作者：子非魚(yú)
01 | 詭異一幕
當(dāng)下的樓市，正在持續(xù)上演詭異一幕：
全國(guó)房?jī)r(jià)下跌城市不斷增加，也即房?jī)r(jià)下跌面不斷擴(kuò)大，但同時(shí)全國(guó)商品房銷售均價(jià)卻在持續(xù)不斷上漲，在7月份再次沖破萬(wàn)元之后，8月份平均價(jià)格高達(dá)10499元/平方米，超越2021年6月的高點(diǎn)，創(chuàng)新新高。
這些數(shù)據(jù)都是來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方直接公布的數(shù)據(jù)，或者根據(jù)數(shù)據(jù)計(jì)算出的結(jié)果。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲跌數(shù)據(jù)梳理可知道：
第一，8月新房環(huán)比下跌城市50個(gè)，7月份是40個(gè)，增加了10個(gè)。同比下跌城市49個(gè)。8月二手房環(huán)比下跌城市56個(gè)，7月份是51個(gè)，增加了5個(gè)。同比下跌城市61個(gè)。包括深圳、廣州，新房與二手房環(huán)比都在下跌。
第二，二手房?jī)r(jià)格較2020年下跌的城市從6月份的34個(gè)增加至8月份的37個(gè)。
數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
這些數(shù)據(jù)都在向我們說(shuō)明一個(gè)現(xiàn)象，房?jī)r(jià)下跌仍是主流，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)仍在下探，下跌面積仍在不斷擴(kuò)大。
這一現(xiàn)象，從統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與商品房銷售數(shù)據(jù)也可以得到佐證。
前8個(gè)月，我們的房地產(chǎn)投資增速是這樣：投資增速不斷探底，絲毫沒(méi)有回頭的跡象。這意味著房企在拿地方面，依舊選擇躺平。
來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
前8個(gè)月，我們的商品房銷售是這樣的：銷售面積與銷售額，進(jìn)入2022年之后，增幅轉(zhuǎn)負(fù)，此后跌幅不斷擴(kuò)大。
來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
正因成交壓力太大，廣州最新放松了新房限價(jià)，允許新房在備案價(jià)基礎(chǔ)上下跌20%，此前只允許下跌6%。此舉試圖以價(jià)換量。
同時(shí)蘇州、青島、濟(jì)南、天津都開(kāi)啟了新一輪限購(gòu)放松政策。而重慶、東莞、廈門則下降了二套房的首付比例。
無(wú)論是從哪個(gè)角度看，房?jī)r(jià)都在不斷下跌。但根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的商品房銷售額與銷售面積計(jì)算出的商品房均價(jià)走勢(shì)，卻讓人頓感詭異。
02 | 全國(guó)商品房均價(jià)再創(chuàng)新高
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)顯示：
前8個(gè)月商品房銷售額85870億元，前7個(gè)月商品房銷售額75673億元，由此可以得出8月份單月的銷售額為10197億元。
前8個(gè)月商品房銷售面積87890萬(wàn)平方米，前7個(gè)月商品房銷售面積75673萬(wàn)平方米，由此可以得出8月份單月銷售面積為9712萬(wàn)平方米。
以此可以計(jì)算出8月份全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格=商品房銷售額 商品房銷售面積=10197億元 9712萬(wàn)平方米=10499元/平方米。
10499元/平方米，超越了2021年6月10485元/平方米，創(chuàng)下新的房?jī)r(jià)最高紀(jì)錄。
數(shù)據(jù)：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)計(jì)算而得
驚訝不驚訝，詫異不詫異。今年的房子賣不動(dòng)，房產(chǎn)成交不斷下降，房?jī)r(jià)下跌面積不斷擴(kuò)大的背景下，全國(guó)均價(jià)卻在4月筑底，此后一路上漲，7月份沖破萬(wàn)元，8月份創(chuàng)下新高。
這是什么邏輯？似乎找不到合理的解釋。
如果你注意過(guò)今年的豪宅市場(chǎng)，就能明白一切。
今年普通商品房不斷探底，賣不動(dòng)，但豪宅市場(chǎng)卻欣欣向榮，走出了獨(dú)立行情。換句話說(shuō)，今年普通住宅與豪宅成交和價(jià)格，均出現(xiàn)了明顯的分化現(xiàn)象。
數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月份8萬(wàn)+的項(xiàng)目已經(jīng)簽約4990套，748.91億，均創(chuàng)下近五年紀(jì)錄，還拉高了北京新房的成交均價(jià)。上半年，北京10萬(wàn)+豪宅成交量高達(dá)1326套，同比上升49%，成交套數(shù)占比攀升至7%。
中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全市二手房網(wǎng)簽價(jià)同比下跌11.2%，千萬(wàn)元量級(jí)的豪宅市場(chǎng)卻逆勢(shì)上漲6.1%。同時(shí)，廣州上半年成交下歷史新紀(jì)錄，僅6個(gè)月的時(shí)間，就能賣出以往一整年的量。
上海方面，克而瑞統(tǒng)計(jì)稱，6月初，上海平均每天就有3.7套總價(jià)3000萬(wàn)以上的豪宅成交。7月份，上海的新房豪宅成交量2591套，較6月上漲3.72%，較去年同期上漲185.35%；且豪宅項(xiàng)目成交占7月整體成交量的22.61%。
深圳方面，樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，2022年以來(lái)，深圳購(gòu)買大戶型房源及高總價(jià)房源的占比顯著提升。
從數(shù)據(jù)可以看到，深圳千萬(wàn)豪宅成交量占比已經(jīng)擴(kuò)大到10%以上。
整體來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，千萬(wàn)豪宅的網(wǎng)簽均價(jià)已經(jīng)達(dá)到78492元/ ，比去年上漲11%，與2020年對(duì)比一平漲了1萬(wàn)。
在豪宅大賣，豪宅成交占比上升的背景下，才有了全國(guó)房?jī)r(jià)下跌城市不斷增加，全國(guó)均價(jià)卻筑底反彈，創(chuàng)下新高的詭異畫(huà)面。
所以，看到全國(guó)均價(jià)上漲，不用著急。豪宅上漲不關(guān)我們的事，我們只要知道普通住宅量?jī)r(jià)仍在齊跌就夠了，只要知道買房不用著急，可以繼續(xù)等著就夠了。
03 | 富人掃房，窮人嘆房
為何會(huì)出現(xiàn)普通住宅賣不動(dòng)，豪宅卻大賣的局面？
普通住宅賣不動(dòng)，邏輯很簡(jiǎn)單。
一方面，市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)改變，有實(shí)力購(gòu)房的一批人，繼續(xù)選擇觀望。另一方面，在外部與內(nèi)部復(fù)雜環(huán)境疊加下，降薪潮、裁員潮盛行，不少人的工作和收入遭受沖擊，買不起房的人越來(lái)越多。
這些數(shù)據(jù)，在央行公布的房貸數(shù)據(jù)中，能一一得到佐證，本號(hào)之前說(shuō)過(guò)多次。
豪宅大賣，是因?yàn)楹勒緛?lái)面向的就是富裕階層。而今年在俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)沖擊下，能源價(jià)格大漲，引發(fā)了全球高通脹。
美國(guó)已經(jīng)創(chuàng)下美國(guó)歷史上的世紀(jì)通脹。但美國(guó)還不是最嚴(yán)重的，相比于土耳其、阿根廷、俄羅斯、荷蘭、西班牙，簡(jiǎn)直是小巫見(jiàn)大巫。
英國(guó)與歐元區(qū)，同樣遭遇了大通脹。
中國(guó)7月份的通脹率為2.7%，逼近3%的通脹控制線，8月份略有下降，為2.5%。
橫向來(lái)看，國(guó)內(nèi)的通脹率相比于其他國(guó)家似乎不高。但縱向與我們的過(guò)往相比，今年上半年的通脹率站在了高位。
通脹意味著貨幣貶值，手中的現(xiàn)金比以前更不值錢了，這種情況下，最害怕的是富人。
所謂光腳的，不怕穿鞋的。窮人沒(méi)錢，富人資產(chǎn)動(dòng)輒過(guò)億，你手握1億現(xiàn)金，1%的通脹你就損失一百萬(wàn)，高通脹動(dòng)輒讓他們損失幾百萬(wàn)上千萬(wàn)。
在抗通脹需求推動(dòng)下，富人開(kāi)啟了狂掃豪宅模式，打響了資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)。
這一現(xiàn)象告訴我們，或者說(shuō)這種現(xiàn)象帶來(lái)的最終結(jié)果是，貧富差距會(huì)越來(lái)越大，富人越富，窮人越窮。
因?yàn)?，在?duì)抗不確定性的時(shí)候，富人的方式有很多，而窮人只能以七尺身軀與兩個(gè)肩膀硬扛。
