房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)二三十年的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)一直持續(xù)性上漲，形成了房地產(chǎn)泡沫，而房地產(chǎn)泡沫什么時(shí)候會(huì)破滅則是人人津津樂道的話題。這里所說(shuō)的房地產(chǎn)泡沫指的是房?jī)r(jià)非常高，空置率比例也非常高，房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)離了市場(chǎng)和個(gè)人的需求，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通人的購(gòu)買能力。特別是一二線城市，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，各種配套完善等導(dǎo)致了房?jī)r(jià)像是坐了火箭一樣飆升。不過(guò)，隨著相關(guān)政策調(diào)控的發(fā)力，再加上新冠疫情的影響，近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，一時(shí)間，各個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)哀嚎一片。

很多人都認(rèn)為一二線城市有相關(guān)配套加持，比如：教育、醫(yī)療、交通，商業(yè)配套等，而且一直處于人才流入狀態(tài)，在不斷吸納周邊三四線城市的人口，一二線城市的房?jī)r(jià)都在下跌，那么三四線城市房?jī)r(jià)豈不是下跌更加嚴(yán)重，畢竟決定房?jī)r(jià)高低取決于供需關(guān)系。但是真實(shí)情況卻是，小部分三四線城市的房?jī)r(jià)不僅沒有下跌，反而還略有上漲，更多的三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)橫盤的狀況，在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)維持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)，房?jī)r(jià)波動(dòng)的幅度非常小。那么，為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？

在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)都知道預(yù)判房?jī)r(jià)的走勢(shì)，政策、土地和人口這三個(gè)因素才是關(guān)鍵?？偨Y(jié)來(lái)說(shuō)是“短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。”一般情況下，按照這個(gè)邏輯去說(shuō)房?jī)r(jià)也就相對(duì)簡(jiǎn)單了。首先，一二線城市房地產(chǎn)相關(guān)政策井噴式出臺(tái)，到后來(lái)的“因城施策”，房地產(chǎn)處于不斷調(diào)控的周期，從政策發(fā)力的角度來(lái)看，目的是要控制大城市人口、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展。然而，沒想到的是，新冠疫情這個(gè)特殊因素的到來(lái)，加劇了一二線城市房?jī)r(jià)的下跌。

根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，從2021年的上半年開始，國(guó)內(nèi)不少一二線城市的樓市價(jià)格都在不斷下跌。2022年的房?jī)r(jià)下跌的幅度更是再次加大，包括新一線城市的房?jī)r(jià)也是出現(xiàn)了不同程度的下跌，即使是北上廣深這4座一線城市，房?jī)r(jià)的上漲幅度也幾乎為零。和前幾年的房?jī)r(jià)對(duì)比，現(xiàn)如今的房子價(jià)格算是比較便宜的。不過(guò)，就算一二線城市房?jī)r(jià)下跌之后，和三四線城市的房?jī)r(jià)還是存在不小的差距。畢竟三四線城市的基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，人口也在外流，一切都表明缺少高房?jī)r(jià)的支撐。

在一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行的當(dāng)下，三四線城市出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，除了中小房企和本土房企外，名牌房企也紛紛布局三四線城市，大量購(gòu)地投入到項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)中，他們會(huì)帶去更先進(jìn)的住宅設(shè)計(jì)風(fēng)格、更高大上的小區(qū)設(shè)計(jì)理念、更高檔的智慧品質(zhì)樓盤，同樣帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。這就造成了三四線城市發(fā)展出現(xiàn)“繁榮”的景象，一開始，不少房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)實(shí)在在收購(gòu)了一波韭菜。等到后來(lái)，就是另外一種現(xiàn)象的發(fā)生，那就是：房子賣不動(dòng)，房?jī)r(jià)卻不跌，開發(fā)商都在死撐著。

那么三四線城市死撐著不降價(jià)的原因是什么？降價(jià)確實(shí)可以解決眼前的銷售瓶頸，緩解企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力，但長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)企業(yè)口碑造成的損害是不可彌補(bǔ)的，消費(fèi)者心理已經(jīng)形成了強(qiáng)烈的降價(jià)預(yù)期，買漲不買跌的思想根深蒂固，從一二線城市降價(jià)促銷過(guò)程中，不難發(fā)現(xiàn)即使有購(gòu)房需求的人員也變成了觀望者，降價(jià)不買賬或者推遲購(gòu)買計(jì)劃的比比皆是。還有就是開發(fā)商一旦陷入促銷打折的旋渦中，最后很可能被自己的這一錯(cuò)誤決策拖垮。

三四線城市房?jī)r(jià)維持現(xiàn)狀，還有一個(gè)主要的因素，就是房產(chǎn)持有成本低且沒有實(shí)質(zhì)性的虧損。從持有多套房產(chǎn)或租賃市場(chǎng)不難發(fā)現(xiàn)，三四線城市的房產(chǎn)不會(huì)像一二線城市的持有者那么焦慮，寧可降價(jià)也能接受，通過(guò)出租房屋就能達(dá)到以租養(yǎng)貸的目的，更不會(huì)在樓市下行期低價(jià)拋房套現(xiàn)。另外，一部分發(fā)展較好的三四線城市，會(huì)憑借自身的產(chǎn)能，創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)沖出瓶頸。雖然三四線城市人口會(huì)流入一二線城市，但是三四線城市也能吸引低級(jí)別區(qū)域的人口，進(jìn)而發(fā)展為持續(xù)動(dòng)力，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

還有另外一部分的三四線城市人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而且這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)越來(lái)越明顯，那么這種情況下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就會(huì)導(dǎo)致庫(kù)存增多，大量的樓盤空置率居高不下，更可怕還會(huì)出現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的情況。一些明眼人都能看明白，這樣的城市房?jī)r(jià)一定會(huì)下降，短時(shí)間內(nèi)開發(fā)商可以死扛不降價(jià)。但是，房地產(chǎn)還是要尊重市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)不可避免。其實(shí)，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，因?yàn)榉孔泳幼〉膶傩杂油癸@。

其實(shí)，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一二線城市的房產(chǎn)性價(jià)比還是可以的，未來(lái)會(huì)有更多人涌入一二線城市，當(dāng)然，三四線城市也有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，適合自身的才是最好的，要結(jié)合自身的實(shí)際情況，來(lái)確定如何選擇，而不是要不斷擔(dān)心一旦買房之后，自己的資產(chǎn)縮水怎么辦。從某種意義上來(lái)講，房子本質(zhì)還是一個(gè)商品，它擁有價(jià)值，價(jià)格會(huì)雖市場(chǎng)的變化而變化。同時(shí)，房子還是安居樂業(yè)、美好生活的重要載體，可以為大家遮風(fēng)擋雨、休養(yǎng)生息。在我看來(lái)，房子終歸應(yīng)該回到居住屬性，你說(shuō)呢？