京房會擁有十年以上樓市實(shí)操經(jīng)驗(yàn),已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環(huán)節(jié)的實(shí)戰(zhàn)專家;累計實(shí)地勘查社區(qū)超10000個，1500余次買賣經(jīng)驗(yàn);幫助在帝都打拼的人買一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟(jì)增長的紅利,得到確定的回報!

北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關(guān)注公眾號 京房會進(jìn)入知識星球可進(jìn)行提問

Q:提問:京總您好，看了您的文章和一些問答，有一些問題。目前我家的情況是，夫妻兩家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡頭翠城的經(jīng)適房正要售出，預(yù)計收入400左右。個人和愛人在懷柔19年購入了一套限競房，21年房下來交了契稅，5年后可上市，購入時總價不到300萬，目前還剩100公積金沒還。目前在懷柔住，我在市里上班，媳婦兒在密云上班。（這也是當(dāng)時在懷柔買房的原因）

家中有兩歲娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波動。父母這套房售出后考慮換房，優(yōu)點(diǎn)是無貸唯一住房，但是目前比較糾結(jié)，考慮未來孩子上學(xué)和房產(chǎn)保值或增值。

問題一:懷柔這套商貸今年已還完，需要不需要把公積金也在近幾年陸續(xù)提前還了？考慮一:父母在懷柔直接購置一套房產(chǎn)，可以買懷柔區(qū)的學(xué)區(qū)內(nèi)房屋，有當(dāng)時看了新盤北科建水岸雁西，是洋房，一層帶院總價不到300萬。開發(fā)商的概念是洋房+懷柔科學(xué)城+科學(xué)城配套小學(xué)（北京實(shí)驗(yàn)二小懷柔分校），這種選擇是滿足了父母居住環(huán)境+孩子上學(xué)需求（學(xué)校目前一般）。但是看了您文章，也知道這種新盤屬于站崗盤，預(yù)計5-10年后才能出手。這個想法衍生出的一個問題是:懷柔科學(xué)城未來發(fā)展您是如何看待的？多長時間才能影響到樓盤增值？

考慮二:在市區(qū)朝陽新源里、柳芳、花家地這一類地區(qū)買一套帶學(xué)區(qū)的老破小，可以貸款一部分整體預(yù)算提到500左右，租金補(bǔ)貼房貸。占一個朝陽的學(xué)區(qū)學(xué)位，孩子一年后幼兒園回城里上學(xué)，上一些九年一貫制的學(xué)校，但是朝陽區(qū)目前的升學(xué)率慘不忍睹。

考慮三:這一條原本沒有，在看完您的文章和向周圍教育口的朋友咨詢后，500預(yù)算也能夠上東城區(qū)的老破小，東城學(xué)區(qū)概念相對平均，整體升學(xué)率還不錯?？梢园逊孔幼獬鋈ズ螅诟浇僮庖惶状笠稽c(diǎn)的房子去住。

總結(jié)后續(xù)問題:綜上，我個人還是希望利用這次賣房的契機(jī)把400萬房款在未來做大一些，如果現(xiàn)在能城里的房，滿五唯一出售，恰逢孩子上學(xué)，至少加上學(xué)籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受較長時間的站崗，那么是在城里老破小站崗好，還是在懷柔科學(xué)城這一帶站崗比較好呢？懷柔教育目前全市墊底，但目前的信息是2025年懷柔會有一所清華附中承辦市教委直管的12年一貫制學(xué)校開始招生（我家2026年上學(xué)）考慮科學(xué)城定位，應(yīng)該不會太差勁。所以現(xiàn)在比較糾結(jié)，這次換房的方向是城里還是懷柔，然后再看自己夠得上的區(qū)域。望您指點(diǎn)迷津，萬分感謝。

A:回答:您好,感謝信任!1、懷柔屬于北京的遠(yuǎn)郊區(qū)，位置偏冷，北京的產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸整體是東南，西北有海淀，西南有麗澤，中部有金融街，東邊是朝陽亦莊副中心，這幾個載體有已經(jīng)成熟的和正在發(fā)展的;所以懷柔發(fā)展起來相對較難;一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，二是人才發(fā)展，產(chǎn)業(yè)帶動人口，最后才是商圈發(fā)展，這是樓市的三個支撐點(diǎn);

這三個對于懷柔來講難度較大,每一條都存在很大的不確定性;非硬性要求不建議在懷柔置業(yè);哪怕是租房都可,這個是在懷柔購房的基本邏輯,2025年懷柔的清華附中;整體教育質(zhì)量誰也不敢保證,學(xué)校好不好,一是看師資,二是看生源;再往深了說是看家長;從教育均衡的邏輯看,城六區(qū)之外先扶持的應(yīng)該不會是懷柔;

2、東西海朝的學(xué)區(qū)邏輯不一樣,朝陽主要是對外地戶籍的家庭比較友好,海淀比較拼,東城相對佛系,又比較均衡,從房屋保值和孩子上學(xué)兩個維度看在東城以最低總價獲取入學(xué)名額,這種方案相對穩(wěn)健一些;城內(nèi)的老破小不至于站崗,升值屬性稍微弱了些,但還是有一些漲幅的,懷柔大概率會虧損,資金成本比較高,另外垡頭翠城的房子盡快出售,這種地段的經(jīng)適房市場不會太好,公積金利率很低,短期不賣沒必要提前還;建議認(rèn)真閱讀星球的精華文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利

Q:提問:京總好，之前咨詢過您房山置換到西城廣外。最近看房時發(fā)現(xiàn)，西城還有個“金科新區(qū)”計劃，核心在動批，拓展區(qū)在廣安大街（廣內(nèi)附近）。看房時中介還推了陶白，次新多。目前總價定位在1000w的次新兩居。上班在木樨地，無孩不考慮學(xué)區(qū)。

自己梳理下：廣外：承接麗澤外溢，馬連道片區(qū)有更新規(guī)劃，1000w勉強(qiáng)可以夠得上遠(yuǎn)見名苑和依蓮軒兩居。廣內(nèi)：有金科新區(qū)，南線閣沿線可能有麗金線（不確定這兩點(diǎn)是否有升值價值）陶白：次新多一些，學(xué)區(qū)直升穩(wěn)定。這幾天看盤后發(fā)現(xiàn)，西城廣外、廣內(nèi)和陶白都漲價厲害，商品房次新1000w也買不到好戶型的兩居，格調(diào)、紅山均價已經(jīng)13w，璽源臺東南兩居均價15w了;有點(diǎn)灰心。

想問京總：1.西城這三個板塊選哪個合適？金科新區(qū)是不是意義不大？2.不買西城的話，考慮豐臺和朝陽雙井（通勤1號線）。雙井好的樓盤也要10w了，還沒去實(shí)地踩盤。豐臺片區(qū)您有推薦的嗎？和雙井比哪個升值空間大一些？該早點(diǎn)關(guān)注您，就不會入坑房山了，普通工薪層真是傷不起。特別感謝！

A:回答:您好,概念性的東西風(fēng)險指數(shù)90以上,剩余10%只有能獲得內(nèi)部消息的人知道,自身爭氣的情況下踩中時機(jī)可以賺一把,如果不能保證我們是那10%的人不碰為好,就好比當(dāng)年的麗澤,套了10年;1000W豐臺不建議考慮了,總價有點(diǎn)高了;

西南方向優(yōu)先廣外,遠(yuǎn)見名苑很好,未來還有上升的空間;如果不考慮廣外雙井是一個不錯的區(qū)域,比較適合投資,貴不是問題,貴且沒價值是最要命的,東三環(huán)國貿(mào)以北有斷層缺陷,往南比較優(yōu)質(zhì)的區(qū)域大望路、雙井;國貿(mào)以北一直到三元橋無優(yōu)質(zhì)商圈,全是老房子,東邊是朝陽公園豪宅盤,往東就是朝青

或許很多人覺得雙井一般,但投資不能用一個緯度去看市場,整個北京老公房產(chǎn)品占到市場一半的比例，導(dǎo)致次新產(chǎn)品十分稀缺，不管是上車還是置換的人群，大量的需求一次次推高了優(yōu)質(zhì)區(qū)域次新的價格。一個區(qū)域內(nèi)有充足的購買力，但地段內(nèi)的住宅產(chǎn)品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品質(zhì)改善產(chǎn)品，就會成為這個區(qū)域人人都追捧的樓盤，從而一次次將房價推高;雙井、朝青、大望路的成長主要還是整個國貿(mào)的局部環(huán)境太拉垮,未來還有一定的成長空間,現(xiàn)在上車不晚;可以去實(shí)地看看;建議認(rèn)真閱讀精華欄的文章《81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

Q:提問:京總好，向您請教一個個人納悶的現(xiàn)象：像通州，門頭溝這些地區(qū)，新房比周邊二手房要高出二萬左右，但和附近的次新房相比卻低1萬左右，銷售每次都說新房到手后過個兩三年后就會比周邊高好多，還有的說期房變現(xiàn)房至少就漲1萬。新房定價都是這個感覺。

A:回答:您好,銷售在忽悠你,并且是在把你當(dāng)成完全不懂行情的小白忽悠你,開發(fā)商的日子越來越不好過,利潤這么低,能多賣為何不多賣,好的盤應(yīng)該是新房比二手便宜,買新房最主要的一個指標(biāo)就是有價，你要分清楚買進(jìn)價和賣出價，很多人會認(rèn)為某個開發(fā)商某個樓盤又調(diào)價了，但這統(tǒng)統(tǒng)都是你買進(jìn)的價格，是開發(fā)商賣給你的價格，

新房市場的成交價沒有任何參考意義,市場也不會承認(rèn)二級市場的成交價,只有三級市場的成交價才公平、可參考!三級市場是通過各種政策干預(yù),賣家與買家的長期博弈最終形成的價格,大家都認(rèn).也就是真正意義的決戰(zhàn)是在三級市場,也就是二手房存量房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交周期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手折價差是多少倍

這個折價率是很明顯的指標(biāo)。在一些比較差的板塊，差不多要打到7-8折左右，有的更多,這些區(qū)域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的;門頭溝15-17年炒作的很厲害,這期間開的盤像金地華辰、西山藝境、西山御園、裘馬四季目前都處于一直下跌的狀態(tài);跌幅超過20%;并且能接盤的人很少,成交周期大多是在一年以上;建議認(rèn)真閱讀星球精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

Q:提問:您好！預(yù)算550w，投資向考慮出手的話，朝陽麗都壹號·峯境的61平一居和昌平建發(fā)·珺和府87平兩居哪個合適些呢？麗都壹號是現(xiàn)新房，這個單元說是房本18年的；珺和府則是25年的期房。價格相當(dāng)?shù)那疤嵯履膫€好一些呢？另外，550w的話海淀或朝陽還有什么新房/期房盤或者次新房源值得推薦呢？

A:回答:您好,感謝信任1、我在精華欄文章《朝陽選跑贏大盤籌導(dǎo)圖》中對于這些區(qū)域有過詳細(xì)分析,建議認(rèn)真閱讀,酒仙橋這個區(qū)域本地人管叫麗都商務(wù)區(qū),外區(qū)人管叫城鄉(xiāng)結(jié)合部,這種看法并無道理,酒仙橋的板塊比較獨(dú)立，整體面積很小無法形成商圈，很難吸引到外區(qū)的人到這里買房。其次電子城是夕陽產(chǎn)業(yè)非首都功能定位，加上城中村太多改造難度比較大，所以這一帶的價格一直起不來;

如果未來能整治街道、擴(kuò)寬酒仙橋路,打通向望京的東西路,酒仙橋就會有一個質(zhì)的改變.但是大型的藝術(shù)區(qū)占據(jù)著大面積的土地資源,導(dǎo)致整個區(qū)域商業(yè)的布局不是很合理,這就導(dǎo)致了改造優(yōu)化的難度，實(shí)際上您住在這個區(qū)域里，生活配套還要依靠外區(qū);麗都壹號賣的并不是很好,成長環(huán)境比較差,退房率很高,這兩個盤相比珺和府更有優(yōu)勢一些,但25年交房,加上辦房本的時間,一是不確定因素很多,不可抗力,二是房子失去了金融屬性,

2、550W海淀沒有特別合適的投資盤,可以看看朝陽常營的蘋果派,北京新天地五期,比較符合您的預(yù)算,常營是一個無學(xué)區(qū)溢價,配套成熟、有購買力支撐的區(qū);現(xiàn)在向西主要承接國貿(mào)一帶的通勤人員,未來向東受通州大運(yùn)河輻射,算是未兌現(xiàn)的利好,蘋果派和北京新天地五期在整個商圈性價比較高,居住體驗(yàn)很好,從樓盤還有商圈未來的成長空間比較看好;建議認(rèn)真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆侗本┓慨a(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我提問.

Q:提問：京總好。請問: 北京 昌平區(qū) 花園東路 的 金隅上城郡，有投資價值嗎？謝謝！

A:回答：您好,感謝信任!昌平沙河以北,西從京藏高速,東到大廣高速這個范圍價值很弱,基本可以說已經(jīng)脫離主城區(qū)了,有幾個區(qū)域還有想象空間,像未來科學(xué)城、沙河高教園,這些區(qū)域有利好規(guī)劃的前提下從2017年到目前為止跌幅是最大的,科學(xué)城的跌幅超過了20%;其他區(qū)可能更嚴(yán)重了,金隅上城郡這個盤很好,價格又比較低,但確實(shí)價值弱了些,比它位置更好的麗春湖墅跌幅已經(jīng)超過30%了;

北京的樓盤漲幅已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化,2013年之前,整個中國的房地產(chǎn)是處于普漲周期,那個階段是什么房子都漲,并且漲幅都差不多,越博傻賺的越多,2013年到2017年之間是普漲轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)周期的過度階段,過渡階段并非所有的房子都漲,甚2017年之后開始出現(xiàn)嚴(yán)重的分化潮;這種盤還是建議不要碰;建議認(rèn)真閱讀精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

Q:提問:京總您好，我在17年3月腦子熱260w買了六環(huán)外昌平縣城的老破小2居室，到目前位置房款仍然虧損50w，今年小區(qū)在昌平區(qū)老舊小區(qū)改造的名單里面?，F(xiàn)在家有倆娃，老大2025年上小學(xué)，但是受制于認(rèn)貸政策換房的首付資金不夠。問題：想咨詢一下現(xiàn)在把這個房子賣掉做好準(zhǔn)備等待可能的認(rèn)貸取消馬上再買房，還是繼續(xù)持有等改造結(jié)束？

加固改造的消息對房價影響大么？如果等待改造結(jié)束的話政策來了再出手會不會交易時間很長？小區(qū)加固改造之后價格上會有比較大的漲幅么？

A:回答:您好,感謝信任!1、老舊小區(qū)改造重點(diǎn)在于小區(qū)業(yè)主意見是否統(tǒng)一,全部統(tǒng)一有書面意見才會進(jìn)行下一步,這個時間很長,2、老破小未來還有沒有價值,主要還是看這個區(qū)域的能量,這類房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地資源,核心區(qū)的土地資源一直都是稀缺的，最終市中心老舊小區(qū)高層住宅也會得到善終。

因?yàn)檫@些城市的市中心一直都是市中心，從來沒變過.能量比較低的區(qū)域想發(fā)展必須要靠建設(shè)新區(qū)，新區(qū)越金貴，老舊小區(qū)就越破敗;在遠(yuǎn)郊買房人的邏輯是核心區(qū)又破又貴,品質(zhì)夠不到,所以犧牲距離換取品質(zhì);遠(yuǎn)郊的一些剛需品質(zhì)次新還有些價值,但如果不發(fā)生普漲的情況下很難帶動,

建議您等等看,市場熱時賣總比現(xiàn)在賣劃算一些,不至于虧那么多,如果市場熱時有買家接盤可以考慮出手,往熱門區(qū)域看看品質(zhì)次新,200多萬再加一些首付貸一些,也能選籌到漲幅不錯的盤;市場有很強(qiáng)大的反饋功能,買房沒賺到錢又處于虧損;是我們的判斷與行為的直接結(jié)果,及時糾錯改正即可,還有機(jī)會,買房致富的路一直在,只要貨幣一直超發(fā),房價上漲沒有盡頭,放平心態(tài)就當(dāng)交學(xué)費(fèi)了;建議認(rèn)真閱讀星球精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝好運(yùn)!

Q:提問:京總您好，基本情況如下：現(xiàn)有沙河高教園北街家園一區(qū)一套四居室（2009年次新），估計610萬左右可以賣出。兩個孩子，都是昌平學(xué)籍，老大九月份上小學(xué)四年級，老二九月份上幼兒園大班。夫妻雙方都在回龍觀偏北/北清路南上班，沒有老人幫看孩子。想置換海淀北部的房產(chǎn)，西二旗、西三旗、清河、西北旺、永豐都可考慮。對學(xué)區(qū)沒有特別要求，只要是中等就行。首付600萬左右，希望上杠桿，總價希望控制在900萬以內(nèi)。四套方案：

一; 置換智學(xué)苑600-700萬左右小三居，2000年左右房產(chǎn)，西二旗小學(xué)就在小區(qū)里面，六年后賣掉；二、 富力桃園C區(qū)兩居室，2009年房產(chǎn)， 700-800萬左右，夫人和小孩喜歡人車分離加小區(qū)環(huán)境。三、 世華龍樾、博雅德園、領(lǐng)秀硅谷兩居，850-900萬；四、 永豐產(chǎn)業(yè)基地，買F1或F2新房，可接受等兩三年，小孩先在昌平上學(xué)。請您指導(dǎo)，哪種方案最為合適？

A:回答:您好,感謝信任!1、這幾個位置清河板塊更有優(yōu)勢,學(xué)區(qū)的話在海淀屬于中等偏上,世華龍越也是板塊內(nèi)比較稀缺的品質(zhì)盤,有上地西二旗產(chǎn)業(yè)輻射,整個區(qū)域商圈配套成熟,房價也比較牢靠,其次是西二旗,智學(xué)苑目前已確定西二旗小學(xué)調(diào)整為中關(guān)村一小分校，且今年有希望換物業(yè);對于這個小區(qū)算是利好,原本小區(qū)不帶學(xué)區(qū),突然劃入學(xué)區(qū),有2種情況,

1是劃入普通學(xué)校,這個漲幅比較輕微,如果是劃入的重點(diǎn)學(xué)校,漲幅比較明顯,可以說是很夸張,短期(2-3個月)最高能達(dá)到50%;這個重點(diǎn)學(xué)校指的是同區(qū)域缺乏優(yōu)質(zhì)教育資源的情況下才能凸顯,當(dāng)價格短期到頂時會有一個冷靜期,智學(xué)苑的價值是價格低性價比較高,在西二旗板塊流通性屬于數(shù)一數(shù)二的,但居住體驗(yàn)在同區(qū)域并沒有特別大的優(yōu)勢,其次西二旗產(chǎn)業(yè)較多,居住樓盤較少,準(zhǔn)確說不是產(chǎn)住結(jié)合的區(qū)域,整個區(qū)域的居住體驗(yàn)并不是特別好,更換物業(yè)和劃入學(xué)校算是利好,這兩個板塊保值增值性整體相對穩(wěn)健;應(yīng)該優(yōu)先清河,其次西二旗,

2、西三旗成長環(huán)境很差;富力桃園C區(qū)的價格不便宜,這個屬于矮子里面拔將軍,在一個很差的板塊買一個品質(zhì)很高的樓盤,這個區(qū)域的購買力和產(chǎn)品不匹配,會導(dǎo)致這個區(qū)域的房價天花板受限;從過往的行情就可以很輕松確定,其次永豐產(chǎn)業(yè)基地這個板塊到目前為止依然屬于概念性的區(qū)域,

海北雖然有規(guī)劃利好,但兌現(xiàn)周期可能會很久,這個位置需要大概養(yǎng)5-8年的時間才會逐漸成型,但你看看現(xiàn)在這個區(qū)域的價格已經(jīng)賣到了8萬以上,其實(shí)買新區(qū)更多的是沖著好樓盤、新區(qū)域、好價格去的,如果價格高了,就把未來的房價提前預(yù)支了,再去投資意義就不大了,再者兌現(xiàn)的過程中還存在不確定性,處于機(jī)會成本考慮不如拿確定性更高的板塊,心里更踏實(shí)一些;建議認(rèn)真閱讀星球的精華文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利

Q:提問:求教京總：二代人，有2房各自自住，老人已退休，年輕夫婦分別在昌平沙河和海淀魏公村工作?，F(xiàn)有1套朝陽潘家園南里3居公房，1套豐臺望東里2居，價值各600萬左右?，F(xiàn)因工作距離、未來孩子教育、老人改善等問題，打算置換。手頭還有800萬預(yù)算（視情動用），月供可接受2萬左右。

西城學(xué)區(qū)已解決，不考慮學(xué)區(qū)，需求是兩套自住、其中一套海淀較新三居、小區(qū)居民素質(zhì)高，有保值或增值空間。目前有以下幾個方案：一是賣豐臺望園東里，保留潘家園南里，加200 300萬預(yù)算，總價1100到1200，在海淀富海中心或增光佳苑或知春路、中關(guān)村等購置；二是賣潘家園南里，保留望園東里，加200到300萬，總價1100 1200，在海淀增光佳苑或富海中心或知春路、中關(guān)村等購置；三是望園和潘家園均保留，再以800萬為首付，貸款200 300萬買一套海淀房。請問哪種方案最佳？或者是否有更好的方案建議？

A:回答:您好,感謝信任!建議豐臺望東里和潘家園南里全部出掉效率更優(yōu),望園東里雖然在板塊流通性不錯,但七里莊板塊在豐臺屬于發(fā)展落后的區(qū)域,這個盤從2017年到現(xiàn)在一直處于橫盤不溫不火的狀態(tài),潘家園房價一直處于洼地的原因是這個區(qū)域的人文素質(zhì)比較一般,大部分居住的業(yè)主全是最早東城區(qū)拆遷的安置戶,整個區(qū)域很亂;導(dǎo)致房價水平很低,也常年跑輸大盤,

兩套全部出掉+手中的現(xiàn)金在熱門板塊選擇居住體驗(yàn)好的即可,從長期看北京的房價水平只會上漲不會下跌,如果有條件應(yīng)該盡快完成本地布局,您們夫妻雙方分別在沙河和魏公村工作,清河可能更適合你們,您提問說需要2套,從效率原則2000的預(yù)算在清河選一套霸盤持續(xù)吃5年左右板塊的紅利,保留一張房票,房價上漲后再把上漲的部分貸出來建倉效率更優(yōu);當(dāng)下的市場邏輯是好房子持續(xù)上漲,并且上漲的很夸張,差房子持續(xù)橫盤最終回歸的理想價格,好房子在市場上是稀缺的,應(yīng)該持有這種稀缺盤,比持有的數(shù)量更為重要

建議認(rèn)真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆侗本┓慨a(chǎn)投資核心邏輯和原理》《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》祝一切順利,有問題可再向我提問

Q:提問:京總好，由于最近感到房價上漲，但我自住的房子價格上漲明顯低于其他地區(qū)，有換房打算。在頭條讀到您的文章，對于產(chǎn)業(yè)和住宅的關(guān)系分析很是認(rèn)同，趕緊加入了京房會。我們在2016年首套首貸，最高貸款額買了豐臺南宮（與房山長陽一路之隔）156平米的新房，目前能夠售出的價格大概在500左右。與我同年，同事在清河290萬購二手房，目前價格比我的房子價格還要高。深刻感受到房價分化，所以計劃換房，目前南宮房子已經(jīng)掛牌，并不好賣，但我下決心，即使降價也要盡快出手。

去年繼承了一套西城的老舊央產(chǎn)房，目前也在掛牌出售?，F(xiàn)在我們的想法是手里房子全部清倉后，現(xiàn)金大概500萬左右。之前有商貸記錄，再次購買均算二套，只能貸款140萬左右。計劃購買一套兩居+一套一居，這樣相對靈活一些。因?yàn)榧依镉?條狗，所以我們計劃買一套一層帶院子的房子，之前去回龍觀看了一天的房，發(fā)現(xiàn)500多萬兩居帶院子的房子品質(zhì)不好，小區(qū)比較混亂。針對這個情況我們調(diào)整了計劃，想請您指點(diǎn)一下，是否合適。

首先決定投住分離，我們可以在房山長陽租萬科帶院子的房子，繼續(xù)享受遠(yuǎn)大新。問題一、我們想購買一套500萬左右（350+150），二套250萬左右（150+100），您看這樣分割資金購買是否合理？還是應(yīng)該集中資金購買？問題二、看了回龍觀、朝青、常營、亦莊、西紅門、高米店幾個地區(qū)，目前比較傾向回龍觀、朝青、常營、亦莊。但有點(diǎn)擔(dān)心回龍觀已經(jīng)漲2年了，是否比不上其他地區(qū)有潛力？

問題三、一套的選擇有：回龍觀兩居（新龍城、領(lǐng)秀慧谷AB、萬潤家園、龍博苑），清河一居（清緣東里、強(qiáng)佑清河新城），朝青一居（天鵝灣LOFT、華紡易城、青年匯佳園），朝青兩居（國美第一城），常營兩居（柏林愛樂、富力陽光），請問哪個版塊潛力更大些？版塊內(nèi)的小區(qū)選擇是否合適？問題四、二套想購買亦莊的中信悅海苑的一居室，看起來價格還比較低，是否合適？以上是我們自己琢磨的計劃，想請您評判一下，提出合理的建議。因?yàn)閾Q房的問題思考有一段時間了，所有問題比較多，請京總海涵，謝謝。

A:回答:您好,感謝信任!1、投住分離正確;豐臺南部房山?jīng)]有投資屬性,或者說投資屬性很弱;犯錯概率大大增加,避免錯誤的最好方法就是遠(yuǎn)離這種區(qū)域;到確定性更高的區(qū)域;只要選籌不太爛,總能吃到紅利;犯錯概率大的區(qū)域即便是我們精心選籌;做了很多功課,但結(jié)果還是輸?shù)?這就是戰(zhàn)略上的選擇錯誤,用戰(zhàn)術(shù)去彌補(bǔ)并不能解決實(shí)際問題;

2、建議集中資源選一套優(yōu)質(zhì)盤,保留一張房票,房子上漲后可繼續(xù)建倉;如果把2張房票全部用完,未來再想買會很麻煩,其次資金有限,無論是在哪個商圈大概率只能選到尾部的盤,別人吃肉我們吃能喝湯,集中資源選一套頭部的盤,把區(qū)域行情全部吃掉才是王道;而不是追求數(shù)量;

3、回龍觀、朝青、常營、亦莊、西紅門、高米店這幾個區(qū)域還是有不同的,回龍觀、朝青、亦莊、屬于區(qū)域內(nèi)的龍頭商圈,常營、高米店屬于次級溢出板塊,西紅門屬于大興西線的領(lǐng)漲板塊;從房產(chǎn)選籌的維度和當(dāng)下的市場變化;您是投住分離應(yīng)該優(yōu)先選回龍觀、朝青、亦莊;資金夠面積夠用毫不猶豫選這種區(qū)域;選次級板塊的前置條件是家庭剛需,有孩子或三代同堂,自住為首要條件,不得犧牲距離換取面積;

4;亦莊、回龍觀、朝青這三個板塊都可,漲幅都比較穩(wěn)健;從資產(chǎn)配置的角度,市中應(yīng)該有一套住宅;其次才考慮遠(yuǎn)郊;華紡、青年匯佳園很好,國美屬于朝青的上車盤,流通性比較大,但品質(zhì)不如華紡、青年,從長持的角度這兩個盤自身的成長性更有優(yōu)勢;建議認(rèn)真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利

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