今年4、5月份，各地扎堆出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，支持商品房市場(chǎng)可以更好滿足購(gòu)房者的合理性住房需求。除此之外，5月份，央行還對(duì)外宣布，下調(diào)5年期以上LPR為4.45%的基礎(chǔ)上，首套房最低利率可繼續(xù)減少20個(gè)基點(diǎn)，也就是說(shuō)，首套房的最低貸款利率可達(dá)到4.25%，重回5年前。在這一系列措施的影響下，5、6月份，房企銷售小幅回暖，熱點(diǎn)城市的成交量開始抬頭，介于此，很多人又開始擔(dān)心了，萬(wàn)一房?jī)r(jià)再來(lái)一輪上漲該怎么辦？屆時(shí)，房子不是更買不起了嗎？
就在大家剛剛開始擔(dān)心房?jī)r(jià)又要上漲的時(shí)候，6月底，多個(gè)城市均出現(xiàn)了樓盤停工的問題，而且，有些城市的樓盤已經(jīng)停工半年甚至一年，在這樣的情況下，有些業(yè)主就按捺不住了，房子遲遲不動(dòng)工，自己每個(gè)月還要繳納高額房貸，憑什么？于是就出現(xiàn)了業(yè)主聯(lián)合起來(lái)暫停還銀行貸款的行為，更重要的是，該行為一經(jīng)媒體報(bào)道，很快便在全國(guó)各地發(fā)酵，很多城市都出現(xiàn)了類似暫停還銀行貸款的行為。
不可否認(rèn)的是，該行為的擴(kuò)散，嚴(yán)重打擊了樓市好不容易建立起來(lái)的信心，很多原本打算買房的人都不買了，理由就是擔(dān)心萬(wàn)一買到問題樓盤，得不償失。當(dāng)然，這也不意外，如果連按時(shí)交房這樣的最低要求都不能滿足購(gòu)房者，試問，誰(shuí)還愿意掏空積蓄買房？因此，有專家表示，受多地樓盤停工的影響，市場(chǎng)信心嚴(yán)重不足，樓市低迷或難以改變。更值得一提的是，近期，樓市釋放3個(gè)“新信號(hào)”，8月或迎來(lái)“拋售潮”？
信號(hào)1：8月1日，交通銀行發(fā)布公告稱，2022年11月1日起，交通銀行將調(diào)整個(gè)人按揭類貸款（包括個(gè)人住房貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、個(gè)人廠房貸款）以及個(gè)人線上抵押貸款（消費(fèi)）提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。具體將以貸款合同中約定為準(zhǔn)，補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的1%，在合同約定基礎(chǔ)上，各地分行具有補(bǔ)償金優(yōu)惠減免權(quán)限。（目前該公告已經(jīng)被刪除。）
或許很多人還沒看懂交通銀行的這個(gè)公告到底是什么意思？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是調(diào)整前，提前還款是不收取手續(xù)費(fèi)的，調(diào)整之后，提前還款是要收手續(xù)費(fèi)的。為什么會(huì)這樣？提前把錢還給銀行，銀行還不高興了？當(dāng)然不高興了！因?yàn)樘崆斑€款，意味著銀行收取的利息減少了，少賺你幾萬(wàn)塊錢的利息，它能高興？
更重要的是，從央行公布的上半年住房貸款增量數(shù)據(jù)來(lái)看，很多銀行的貸款額度都沒有用完，尤其是個(gè)人住房貸款，今年2月份，更是出現(xiàn)了罕見的負(fù)增長(zhǎng)。換言之，就是銀行有錢貸不出去了，貸不出去就賺不到大家的利息，賺不到大家的利息，銀行的利潤(rùn)就少了，要知道，房貸可是銀行最賺錢的業(yè)務(wù)，如今貸款的人少了，銀行能不急？當(dāng)然，這也從側(cè)面反映了買房的人越來(lái)越少，而提前還貸的人卻越來(lái)越多。
信號(hào)2：克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，百?gòu)?qiáng)房企的累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降幅高達(dá)50.3%，較2020年同期的降幅也達(dá)到了27.8%。其中，近8成百?gòu)?qiáng)房企的累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降幅高于30%。更難以置信的是，2022年上半年，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的房企門檻值，較2021年分別下降了47.7%、49.6%、49.7%以及60.4%，你能想象得到嗎？2022年上半年，百?gòu)?qiáng)房企的銷售門檻竟然不到百億元，去年同期為177.7億元。
該數(shù)據(jù)說(shuō)明了什么？很明顯，2個(gè)結(jié)論。其一，房子不好賣了，買房的人越來(lái)越少，樓市愈發(fā)低迷；其二，開發(fā)商或迎來(lái)“大洗牌”。為什么會(huì)這樣？邏輯很簡(jiǎn)單，一方面，受口罩事件的影響，大家的收入減少了，買房的需求降低了，更何況，如今的城鎮(zhèn)住房擁有率近乎飽和，實(shí)際住房需求本身也不多了。而另一方面，市場(chǎng)信心不足，大家對(duì)未來(lái)樓市的漲幅預(yù)期降低，過(guò)去人們認(rèn)為買房是“穩(wěn)賺不賠”的，但現(xiàn)在不是了，有錢也不愿意買房了或者說(shuō)不敢買房了。
信號(hào)3：8月1日，云南省大理白族自治州發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見的通知》，其中提到：支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)“共有產(chǎn)權(quán)”的方式銷售商品房，購(gòu)房人可以先期購(gòu)買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購(gòu)房人租賃使用，再按雙方合同約定購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)。
共有產(chǎn)權(quán)的形式并不新奇，2007年，江蘇省淮安市最先在全國(guó)提出共有產(chǎn)權(quán)房；2009年底，上海也開始在徐匯、閔行兩區(qū)實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)。但共有產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)接受度普遍不高，共有產(chǎn)權(quán)房，顧名思義，房子的產(chǎn)權(quán)是共有的，不僅僅是屬于自己，所以，在對(duì)房屋有所決策的時(shí)候，自己一個(gè)人是無(wú)法做主的。
畢竟，不完全屬于自己的東西還是讓人有所擔(dān)心的，尤其是和開發(fā)商共有，估計(jì)接受度會(huì)更低?？傊罄硖岢龅姆科笈c購(gòu)房者“共有產(chǎn)權(quán)”，我估計(jì)推行難度會(huì)比較大，倒不如直接降價(jià)更實(shí)在，我個(gè)人是持觀望態(tài)度。不過(guò)，該政策也從側(cè)面反映了房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，甚至是低迷。
綜上所述，我認(rèn)為，接下來(lái)，樓市低迷或許難以改變，8月樓市或迎來(lái)“拋售潮”可能是大概率事件。正如黃奇帆說(shuō)得那樣，本輪樓市出現(xiàn)的波動(dòng)行情，北非調(diào)控收緊所致，根本原因是行業(yè)發(fā)展迎來(lái)了拐點(diǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，未來(lái)房地產(chǎn)不可能再像過(guò)去那般高速發(fā)展了。在我看來(lái)，黃奇帆的這番解釋已經(jīng)非常清楚了，我相信，未來(lái)該如何對(duì)待房地產(chǎn)大家應(yīng)該有數(shù)了。對(duì)此，你怎么看？
