導(dǎo)讀：“經(jīng)歷了過去房價(jià)快速上升周期后，所有購房者都習(xí)慣于將購房行為理解為‘穩(wěn)賺不賠’的投資行為，事實(shí)上很多房源的價(jià)格本就與其自身價(jià)值脫節(jié)。相比之下，一線城市及強(qiáng)二線城市核心地段房價(jià)就幾乎不受此輪下行周期影響。而從長遠(yuǎn)來看，清除行業(yè)弊病的過程必定伴隨著陣痛，擠去泡沫后的房地產(chǎn)市場才更能快速地回歸健康發(fā)展?！?/p>

(文/張志峰 編輯/馬媛媛)近日，關(guān)于“越來越多人棄房斷供”的言論仍在發(fā)酵，盡管已有如深圳等地金融監(jiān)管部門辟謠，但多個(gè)城市法拍房數(shù)量、二手房掛牌量增多，成交量減少卻是不爭事實(shí)。

而相較于此前因“交付危機(jī)”引發(fā)的集體斷供潮，此輪法拍房、二手房增多，更大原因在于越來越多的購房者因收入難以覆蓋房貸，導(dǎo)致的被動(dòng)斷供。

更為嚴(yán)峻的是，部分地區(qū)二手房價(jià)格下行，所購買房屋的市場價(jià)值已接近甚至低于待償還的房貸金額，購房者主觀還貸意愿降低，開始面臨“虧錢還貸保個(gè)人征信”還是“斷供及時(shí)止損”之間的抉擇。

有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，目前出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)，連帶著以高杠桿購房的家庭同樣如此。過去二十年間，不僅僅是炒房客，幾乎所有人都習(xí)慣了以房價(jià)上漲作為主要財(cái)富增長手段，也習(xí)慣了高杠桿購房，而忽視了其間風(fēng)險(xiǎn)。但如今房價(jià)上漲勢頭遭到遏制，房子驟然回歸本身的居住屬性，仍以原有的購房邏輯來看自然無所適從。

法拍房不實(shí)時(shí)反映斷供情況

日前，有自媒體發(fā)布視頻，將深圳樓市現(xiàn)狀描述為“越來越多的人選擇棄房斷供，目前深圳斷供房數(shù)量為146549套”。

針對(duì)此傳言，深圳金融監(jiān)管部門很快回應(yīng)表示：視頻內(nèi)容嚴(yán)重失實(shí)，純屬謠言。

該金融監(jiān)管部門稱，目前深圳市房地產(chǎn)貸款按揭不良率為0.23%，一直保持在較低水平，沒有明顯變化。如果按照傳言中的深圳斷供房數(shù)量，以斷供房平均未償貸款100萬元/套的保守假設(shè)測算，僅按揭不良貸款就超過1400億元，這與實(shí)際情況嚴(yán)重不符。

事實(shí)也的確如此，深圳作為過去十年間，全國樓市走向的風(fēng)向標(biāo)城市，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，是全國房價(jià)最為抗跌的城市之一，目前房地產(chǎn)市場頹勢尚未在深圳有直觀表現(xiàn)。

就如同不久前上海著名豪宅翠湖天地折價(jià)1000多萬元掛牌一樣，降幅較大的房源顯然只是個(gè)例，而非常態(tài)。

金博大律師事務(wù)所合伙人曹文峰律師也告訴觀察者網(wǎng)，長期來看，如今法拍房增多確實(shí)與越來越多人棄房斷供存在因果關(guān)系，但不會(huì)傳導(dǎo)得這么快。一般是銀行作為債權(quán)人與貸款人協(xié)商無果，才會(huì)向法院提起申請(qǐng)，然后才會(huì)進(jìn)入法院查封、起訴、受理、裁決、執(zhí)行等諸多流程，最后進(jìn)入拍賣程序，這一過程通常需要1-2年。

因此在他看來，法拍房數(shù)量變化只能反映一個(gè)大致趨勢，并不能實(shí)時(shí)反映銀行斷供情況?，F(xiàn)階段的法拍房數(shù)量增多，實(shí)則是過往幾年中企業(yè)破產(chǎn)、用戶斷供等事件長期積累的結(jié)果。

此外，對(duì)于此次“深圳大面積棄房斷供”謠言，國家高端智庫CDI研究員宋丁向媒體表示，這次金融監(jiān)管部門的辟謠力度不夠，應(yīng)該要明確告訴大家目前深圳有多少套斷供房，而不是只說不良貸款率是很低的。在現(xiàn)在這個(gè)市場環(huán)境下，雖然沒有精確到十多萬套，但是可能相當(dāng)多的人相信斷供房的數(shù)量很多，使得大家對(duì)樓市越來越失去信心。

要知道，無論主動(dòng)斷供還是被迫斷供，在如今二手房掛牌量猛增，卻銷售不暢的背景下，絕大多數(shù)房屋最終還是難逃被折價(jià)法拍的命運(yùn)。

二手房橫盤加劇法拍房積累

事實(shí)上，根據(jù)阿里拍賣平臺(tái)的數(shù)據(jù)，2022年全國法拍房的數(shù)量就已經(jīng)一路狂奔到了200萬套。

2023年上半年，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，全國法拍房掛拍套數(shù)再次新增30.4萬套，較上年增加19.7%;而成交套數(shù)僅5.2萬套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及增長速度。從掛拍物業(yè)類型來看，住宅、商業(yè)為法拍房主流，住宅2023年上半年掛拍量17.9萬套，占總體59%，逐漸成為法拍房的主力。

分省份看，上半年掛拍量較高省份四川首次超4.5萬套，同比增加15472套、增幅51.3%。其他省份如廣東、重慶、河南、江蘇等均有不同程度增加，其中廣東前6個(gè)月掛拍同比增加7987套，河南前6個(gè)月掛拍較上年同期增加10101套，增幅高達(dá)63.38%。

值得警惕的是，7月份以來，就目前各城市監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，無論法拍房數(shù)量增速還是二手房掛牌量相較上半年都有進(jìn)一步提升的趨勢。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴觀察者網(wǎng)，受近兩年整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，部分省會(huì)城市以及絕大多數(shù)三四線城市房價(jià)下滑的同時(shí)，導(dǎo)致打工人和小商販?zhǔn)杖虢档停抠J固定支出不變，導(dǎo)致無力償還，迫不得已只能停貸。

此外，不少中小企業(yè)破產(chǎn)，作為抵押物或者公司財(cái)產(chǎn)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序的房屋數(shù)量不斷增加，也是導(dǎo)致法拍房數(shù)量上升的重要因素。

值得一提的是，法拍房之所以存在一次性全款付清、暗含潛在的債務(wù)糾紛等多種弊端，依舊能夠順利參與市場流通，最為核心的因素是其價(jià)格遠(yuǎn)低于市場價(jià)，存在較大的“撿漏”機(jī)會(huì)。

然而隨著近期二手房市場“橫盤”，部分區(qū)域房價(jià)本身就已進(jìn)入快速下行區(qū)間，法拍房原有的優(yōu)勢也就逐漸減弱。

仍以今年7月“上海頂級(jí)豪宅翠湖天地房源折價(jià)千萬”為例，該房源原本就是6月份從法拍房流入市場，中標(biāo)者原以為2480萬元成交價(jià)遠(yuǎn)低于市場掛牌價(jià)，怎么也能賺上一筆，卻不想接下來一個(gè)月內(nèi)，該房源在二手房市場掛牌價(jià)格從3188萬元一降再降卻始終無人問津，最終在其他債務(wù)壓力下，無奈下只能一次性將價(jià)格下降至1999萬元，才引來眾人圍觀。

有行業(yè)人士告訴觀察者網(wǎng)，在過往房地產(chǎn)上行周期中，法拍房早已誕生了無數(shù)上述購房者一樣的“職業(yè)玩家”，專門從事“法拍房撿漏”工作，負(fù)責(zé)處理完法拍房源(尤其是豪宅)的潛在隱患和風(fēng)險(xiǎn)之后，將之重新投入二手房流通環(huán)節(jié)，從中賺取差價(jià)。如今隨著破產(chǎn)企業(yè)增多，法拍房潛在風(fēng)險(xiǎn)增加，卻在投入二手房市場環(huán)節(jié)受阻，且價(jià)格隨時(shí)面臨下跌風(fēng)險(xiǎn)，因此大量類似機(jī)構(gòu)離場，這也是如今法拍房數(shù)量增多，但成交率大幅下降的原因之一。

主動(dòng)斷供更值得警惕

惡性循環(huán)之下，導(dǎo)致法拍房增多的因素中，比之破產(chǎn)清算、被迫停貸等，更加令人擔(dān)憂的是，隨著部分地區(qū)二手房價(jià)格下行，所購買房屋的市場價(jià)值已接近甚至低于待償還的房貸金額，部分購房者寧愿犧牲個(gè)人征信，也要“及時(shí)止損”，主動(dòng)停貸。

最為典型的案例，就是今年7月鄭州一名業(yè)主“免費(fèi)送房”的新聞，盡管后來證實(shí)只是該業(yè)主試圖引人關(guān)注的“噱頭”，卻引發(fā)多地購房者爭相“模仿”，發(fā)出類似消息，其背后原因足以引發(fā)行業(yè)警惕。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，該房源所在的曼哈頓小區(qū)，最早于2007年開盤時(shí)，均價(jià)僅4700元/平方米，僅因?yàn)楹髞砀浇穆D商業(yè)中心開業(yè)，又通了地鐵，短短幾年間房價(jià)飆升，至2018年巔峰時(shí)二手房價(jià)格約2萬元/平方米，與周邊新房價(jià)格相當(dāng)，

該名業(yè)主正是此時(shí)“上車”。據(jù)其介紹，該房源共69平方米，入手總價(jià)119萬元，貸款總額90萬元，還了5年還剩余80多萬元。

而隨著近兩年市場下行，房價(jià)最先下跌的便是此類房齡相對(duì)較長、居住體驗(yàn)較差的“跟漲”房源。

貝殼APP顯示，目前該小區(qū)房源在售同類房源掛牌價(jià)約為1.2萬元/平方米，相較2018年高峰時(shí)大幅下跌將近40%。

換句話說，該業(yè)主此時(shí)即便重新購買一套同類房源，總價(jià)款也不過82.8萬元，與上述房源，且無論貸款利率還是首付比例，都要比其現(xiàn)有房源劃算得多。因此該業(yè)主表示，只要有人愿意幫忙還貸，可以免費(fèi)將上述房源過戶。

相較于作為省會(huì)的二線城市，更多三四線城市中，類似相對(duì)老舊的學(xué)區(qū)房、跟漲房源，以及較偏遠(yuǎn)區(qū)域文旅配套房源，下跌幅度更加驚人。

有惠州惠東縣沿海區(qū)域購房者向觀察者網(wǎng)表示，其所購房源2018年開盤均價(jià)為1.5萬元/平方米，如今剛剛交付沒多久，二手房市場掛牌價(jià)卻僅剩余不到3000元/平方米，跌幅高達(dá)80%。

為表達(dá)不滿，購房者們單方面簽訂“集體斷供協(xié)議”。目前，該購房者表示，正在就此問題與銀行方面進(jìn)行協(xié)商。

有資深律師向觀察者網(wǎng)表示，單從法律方面來看，上述斷供協(xié)議并無法律效應(yīng)，而購房者與銀行簽訂的貸款協(xié)議，也不受房價(jià)下跌影響，正如過去幾年，房價(jià)上漲時(shí)，銀行亦不能以此為由，向購房者額外收取費(fèi)用。

在他看來，主要原因還是經(jīng)歷了過去房價(jià)快速上升周期后，所有購房者都習(xí)慣于將購房行為理解為“穩(wěn)賺不賠”的投資行為，事實(shí)上很多房源的價(jià)格本就與其自身價(jià)值脫節(jié)。相比之下，一線城市及強(qiáng)二線城市核心地段房價(jià)就幾乎不受此輪下行周期影響。

而從長遠(yuǎn)來看，清除行業(yè)弊病的過程必定伴隨著陣痛，擠去泡沫后的房地產(chǎn)市場才更能快速地回歸健康發(fā)展。