作者：子非魚
01|嚴(yán)禁低價傾銷
上漲的時候，從沒見過有城市說嚴(yán)禁高價賣樓，至多是出些調(diào)控政策，緩和一下漲勢而已。
但一遇到下跌，各種限跌令就出來了。
果然，世界上最難直視的不是太陽，而是人心。
目前有30個左右的城市明確規(guī)定新房跌幅不能超過一定幅度，否則不予網(wǎng)簽，還有更多的城市，雖然沒有出臺文件，但已經(jīng)形成了不成文的規(guī)定。
這還不夠，貴陽樓市搞職工團(tuán)購活動，貴陽房協(xié)明確表示，購買的房子兩年內(nèi)不會降價。
近日還有城市出臺文件，白紙黑字赫然寫著：
引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理定價、審慎調(diào)價，嚴(yán)禁虛高價格，以高折扣誘導(dǎo)客源。嚴(yán)禁低價或以工抵房、特價房等形式傾銷，打價格戰(zhàn)，依法打擊惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)等違法違規(guī)行為。
這座城市便是湖北省荊門市。
11月23日，荊門市發(fā)布了《關(guān)于公開征求意見的公告》。
《公告》包含了一系列如給予購房稅收優(yōu)惠、給予在校生購房補貼、降低成本等諸多穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的措施。其中最吸引眼球的，上面提到的那段話。
來源：荊門市政府官網(wǎng)
嚴(yán)禁低價傾銷，短短的幾個字，暴露了以荊門為代表的普通三四線城市當(dāng)下樓市的寒冷和房價調(diào)整狀況。
通過行政嚴(yán)厲，無非是想以文件的力量，阻擋房價調(diào)整，穩(wěn)定市場。因為房價越跌，房子越?jīng)]有多少人買。
02|以荊門為代表的三四樓市現(xiàn)狀
荊門樓市現(xiàn)在是個什么狀況？
成交量方面，根據(jù)荊門市統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示：
第一，前10個月，荊門市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降了22.9%。
房地產(chǎn)開發(fā)投資衡量的是房企拿地和房屋建設(shè)投資資金情況。這一數(shù)據(jù)全國方面自年初以來一路下滑，但跌幅整體不到10%，荊門跌幅達(dá)到了22.9%。
可見，荊門的房企已經(jīng)失去了拿地的動力，就連建設(shè)進(jìn)度也不夠積極。前10個月，荊門新開工面積145.89萬平方米，同比下降54.1%，大幅下降，較去年同期腰斬。
第二，前10個月，荊門市新房銷售面積170.22萬平方米，同比下降了30%。降幅較前三季度的27.9%，進(jìn)一步擴大。
新房成交較去年降了近三分之一，可見，賣不動是荊門樓市的主旋律。
至于荊門的房價跌幅，由于國家統(tǒng)計局每月披露的70個大中城市中不含荊門，所以只能通過其他機構(gòu)來看數(shù)據(jù)。
不過，透過國家統(tǒng)計局披露的武漢、宜昌、襄陽這三個湖北最強城市房價調(diào)整幅度，也可以窺一斑而知全豹。
在統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)中，武漢、宜昌和襄陽均位列跌幅靠前的位置，三座城市的房價相較了2020年的高點都有不同程度下跌，基本回到了四年前是水平。
70個大中城市中有40個城市二手房價格較2020年下跌，其中宜昌位居跌幅榜第7，襄陽第14，武漢第30位。
數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局
湖北省三個最能打的城市房價下跌如斯，荊門能好到哪兒去？
荊門早幾年就因為棚改退場而進(jìn)入了房價下跌通道。去年年末，有人就梳理了一下荊門的小區(qū)，有116個小區(qū)房價在下跌。
由于之前就已經(jīng)調(diào)整了，荊門目前的均價5000元/平方米左右，今年荊門的房價表現(xiàn)還算平穩(wěn)，但陰跌的趨勢仍在。而且可能已經(jīng)到了臨界點，有點撐不住，不然不會規(guī)定嚴(yán)禁低價或以工抵房、特價房等形式傾銷，打價格戰(zhàn)。
房子難賣，房價陰跌，荊門的現(xiàn)狀是當(dāng)下大多數(shù)三四線城市樓市的投影。
中指院披露的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，一線城市商品住宅成交面積同比下降24.4%，二線代表城市商品住宅成交面積同比下降39%，三四線代表城市商品住宅成交面積同比下降39.2%。
同時，根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的房價數(shù)據(jù)上，90%的城市房價在調(diào)整中，其中納入統(tǒng)計的35個三線城市，全線調(diào)整。
在這種背景下，今年三四線城市開啟了力挽狂瀾式的托底。
鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房、以農(nóng)產(chǎn)品換房、鼓勵在外務(wù)工人員買房、鼓勵公職人員帶頭買房、鼓勵團(tuán)購，皆出自三四線城市的手筆。
但市場根本不買賬，在購買力喪失的背景下，所有的托底措施都沒有產(chǎn)生任何漣漪。
03|荊門等三四線城市的未來
上一輪三四線城市房價跟漲，主要是棚改硬生生托起來的。但自2018年棚改轉(zhuǎn)向之后，很大人口流失的三四線城市房價失去了支撐。
在購買力遲遲無法復(fù)蘇，信心無法恢復(fù)的當(dāng)下，它們的房價還會繼續(xù)調(diào)整。
在這波調(diào)整之后，大多數(shù)人口流失、產(chǎn)業(yè)單薄、經(jīng)濟(jì)羸弱的三四線城市，將繼續(xù)陰跌下去，不少城市的房價會邁向“鶴崗化”。
理由有二：
第一，大部分三四線城市供大于求。
目前三四線城市的整體去化周期在35個月以上。機構(gòu)披露，一線城市去化周期20.5個月，二線城市去化周期28.1個月、三線城市35.2個月，四線及以下就更長了。
克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下全國廣義商品房庫存量28.14億平方米?？偟膩砜?，當(dāng)下除了深圳等少數(shù)城市仍呈現(xiàn)供小于求的局面外，包括諸多二線在內(nèi)的絕大多數(shù)城市，新房加二手房的供應(yīng)量，遠(yuǎn)大于需求。
第二，相當(dāng)一部分三四線城市的人口在減少。而如今人口已經(jīng)轉(zhuǎn)向，未來人口收縮的城市規(guī)模會更大。
根據(jù)不完全統(tǒng)計（還有不少城市未披露人口數(shù)據(jù)），目前全國有139個，荊門便是其中之一。
去年公布的七普數(shù)據(jù)顯示，從2010年至2020年，荊門常住人口十年減少了27.68萬人。
數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局
2021年荊門常住人口又減少了5.02萬人。
聯(lián)合國不久前發(fā)布的《世界人口展望2022》預(yù)測：
中國2022年中期人口將比2021年中期減少6000人，從而正式進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間。
這意味著，中國人口已經(jīng)見頂轉(zhuǎn)向，人口紅利正在消失。
這意味著，未來人口減少的三四線城市數(shù)量會加速擴大。即便中心城市，人口紅利也會弱化。
人口是樓市的基石，當(dāng)人口紅利不再，意味著原本供大于求的樓市局面很難改變。大部分人口流失且沒啥特色產(chǎn)業(yè)的城市，房價會逐漸鶴崗化。
