhì)夠不到,所以犧牲距離換取品質(zhì);遠(yuǎn)郊的一些剛需品質(zhì)次新還有些價(jià)值,但如果不發(fā)生普漲的情況下很難帶動(dòng),

建議您等等看,市場(chǎng)熱時(shí)賣(mài)總比現(xiàn)在賣(mài)劃算一些,不至于虧那么多,如果市場(chǎng)熱時(shí)有買(mǎi)家接盤(pán)可以考慮出手,往熱門(mén)區(qū)域看看品質(zhì)次新,200多萬(wàn)再加一些首付貸一些,也能選籌到漲幅不錯(cuò)的盤(pán);市場(chǎng)有很強(qiáng)大的反饋功能,買(mǎi)房沒(méi)賺到錢(qián)又處于虧損;是我們的判斷與行為的直接結(jié)果,及時(shí)糾錯(cuò)改正即可,還有機(jī)會(huì),買(mǎi)房致富的路一直在,只要貨幣一直超發(fā),房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有盡頭,放平心態(tài)就當(dāng)交學(xué)費(fèi)了;建議認(rèn)真閱讀星球精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝好運(yùn)!

Q:提問(wèn)：京總好。請(qǐng)問(wèn): 北京 昌平區(qū) 花園東路 的 金隅上城郡，有投資價(jià)值嗎？謝謝！

A:回答：您好,感謝信任!昌平沙河以北,西從京藏高速,東到大廣高速這個(gè)范圍價(jià)值很弱,基本可以說(shuō)已經(jīng)脫離主城區(qū)了,有幾個(gè)區(qū)域還有想象空間,像未來(lái)科學(xué)城、沙河高教園,這些區(qū)域有利好規(guī)劃的前提下從2017年到目前為止跌幅是最大的,科學(xué)城的跌幅超過(guò)了20%;其他區(qū)可能更嚴(yán)重了,金隅上城郡這個(gè)盤(pán)很好,價(jià)格又比較低,但確實(shí)價(jià)值弱了些,比它位置更好的麗春湖墅跌幅已經(jīng)超過(guò)30%了;

北京的樓盤(pán)漲幅已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化,2013年之前,整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)是處于普漲周期,那個(gè)階段是什么房子都漲,并且漲幅都差不多,越博傻賺的越多,2013年到2017年之間是普漲轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)周期的過(guò)度階段,過(guò)渡階段并非所有的房子都漲,甚2017年之后開(kāi)始出現(xiàn)嚴(yán)重的分化潮;這種盤(pán)還是建議不要碰;建議認(rèn)真閱讀精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

Q:提問(wèn):京總好。我們現(xiàn)自住長(zhǎng)陽(yáng)稻田三居室，市場(chǎng)價(jià)約450（17年420買(mǎi)入，基本沒(méi)漲價(jià)），無(wú)貸款。工作一人在西城木樨地（日常通勤），一人在海淀西土城（無(wú)需坐班），目前無(wú)孩。環(huán)京固安一套兩居，70w買(mǎi)入，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)也就80-90w。另有子彈約100w。家庭年入60w，公積金月8000?？紤]到通勤、市內(nèi)房子漲價(jià)厲害，準(zhǔn)備換房。稻田賣(mài)掉后有首房首貸資格。首付能有600w

外地另有太原兩居120w，沈陽(yáng)兩居40w，由于限售約兩年后才能出手。選擇1.固安和外地不動(dòng)，貸滿(mǎn)額度，換一套1000-1200w的2-3居優(yōu)質(zhì)房，兼顧自住，考慮西城廣內(nèi)、豐臺(tái)麗澤、朝陽(yáng)雙井（1、10號(hào)線(xiàn)）、海淀永豐（16號(hào)線(xiàn)）

選擇2.換一套600-800的一般兩居自住，選擇西城廣內(nèi)或豐臺(tái)麗澤。這樣除了公積金沒(méi)什么額外貸款。兩年后出手固安和外地兩套，加上存款，再買(mǎi)一套純投資。請(qǐng)問(wèn)：哪種選擇更合適？稻田什么時(shí)候出手合適？買(mǎi)入時(shí)間什么時(shí)候合適？買(mǎi)入的四個(gè)區(qū)域，不考慮自住的話(huà)，從投資角度，能否給個(gè)排序？每個(gè)區(qū)域有哪些推薦小區(qū)？

您是否有別的選擇建議？或者其他買(mǎi)入的推薦區(qū)域？問(wèn)題比較多，通過(guò)學(xué)習(xí)您的帖子梳理出來(lái)的大概思路，不知是否正確，請(qǐng)京總指點(diǎn)！

A:回答;您好,感謝信任!1、方案一的效率更優(yōu)先,我在精華欄文章《08#史詩(shī)級(jí)通貨膨脹正在路上,普通人的對(duì)與策》寫(xiě)到利用一切渠道和資源貸款去購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，就是最有效的“搶錢(qián)”方式，樓市漲跌只關(guān)注是否印鈔,通貨膨脹不會(huì)同時(shí)并均勻增加所有商品的價(jià)格，只會(huì)永遠(yuǎn)一波一波地改變商品物價(jià),而房地產(chǎn)最先上漲。

長(zhǎng)遠(yuǎn)看核心地段的優(yōu)質(zhì)盤(pán)會(huì)一直漲,只要貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有盡頭;未來(lái),ZF為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),至少要保證就業(yè);各種貨幣、信貸、政策寬松變著法的增加供給,通貨膨脹必定加劇;2013年之前,整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)是處于普漲周期,那個(gè)階段是什么房子都漲,并且漲幅都差不多,越博傻賺的越多,2013年到2017年之間是普漲轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)周期的過(guò)度階段,過(guò)渡階段并非所有的房子都漲,甚2017年之后開(kāi)始出現(xiàn)嚴(yán)重的分化潮既主城區(qū)先漲依次輪動(dòng)到遠(yuǎn)郊,如果行情不是很熱基本輪不到遠(yuǎn)郊就已經(jīng)喘息了;

2、關(guān)于賣(mài)出和買(mǎi)入,這里面同樣有2個(gè)機(jī)會(huì)成本,如果想賣(mài)高價(jià),市場(chǎng)熱時(shí)價(jià)格更有優(yōu)勢(shì),至少買(mǎi)家不會(huì)壓的很厲害,因?yàn)橘I(mǎi)方市場(chǎng)和賣(mài)方市場(chǎng)反射出的是兩種心理博弈,但同樣如果賣(mài)出高價(jià)時(shí)再買(mǎi)入優(yōu)質(zhì)盤(pán),這些盤(pán)同樣在漲價(jià),比較理想的操作方法是淡季買(mǎi)入看好的盤(pán),拉長(zhǎng)交易周期,以時(shí)間換空間,再去慢慢賣(mài)自己的盤(pán),既市場(chǎng)上漲前夜買(mǎi),上漲中期賣(mài)

3、這四個(gè)區(qū)域;豐臺(tái)的麗澤、雙井、西城的廣外還可,永豐的兌現(xiàn)周期比較長(zhǎng),并且前期的價(jià)格高,未來(lái)并不是特別看好,我的觀(guān)點(diǎn)和其他人不同,其他人都認(rèn)為海淀北部新區(qū)未來(lái)有不可想象,沒(méi)錯(cuò),概念總是存在的,但我關(guān)注的是利潤(rùn),房產(chǎn)自媒體自會(huì)分析地段,這些和真正的買(mǎi)家是有不同的,真正的買(mǎi)家更多關(guān)注的是利潤(rùn)空間,如果我今天買(mǎi)入的價(jià)格過(guò)高,就代表未來(lái)的利潤(rùn)空間減少,這個(gè)地段再好和我有什么關(guān)系,我是靠買(mǎi)房賺錢(qián)的,這是最大的不同.

麗澤的大戶(hù)型存在一定的溢價(jià),房產(chǎn)投資講究效率優(yōu)先原則,豐臺(tái)未來(lái)能不能出坑,就看麗澤是否能夠穩(wěn)住這些已經(jīng)進(jìn)駐的企業(yè),目前這些企業(yè)都是租用的辦公樓,合同期限很短,既然是租的,那么可以隨時(shí)搬走,互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)本身就是一個(gè)特殊的行業(yè),今天這家公司融資數(shù)億美元,明天可能就不行了,從房產(chǎn)投資的角度大量的資金放在這樣的區(qū)域有DB的性質(zhì),價(jià)值容易轉(zhuǎn)移,投資房產(chǎn)是搭乘這座城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和行業(yè)增長(zhǎng),得到確定的回報(bào).所以大面積、大戶(hù)型非硬性要求不建議買(mǎi)豐臺(tái),如果處于某種因素一定要買(mǎi),那么靠近麗澤的還有想象空間

雙井目前是一個(gè)比較適合投資的區(qū)域,東三環(huán)國(guó)貿(mào)以北有斷層缺陷,往南比較優(yōu)質(zhì)的區(qū)域大望路、雙井;國(guó)貿(mào)以北一直到三元橋無(wú)優(yōu)質(zhì)商圈,全是老房子,東邊是朝陽(yáng)公園豪宅盤(pán),往東就是朝青,整個(gè)北京老公房產(chǎn)品占到市場(chǎng)一半的比例，導(dǎo)致次新產(chǎn)品十分稀缺，不管是上車(chē)還是置換的人群，大量的需求一次次推高了優(yōu)質(zhì)區(qū)域次新的價(jià)格。一個(gè)區(qū)域內(nèi)有充足的購(gòu)買(mǎi)力，但地段內(nèi)的住宅產(chǎn)品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品質(zhì)改善產(chǎn)品，就會(huì)成為這個(gè)區(qū)域人人都追捧的樓盤(pán)，從而一次次將房?jī)r(jià)推高;

廣外本身學(xué)區(qū)溢價(jià)低,靠近麗澤算是利好;未來(lái)會(huì)有一波人口的紅利.選擇2000左右的小區(qū)保值問(wèn)題不大。這幾個(gè)板塊可以關(guān)注的樓盤(pán)有:廣外:遠(yuǎn)見(jiàn)明苑、朗琴園、蝶翠華庭;雙井:合生國(guó)際花園、首城國(guó)際a區(qū)、A派公寓;建議認(rèn)真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆侗本┓慨a(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利;有問(wèn)題可再向我提問(wèn).

Q:提問(wèn):京總您好，看了您的文章和一些問(wèn)答，有一些問(wèn)題。目前我家的情況是，夫妻兩家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡頭翠城的經(jīng)適房正要售出，預(yù)計(jì)收入400左右。個(gè)人和愛(ài)人在懷柔19年購(gòu)入了一套限競(jìng)房，21年房下來(lái)交了契稅，5年后可上市，購(gòu)入時(shí)總價(jià)不到300萬(wàn)，目前還剩100公積金沒(méi)還。目前在懷柔住，我在市里上班，媳婦兒在密云上班。（這也是當(dāng)時(shí)在懷柔買(mǎi)房的原因）

家中有兩歲娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波動(dòng)。父母這套房售出后考慮換房，優(yōu)點(diǎn)是無(wú)貸唯一住房，但是目前比較糾結(jié)，考慮未來(lái)孩子上學(xué)和房產(chǎn)保值或增值。

問(wèn)題一:懷柔這套商貸今年已還完，需要不需要把公積金也在近幾年陸續(xù)提前還了？考慮一:父母在懷柔直接購(gòu)置一套房產(chǎn)，可以買(mǎi)懷柔區(qū)的學(xué)區(qū)內(nèi)房屋，有當(dāng)時(shí)看了新盤(pán)北科建水岸雁西，是洋房，一層帶院總價(jià)不到300萬(wàn)。開(kāi)發(fā)商的概念是洋房+懷柔科學(xué)城+科學(xué)城配套小學(xué)（北京實(shí)驗(yàn)二小懷柔分校），這種選擇是滿(mǎn)足了父母居住環(huán)境+孩子上學(xué)需求（學(xué)校目前一般）。但是看了您文章，也知道這種新盤(pán)屬于站崗盤(pán)，預(yù)計(jì)5-10年后才能出手。這個(gè)想法衍生出的一個(gè)問(wèn)題是:懷柔科學(xué)城未來(lái)發(fā)展您是如何看待的？多長(zhǎng)時(shí)間才能影響到樓盤(pán)增值？

考慮二:在市區(qū)朝陽(yáng)新源里、柳芳、花家地這一類(lèi)地區(qū)買(mǎi)一套帶學(xué)區(qū)的老破小，可以貸款一部分整體預(yù)算提到500左右，租金補(bǔ)貼房貸。占一個(gè)朝陽(yáng)的學(xué)區(qū)學(xué)位，孩子一年后幼兒園回城里上學(xué)，上一些九年一貫制的學(xué)校，但是朝陽(yáng)區(qū)目前的升學(xué)率慘不忍睹。

考慮三:這一條原本沒(méi)有，在看完您的文章和向周?chē)逃诘呐笥炎稍?xún)后，500預(yù)算也能夠上東城區(qū)的老破小，東城學(xué)區(qū)概念相對(duì)平均，整體升學(xué)率還不錯(cuò)。可以把房子租出去后，在附近再租一套大一點(diǎn)的房子去住。

總結(jié)后續(xù)問(wèn)題:綜上，我個(gè)人還是希望利用這次賣(mài)房的契機(jī)把400萬(wàn)房款在未來(lái)做大一些，如果現(xiàn)在能城里的房，滿(mǎn)五唯一出售，恰逢孩子上學(xué)，至少加上學(xué)籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受較長(zhǎng)時(shí)間的站崗，那么是在城里老破小站崗好，還是在懷柔科學(xué)城這一帶站崗比較好呢？懷柔教育目前全市墊底，但目前的信息是2025年懷柔會(huì)有一所清華附中承辦市教委直管的12年一貫制學(xué)校開(kāi)始招生（我家2026年上學(xué)）考慮科學(xué)城定位，應(yīng)該不會(huì)太差勁。所以現(xiàn)在比較糾結(jié)，這次換房的方向是城里還是懷柔，然后再看自己夠得上的區(qū)域。望您指點(diǎn)迷津，萬(wàn)分感謝。

A:回答:您好,感謝信任!1、懷柔屬于北京的遠(yuǎn)郊區(qū)，位置偏冷，北京的產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸整體是東南，西北有海淀，西南有麗澤，中部有金融街，東邊是朝陽(yáng)亦莊副中心，這幾個(gè)載體有已經(jīng)成熟的和正在發(fā)展的;所以懷柔發(fā)展起來(lái)相對(duì)較難;一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，二是人才發(fā)展，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)人口，最后才是商圈發(fā)展，這是樓市的三個(gè)支撐點(diǎn);

這三個(gè)對(duì)于懷柔來(lái)講難度較大,每一條都存在很大的不確定性;非硬性要求不建議在懷柔置業(yè);哪怕是租房都可,這個(gè)是在懷柔購(gòu)房的基本邏輯,2025年懷柔的清華附中;整體教育質(zhì)量誰(shuí)也不敢保證,學(xué)校好不好,一是看師資,二是看生源;再往深了說(shuō)是看家長(zhǎng);從教育均衡的邏輯看,城六區(qū)之外先扶持的應(yīng)該不會(huì)是懷柔;

2、東西海朝的學(xué)區(qū)邏輯不一樣,朝陽(yáng)主要是對(duì)外地戶(hù)籍的家庭比較友好,海淀比較拼,東城相對(duì)佛系,又比較均衡,從房屋保值和孩子上學(xué)兩個(gè)維度看在東城以最低總價(jià)獲取入學(xué)名額,這種方案相對(duì)穩(wěn)健一些;城內(nèi)的老破小不至于站崗,升值屬性稍微弱了些,但還是有一些漲幅的,懷柔大概率會(huì)虧損,資金成本比較高,另外垡頭翠城的房子盡快出售,這種地段的經(jīng)適房市場(chǎng)不會(huì)太好,公積金利率很低,短期不賣(mài)沒(méi)必要提前還;建議認(rèn)真閱讀星球的精華文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利

Q:提問(wèn):京總，您好！把您星球的精華帖都看完了，做了很多記錄，關(guān)于選籌的思路真是讓我豁然開(kāi)朗。關(guān)注板塊：因?yàn)槌Ｗ〉卦诤贾?，?duì)于北京樓市不太熟悉，通過(guò)做功課，主要關(guān)注了上地、亦莊、望京、雙井、國(guó)貿(mào)、東壩、蘇河、未來(lái)科學(xué)城等板塊。覺(jué)得有些過(guò)于泛，希望可以縮小關(guān)注的范圍。目的：純投資;預(yù)算：800-1000w;問(wèn)題：

1、關(guān)于區(qū)域，純投資，請(qǐng)問(wèn)以我的情況您比較建議關(guān)注北京的哪些板塊呢？什么樣的區(qū)位呢？2、關(guān)于時(shí)機(jī)，我也有杭州的購(gòu)房資格，請(qǐng)問(wèn)當(dāng)前是否適合購(gòu)入北京？（看了您關(guān)于亦莊的分析，很多樓盤(pán)在2020-2022年都漲了30%-50%，亦莊金茂府都要9.8w/平）現(xiàn)在時(shí)機(jī)是否適合介入？擔(dān)心高位站崗。非常感謝！

A:回答:您好,1、杭州也是不錯(cuò)的城市,如果北京有房票應(yīng)該優(yōu)先布局北京,從投資角度北京依然是全國(guó)的洼地,因限購(gòu)加限貸管制導(dǎo)致需求一直被壓制,長(zhǎng)遠(yuǎn)看北京作為首都,房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒(méi)有到頂;什么情況下適合外地投資,強(qiáng)資源城市已經(jīng)完成布局,持有3套或更多,可以去同級(jí)別城市分散風(fēng)險(xiǎn),否則建議把資源集中在北京;從城市級(jí)別看北京的成長(zhǎng)環(huán)境依然是全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的,

2、關(guān)于一些核心熱點(diǎn)區(qū)域買(mǎi)入是否會(huì)高位站崗,房?jī)r(jià)是否會(huì)跌,我在精華欄文章08#史詩(shī)級(jí)通貨膨脹正在路上,普通人的對(duì)與策中已經(jīng)寫(xiě)到,這個(gè)問(wèn)題等同于貨幣購(gòu)買(mǎi)力是否會(huì)漲,貨幣等同于一張紙,發(fā)行成本很低,后面加個(gè)0市場(chǎng)上的貨幣就能翻倍,貨幣不是真正意義上的財(cái)富,資產(chǎn)才是,國(guó)際經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)就是每個(gè)國(guó)家用自己印出來(lái)的錢(qián)去買(mǎi)其他國(guó)家的資產(chǎn),

樓市漲跌只關(guān)注是否印鈔,通貨膨脹不會(huì)同時(shí)并均勻增加所有商品的價(jià)格，只會(huì)永遠(yuǎn)一波一波地改變商品物價(jià),房地產(chǎn)最先上漲;我們改變不了現(xiàn)有的貨幣制度，利用一切渠道和資源貸款去購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，買(mǎi)那些能跑贏通脹的房產(chǎn)，就是最有效的“搶錢(qián)”方式，否則我們只能一次次被搶;如果沒(méi)有精力持有核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)即可,長(zhǎng)遠(yuǎn)看核心地段的優(yōu)質(zhì)盤(pán)會(huì)一直漲,只要貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有盡頭;大方向上一定是這樣,只是時(shí)間問(wèn)題,

這也就是我為什么鼓勵(lì)大家盡可能貸款買(mǎi)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),只要保證月供,遲早會(huì)賺,只是時(shí)間問(wèn)題,一些富豪和高產(chǎn)家庭早已經(jīng)看透了這里面的邏輯,所以他們才會(huì)用負(fù)債購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),賺錢(qián)只是手段,用賺來(lái)的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)才是最終目的,否則我們會(huì)永遠(yuǎn)被通脹一次次洗劫;

我鼓勵(lì)大家買(mǎi)優(yōu)質(zhì)板塊優(yōu)質(zhì)樓盤(pán),并不是說(shuō)其他地方的房?jī)r(jià)不會(huì)上漲,投資是機(jī)會(huì)成本,效率優(yōu)先原則,搭乘這座城市最快的經(jīng)濟(jì)列車(chē)才能得到確定豐富的回報(bào),其次還要考慮房產(chǎn)的金融屬性,其他地方的房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性比較大,即便房產(chǎn)升值以后,兌現(xiàn)也比較難,又不好貸款,將來(lái)二押投資也會(huì)受到影響;不如看好趨勢(shì)堅(jiān)定持有優(yōu)質(zhì)盤(pán),

3、800-1000不需要關(guān)注太多板塊;像上地、亦莊、望京、雙井都是一些不錯(cuò)的區(qū)域,東壩、未來(lái)科學(xué)城屬于概念性的區(qū)域,兌現(xiàn)周期較長(zhǎng),目前價(jià)格炒的有點(diǎn)虛高,建議不要過(guò)多關(guān)注,可以重點(diǎn)關(guān)注下朝陽(yáng),朝陽(yáng)是北京最熱的一個(gè)行政區(qū),成交量也常年穩(wěn)坐第一.同樣的預(yù)算，在朝陽(yáng)買(mǎi)到的房子居住體驗(yàn)和東西海完全不一樣.核心原因是朝陽(yáng)的房?jī)r(jià)比較低。

東西海朝地段最好的也是朝陽(yáng).預(yù)算600萬(wàn)東西海全是老破小,價(jià)格10萬(wàn)一平只能買(mǎi)到一個(gè)五六十平的房子.但如果在朝陽(yáng)，就能買(mǎi)一個(gè)還不錯(cuò)的純商品房?jī)删邮一蛉邮?無(wú)論是升值潛力還是居住體驗(yàn)都高于東西海.在朝陽(yáng)買(mǎi)房有四種思路:第一種是剛需上車(chē),第二種是剛改,第三種是終極改善.還有一種是學(xué)區(qū).朝陽(yáng)的教育雖然和東西海比不了,但作為北京經(jīng)濟(jì)靠前的區(qū),近幾年的發(fā)展大家都看在眼里,也培養(yǎng)了幾所名校,比如朝陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、人大附朝陽(yáng)學(xué)校、白家莊小學(xué)。還有一些中等偏上的學(xué)區(qū)，如陳經(jīng)綸嘉銘分校、陳經(jīng)綸帝景分校.相比于東西海的老破小,朝陽(yáng)的學(xué)區(qū)房從居住品質(zhì)上來(lái)講,比東西海強(qiáng)很多,從價(jià)格上來(lái)說(shuō)朝陽(yáng)也更親民,可選擇的空間也比較大;800-1000比較適合的區(qū)域望京、朝青是第一選擇,可以關(guān)注以下樓盤(pán),華紡易城、青年匯、澳洲康都、首開(kāi)知語(yǔ)城;祝一切順利!

以上問(wèn)答來(lái)自公眾號(hào)|京房會(huì)關(guān)注公眾號(hào)|京房會(huì)加入“知識(shí)星球”可進(jìn)行提問(wèn),有問(wèn)必答

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01#北京樓市的十年主流預(yù)判（2022-2032）

08#史詩(shī)級(jí)通貨膨脹正在路上,普通人的對(duì)與策

03#北京樓市價(jià)值正在沙化

04#未來(lái)五年絕命大換倉(cāng)，賣(mài)空雜盤(pán)，只留霸盤(pán)

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15#望京139個(gè)盤(pán)，穩(wěn)健增長(zhǎng)的只有39個(gè)

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81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理

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