深圳與鶴崗，天南地北，毫不相干的兩個城市。

卻因為房價，一個是中國內(nèi)地房價最高的城市，另一個則是房價最低的城市，承載了太多的樓市熱門話題，經(jīng)常被捆綁在一起站臺。

如果給你一個選擇：愿意在深圳有套房？還是在鶴崗有套房？

估計大多數(shù)的人想都不會想，直接用腳投票，畢竟深圳，在2021年前的房價漲幅那是冠絕全國，尤其是在2020年1年間就暴漲了30%。而鶴崗，則是白菜價買房火遍全國自媒體而已。

然而兩年過去了，情況又怎么樣了呢，畢竟這兩年全國的平均房價和大多數(shù)城市房價都在下降，誰的跌幅最大？誰最終還能在高位站崗？

深圳或是鶴崗？

2021-2023年全國300余城房價漲跌數(shù)據(jù)的發(fā)布，或許結(jié)論一目了然，但是在城市房價分化的大趨勢下，顯然不能只停留在房價高低這樣的認(rèn)知上。

全國平均房價在跌，哪些城市房價跑贏了房貸利率？

先來看下2023年1月份全國城市住房的房價排行數(shù)據(jù)，深圳二手房平均單價72040元/平方米，排名全國首位；而鶴崗，在有數(shù)據(jù)統(tǒng)計的城市中，排名最后一位，二手房平均單價僅1850元/平方米。深圳與鶴崗作為房價的兩極，這一點并沒有改變。

對于城市房價的判斷，為什么以二手房作為風(fēng)向標(biāo)，這是因為一手房受調(diào)控因素和開發(fā)商影響較大，比如限價與限跌；而二手房是分散的個體，它的漲跌更能夠從市場角度真實地反映一個城市的房價水準(zhǔn)。

2022年全國商品房均價9814元/平方米，同比下跌3.2%，對于很多城市而言，2021年的房價實際上已是天花板了。以2021年1月份的價格為參照，在有數(shù)據(jù)統(tǒng)計的334個城市中，2023年1月房價仍實現(xiàn)增長的有113個，占比33.8%。

對于房價的漲跌，有一個指標(biāo)就是能否跑贏房貸利率。如果以5%作為參照指標(biāo)，兩年就是10%，漲幅超過10%的城市有30個，占比約10%。

那么，哪些城市跑贏了房貸利率呢？或出乎你的意料，漲幅較大的城市都是一些名不見經(jīng)傳的三四線城市。比如漲幅第一的湖北神農(nóng)架，兩年間增幅達(dá)到34.51%，足以秒殺一眾一線與新一線城市了。

房價增幅TOP10的城市，廣東顯然是最大的贏家。

有四座城市上榜，分別是潮州、廣州、佛山與汕頭，除汕頭漲幅在17.82%外，其他三座城市增幅均超過20%，潮洲更是高達(dá)33.30%，位居全國第二。這與廣東常年GDP霸榜全國首位有著直接的關(guān)系。

另外就是高線城市的溢出效應(yīng)明顯。

四大一線城市北京、上海、廣州、深圳，房價增長的城市只有廣州與上海，增幅分別為24.56%、15.12%。大量的新一線與二線城市顯然都沒能夠跑贏房貸利率。

哪些城市房價在猛跌？前期漲得越多跌得越狠

那么，近兩年到底有哪些城市高位站崗了？誰跌幅最大，會是深圳嗎，亦或鶴崗。

數(shù)據(jù)顯示，兩年中，房價下跌超過10%的城市共計91個，占比27.2%，顯然比跑贏房貸率的城市要多上不少。

從房價下跌城市的具體分布來看，明顯東部沿海地區(qū)是重災(zāi)區(qū)，數(shù)量占比達(dá)34%，其次是中部地區(qū)，占比23%。雖然一直東北與西北地區(qū)的城市人口流失嚴(yán)重，但房價的下跌幅度似乎沒有想象的那么糟糕。

2021年1月到2023年1月，跌幅超過20%的城市共有18個，其中深圳與鶴崗均榜上有名，跌幅分別為20.00%和20.12%，至少從漲跌的角度來看，兩個城市似乎都是輸家，跌幅相當(dāng)。

這兩年中，跌幅最大的城市莫過于江蘇的宿遷，跌幅高達(dá)33.76%，其次是河南的南陽，跌幅32.61%；其他城市跌幅都在30%以內(nèi)。

跌幅超20%以上城市的具體分布，山東省最多，占了四席；其次是廣東和江蘇兩省，各占兩席。

房價跌幅較大城市一個明顯的趨勢就是，前期漲的越多跌的越狠。比如江蘇的蘇州、廣東的深圳，2020年蘇州新房價格同比上漲了20%，深圳則同比上漲了30%，均位居全國前列。

當(dāng)然，還有少數(shù)城市如網(wǎng)紅鶴崗、廣西的白色都是資源型城市，資源枯竭與轉(zhuǎn)型不及預(yù)期，人口流失，房價失去支撐，持續(xù)走低。

房價跌到底了嗎？樓市轉(zhuǎn)風(fēng)，哪些城市會率先復(fù)蘇？

那么，房價跌到底了嗎？

以統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價環(huán)比數(shù)據(jù)來看，樓市的跌幅已經(jīng)開始收窄，尤其是2023年2月份，首周觸底的城市越來越多，已經(jīng)40%的城市漲幅為正了。但是這輪樓市的底部與前幾次有著不一樣的特點，就是底部周期越來越長，而且也在不斷反復(fù)。房價是否已經(jīng)到底尚不確定，但是觸底的趨勢已經(jīng)很明顯了。

2022年全國平均房價出現(xiàn)下跌，2023年中國房價是漲還是跌？

如果只是從全國平均房價的角度來看，當(dāng)下的趨勢止跌上漲將是必然的。但是從300城的漲跌情況來看，并不意味著所有城市都會上漲。

那么，哪些城市房價會率先復(fù)蘇呢？對于城市房價的認(rèn)知，顯然不能只停留在房價高低這樣的認(rèn)識上，更應(yīng)該放在未來房價的成長性上。

簡單的道理，以一線城市為例，近兩年四大一線城市只有深圳的價格進(jìn)行了深度調(diào)整，其他城市仍保持較大幅度增長，平均房價最低都已經(jīng)超過5萬元/平方米，已屬于中國頂尖房價圈了。

以往以一線城市作為樓市風(fēng)向標(biāo)的情況已經(jīng)正在發(fā)生變化，新一線城市或更具備價格的成長性空間。

前兩年，經(jīng)過史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，部分新一線城市的價格已經(jīng)有了階段性的較大幅度的調(diào)整。而2023年，在限購、限售、限貸三限上均已不同程度的放松，城市綜合實力出眾的城市或?qū)⒙氏扔瓉韽?fù)蘇。

具體而言，如蘇州、成都房價已經(jīng)基本調(diào)整到位，且新一線城市中GDP超2萬億，綜合實力有直接碾壓優(yōu)勢；寧波、青島、長沙以及西安等城市，一邊承接高線城市的外溢，一邊虹吸周邊低線城市，高增長優(yōu)勢明顯。那么，這些城市復(fù)蘇的窗口期或會提前來到。

實際上，這些城市春節(jié)后樓市的表現(xiàn)也有這樣的趨勢，看房量與成交量均有不同幅度反彈，樓市正在發(fā)生變化。

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