近期，今年第二輪集中供地陸續(xù)在各大城市落下帷幕，2022年中國房地產(chǎn)市場的走向初現(xiàn)端倪。

今天，中國社會科學(xué)院國家未來城市實驗室、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會與社會科學(xué)文獻出版社共同發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告》指出，在堅持“房住不炒”目標(biāo)定位的前提下，2022年，房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)期持續(xù)改善，土地拍賣規(guī)則或在2021年三批次基礎(chǔ)上持續(xù)優(yōu)化，保證金比例、配套公建等或?qū)⒂兴纳?，在“三穩(wěn)”政策總基調(diào)下，土地拍賣市場預(yù)計仍將以“穩(wěn)”為主。

報告預(yù)計，2022年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積增速平穩(wěn)回落，銷售均價小幅上漲，新開工面積持續(xù)下降，投資增速明顯回落”的特點。

住宅市場一二線城市將率先修復(fù)

2021年底以來，房地產(chǎn)市場的信貸環(huán)境逐步改善，2022年一季度的信貸額度相對寬松，數(shù)據(jù)顯示，第一季度成交量已完成筑底。因此，報告預(yù)計，今年第二季度房地產(chǎn)成交價格將實現(xiàn)止跌，并由二手房市場率先啟動。

根據(jù)貝殼研究院的一線城市二手房景氣指數(shù)，當(dāng)景氣指數(shù)處于20至40之間時，市場預(yù)期平穩(wěn)，當(dāng)景氣指數(shù)處于40以上時，漲價預(yù)期強。目前，景氣指數(shù)已恢復(fù)到20以上，預(yù)示一二線城市正在率先修復(fù)。不過，三四線城市仍存在下行壓力。

報告認為，隨著二手房市場升溫，將加快換房需求從二手房市場轉(zhuǎn)向新房市場，從而帶動新房成交量筑底回升。同時，新房銷售端去化加快又會緩解房企融資壓力，推動房企周轉(zhuǎn)效率回歸正常化，使房企的資金流動性壓力得到實質(zhì)性緩解，拿地信心逐步恢復(fù)，最終帶動土地市場修復(fù)。

過去15年存量數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場規(guī)模的增速和房貸的增速高度相關(guān)，按揭貸款的規(guī)模和節(jié)奏基本上決定了住宅市場銷售的規(guī)模和節(jié)奏。因此，在需求改善并且供給端沒有大變動的假設(shè)下，報告預(yù)計，2022年中國住宅交易規(guī)模將達到22萬億元。

長租房市場政策或?qū)嵸|(zhì)性突破

除了商品房，保障性住房也是中國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的重要方面。

報告指出，2022年，保障性租賃住房將整體延續(xù)2021年的發(fā)展力度。一方面，2021年中央經(jīng)濟工作會議中明確要推進保障性住房建設(shè)。另一方面，根據(jù)各地“十四五”期間保障性租賃住房建設(shè)規(guī)劃，以及部分研究機構(gòu)的測算，“十四五”期間我國保障性租賃住房建設(shè)規(guī)模為750萬—800萬套。同時，根據(jù)住建部相關(guān)信息，2022年計劃繼續(xù)籌建240萬套保障性租賃住房。

從保障性租賃住房入市情況來看，目前除南京于2022年初一次性投入市場9800余間保障性租賃住房外，僅有北京華潤有巢、福州戰(zhàn)峰公寓等少數(shù)項目正式入市，大量保障性租賃住房仍處于建設(shè)之中。但是受綜合建設(shè)周期和前期建設(shè)運營等因素影響，預(yù)計2022年保障性租賃住房供應(yīng)面積將持續(xù)增加，且下半年將會出現(xiàn)保障性租賃住房大規(guī)模集中上市的情況。

報告認為，考慮到2021年中央經(jīng)濟工作會議明確提出的“探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場”，2022年或?qū)⒚鞔_出臺支持長租房市場發(fā)展的相關(guān)政策。預(yù)計部分長期制約長租房發(fā)展的制度約束，或?qū)⑷〉脤嵸|(zhì)性突破。

商業(yè)不動產(chǎn)市場將總體穩(wěn)定增長

在商業(yè)不動產(chǎn)方面，報告預(yù)計，2022年該市場將保持總體穩(wěn)定增長，其中并購交易仍將保持活躍。

由于奧密克戎疫情使不確定性進一步增強，品牌商戶和實體商業(yè)進一步承壓。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計，2022年實體商業(yè)擬開業(yè)數(shù)量同比下跌近兩成，但仍略超2020年擬開業(yè)數(shù)量。按往年實際開業(yè)經(jīng)驗比例，預(yù)計2022年實際開業(yè)數(shù)量在400至450個，開業(yè)面積在3200萬至3600萬平方米。其中，存量改造項目仍將保持穩(wěn)步略增的趨勢。

因此報告預(yù)期，今年內(nèi)除少量優(yōu)質(zhì)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目外，多數(shù)商業(yè)租金將保持承壓或下行，而商業(yè)空置率預(yù)計仍將保持雙位數(shù)且繼續(xù)攀升。但伴隨疫情消退和政策助推，預(yù)計社零總額仍能保持個位數(shù)增長，而線上增長也將繼續(xù)保持。同時消費者的“追求高奢”和“追求性價比”需求將繼續(xù)在消費升級基礎(chǔ)上分化。

2022年，中國甲級辦公樓市場將迎來供應(yīng)大年，年新增供應(yīng)或?qū)⑼黄?50萬平方米。據(jù)世邦魏理仕于2021年的調(diào)查， 60%租戶未來三年計劃增加員工擴租，另有49%租戶計劃增加人工辦公面積，預(yù)計2022年辦公樓吸納量將達600萬平方米，空置率會再度攀升。2022年的辦公樓需求來源除了傳統(tǒng)的科技、金融和專業(yè)服務(wù)類機構(gòu)（以互聯(lián)網(wǎng)科技為代表的數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)，已成為主導(dǎo)中國寫字樓市場走勢最重要的力量），也包括公共空間、健康、科技及共享靈活辦公的辦公樓產(chǎn)品需求。

報告認為，隨著大批優(yōu)質(zhì)辦公樓項目在短時間內(nèi)集中入市，將加劇各城市內(nèi)辦公樓的競爭程度，空置率將再度攀升，租金將繼續(xù)承壓，整體租金預(yù)計會小幅下滑，但一線城市租金表現(xiàn)仍會跑贏二線城市。

此外，酒店投資活躍度預(yù)計也將繼續(xù)保持。據(jù)仲量聯(lián)行2021年對受訪投資者調(diào)研數(shù)據(jù)，約45%中國投資人表示會在未來一年內(nèi)考慮投資酒店資產(chǎn)，預(yù)期2022年酒店資產(chǎn)交易會呈現(xiàn)上升趨勢。從集中度來看，頭部連鎖酒店管理集團如華住、錦江和首旅如家等繼續(xù)領(lǐng)跑市場；從產(chǎn)品類型看，高性價比的中檔酒店仍將是產(chǎn)品主力。

報告預(yù)計，隨著疫情有效防控，國內(nèi)旅游市場回暖將帶動酒店市場動能增溫，預(yù)期今年國內(nèi)旅游市場將保持2021年相同水平或略有增長。

欄目主編：樊江洪 文字編輯：樊江洪 題圖來源：新華社 資料圖 圖片編輯：項建英

來源：作者：張煜