房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)二三十年的快速發(fā)展,房?jī)r(jià)一直持續(xù)性上漲,形成了房地產(chǎn)泡沫,而房地產(chǎn)泡沫什么時(shí)候會(huì)破滅則是人人津津樂道的話題。這里所說(shuō)的房地產(chǎn)泡沫指的是房?jī)r(jià)非常高,空置率比例也非常高,房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)離了市場(chǎng)和個(gè)人的需求,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通人的購(gòu)買能力。特別是一二線城市,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),各種配套完善等導(dǎo)致了房?jī)r(jià)像是坐了火箭一樣飆升。不過(guò),隨著相關(guān)政策調(diào)控的發(fā)力,再加上新冠疫情的影響,近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,一時(shí)間,各個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)哀嚎一片。
很多人都認(rèn)為一二線城市有相關(guān)配套加持,比如:教育、醫(yī)療、交通,商業(yè)配套等,而且一直處于人才流入狀態(tài),在不斷吸納周邊三四線城市的人口,一二線城市的房?jī)r(jià)都在下跌,那么三四線城市房?jī)r(jià)豈不是下跌更加嚴(yán)重,畢竟決定房?jī)r(jià)高低取決于供需關(guān)系。但是真實(shí)情況卻是,小部分三四線城市的房?jī)r(jià)不僅沒有下跌,反而還略有上漲,更多的三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)橫盤的狀況,在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)維持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài),房?jī)r(jià)波動(dòng)的幅度非常小。那么,為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢?
在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)都知道預(yù)判房?jī)r(jià)的走勢(shì),政策、土地和人口這三個(gè)因素才是關(guān)鍵??偨Y(jié)來(lái)說(shuō)是“短期看政策,中期看土地,長(zhǎng)期看人口。”一般情況下,按照這個(gè)邏輯去說(shuō)房?jī)r(jià)也就相對(duì)簡(jiǎn)單了。首先,一二線城市房地產(chǎn)相關(guān)政策井噴式出臺(tái),到后來(lái)的“因城施策”,房地產(chǎn)處于不斷調(diào)控的周期,從政策發(fā)力的角度來(lái)看,目的是要控制大城市人口、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展。然而,沒想到的是,新冠疫情這個(gè)特殊因素的到來(lái),加劇了一二線城市房?jī)r(jià)的下跌。
根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看,從2021年的上半年開始,國(guó)內(nèi)不少一二線城市的樓市價(jià)格都在不斷下跌。2022年的房?jī)r(jià)下跌的幅度更是再次加大,包括新一線城市的房?jī)r(jià)也是出現(xiàn)了不同程度的下跌,即使是北上廣深這4座一線城市,房?jī)r(jià)的上漲幅度也幾乎為零。和前幾年的房?jī)r(jià)對(duì)比,現(xiàn)如今的房子價(jià)格算是比較便宜的。不過(guò),就算一二線城市房?jī)r(jià)下跌之后,和三四線城市的房?jī)r(jià)還是存在不小的差距。畢竟三四線城市的基礎(chǔ)相對(duì)薄弱,經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢,人口也在外流,一切都表明缺少高房?jī)r(jià)的支撐。
在一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行的當(dāng)下,三四線城市出現(xiàn)了一種現(xiàn)象,除了中小房企和本土房企外,名牌房企也紛紛布局三四線城市,大量購(gòu)地投入到項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)中,他們會(huì)帶去更先進(jìn)的住宅設(shè)計(jì)風(fēng)格、更高大上的小區(qū)設(shè)計(jì)理念、更高檔的智慧品質(zhì)樓盤,同樣帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。這就造成了三四線城市發(fā)展出現(xiàn)“繁榮”的景象,一開始,不少房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)實(shí)在在收購(gòu)了一波韭菜。等到后來(lái),就是另外一種現(xiàn)象的發(fā)生,那就是:房子賣不動(dòng),房?jī)r(jià)卻不跌,開發(fā)商都在死撐著。
那么三四線城市死撐著不降價(jià)的原因是什么?降價(jià)確實(shí)可以解決眼前的銷售瓶頸,緩解企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力,但長(zhǎng)期來(lái)看,對(duì)企業(yè)口碑造成的損害是不可彌補(bǔ)的,消費(fèi)者心理已經(jīng)形成了強(qiáng)烈的降價(jià)預(yù)期,買漲不買跌的思想根深蒂固,從一二線城市降價(jià)促銷過(guò)程中,不難發(fā)現(xiàn)即使有購(gòu)房需求的人員也變成了觀望者,降價(jià)不買賬或者推遲購(gòu)買計(jì)劃的比比皆是。還有就是開發(fā)商一旦陷入促銷打折的旋渦中,最后很可能被自己的這一錯(cuò)誤決策拖垮。
三四線城市房?jī)r(jià)維持現(xiàn)狀,還有一個(gè)主要的因素,就是房產(chǎn)持有成本低且沒有實(shí)質(zhì)性的虧損。從持有多套房產(chǎn)或租賃市場(chǎng)不難發(fā)現(xiàn),三四線城市的房產(chǎn)不會(huì)像一二線城市的持有者那么焦慮,寧可降價(jià)也能接受,通過(guò)出租房屋就能達(dá)到以租養(yǎng)貸的目的,更不會(huì)在樓市下行期低價(jià)拋房套現(xiàn)。另外,一部分發(fā)展較好的三四線城市,會(huì)憑借自身的產(chǎn)能,創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)沖出瓶頸。雖然三四線城市人口會(huì)流入一二線城市,但是三四線城市也能吸引低級(jí)別區(qū)域的人口,進(jìn)而發(fā)展為持續(xù)動(dòng)力,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。
還有另外一部分的三四線城市人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),而且這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)越來(lái)越明顯,那么這種情況下的房地產(chǎn)市場(chǎng),就會(huì)導(dǎo)致庫(kù)存增多,大量的樓盤空置率居高不下,更可怕還會(huì)出現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的情況。一些明眼人都能看明白,這樣的城市房?jī)r(jià)一定會(huì)下降,短時(shí)間內(nèi)開發(fā)商可以死扛不降價(jià)。但是,房地產(chǎn)還是要尊重市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律,房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)不可避免。其實(shí),未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì),因?yàn)榉孔泳幼〉膶傩杂油癸@。
其實(shí),目前的房地產(chǎn)市場(chǎng),一二線城市的房產(chǎn)性價(jià)比還是可以的,未來(lái)會(huì)有更多人涌入一二線城市,當(dāng)然,三四線城市也有一定的競(jìng)爭(zhēng)力,適合自身的才是最好的,要結(jié)合自身的實(shí)際情況,來(lái)確定如何選擇,而不是要不斷擔(dān)心一旦買房之后,自己的資產(chǎn)縮水怎么辦。從某種意義上來(lái)講,房子本質(zhì)還是一個(gè)商品,它擁有價(jià)值,價(jià)格會(huì)雖市場(chǎng)的變化而變化。同時(shí),房子還是安居樂業(yè)、美好生活的重要載體,可以為大家遮風(fēng)擋雨、休養(yǎng)生息。在我看來(lái),房子終歸應(yīng)該回到居住屬性,你說(shuō)呢?