導讀：“經歷了過去房價快速上升周期后，所有購房者都習慣于將購房行為理解為‘穩(wěn)賺不賠’的投資行為，事實上很多房源的價格本就與其自身價值脫節(jié)。相比之下，一線城市及強二線城市核心地段房價就幾乎不受此輪下行周期影響。而從長遠來看，清除行業(yè)弊病的過程必定伴隨著陣痛，擠去泡沫后的房地產市場才更能快速地回歸健康發(fā)展。”
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)近日，關于“越來越多人棄房斷供”的言論仍在發(fā)酵，盡管已有如深圳等地金融監(jiān)管部門辟謠，但多個城市法拍房數量、二手房掛牌量增多，成交量減少卻是不爭事實。
而相較于此前因“交付危機”引發(fā)的集體斷供潮，此輪法拍房、二手房增多，更大原因在于越來越多的購房者因收入難以覆蓋房貸，導致的被動斷供。
更為嚴峻的是，部分地區(qū)二手房價格下行，所購買房屋的市場價值已接近甚至低于待償還的房貸金額，購房者主觀還貸意愿降低，開始面臨“虧錢還貸保個人征信”還是“斷供及時止損”之間的抉擇。
有行業(yè)人士向觀察者網分析稱，目前出現流動性危機的不僅僅是房地產企業(yè)，連帶著以高杠桿購房的家庭同樣如此。過去二十年間，不僅僅是炒房客，幾乎所有人都習慣了以房價上漲作為主要財富增長手段，也習慣了高杠桿購房，而忽視了其間風險。但如今房價上漲勢頭遭到遏制，房子驟然回歸本身的居住屬性，仍以原有的購房邏輯來看自然無所適從。
法拍房不實時反映斷供情況
日前，有自媒體發(fā)布視頻，將深圳樓市現狀描述為“越來越多的人選擇棄房斷供，目前深圳斷供房數量為146549套”。
針對此傳言，深圳金融監(jiān)管部門很快回應表示：視頻內容嚴重失實，純屬謠言。
該金融監(jiān)管部門稱，目前深圳市房地產貸款按揭不良率為0.23%，一直保持在較低水平，沒有明顯變化。如果按照傳言中的深圳斷供房數量，以斷供房平均未償貸款100萬元/套的保守假設測算，僅按揭不良貸款就超過1400億元，這與實際情況嚴重不符。
事實也的確如此，深圳作為過去十年間，全國樓市走向的風向標城市，業(yè)內普遍認為，是全國房價最為抗跌的城市之一，目前房地產市場頹勢尚未在深圳有直觀表現。
就如同不久前上海著名豪宅翠湖天地折價1000多萬元掛牌一樣，降幅較大的房源顯然只是個例，而非常態(tài)。
金博大律師事務所合伙人曹文峰律師也告訴觀察者網，長期來看，如今法拍房增多確實與越來越多人棄房斷供存在因果關系，但不會傳導得這么快。一般是銀行作為債權人與貸款人協商無果，才會向法院提起申請，然后才會進入法院查封、起訴、受理、裁決、執(zhí)行等諸多流程，最后進入拍賣程序，這一過程通常需要1-2年。
因此在他看來，法拍房數量變化只能反映一個大致趨勢，并不能實時反映銀行斷供情況。現階段的法拍房數量增多，實則是過往幾年中企業(yè)破產、用戶斷供等事件長期積累的結果。
此外，對于此次“深圳大面積棄房斷供”謠言，國家高端智庫CDI研究員宋丁向媒體表示，這次金融監(jiān)管部門的辟謠力度不夠，應該要明確告訴大家目前深圳有多少套斷供房，而不是只說不良貸款率是很低的。在現在這個市場環(huán)境下，雖然沒有精確到十多萬套，但是可能相當多的人相信斷供房的數量很多，使得大家對樓市越來越失去信心。
要知道，無論主動斷供還是被迫斷供，在如今二手房掛牌量猛增，卻銷售不暢的背景下，絕大多數房屋最終還是難逃被折價法拍的命運。
二手房橫盤加劇法拍房積累
事實上，根據阿里拍賣平臺的數據，2022年全國法拍房的數量就已經一路狂奔到了200萬套。
2023年上半年，根據中指監(jiān)測數據，全國法拍房掛拍套數再次新增30.4萬套，較上年增加19.7%;而成交套數僅5.2萬套，遠遠不及增長速度。從掛拍物業(yè)類型來看，住宅、商業(yè)為法拍房主流，住宅2023年上半年掛拍量17.9萬套，占總體59%，逐漸成為法拍房的主力。
分省份看，上半年掛拍量較高省份四川首次超4.5萬套，同比增加15472套、增幅51.3%。其他省份如廣東、重慶、河南、江蘇等均有不同程度增加，其中廣東前6個月掛拍同比增加7987套，河南前6個月掛拍較上年同期增加10101套，增幅高達63.38%。
值得警惕的是，7月份以來，就目前各城市監(jiān)測數據來看，無論法拍房數量增速還是二手房掛牌量相較上半年都有進一步提升的趨勢。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進告訴觀察者網，受近兩年整體經濟環(huán)境影響，部分省會城市以及絕大多數三四線城市房價下滑的同時，導致打工人和小商販收入降低，而房貸固定支出不變，導致無力償還，迫不得已只能停貸。
此外，不少中小企業(yè)破產，作為抵押物或者公司財產進入破產清算程序的房屋數量不斷增加，也是導致法拍房數量上升的重要因素。
值得一提的是，法拍房之所以存在一次性全款付清、暗含潛在的債務糾紛等多種弊端，依舊能夠順利參與市場流通，最為核心的因素是其價格遠低于市場價，存在較大的“撿漏”機會。
然而隨著近期二手房市場“橫盤”，部分區(qū)域房價本身就已進入快速下行區(qū)間，法拍房原有的優(yōu)勢也就逐漸減弱。
仍以今年7月“上海頂級豪宅翠湖天地房源折價千萬”為例，該房源原本就是6月份從法拍房流入市場，中標者原以為2480萬元成交價遠低于市場掛牌價，怎么也能賺上一筆，卻不想接下來一個月內，該房源在二手房市場掛牌價格從3188萬元一降再降卻始終無人問津，最終在其他債務壓力下，無奈下只能一次性將價格下降至1999萬元，才引來眾人圍觀。
有行業(yè)人士告訴觀察者網，在過往房地產上行周期中，法拍房早已誕生了無數上述購房者一樣的“職業(yè)玩家”，專門從事“法拍房撿漏”工作，負責處理完法拍房源(尤其是豪宅)的潛在隱患和風險之后，將之重新投入二手房流通環(huán)節(jié)，從中賺取差價。如今隨著破產企業(yè)增多，法拍房潛在風險增加，卻在投入二手房市場環(huán)節(jié)受阻，且價格隨時面臨下跌風險，因此大量類似機構離場，這也是如今法拍房數量增多，但成交率大幅下降的原因之一。
主動斷供更值得警惕
惡性循環(huán)之下，導致法拍房增多的因素中，比之破產清算、被迫停貸等，更加令人擔憂的是，隨著部分地區(qū)二手房價格下行，所購買房屋的市場價值已接近甚至低于待償還的房貸金額，部分購房者寧愿犧牲個人征信，也要“及時止損”，主動停貸。
最為典型的案例，就是今年7月鄭州一名業(yè)主“免費送房”的新聞，盡管后來證實只是該業(yè)主試圖引人關注的“噱頭”，卻引發(fā)多地購房者爭相“模仿”，發(fā)出類似消息，其背后原因足以引發(fā)行業(yè)警惕。
據觀察者網了解，該房源所在的曼哈頓小區(qū)，最早于2007年開盤時，均價僅4700元/平方米，僅因為后來附近的曼哈頓商業(yè)中心開業(yè)，又通了地鐵，短短幾年間房價飆升，至2018年巔峰時二手房價格約2萬元/平方米，與周邊新房價格相當，
該名業(yè)主正是此時“上車”。據其介紹，該房源共69平方米，入手總價119萬元，貸款總額90萬元，還了5年還剩余80多萬元。
而隨著近兩年市場下行，房價最先下跌的便是此類房齡相對較長、居住體驗較差的“跟漲”房源。
貝殼APP顯示，目前該小區(qū)房源在售同類房源掛牌價約為1.2萬元/平方米，相較2018年高峰時大幅下跌將近40%。
換句話說，該業(yè)主此時即便重新購買一套同類房源，總價款也不過82.8萬元，與上述房源，且無論貸款利率還是首付比例，都要比其現有房源劃算得多。因此該業(yè)主表示，只要有人愿意幫忙還貸，可以免費將上述房源過戶。
相較于作為省會的二線城市，更多三四線城市中，類似相對老舊的學區(qū)房、跟漲房源，以及較偏遠區(qū)域文旅配套房源，下跌幅度更加驚人。
有惠州惠東縣沿海區(qū)域購房者向觀察者網表示，其所購房源2018年開盤均價為1.5萬元/平方米，如今剛剛交付沒多久，二手房市場掛牌價卻僅剩余不到3000元/平方米，跌幅高達80%。
為表達不滿，購房者們單方面簽訂“集體斷供協議”。目前，該購房者表示，正在就此問題與銀行方面進行協商。
有資深律師向觀察者網表示，單從法律方面來看，上述斷供協議并無法律效應，而購房者與銀行簽訂的貸款協議，也不受房價下跌影響，正如過去幾年，房價上漲時，銀行亦不能以此為由，向購房者額外收取費用。
在他看來，主要原因還是經歷了過去房價快速上升周期后，所有購房者都習慣于將購房行為理解為“穩(wěn)賺不賠”的投資行為，事實上很多房源的價格本就與其自身價值脫節(jié)。相比之下，一線城市及強二線城市核心地段房價就幾乎不受此輪下行周期影響。
而從長遠來看，清除行業(yè)弊病的過程必定伴隨著陣痛，擠去泡沫后的房地產市場才更能快速地回歸健康發(fā)展。
