經(jīng)濟(jì)觀(guān)察網(wǎng) 記者 丁文婷繼北京樓市調(diào)控作出重磅調(diào)整后，上海的“靴子”也落地了。
2023年12月14日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
最新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)剔除了對(duì)房屋價(jià)格區(qū)間的要求，只按照房屋建筑面積進(jìn)行認(rèn)定。普通住房應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。
普通住房標(biāo)準(zhǔn)與稅收優(yōu)惠政策相關(guān)。按照相關(guān)規(guī)定，上海5年以上的普通住房在出售時(shí)，可以免征增值稅，并按房屋總價(jià)的1%收取個(gè)人所得稅。而非普通住房需要按差額征收增值稅，并按照房屋總價(jià)的 2%征收個(gè)人所得稅。
此外，上海還優(yōu)化調(diào)整了住房信貸政策，包括降低首付款比例、降低利率下限和實(shí)施二套住房差異化政策。
首先，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減10個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
其次，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加30個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。
同時(shí)，為支持推進(jìn)“五個(gè)新城”和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例和利率下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。
上海易居房地產(chǎn)研究院指出，首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門(mén)檻。以購(gòu)置600萬(wàn)元總價(jià)的二套房為例，過(guò)去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬(wàn)元，新政后可減少120萬(wàn)元的首付款支出；如住房屬于實(shí)施差異化政策區(qū)域，首付比例為40%，首付款則為240萬(wàn)元，減少了180萬(wàn)元的首付款支出。
同時(shí)，房貸利率下降，直接降低了按揭貸款成本。以200萬(wàn)貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，過(guò)去房貸利率為5.25%，月供為11044元，而按照新政4.5%的利率計(jì)算，月供減少了910元。對(duì)執(zhí)行差異化政策的區(qū)域而言，減負(fù)效應(yīng)更明顯。
同策研究院認(rèn)為，上海普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)過(guò)將近十年的高速發(fā)展，已經(jīng)與現(xiàn)在的市場(chǎng)情況不相匹配，有調(diào)整的必要。從普通住宅最新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，上海與北京、深圳的劃分標(biāo)準(zhǔn)有所差異，因?yàn)樯虾⒅行膮^(qū)域的老式公寓、里弄以及五層以上的多高層住宅，整體作為普通住宅，更多地體現(xiàn)了對(duì)剛需群體的滿(mǎn)足，這與實(shí)際情況是相符的；從面積劃分來(lái)看，上海將144平方米作為分界線(xiàn)。政策調(diào)整主要針對(duì)改善型需求，尤其是90平方米到130平方米為集中的改善面積段，130平方米以上則更多屬于高端改善需求。由此可以看出，上海此次政策調(diào)整，涉及大部分剛需和改善型群體的需求釋放，直接降低了交易過(guò)程中的稅費(fèi)成本，對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生了較大的支持作用。
