如何評價沒有產(chǎn)業(yè)支撐的小縣城，房價6000多元的現(xiàn)象？

這當(dāng)然不是一個好現(xiàn)象，我們老家一三一四年好像還在四千徘徊，現(xiàn)在漲到六千多近七千，據(jù)說還是相關(guān)部門壓著，要不還有上漲趨勢。

這對于一些剛性需求者來說真的是壓力山大。沒有什么產(chǎn)業(yè)，工薪階層很多都壓在房子上了，甚至于農(nóng)村一些在縣城買房房子的，同樣是不堪重負(fù)。

妻弟一個兒子，在外面打工，他在家種地，閑時就打工，去年，說談戀愛了，要房子首付二十來萬，他東借西拼籌夠了首付，可是，后面還有娶媳婦，還有一些列，你說一百平的就得六十多萬。光種地根本不行，打工也就一年全投到里面了。

這不是一個正?，F(xiàn)象，需要真的好好調(diào)控，找到一些切實可行的措施，甚至可以借鑒一些其他發(fā)達(dá)國家出臺的政策，結(jié)合國情治理好房地產(chǎn)讓民眾有真正的幸福感可言。

最近從網(wǎng)上看到一網(wǎng)名財經(jīng)老莊的文章，里面有一組縣城房價破萬的數(shù)據(jù)：截止到今年三月份，全國有103個縣城的房價超過1萬元，其中位于沿海地區(qū)的有93個。浙江最多達(dá)到46個，占45％，江蘇17個，福建14個。其實，縣城房價過萬的可能還要多一些，只是沿海地區(qū)比較集中罷了。

其實沿海地區(qū)縣城的房價突破萬元，早已不是新鮮事。房價上漲的主要原因不外乎經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和外來人口的增加。但是，如果一個沒有產(chǎn)業(yè)支撐的小縣城房價達(dá)到6000甚至更高，那就有些不正常了。究其原因，主要有這么幾個方面：

一是炒的成份比較大。開發(fā)商開發(fā)新樓盤，營造氛圍甚至比建房更重要，從工程開工到預(yù)售，都有一種先聲奪人的氣勢，再加上中介的游說，讓人感覺到小縣城已經(jīng)到了高房價的時代，而且會越來越高，房價就這樣被理所當(dāng)然的抬高了。

二是房價推動了地價上漲。我國有上千個縣，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，特別是那些沒有產(chǎn)業(yè)支撐的，地方政府的收入有限，賣地或許是來錢最快且最容易的方式。當(dāng)然這種情況普遍存在，不僅僅限于小縣城。房價上漲推動了地價上漲，反過來地價又推動了房價。

三是進(jìn)城買房成為人們的一種時尚。由于城鄉(xiāng)之間的差別，不斷吸引農(nóng)村人口向城里轉(zhuǎn)移，特別是縣城優(yōu)質(zhì)的教育醫(yī)療資源優(yōu)勢，農(nóng)民又不得不進(jìn)城。戶籍制度的放開、城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，新城鎮(zhèn)居民成為購房的主力，成為房價不斷上漲的一個重要因素。

但是，沒有任何產(chǎn)業(yè)支撐的小縣城，房價上漲也不會持久，理性回歸才是必然。

房價的高低，其實并不是由普通人的意志決定的！

小縣城沒有產(chǎn)業(yè)，房價6000元，首先說明，這是一種常見現(xiàn)象，畢竟我國東部沿海省份的很多小縣城，房價超過了1萬，甚至2萬一平米。

首先，我們要了解的是，房價到底由什么決定的？

1，供求關(guān)系，稀缺性和購買力

2，房企拿地成本

3，建筑成本，人工成本

4，通貨膨脹

其實，小縣城6000元一平米的商品房，也不是賣給所有人，而是賣給手里有閑錢，想在城里安家的人。我們以100平米計算，一套房子就是60萬，按照小縣城人均2000元的工資計算，一個月開支1000元，存1000元，那么如果要湊齊首付20萬，普通人需要200個月時間，如果一旦房價漲幅超過了普通人工資的漲幅，那么一個普通人，靠自己的力量，確實買不起，甚至房價降到3000元一平米，也買不起。

更何況，還有6億老百姓，月收入低于1000元，由此可見，房子不是賣給普通老百姓的。

換個角度來看，在縣城的購房壓力，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一二線城市，縣城拿著2000元的工資，房價是6000元，你沒有看到，很多年輕人在一二線城市，拿著七八千的工資，但是房價高達(dá)四五萬一平米。顯然購房壓力比在縣城大得多。

所以，我們看問題要看全面，產(chǎn)業(yè)不是支撐房價的唯一因素，更重要的是房子本身的成本，以及通脹、供求關(guān)系，產(chǎn)業(yè)好的城市，只是當(dāng)?shù)厝说氖杖肫毡楦咭恍?，提高了購買力而已，對于當(dāng)?shù)胤績r的天花板有促進(jìn)作用，但是如果把拿地成本、建筑成本、人力成本，以及通脹因素考慮進(jìn)去，6000元一平米的房價，相對于一二線城市，真心不貴了。

5月27日，央媒新華社報道，全國有103個縣房價均價超過萬元一平，比如浙江小縣城江山市，今年3月很多二手房價格已飆升到2.5萬一平；再比如人口只有37萬，人均年收入只有3萬多的海南陵水，房價已達(dá)3.9萬元/平，堪稱全國房價最貴的縣。很多人都在好奇，甚至沒有產(chǎn)業(yè)支撐的小縣城，房價都有6000多元，這到底是什么現(xiàn)象呢？

小縣城的房子是消費品，如果你把它看做是車一樣的消費品，自然就有了答案。如果你覺得自己窮盡一生都買不起大城市的房子，那在你親朋眾多的小縣城買一套房，是絕對必要的，而且小縣城的房子更能體現(xiàn)房住不炒的邏輯。

• 別看那么多人唱衰小縣城房價，小縣城也許是二手房有價無市，賣不出去，但并不代表小縣城的新房賣不出去，小縣城也是有很多的純剛需購房者。

一、現(xiàn)象：感覺小縣城的房價一直被唱衰，房價并沒有想象中的下降

要解釋這樣的一種現(xiàn)象，我們還是要看縣城具體情況，而且主要看經(jīng)濟(jì)潛力和人口趨勢。接下來我就針對三個縣城進(jìn)行一個比較。

例如增城、從化和花都三個當(dāng)年都是屬于縣級市，在2010年的時候，它們的樓價都基本相當(dāng)，差不多也就是在5000元/ 左右。

然后是這十年來，三個縣城的發(fā)展與房價的變化如下：

• A、從化經(jīng)濟(jì)原地踏步，人口以外流為主。年輕人都外出就業(yè)，甚至在廣州買了房子就把戶口也遷出去了，所以從化現(xiàn)在的樓價如今也就是1萬多；
• B、增城的汽車制造業(yè)（廣汽本田等）、牛仔布業(yè)（新塘）等經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)展起來；有大量外地人口在增城就業(yè)，本地年輕人也熱衷于本地就業(yè)和創(chuàng)業(yè)等，所以增城的樓價大概就升到了2萬多；

• C、花都最為理想，擁有“新白云機(jī)場”帶來的旅業(yè)、物流業(yè)、還有汽車業(yè)（風(fēng)神汽車等）以及壟斷亞洲的皮革業(yè)（獅嶺），路上說普通話的、英語的也非常多，所以花都樓價最高，中心區(qū)域（新華）部分小區(qū)二手價格甚至已經(jīng)沖破3萬大關(guān)了。

可見，小縣城的房價與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的帶動的確是息息相關(guān)的，房價并沒有想象中的下降，就是因為縣城經(jīng)濟(jì)也是在發(fā)展的。

二、如果沒有產(chǎn)業(yè)支撐的小縣城，為何房價存在6000多元的現(xiàn)象呢？

其實，很多地方縣城的房價都是被鄉(xiāng)村的人買起來的，在外打工，供養(yǎng)縣城一套房子，這個剛需是存在的。

• 所以在縣城生活的你才可能看起來不合理，他們出去打工外面的買不起。有的打工城市都不固定，所以縣城買是他們最好的選擇，外面工資高，回來買房也是負(fù)擔(dān)得起。

并且農(nóng)村的找媳婦，如果縣城有套房會是個很好的加分項，當(dāng)你該結(jié)婚談戀愛了，有房會很管用，別買新樓盤，就買老的，沒物業(yè)沒電梯的那種，挑挑摘摘，有合適居住，撿便宜的買都是不錯的。

• 等結(jié)完婚，再看情況決定縣城的房子留不留，手頭緊張了，并且老家到縣城交通情況很好的話就可以考慮賣了。但最好留著，不想來回跑了還有地方住，并且以后孩子上學(xué)還有用，工作在縣城，有個窩總歸是好的。

結(jié)完婚有孩子之后，手里有錢的話把老家按照別墅的標(biāo)準(zhǔn)蓋起來，縣城住圖方便，老家房子圖享受，開車穿梭，隨意切換。美不美？十分鐘換個生活方式。

• 最后還有一點，結(jié)婚之后把你的戶口留在老家，媳婦戶口進(jìn)縣城，孩子給媽媽一個戶口本方便上學(xué)。你留一手農(nóng)村戶口，雖然不知道以后有啥好處沒，但是現(xiàn)在城鎮(zhèn)戶口轉(zhuǎn)農(nóng)村戶口比登天還難，留一手說不定以后有啥福利，這就跟貧困戶一樣，以前誰能想到村里好吃懶做的人現(xiàn)在能有這好處呢？

可見，在小縣城里，即使沒有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐，房子仍是個消費品，剛需總是存在的。

三、最后談?wù)劊】h城的房價會有未來嗎？

• 我的觀點是：沒有欣欣向榮的產(chǎn)業(yè)來吸引人口就業(yè)，那20年到30年來看，肯定會走向坍縮型城市。從發(fā)達(dá)國家歷史來看基本上人口基本都會流向產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，中國的發(fā)展也是不會例外的。

其實這個不是可悲的現(xiàn)象，而是生產(chǎn)經(jīng)營活動發(fā)展的必然結(jié)果。首先坍塌的是廣袤的農(nóng)村，我老家基本上都是六七十年代的老人帶著孫子輩陪讀。等我爸爸這代人去世潮爆發(fā)的時候，基本上荒廢的進(jìn)度會更加快速。

• 接著是七八線縣城20年后的學(xué)生走向社會，流向機(jī)會更多的經(jīng)濟(jì)帶。留在小縣城的這代也就開始走向衰敗，沒有產(chǎn)業(yè)——就沒有足夠的就業(yè)機(jī)會——沒有足夠的財政收入來建設(shè)——人口流失——就更沒有產(chǎn)業(yè)，最終走向僵直的政府財政體制，以事業(yè)單位、國有地方企業(yè)為主要的產(chǎn)業(yè)和就業(yè)選擇。

也就是說，小縣城的房價，從保值的角度來看，我還是更傾向于最優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房，這個至少在未來的很長一段時間應(yīng)該是硬通貨。畢竟大部分家長在省吃儉用，但對于小孩教育這塊還是非常舍得投入的。

• 我們大部分打工的就是因為在工作的地方買不起房子，才退而求其次買老家縣城的房子，不然你看看，老家很多縣城的房子都賣了，但只有過年那段時間才會是個“家”，而不是冰冷的“房子”。

最后的話：小縣城的房子能買嗎？

道理其實很簡單，小縣城的房子，基本沒有投資屬性的，偏重自住的價值，縣城的房源集中在2015到2018年期間，因為棚改貨幣化的推動，有非常大幅的漲價空間，但后續(xù)乏力，因為沒有更多購房需求了，人口外溢比較多，掛盤周期變長，縣城的房子慢慢失去往日的光鮮。

• 那么，影響小縣城的房價因素，其實與城市的發(fā)展都是相通的，最終都是“短期看政策、中期看土地、長期看人口”，而住房不炒是基調(diào)，剛需購房才是王道。

如何評價沒有產(chǎn)業(yè)支撐的小縣城，房價6000多元的現(xiàn)象？

對這個問題，沒有必要糾結(jié)，也沒有必要考慮太多。因為，不只是小縣城如此，大城市也是如此。因為，普通居民的收入，有幾個能夠支撐得住如此高的房價的。小縣城是6000元，按照小縣城人員的收入水平，可能是買不起的。但是，也要看到，他們?nèi)绻J款買房，按照他們的收入水平，大多還是能夠去買的，是可以慢慢償還掉的。

相反，再看看大城市，北京、上海、深圳，均價都已經(jīng)達(dá)到好幾萬了。即便是離城中心比較遠(yuǎn)的地方，房價也達(dá)到四、五萬一個平方米，一套100平方米的住房，需要四、五百萬，再加上裝潢，就是五、六百萬。而大城市普通居民的工資，也就是小縣城的三倍左右，平均在五、六千元。想一想，五、六千元的工資對五、六百萬的房價，有多少人還能買得起房。顯然，他們比小縣城的居民更苦、更不容易。

所以，生活在小縣城，房價確實也很高，只是比大城市好一些。總體來講，現(xiàn)在的房價都已經(jīng)變態(tài)，已經(jīng)不屬于居住范疇了。

沒有產(chǎn)業(yè)支撐的小縣城，房價6000多元，這是虛高，過了今年之后，就是下降或者橫盤。如果不是剛需，不建議買。

小縣城，房價6000多，主要還是拆遷戶及炒房客的炒作出來的，一些炒房客，炒完大城市炒小城市，最后邊縣城也不放過，另外就是本地的拆遷戶，貨幣安置有錢了，多買幾套房，但這種情況，在現(xiàn)在已經(jīng)得到了控制。一是拆遷戶都是補房子，貨幣的少了，二是國家在加大力氣打擊炒房，特別是對建規(guī)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了處罰。房住不炒已經(jīng)上升到國家的層面的，因此越來越重視了，越來越打擊得歷害。

房價歸根到底還是和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)相掛鉤的，有產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)才有活力，人口才多，房價才高，一個沒有產(chǎn)業(yè)的小縣城，房子也就是當(dāng)?shù)厝讼?，而?dāng)?shù)厝丝谑怯邢薜?，就算農(nóng)村人口全到縣城買房，也才那么多人呀，所以說，這種小縣城的房價是很危險，瘋狂勁一過，就等著下跌吧。

因此，如果不是很急著住，不必馬上買房。等等再說吧。

知道的一個小縣城，屬于十八線之外的小城鎮(zhèn)，在全國經(jīng)濟(jì)排行倒數(shù)的省里面，排行倒數(shù)。各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，全靠“統(tǒng)計”，每年各項年終考核指標(biāo)，也全靠材料“總結(jié)”。是西北革命老區(qū)的一個農(nóng)業(yè)小縣，地處內(nèi)陸，全縣沒有一家像樣的工農(nóng)業(yè)企業(yè)，也因為不是交通要道，不通高鐵，不通高速，也沒有像樣的物流或者商業(yè)企業(yè)。全縣最大的消費群體，就是公職人員。

但是，就是這樣一個窮縣，物價卻跟得上潮流，房價也在5000元以上。仔細(xì)分析房價高漲的原因，主要有三點：

第一，炒作。認(rèn)識的一家房企老板，在房價3000元多的時候，開始建設(shè)一個樓盤，20多層，有十幾棟。他采取了大城市非常流行的饑餓營銷、虛假銷售等，以及夸大周邊預(yù)期醫(yī)院、學(xué)校等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方式，硬是把全縣的房價炒到了4000元以上。上當(dāng)受騙的住戶，最后不斷上訪，在當(dāng)?shù)卦斐蓢?yán)重的社會問題。

第二，老舊小區(qū)改造。小縣城是剛需房，等大家都有住的地方，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員進(jìn)城買房也差不多的時候，房價上不去，甚至有了下跌的趨勢。這時候，國家的老舊小區(qū)改造政策出臺，基層基本上把所有的老舊小區(qū)，及周邊農(nóng)民自建房，全納進(jìn)來。老小區(qū)拆遷了，不僅這些老住房手里面有錢了，而且人為造成了第二輪剛需房。那一階段，無論新舊，一房難求，房價在短短一年內(nèi)，漲到了最高的5000多元。老舊小區(qū)拆遷后，縣城中心遍地都是廢墟，和廢墟旁邊的現(xiàn)代化高樓相映成趣。

第三，傳統(tǒng)因素。比如地皮財政，比如農(nóng)民進(jìn)城，比如個體戶進(jìn)城，比如外出務(wù)工人員賺錢后，在家鄉(xiāng)縣城買房等。這些原因和其他地方房價漲的沒有什么差別。

井底之蛙見過多大天，還六千。小縣城一萬多的也有。第一是正因為小縣城沒有產(chǎn)業(yè)支撐，才拼命建房，這樣不止帶動了其他產(chǎn)業(yè)，而且縣城擴(kuò)大了，ld也有政績。第二不用擔(dān)心賣不出去。首先年輕人結(jié)婚必須有新樓房，沒有女方就不結(jié)婚。就是說不買房子你就打光棍。再一個樓盤旁邊建學(xué)校，把村里的老師都調(diào)來，村里人的孩子不都來上學(xué)了。來上學(xué)房子不就賣出去了?？h城里的人有錢沒錢都買房，有的一年買一套，不買心慌慌。買手里放心。第三越?jīng)]人買越提價，沒買的就恐慌，趕緊來買了。實在賣不出去的就偷偷降點價，總起來還有利潤。[呲牙]

確實在一定程度上，一個地方的房價是需要當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)支撐的。這是房價穩(wěn)定的基本因素。但是我們也要知道，有些地方的地理位置就決定了他未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，而很可能房價就是先體現(xiàn)了未來的趨勢，現(xiàn)在看起來高，可能到將來就不算高了。

舉一個例子吧，上海最靠近的一個城市是蘇州。蘇州的經(jīng)濟(jì)也很發(fā)達(dá)，城市也很富裕，但是如果掄起房價來，在蘇州最遠(yuǎn)郊的地區(qū)中，最靠近上海的花橋地區(qū)，房價是蘇州最高的，其次就是靠近上海的太倉地區(qū)。那么整體在蘇州的房價中也是如此表現(xiàn)，越靠近上海的蘇州高新區(qū)，房價也就越高。為什么會如此呢？因為上海又要遠(yuǎn)遠(yuǎn)比蘇州經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)，這些靠近上海的蘇州地區(qū)的房價是跟著上海房價走，而不是跟著蘇州房價走。他們吸引的是上海工作的那些勞動者來買房。

所以看一個縣城的房價并不是對現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和過去經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的總結(jié)，有可能是對于未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的提前提現(xiàn)。例如蘇州的花橋地區(qū)，其實在經(jīng)濟(jì)方面也沒有太多可圈可點，雖然有一個國際商務(wù)城，但是實體經(jīng)濟(jì)并沒有得到太多的發(fā)展。但是因為它能承接上海工作的那些勞動者的居住需求，所以房價還是從三四千一直漲到了三四萬。這就是一個典型的沒有實體經(jīng)濟(jì)的縣城縮影，僅僅是因為靠近上海，導(dǎo)致房價雞犬升天。

當(dāng)然蘇州的花橋地區(qū)是個特例，在我國有上千個縣城，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常不均衡。有很多縣城是沒有找到自己的實體產(chǎn)業(yè)支撐的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也很一般。而且由于先天條件約束，有可能未來就是發(fā)展不起來。在這樣情況下，縣域地方政府的收入非常有限，為了加快發(fā)展，賣地做房地產(chǎn)可能是推升GDP上漲的最容易的方式。導(dǎo)致房價上漲推動了地價上漲，之后地價上漲又推動了房價上漲。其實現(xiàn)在看來，房價是有著比較大的泡沫空間的。

那商品房脫離了居住需求，而變成了投資品時，那最終就變成了炒作。小縣城的房價6000多，主要就是政府拆遷戶，以及外來的炒房客的杰作。不少炒房客炒完大城市炒小城市，最后連縣城也不放過，配合開發(fā)商造一些概念就炒作。當(dāng)然在現(xiàn)在“房住不炒”宏觀調(diào)控基調(diào)下已經(jīng)得到了有效控制。打擊炒房違規(guī)，就是這幾年的主題。所以我們看到現(xiàn)在房價已經(jīng)基本平穩(wěn)了很多，小縣城的房價逐步緩慢的向下走，這就是還原其真實價值的過程了。

如果說房價未來會向下調(diào)整，那么肯定是從這些虛高的小縣城房價開始的。